N° RG 23/05799 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PDGN

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] au fond du 23 mai 2023

RG : 22/02358

[R]

C/

[V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Décembre 2025

APPELANTE :

Mme [B] [R]

née le 16 Février 1970 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/6340 du 24/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par M^e Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉ :

M. [W] [V]

né le 30 Septembre 1991 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thibaut DE BERNON de la SELARL ALAGY BRET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 11

Ayant pour avocats plaidants M^es Didier DOMAT et Léo ZIMERO du cabinet EARVIN & LEW AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [R] est locataire, depuis le 13 avril 2007, d’un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] pour lequel elle s’acquitte d’un loyer, charges comprises, s’élevant en dernier lieu à 402 €.

Par acte authentique du 14 février 2020, M. [W] [V] a acquis la propriété de cet immeuble, ce dont il a informé Mme [R] par un courrier du 13 mai 2020 afin qu’elle lui adresse le paiement des loyers et charges, et il a entrepris des travaux de réhabilitation.

Le 18 mars 2022, M. [W] [V] a fait signifier à Mme [R] un commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 1'170 €, avec mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Prétendant que la dette locative s’aggravait, M. [W] [V] a, par exploit du 13 juin 2022, fait assigner Mme [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, lequel a, par jugement contradictoire du 23 mai 2023 :

Déclaré recevable l’action intentée par M. [W] [V],

Rejeté la demande de constatation ou d’expertise formulée par Mme [B] [R],

Prononcé la résiliation du bail conclu le 13 avril 2007 entre Mme [R] et les époux [G], repris par M. [V], concernant le bien sis [Adresse 2], aux torts exclusifs de la défenderesse,

Dit que faute par Mme [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

Rappelé qu’aux termes de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, au frais de la personne expulsée, en un lien que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire',

Condamné Mme [R] à payer à M. [V] la somme de 2'470 € au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamné Mme [R] à payer à M. [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date du la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M. [V],

Rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [R],

Rejeté la demande de délais de paiement formulée par Mme [R],

Rejeté la demande de paiement au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 formulée par Mme [R],

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2022, de l’assignation, et des éventuelles mises en demeure,

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 17 juillet 2023, Mme [B] [R] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 31 août 2023 (conclusions), Mme [B] [R] demande à la cour':

Rejeter toute demande plus ample ou contraire,

Déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par Mme [R],

Infirmer le jugement dont appel du juge des contentieux et de la protection de [Localité 9] du 23 mai 2023,

Statuant à nouveau,

Avant dire droit, désigner tel expert qu’il appartiendra afin de se rendre au domicile de Mme [R], de décrire les désordres, de dire si le logement est conforme à la réglementation, de dire et chiffrer les travaux propres à y remédier et de chiffrer les préjudices de Mme [R],

Condamner M. [V] à verser à Mme [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

Accorder à Mme [R] les plus larges délais de paiement de sa dette locative, s’échelonnant en 36 mensualités,

Condamner M. [V] à la somme de 3 000 € au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

Condamner M. [V] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 2 novembre 2023 (conclusions d’intimé), M. [W] [H] demande à la cour':

Débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées en cause d’appel,

Recevoir M. [V] en ses conclusions et l’en déclarer bien-fondée,

En conséquence,

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 23 mai 2023 en toutes ses dispositions,

Condamner Mme [R] à payer à M. [V] la somme de 4'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées, comme c’est le cas de la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée dans la discussion des écritures de l’appelante, sans être reprise au dispositif de ses écritures.

Sur la demande d’expertise avant-dire-droit':

Le juge de première instance a rejeté la demande d’expertise avant-dire-droit de Mme [R] en retenant que les éléments du dossier étaient suffisants pour trancher le litige.

