N° RG 21/07798 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N47C

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 22 septembre 2021

RG : 18/07362

ch n°1 cab 01 B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 04 Novembre 2025

APPELANT :

M. [S] [T]

né le 21 Juin 1984 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

INTIMES :

M. [R] [P] [W]

né le 23 Juin 1951 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

M. [H] [K] [V] [W]

né le 01 Août 1952 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 5]

M. [U] [B] [E] [W]

né le 29 Mai 1956 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 8]

tous représentés par M^e Philippe BUSSILLET, avocat au barreau de LYON, toque : 1776

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2025

Date de mise à disposition : 04 Novembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 17 mars 2017, MM. [R], [H] et [U] [W] (les promettants) ont consenti à M. [S] [T] (le bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée située à [Localité 13] (Rhône), moyennant un prix de 335 000 euros.

Des conditions suspensives ont été prévues dans l’acte, notamment l’obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire avant le 19 juillet 2017.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 17 novembre 2017, qui a fait l’objet d’une prorogation convenue entre les parties au 10 décembre 2017.

L’acte stipule, dans une clause intitulée « indemnité d’immobilisation – séquestre », le versement par le bénéficiaire d’une somme de 33 500 euros, dont 10 000 euros dans les huit jours de la signature de la promesse par virement sur le compte de l’office notarial.

Se prévalant du refus de sa demande de permis de construire par la mairie de Saint-Didier-au-Mont-d’Or, le bénéficiaire a assigné les promettants devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu le tribunal judiciaire de Lyon, afin d’obtenir la restitution de la somme de 10 000 euros consignée et à titre plus subsidiaire, d’ordonner qu’il soit exonéré du versement de la clause pénale.

Les promettants l’ont assigné en paiement du surplus de l’indemnité d’immobilisation et en indemnisation de leur préjudice.

Après jonction des procédures, le tribunal a, par jugement du 22 septembre 2021 :

— débouté le bénéficiaire de sa demande tendant à se voir restituer la somme de 10 000 euros,

— débouté le bénéficiaire de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

— débouté le bénéficiaire de sa demande tendant à voir qualifier de clause pénale les sommes prévues dans la promesse unilatérale de vente,

— condamné le bénéficiaire à payer aux promettants la somme de 23 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté les promettants de leur demande de condamnation du bénéficiaire au paiement de dommages-intérêts,

— condamné le bénéficiaire à payer aux promettants la somme de 1000 euros pour tous en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le bénéficiaire aux dépens de l’instance et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait directement l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 25 octobre 2021, le bénéficiaire a relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 6 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande des promettants de voir prononcer la caducité de la déclaration d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2022, le bénéficiaire demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il :

— le déboute de sa demande tendant à se voir restituer la somme de 10 000 euros,

— le déboute de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

— le déboute de sa demande tendant à voir qualifier de clause pénale les sommes prévues dans la promesse unilatérale de vente,

— le condamne à payer aux promettants la somme de 23 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— le condamne à payer aux promettants la somme de 1000 euros pour tous en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamne aux dépens de l’instance et autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait directement l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires,

Et statuant à nouveau,

— juger qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires en vue de la réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, qui, dès lors, ne pouvait être réputée comme accomplie,

En conséquence,

— débouter les promettants de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— ordonner la restitution de la somme de 10 000 euros versée par lui et consignée sur le compte bancaire de l’office notariale [Localité 10]-[Localité 9]-Bouvier,

— condamner in solidum les promettants à lui verser la somme de 2000 euros à titre d’indemnité pour résistance abusive,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les sommes prévues aux termes de la promesse unilatérale de vente doivent être qualifiées de clause pénale,

— constater que les promettants ne l’ont pas mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive,

En conséquence,

— débouter les promettants de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— ordonner la restitution de la somme de 10 000 euros versée par lui et consignée sur le compte bancaire de l’office notariale [Localité 10]-[Localité 9]-Bouvier,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la clause pénale est manifestement excessive,

