N° RG 24/01809 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PQIT

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[R] [D] épouse [V]

C/

Etablissement Public SYTRAL MOBILITES

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APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de LYON

du 29 Janvier 2024

RG : 23/00097

COUR D’APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 15 Avril 2025

APPELANTE :

Mme [R] [D] épouse [V]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Représentée par M^e Alexandre BOLLEAU de la SELARL ALTIUS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 406

INTIMEE :

Etablissement Public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 658

En présence de :

Monsieur [C] [X] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département du Rhône

Commissaire du gouvernement

Hôtel des Finances

[Adresse 3]

[Localité 8]

* * * * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Février 2025

Date de mise à disposition : 15 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Patricia GONZALEZ, Présidente de chambre

M^me Stéphanie LEMOINE, Conseiller

M^me Bénédicte LECHARNY, Conseiller

désignés conformément à l’article L 211-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du Rhône du 16 janvier 2023, les travaux à entreprendre par l’établissement public local Sytral mobilités (ci-après le Sytral) pour la réalisation du projet de prolongement de la ligne de tramway T6 Nord sur le territoire des communes de [Localité 16], [Localité 12] et [Localité 11] ont été déclarés d’utilité publique.

Ces travaux impliquaient notamment la démolition de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 16], parcelle cadastrée section CN numéro [Cadastre 1], appartenant à Mme [D] épouse [V] (Mme [V]).

Le Sytral a considéré que l’emprise nécessaire aux travaux serait de 194 m2 sur les 446 m2 de la parcelle, l’emprise expropriée devant être cadastrée section CN numéro [Cadastre 4], le reliquat de la parcelle, d’une surface de 252 m2, devant être cadastré section CN numéro [Cadastre 5].

Par mémoire du 4 août 2023, le Sytral a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à Mme [V].

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 15 janvier 2024 et les parties ont été entendues le même jour.

Par jugement contradictoire du 29 janvier 2024 le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lyon a :

— fixé le montant global des indemnités dues par le Sytral à Mme [V] pour l’emprise de 194 m2 à prélever sur les 446 m2 de la parcelle cadastrée section CN numéro [Cadastre 1], selon plan de division du 12 avril 2024 à la somme de 450.869,78 euros, se décomposant comme suit :

* 408.063,44 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession,

* 41.806,34 euros, au titre de l’indemnité de remploi,

* 1.000 euros, au titre de l’indemnité de déménagement,

— débouté Mme [V] du surplus de ses demandes indemnitaires,

— condamné le Sytral aux entiers dépens de l’instance,

— condamné le Sytral à payer à Mme [V] la somme de 1.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 29 février 2024, Mme [V] a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mai 2024, Mme [V] demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré par lequel le juge de l’expropriation a fixé le montant globale des indemnités dues par le Sytral à la somme de 450.869,78 euros, se décomposant de la manière suivante :

* 408.063,44 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession,

* 41.806,34 euros au titre de l’indemnité de remploi,

* 1.000 euros au titre de l’indemnité de déménagement.

Statuant à nouveau :

— A titre principal, fixer le montant global des indemnités dues par le Sytral à la somme de 645.500 euros se décomposant de la manière suivante :

* 585.000 euros au titre de l’indemnité principale,

* 59.500 euros au titre de l’indemnité de remploi,

* 1.000 euros au titre de l’indemnité de déménagement.

— A titre subsidiaire, fixer le montant global des indemnités dues par le Sytral à la somme de 483.202,37 euros se décomposant de la manière suivante :

—  437.456,70 euros au titre de l’indemnité principale,

—  44.745,67 euros au titre de l’indemnité de remploi,

—  1.000 euros au titre de l’indemnité de déménagement.

— A titre infiniment subsidiaire, fixer le montant globale des indemnités dues par le Sytral à la concluante à la somme de 450.869,78 euros, se décomposant de la manière suivante :

—  408.063,44 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession,

—  41.806,34 euros au titre de l’indemnité de remploi,

—  1.000 euros au titre de l’indemnité de déménagement,

— en tout état de cause, mettre à la charge du Sytral une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Sytral aux entiers dépens de l’instance.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2024, le Sytral demande à la cour de :

— rejeter les demandes de Mme [V],

— réformer le jugement du juge de l’expropriation du Rhône du 29 janvier 2024 en tant qu’il fixe :

— l’indemnité principale à la somme de 408.063,44 euros,

— l’indemnité de remploi à la somme 41.806,34 euros,

— fixer l’indemnité principale à la somme de 345.000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 35.500 euros,

— confirmer le jugement du juge de l’expropriation du Rhône du 29 janvier 2024 pour le surplus,

— mettre à la charge de Mme [V] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

— réformer le jugement et fixer les indemnités dues par le Sytral pour l’expropriation de ce bien situé à [Adresse 17], parcelle cadastrée CN [Cadastre 4] aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 345.000 euros,

— indemnité de remploi : 35.500 euros,

— indemnité de déménagement : 1.000 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour relève de manière liminaire que le paiement d’une indemnité de déménagement de 1.000 euros ne fait l’objet d’une contestation par aucune des parties de sorte que le jugement déféré est d’ores et déjà confirmé sur ce point.