Mme [R] reprend devant la cour sa demande de désignation d’un expert aux fins de constat en exposant que son logement est parfaitement insalubre. Elle produit des photographies pour le démontrer. Elle déplore que l’huissier de justice qu’elle a contacté refuse d’établir à l’aide juridictionnelle un constat qu’elle n’a pas les moyens de financer. Elle critique la décision de première instance qui ne peut à la fois retenir que les éléments du dossier sont suffisants, tout en considérant que les photographies produites ne suffisent pas à apporter la preuve de l’insalubrité du logement. Elle souhaite voir constater l’état du logement et voir chiffrer le coût de remise en état et le préjudice qu’elle a souffert.

M. [V] conteste toute insalubrité du logement, estimant que l’appelante procède par affirmation, outre que ces allégations à ce sujet ne sont évoquées que pour les besoins de la cause pour tenter de justifier ses manquements à son obligation principale de payer les loyers. Il ajoute que les ouvriers qui sont entrés dans le logement loué par Mme [R] pour réparer, à sa demande, un volet et pour changer une chaudière, attestent d’un manque d’entretien usuel manifeste.

Sur ce,

L’article 232 du code de procédure civile énonce la possibilité pour le juge de commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien et les articles 259 et suivants précisent les règles applicables aux constatations confiées à un technicien.

Ces articles ne trouvent à s’appliquer que dans le respect de l’article 143 aux termes duquel les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En l’espèce, Mme [R] ne prétend pas, et encore moins ne démontre, s’être plainte auprès du bailleur, avant que celui-ci ne l’assigne en résiliation du bail, du mauvais état du logement, ni avoir sollicité des travaux de remise en état. D’ailleurs, l’appelante n’adosse sa demande de mesure de constatation ou d’expertise avant droit sur aucune demande qu’il n’appartient pas à la cour de supposer. Enfin, il importe de relever que les photographies qu’elle verse aux débats montrent des murs en mauvais état, présentant des fissures, des trous qu’elle a elle-même rebouchés et des traces de saleté importantes. L’état de vétusté avancé des lieux, manifestement en rapport avec une occupation ancienne de plus de 15 ans puisque le bail a été conclu en avril 2007, n’est en réalité pas contesté par le bailleur.

Dans ces conditions, la cour constate que la mesure de constatation sollicitée ne s’inscrit nullement dans le cadre d’un litige opposant Mme [R] à M. [V] concernant l’état de l’appartement donné à bail, la demande de ce chef constituant en réalité une prétention opportuniste pour détourner l’attention des demandes en résiliation de bail et expulsion pour lesquelles la locataire a été assignée et pour chercher à retarder la décision sur ces demandes. La mesure de constatation sollicitée étant inutile, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté cette demande de constatation ou d’expertise formée par Mme [R], est confirmé par substitution de motifs.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [R]':

Le juge de première instance a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [R] en retenant que les consommations électriques de Mme [R] sur les périodes postérieures à juillet 2021 sont semblables aux années précédentes de sorte que la locataire ne démontre pas l’existence d’un préjudice financier autre que celui déjà réparé par le remboursement par M. [W] [V] de la facture de 261,91 €.

Mme [R] reprend devant la cour sa demande de condamnation de M. [V] à lui payer 5'000 € de dommages et intérêts en rappelant avoir découvert fortuitement, en juillet 2021, que l’architecte mandaté par le bailleur pour réaliser des travaux dans l’immeuble s’était branché sur son compteur électrique. Elle affirme avoir reçu des factures d’électricité exorbitantes et elle conteste que la somme de 261,91 € que lui a remboursée le bailleur suffise à réparer son préjudice financier. Elle expose s’être retrouvée en situation d’impayé auprès de son fournisseur d’énergie ENI, puis, en l’absence de remise de sa dette, avoir été privée d’électricité, préjudice dont M. [V] doit également répondre. Elle relève que la partie intimée reconnaît l’erreur de branchement et elle affirme que les ouvriers chargés des travaux pour le compte de celui-ci sont restés branchés sur son compteur pendant plus d’un an.

M. [V] s’oppose à cette demande en renvoyant à l’attestation rédigée par son architecte aux termes de laquelle, pensant se brancher au compteur des communs de l’immeuble, un ouvrier de la société Elec'42MB s’est branché sur le compteur de Mme [R], erreur qui a été corrigée dès qu’elle a été signalée, soit en moins de 24 heures.