En conséquence,

— ordonner qu’il soit exonéré du versement de la clause pénale ou, à tout le moins, que cette dernière soit ramenée à de plus justes proportions,

En toute hypothèse,

— condamner in solidum les promettants à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, y compris ceux découlant des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996 en cas d’exécution forcée, distraits au profit de M^e Damien Durez, avocat, sur son affirmation de droit,

— ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 avril 2022, les promettants demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables les conclusions au fond déposées par l’appelant pour défaut d’indication de son domicile réel,

— confirmer le jugement entrepris pour tout ce qui intéresse l’indemnité d’immobilisation,

— accueillir leur appel reconventionnel et leur allouer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi à la suite de l’impossibilité de rembourser un prêt relais dans le délai prévu,

— porter à 4000 euros la somme allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

— rejeter l’argumentation du bénéficiaire qui se heurte à la matérialité des faits d’avoir voulu construire deux maisons représentant un coefficient d’emprise au sol supérieur de près de 20% au maximum autorisé, et ce en parfaite connaissance de cause, l’augmentation de la surface au sol découlant de la nécessité de construire des doublons,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le bénéficiaire était à l’origine de la non-réalisation des conditions suspensives à son engagement,

— réformer en revanche ce jugement en ce qu’il a estimé devoir leur refuser les 1500 euros de dommages et intérêts qu’ils réclamaient en réparation des préjudices de jouissance qu’ils avaient subis, liés au fait d’avoir, de par les manigances du bénéficiaire, perdu plus d’un an avant de pouvoir réaliser effectivement la vente de leur terrain à un acquéreur qui a obtenu son permis de construire sans aucune difficulté de la mairie,

— porter à 4000 euros la somme allouée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la multiplication des diligences de leur conseil devant la cour,

— condamner le bénéficiaire aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité des conclusions de l’appelant

Les promettants demandent à la cour de déclarer irrecevables les conclusions au fond déposées par le bénéficiaire pour défaut d’indication de son domicile réel.

Le bénéficiaire réplique que les informations devant figurer en tête des conclusions, à peine d’irrecevabilité, peuvent être régularisées jusqu’au jour du prononcé de la clôture et qu’il a communiqué son nouveau domicile le 6 mai 2022, régularisant ainsi la situation.

Réponse de la cour

Selon l’article 960 du code de procédure civile, la constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

Et selon l’article 961 du même code, les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées aux deuxième à quatrième alinéas de l’article précédent n’ont pas été fournies. Cette cause d’irrecevabilité peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats.

En l’espèce, le bénéficiaire a fait état de son domicile exact dans ses conclusions d’incident du 6 mai 2022 et dans ses conclusions au fond notifiées le 2 novembre 2022, régularisant ainsi la cause d’irrecevabilité avant le prononcé de la clôture.

Aussi convient-il de rejeter le moyen d’irrecevabilité soulevé par les promettants.

2. Sur la restitution de la somme de 10 000 euros

Le bénéficiaire fait valoir essentiellement :

* à titre principal, que :

— la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire ne lui est pas imputable ;

— le refus de permis de construire est sans lien avec le fait qu’il ait déposé un dossier portant sur la construction de deux maisons d’habitation et non d’une seule comme mentionné dans la promesse ;

— le permis de construire a été refusé essentiellement à cause de la surface de plancher projetée ; or, sur ce point, les conditions de la promesse ont été respectées ;

— en tout état de cause, les dispositions de la promesse ne lui auraient pas permis d’obtenir un accord de la mairie ;

— les promettants avaient été informés par la mairie, avant la signature de la promesse de vente, que tout projet de construction sur le terrain d’un immeuble d’une surface de plancher de plus de 100 m² serait refusé ;

— en application des termes de la promesse de vente et de l’article L. 313-41 du code de la consommation, la somme de 10'000 euros devait lui être restituée sans aucune formalité ;

* à titre subsidiaire, que :

— cette somme constitue en réalité une clause pénale car elle a pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation ;

— les promettants ne l’ont pas mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive, en violation de l’article 1231-5 du code civil ;

— la clause pénale n’est donc pas due ;

* à titre infiniment subsidiaire, que :

— la clause pénale est disproportionnée et doit être ramenée à de plus justes proportions ;

— les promettants n’ont subi aucun préjudice à la suite de l’échec de la vente car ils n’avaient aucune nécessité de vendre le bien rapidement ;

— il a tout mis en 'uvre pour obtenir le permis de construire et sa bonne foi ne peut être déniée.