Mme [V] fait valoir à titre principal que :

— il ressort du rapport d’expertise immobilière réalisée à sa demande, après déplacement sur les lieux, que les surfaces à retenir sont les suivantes :

— local commercial : 98.75 m²

— appartement n°1 situé en RDC : 161,13 m²

— appartement n°2 situé en R+1 : 64.51 m², pour un totale de 324 m² (Cf. pièce n°3).

— il convient de fixer à 588.000 euros le montant de l’indemnité principale, montant prenant en considération les cessions réalisées récemment pour des appartements comparables, soit un prix moyen au m² de 3 147 euros/m²/ pour une surface moyenne de 88 m²,

— l’expert a donc fixé le montant des indemnités de la manière suivante :

— appartement n°1 en RDC : 402. 825 euros

— appartement n°2 en R+1 : 212.896 euros.

— local commercial : 217. 250 euros soit 2.200 euros du m².

— le rapport a pris en considération l’état des biens en cause et retient les coûts de travaux suivants :

— local commercial 59. 250 euros

— appartement n°1 en RDC 59.920 euros

— appartement n°2 en R+1 64.514 euros,

— soit un total de 183.684 euros.

— l’indemnité correspondant à la partie « habitation » de la construction correspond donc à une somme de 615.721 euros et il convient d’appliquer une décote de 10%,

— elle présente néanmoins des calculs subsidiaires en fonction de la surface retenue.

Le Sytral fait valoir que :

— les surfaces invoquées en appel par l’appelante ne peuvent être retenues, alors que Mme [V] a fourni un diagnostic des surfaces faisant ressortir les superficies suivantes :

—  95,39 m² pour le local commercial

—  94,09 m² pour un appartement

—  68,08 m² pour le deuxième appartement

et lui-même et le commissaire du Gouvernement ont retenu ces surfaces pour le calcul de l’indemnité ainsi que juge de l’expropriation, lequel a par ailleurs retenu une superficie de 156,87 m² pour les caves,

— ces surfaces issues d’un diagnostic réalisé par un professionnel et fourni par Mme [V] en première instance ne peuvent qu’être retenues,

— l’expertise produite en appel et postérieure au transport sur les lieux et au jugement, ne justifie pas des surfaces retenues,

— il résulte du transport que le bien était dégradé et encombré,

— les références citées, tant pour les mutations d’appartement que pour celles de locaux commerciaux, ne sont ni produites ni vérifiables. Le commissaire du gouvernement a présenté des termes de comparaison proches pour les appartements,

— il retenait un prix moyen 4.070,55 ' le m² auquel il applique un abattement de 55 % en raison

du fait que l’immeuble est muré depuis plus de 8 ans et de sa vétusté, soit un prix de 1.831,75'

le m², soit une indemnité pour les logements de 297 054,90 ' (1 831,75 x 162,17 [94,09 m² +

68,08 m²]).

— pour le local commercial, le Commissaire du gouvernement présente des termes de comparaison dans un périmètre de 1000 mètres autour du bien sur les trois dernières années (2021, 2022 et 2023), et retenait un prix moyen 1916,66 ' le m² auquel il applique le même abattement que pour les appartements de 55 %.

— le montant retenu par le commissaire du gouvernement en appel correspond à sa proposition initiale.

Le commissaire du gouvernement demande en appel que le prix soit fixé comme suit :

— appartement1 :94,09 m2 x 1620 ' = 152 425,80 '

— appartement 2 : 68,08 m2 x 1620 ' = 110 289,60 '

— local commercial : 95,39 m2 X 862,50 ' = 82 273,88 '

Soit un total de : 344 989,28 ' arrondi à 345 000 '.

Il fait valoir que l’avis du Domaine du 21 avril 2023 estime la valeur vénale à 345.800 euros par la méthode par comparaisons, qu’il n’a jamais rien été réclamé pour les caves et que le jugement a retenu à tort une indemnité.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

Aux termes de l’article L. 321-3 du même code : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Il en est de même pour les actes de cession amiable passés après déclaration d’utilité publique et les traités d’adhésion à une ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance de donné acte de ventes antérieures à une déclaration d’utilité publique fait la même distinction lorsque celle-ci a été faite dans les actes de vente ou lorsqu’elle résulte de la déclaration commune des parties ».

Aux termes de l’article R. 322-5 du même code 'L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique'.