Il considère que le paiement spontané de la facture d’électricité de 261,91 € démontre sa bonne foi, comme relevé par le premier juge, et que ce paiement indemnise à l’euro près l’appelante de son préjudice. Il fait sienne la motivation du premier juge et il conteste que les factures d’électricité reçues par Mme [R] soient à l’origine de ses difficultés financières puisque, en réalité, avant même la découverte du branchement erroné, elle comptabilisait déjà cinq échéances de loyers impayées. Il souligne pour finir que Mme [R] a déclaré s’abstenir volontairement de payer les loyers en raison du branchement sur son compteur alors qu’en réalité, seule la précarité de sa situation financière est en cause, comme exactement retenu par le juge de l’exécution saisie d’une demande de délai pour quitter les lieux. Il considère que la mauvaise foi de l’appelante, qui a délibérément aggravé sa dette de loyer, est établie.

Sur ce,

En application de l’article 544 du code civil, le maître de l’ouvrage est responsable du fait de son constructeur, du maître d''uvre ou de l’entrepreneur dont l’intervention est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, il résulte de l’attestation établie par le maître d''uvre de M. [V] que les travaux de réhabilitation entrepris dans l’immeuble ont débuté en février 2020, ce qui correspond à la date à laquelle la partie intimée a acquis le bien immobilier, que l’entreprise qui est à l’origine du branchement sur le compteur de Mme [R] est intervenue sur le chantier à compter de septembre 2020 et que, suite à la réclamation début août 2021 de la locataire, il a été mis fin à ce branchement le 6 août 2021. Ainsi, la réalité du branchement sur le compteur de Mme [R] n’est pas discutée et, en l’absence d’autres explications données concernant les travaux réalisés, il est suffisamment établi que ce branchement illicite a duré près d’une année, entre septembre 2020 et août 2021.

Par ailleurs, Mme [R] justifie que sa facture d’électricité pour la période du 14 août 2019 au 27 janvier 2020 était d’un montant de 712,03 €TTC calculé sur sa consommation réelle, soit 2'646Kwh mais que celles pour la période du 28 juillet 2020 au 27 janvier 2021 était d’un montant de 1'002,87 €TTC calculé sur sa consommation réelle, soit 4'410Kwh. Ces éléments suffisent à établir le pic de consommation d’électricité alléguée, lequel correspond à la période de branchement illicite ci-avant retenue. Dès lors, en l’état des factures produites, le préjudice financier souffert s’élève à la somme de 290,84 € qui n’a été pris en charge que partiellement par le bailleur qui a remboursé à Mme [R] une facture de 261,91 €.

Si Mme [R] ne justifie pas que l’électricité lui ait été coupée, reste qu’elle verse aux débats un «'dernier avis avant coupure'» reçu de la société ENI le 13 mars 2021, lequel a incontestablement occasionné à l’intéressée un préjudice moral.

Enfin, il doit être tenu compte du fait que l’augmentation des mensualités pour le paiement échelonné des factures d’électricité a déstabilisé l’équilibre très fragile du budget de Mme [R], qui ne perçoit que le RSA.

A la lueur de ces éléments, M. [V] doit répondre du préjudice subi par Mme [R], lequel est évalué à la somme de 600 €, sauf à déduire la somme de 261,91 € déjà payée par le bailleur. Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [R], est infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne M. [V] à payer à l’appelante la somme de 338,09 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des loyers':

Le juge de première instance a prononcé la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et condamné Mme [R] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [V] considère que Mme [R] a discrétionnairement décidé d’arrêter de payer ses loyers à compter du mois d’octobre 2020 de sorte qu’il a été amené à lui faire signifier un commandement de payer demeuré infructueux. Il relève qu’avec une parfaite mauvaise foi, l’intéressé a justifié à a posteriori ces manquements par le branchement sur son compteur. Il déplore une aggravation de l’impayé, y compris depuis la décision du juge de l’exécution devant lequel Mme [R] avait fait état de sa bonne foi, puisqu’elle n’a en réalité pas versé par le moindre euro par la suite. Il affirme que la locataire s’affranchit ainsi depuis trois ans de son obligation contractuelle, sa dette s’élevant en dernier lieu à 3'210 €.