Les promettants répliquent essentiellement que :

— le bénéficiaire n’a pas respecté les termes de la promesse de vente puisque sa demande de permis de construire portait sur la construction de deux logements alors que la promesse stipulait une condition suspensive relative à « l’obtention d’un permis de construire pour la construction d’une maison mono-familiale »;

— le projet du bénéficiaire dépassait le coefficient d’emprise au sol autorisé ;

— il existe une différence entre le coefficient d’emprise au sol et la surface de plancher ;

— il est absolument faux d’affirmer qu’ils avaient été informés par la mairie que tout projet de construction sur le terrain d’un immeuble d’une surface de plancher de plus de 100 m² serait refusé.

Réponse de la cour

2.1. Sur l’accomplissement de la condition suspensive

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutes de bonne foi.

Et selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente stipule au bénéfice du bénéficiaire une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire avant le 19 juillet 2017 « pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l’opération suivante : construction d’une maison mono-familiale d’habitation de type R+1 sur sous-sol enterré, d’une surface de plancher de 300 m² maximum, dans le respect des dispositions du plan local d’urbanisme applicable. Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettants du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 19 mai 2017 à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ».

Or, ainsi que l’ont retenu à juste titre les premiers juges, si le bénéficiaire a effectivement déposé sa demande de permis de construire dans le délai prévu au contrat et qu’il en a justifié auprès des promettants, le projet de construction décrit dans la demande n’est pas conforme aux prescriptions contractuelles puisqu’il porte sur « la construction de deux résidences principales mitoyennes », composées de quatre volumes, au lieu d’une maison mono-familiale et qu’il ne respecte pas les dispositions du plan local d’urbanisme, en ce qu’il prévoit notamment une emprise au sol de 209 m² pour un maximum autorisé de 180,75 m², peu important à cet égard que la surface de plancher soit identique à celle prévue dans la promesse, le bénéficiaire entretenant sur ce point une confusion entre l’emprise au sol et la surface de plancher.

Alors que la promesse précise que la construction doit porter sur « une maison d’habitation mono-familiale d’habitation de type R+1 », le refus d’octroi du permis de construire est notamment motivé par le fait que les constructions projetées, en raison de leur volumétrie et de leur gabarit non conformes aux constructions avoisinantes, présentent « une façade de 20,90 mètres sur les 27 mètres que représente le linéaire de terrain d’assiette » et « donn[ent] une impression de hauteur correspondant plutôt à de l’habitat intermédiaire qu’à de la maison individuelle », ce dont il ressort que la différence de présentation du projet de permis de construire entre la promesse de vente et le dossier déposé à la mairie a eu une incidence sur la décision de celle-ci, contrairement à ce que soutient le bénéficiaire.

Enfin, ce dernier ne démontre ni que les dispositions comprises dans la promesse ne lui auraient pas permis, en tout état de cause, d’obtenir un accord de la mairie ni que les promettants avaient été informés par la mairie, avant la signature de la promesse de vente, que tout projet de construction sur le terrain d’un immeuble d’une surface de plancher de plus de 100 m² serait refusé.

Ainsi, en déposant une demande de permis de construire portant sur un projet de construction non conforme aux dispositions contractuelles de la promesse, le bénéficiaire a, par son fait, empêché l’accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, celle-ci est réputée accomplie.

2.2. Sur la nature de l’indemnité prévue au contrat

L’indemnité d’immobilisation rémunère l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire. Elle se distingue de la clause pénale à moins qu’il soit établi qu’elle avait pour objet de faire assurer par le bénéficiaire l’exécution de son obligation de diligence concernant un engagement pris. Dans ce cas, elle change de nature et constitue alors une clause pénale (en ce sens, Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989).

En l’espèce, l’acte notarié stipule que :

— la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 17 novembre 2017 ;

— la réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ;

— « les parties ont convenu d’un versement par le bénéficiaire de la somme de trente-trois mille cinq cents euros […].

Sur cette somme, le bénéficiaire s’engage à verser la somme de dix mille euros […] dans les 8 jours ouvrés de la signatures des présentes […].

A. Le sort de ladite somme versée sous huitaine sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

B. Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de vingt trois mille cinq cents euros […] le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

L’indemnité d’immobilisation faisant l’objet de dispositions contractuelles parfaitement claires et précises, le bénéficiaire n’est pas fondé à soutenir que la somme réclamée constitue une clause pénale, dès lors qu’elle ne vise pas à sanctionner une inexécution ou un défaut de diligence de sa part.

Par ailleurs, le montant de l’indemnité d’immobilisation, égal à 10% du prix de vente, n’est ni disproportionné ni excessif.

Il en résulte que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire entre le 17 mars 2017, date de la signature de l’acte, et le 17 novembre 2017, date à laquelle la promesse expirait, et ne peut être qualifiée de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Par conséquent, l’absence de mise en demeure n’est pas de nature à faire obstacle au paiement de l’indemnité et celle-ci n’est pas susceptible d’être réduite par le juge.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la condition suspensive étant accomplie et l’acquisition n’ayant pas été réalisée, les promettants étaient en droit, en application de l’acte signé par les parties, de conserver la somme de 10'000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

3. Sur le paiement de la somme de 23'500 euros

La cour ayant confirmé le jugement, d’une part, en ce qu’il a jugé que la condition suspensive étant accomplie et l’acquisition n’ayant pas été réalisée, les promettants étaient en droit, en application de l’acte signé par les parties, de conserver l’indemnité d’immobilisation, d’autre part, en ce qu’il a retenu que cette indemnité ne peut être qualifiée de clause pénale, il convient également de le confirmer en ce qu’il a condamné le bénéficiaire à payer aux promettants la somme de 23'500 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation.

4. Sur les dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

Les promettants font valoir que :

— ils ont subi un préjudice de jouissance en raison du retard de près de deux ans dans la vente de leur terrain ;

— si le bénéficiaire avait respecté son engagement, M. [H] [W], titulaire d’un prêt relais contracté pour acheter son logement en octobre 2016, aurait pu rembourser son prêt plus tôt et économiser les intérêts qui lui ont été décomptés entre fin 2017 et début 2019.

Le bénéficiaire réplique que :

— il n’a commis aucune faute

— les promettants ne démontrent pas la réalité du préjudice allégué et son quantum.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu, pour rejeter ce chef de demande, que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse et que les promettants ne justifient pas d’un préjudice spécifique, autre que celui de n’avoir pas pu disposer du bien pendant la durée de la promesse de vente.

Pour confirmer le jugement sur ce point, la cour ajoute que la pièce n° 6 versée aux débats par les promettants (attestation du chargé de clientèle de la société Crédit mutuel de [Localité 11] Brotteaux-Massena du 30 avril 2019) est insuffisante pour rapporter la preuve du préjudice allégué et du lien de causalité puisqu’elle se contente de faire état de la modification de la date d’échéance initiale d’un prêt relais souscrit par M. [H] [W] du fait d’un délai de « vente de terrains » plus long que prévu, sans autre précision.

5. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Le jugement est encore confirmé en ce qu’il a débouté le bénéficiaire de ce chef de demande, retenant à juste titre qu’aucune résistance abusive ne peut être reprochée aux promettants qui sont fondés à percevoir l’indemnité d’immobilisation.

6. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En cause d’appel, le bénéficiaire, partie perdante, est condamné aux dépens et à payer aux promettants la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette le moyen d’irrecevabilité des conclusions de M. [S] [T] soulevé par MM. [R], [H] et [U] [W],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [T] à payer à MM. [R], [H] et [U] [W] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [T] aux dépens d’appel.

La greffière, La Présidente,