S’agissant de la consistance des biens expropriés que la désignation de l’immeuble contenue dans l’acte du 15 juin 1971 est la suivante :

« Une propriété située à [Adresse 17] comprenant :

Deux maisons d’habitation contiguës élevées sur cave, d’un rez-de-de chaussée et d’un étage.

Jardin derrière clos de mur.

Le tout d’une contenance de cinq cent mètres carrés environ d’après les titres, figurant au cadastre revisité sous le n°[Cadastre 9] de la section G pour quatre ares quarante centiares (4a 40ca) ».

Sur la consistance matérielle du bien exproprié

Le numéro [Adresse 17] à [Localité 16] est situé au bout de cette grande place bénéficiant des transports en commun (bus et tramway), à proximité de l’intersection des [Adresse 15] et [Adresse 10]. Cet immeuble est implanté en zone Urm1 du PLU-H métropolitain. Cette zone est décrite comme une zone urbaine à dominante d’habitat collectif à intermédiaire.

La parcelle CN n°[Cadastre 1] présente une surface de 446 m² sur laquelle est édifié un bâtiment à usage de commerce et d’habitation sur rue en R+1 sur caves, entre la fin du XVIIIème et le XXème siècle. Il est mitoyen avec les bâtiments édifiés sur les parcelles voisines et comporte à l’arrière une terrasse et un jardin.

Selon les constatations du juge de l’expropriation lors de son transport sur les lieux, l’accès au bâtiment, inoccupé depuis 2008 (le local commercial et les deux appartements sont vides de toute occupation) et squatté pendant une période, s’opère par la [Adresse 14] ; un dispositif anti-intrusions a été apposé côté rue, les vitres ont été peintes et trois fenêtres de l’étage murées, la façade est revêtue de tags, le pignon gauche comporte des fissures. Il résulte de la description des lieux que ceux-ci sont dégradés, encombrés, portent l’empreinte de squats, et laissent apparaître des fissures et infiltrations d’eau, que des fenêtres sont murées. La cour se réfère expressément au jugement pour une description plus précise et exhaustive des lieux découlant du procès-verbal de transport, sans qu’il ne soit nécessaire de le paraphraser.

Il n’est pas contesté que la date de référence est le 18 juin 2019 et que le bien avait un usage mixte d’habitation et commercial.

Il a été reconnu par les parties en première instance que les surfaces à retenir étaient les suivantes :

— local commercial 98,75 m²

— appartement 1 en rez-de-chaussée 94,09 m²

— appartement 2 au premier étage 68,08 m²

Mme [V] s’était alors prévalue de trois certificats de mesurage dressés par la société Diag précision le 20 novembre 2023, particulièrement précis.

L’emprise porte sur une surface de 194 m² recouvrant la surface au sol bâtie, ce qui a été discuté en première instance et a été retenu par le juge l’expropriation, ce qui n’est plus discuté.

Cependant, en cause d’appel, Mme [V] conteste les surfaces retenues en première instance et elle appuie toute son argumentation sur une expertise immobilière qu’elle a fait diligenter dans le cadre de la procédure d’appel par la société Favre Réguillon, laquelle ferait ressortir des surfaces différentes de celles retenues par le juge de l’expropriation soit 98,75 euros pour le local commercial, 161,13 euros pour l’appartement 1 et 64,51 m² pour l’appartement 2 sans donner la moindre explication plausible sur la différence de surface retenue par rapport à ses références données en première instance.

Il est cependant relevé à juste titre par le commissaire du Gouvernement que les surfaces initialement retenues découlaient déjà d’un diagnostic produit par ses soins et effectué par un organiste de diagnostic immobilier spécialisé, alors que les superficies ont été longuement débattues en première instance, et la pièce nouvelle produite en appel et manifestement établie pour les besoins de la cause ne saurait convaincre la cour.

Il est ainsi noté que les photographies annexées ne reflètent pas l’état des lieux tel que relevé par le juge de l’expropriation et l’expert immobilier s’est contenté de reprendre des photographies communiquées par le client et ne correspondant plus à la réalité, ce qui n’est pas un travail sérieux. Surtout, l’expert n’a procédé à aucun mesurage précis ; il a repris les certificats de mesurage du 20 novembre 2023 et a apporté quelques vagues commentaires ne reposant sur aucun examen des lieux. Il est noté enfin que la conclusion du rapport est parfaitement illisible.

Cette pièce est dès lors totalement inopérante pour convaincre la cour d’une erreur de surface du bien dans le jugement et les surfaces telles que retenues en première instance qui ne spnt pas sérieusement contredites sont en conséquence reprises pour l’évaluation de l’indemnité principale.

Sur l’indemnité principale

En première instance, le Sytral avait adopté la position du commissaire du Gouvernement et avait fondé sa proposition sur la méthode dite des termes de comparaison. Le juge de l’expropriation a retenu cette méthode qui n’est pas débattue en appel.

S’agissant des termes de comparaison, Mme [V], sans donner plus d’explications, s’appuie à nouveau sur l’expertise litigieuse laquelle prendrait en considération les cessions récemment réalisées pour des appartements de [Localité 16] et demande à la cour de retenir un prix moyen au m² de 3.147 euros pour les appartements et de 2.200 euros pour le local commercial en prenant pour référence des locaux de [Localité 16] et [Localité 13], le tout sous déduction de coûts de travaux pour tenir compte de l’état des biens en cause outre une décote. Or, aucune référence de publication n’est produite et les références citées tant pour les mutation d’appartement que de surfaces commerciales ne sont pas vérifiables.

En outre, ces évaluations ne sont pas pertinentes au regard de l’état du bien en cause, nonobstant les déductions pour travaux, s’agissant d’un bien vétuste quant à ses installations et équipements, squatté à plusieurs reprises, muré depuis au moins 2014 et non entretenu depuis longtemps et notamment les appartements. L’évaluation de Mme [V] ne peut donc être retenue.

Le juge de l’expropriation a retenu que :

— le commissaire du Gouvernement avait recensé des termes comparables au bien litigieux par leur nature, surface, date de construction et secteur géographique proche,

— le caractère récent des transactions et l’absence de toute observation concernant ces références amenaient à la retenir comme pertinents pour déterminer à partir ,d’éléments concrets et certains la valeur vénale du local,

— l’abattement à appliquer au prix moyen des termes de comparaison de 55% est tout à fait justifié par la nature et l’ampleur des travaux qui seraient nécessaires d’entreprendre pour rendre les lieux habitables et exploitables,

— la valeur du local commercial doit être fixée à 862,50 '/m² soit un total de 82.273,88 ' et celle des appartements à 1.831,75 '/m² soit un total de 297.054,90 ',

— les caves n’ont pas été valorisées par les parties et ne font pas l’objet d’une demande spécifique de la part de Mme [V] et il convient de retenir un montant de 28.734,66 euros.

Ces évaluation du juge de l’expropriation sont justifiées au regard des productions.

Le commissaire du gouvernement se prévaut toutefois en appel de nouvelles références qu’il estime plus précises et adaptées. En première instance, il avait retenu un périmètre de 300 m autour du bien en cause et des appartements entre 35 et 65m² construits entre 1800 et 1930 pour les appartements et en appel, il retient un prix au m² de 1.620 ' le m². Toutefois, le commissaire du gouvernement ne justifie pas en quoi son évaluation revue sensiblement à la baisse et portant sur moins de biens de comparaison serait finalement plus pertinente que la précédente.

Il est donc retenu un montant de 297.054,90 euros pour les appartements tel que justement fixé par le juge de l’expropriation.

La cour se réfère également aux références précises et pertinentes du commissaire du gouvernement s’agissant du local commercial et sa valeur telle que fixée en première instance doit être confirmée en appel.

S’agissant des caves, force est de constater que pas plus Mme [V] que le commissaire du gouvernement ou le Sytral ne valorisaient les caves en première instance et Mme [V] n’avait pas présenté de demande à ce titre mais le jugement, tout en notant cette absence, a néanmoins retenu une valeur de 28.734,66 ' pour les caves sans expliquer les termes retenus pour aboutir à ce montant.

Force est de constater qu’en appel, il n’est toujours rien sollicité au titre des caves et le jugement est nécessairement infirmé en ce qu’il a accordé une indemnité à ce titre.

En conséquence de ce qui précède, le montant de l’indemnité principale est fixé à 379.328,78 euros. Le jugement est infirmé en ce sens.

Sur l’indemnité de remploi

Non contestée dans son principe et ses modalités de calcul, elle doit être fixée comme suit :

—  20% jusqu’à 5000 euros soit 1000 euros,

—  15% de 5000 à 15000 euros soit 1500 euros,

—  10% au-delà soit 36.433 euros (arrondis)

Soit une indemnité de 38.933 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens d’appel sont à la charge de Mme [V] qui succombe sur ses prétentions.

Il n’y a cependant pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement querellé en ce qu’il a été fixé les indemnités comme suit :

* 408.063,44 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession,

* 41.806,34 euros, au titre de l’indemnité de remploi,

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le montant indemnités principale et de remploi dues par le Sytral à Mme [V] pour l’emprise de 194 m2 à prélever sur les 446 m2 de la parcelle cadastrée section CN numéro [Cadastre 1] :

* 379.328,78 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession,

* 38.933 euros, au titre de l’indemnité de remploi,

Condamne Mme [R] [D] épouse [V] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir à à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière, La Présidente,