Il ajoute que Mme [R] a également manqué à son obligation de jouissance paisible comme en atteste un ancien locataire qui rapporte un tabagisme dans l’immeuble, une consommation d’alcool quotidienne et des comportements très déplacés.

Mme [R] fait valoir la précarité de sa situation financière et elle se défend d’un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux, considérant que les allégations à ce sujet aux termes d’une attestation d’un ancien voisin ont pour seules objectifs de jeter le discrédit sur elle.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé résolution du contrat.

En l’espèce, les décomptes produits par M. [V] ne sont pas discutés par l’appelante qui ne disconvient pas qu’elle cumulait neuf mois d’impayés de loyer à la date du commandement de payer qui lui a été délivré et, qu’au jour du jugement, sa dette représentait dix-neuf échéances de loyers impayés. S’il n’y a pas lieu de douter que les factures d’électricité reçues ont déséquilibré le budget de Mme [R], reste que les impayés de loyer sont antérieurs à l’augmentation des frais d’électricité de la locataire et qu’alors que le branchement sur son compteur n’était plus d’actualité depuis août 2021, Mme [R] n’a versé aucun loyer entre août 2022 et juin 2023.

Dès lors et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les manquements allégués à l’obligation de jouissance paisible des lieux, la cour constate que le manquement grave et récurrent de Mme [R] à son obligation contractuelle de payer les loyers et charges justifie le prononcé judiciaire de la résiliation du contrat de bail. Le jugement attaqué, qui a prononcé cette résiliation, ordonné l’expulsion de Mme [R] et condamné celle-ci au paiement d’indemnité d’occupation, est confirmé.

Sur la demande de délais de paiement':

Le juge de première instance a débouté Mme [R] de sa demande en délais de paiement compte tenu de la faiblesse des ressources de l’intéressée qui ne permet pas de résorber la dette dans les délais légaux.

Mme [R] indique que cela fait plusieurs années qu’elle est sans emploi et qu’elle bénéficie du RSA, ainsi que de prestations sociales, mais que pour autant, elle n’a jamais été débitrice d’un arriéré de loyer depuis 2007, n’ayant jamais eu de difficultés avec son précédent bailleur. Elle considère que les difficultés financières qu’elle rencontre sont imputables à la malhonnêteté de M. [V] à cause duquel elle a été confrontée à d’importantes factures d’électricité auxquelles elle a dû faire face. Elle sollicite l’étalement de sa dette sur une période de 36 mois.

M. [V] rappelle d’une part, que Mme [R] avait des impayés de loyer avant même le branchement sur son compteur, et d’autre part, qu’elle a sciemment aggravé sa dette en connaissance de cause de son impossibilité de la purger.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits par le bailleur que Mme [R] a effectué des versements mensuels de 100 € en juillet, août et septembre 2023. Or, ces versements ne représentent pas même le montant du loyer résiduel de 130 € après imputation des APL de sorte que la dette continue de s’aggraver.

Dans ces conditions, Mme [R] ne justifie pas de sa capacité à respecter des délais de paiements sollicités de sorte que le jugement attaqué qui a rejeté sa demande de ce chef est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [R], partie perdante, aux dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamne Mme [R], partie principalement perdante à l’instance, aux dépens de l’instance d’appel.

Pour des raisons tirées de l’équité, la cour dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties sont déboutées de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 23 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [R],

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M. [W] [V] à payer à Mme [B] [R] la somme de 338,09 € à titre de dommages et intérêts,

Confirme le jugement rendu le 23 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne pour le surplus de ses dispositions attaquées,

Y ajoutant,

Condamne Mme [B] [R] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette toutes les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT