N° RG 22/00946 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ODD5

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 18 janvier 2022

( Loyers commerciaux)

RG : 19/00001

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 13 Mars 2025

APPELANTE :

SASU S.F.Z.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque:475

Et ayant pour avocat plaidant la SCP Herald anciennement Granrut, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014

INTIMEE :

S.C.I. LE TRIDENT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par la SCP DUMOULIN – ADAM, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1411

Et ayant pour avocat plaidant la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 13 Mars 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte authentique du 7 janvier 1986, la SCI le Trident a donné à bail commercial à la société SFZ des locaux situés à Chassieu, soit un bâtiment d’une superficie couverte de 1900 m² au sol et bureaux à l’étage, édifié sur un terrain de 7.782 m².

Après le renouvellement du 25 janvier 1995, un nouveau renouvellement est intervenu le 2 décembre 2003, une clause d’échelle mobile automatique étant alors incluse au bail et le loyer annuel hors taxes fixé à 161'233,68 euros.

Par avenant du 27 décembre 2004, la SCI le Trident à mis à disposition de la société SFZ un nouveau local qu’elle s’est engagée à construire, moyennant un complément de loyer de 5940 euros.

Par un second avenant conclu en septembre 2006, la SCI le Trident s’est engagée à construire une nouvelle surface d’atelier de 865 m² moyennant un loyer complémentaire de 36'762 euros.

À l’expiration du bail du 2 décembre 2003, le bail s’est poursuivi par tacite prorogation à compter du 1er janvier 2013.

Courant 2017, la société preneuse s’est plainte de la dégradation des locaux.

Elle a fait assigner la SCI le Trident le 7 janvier 2019 afin d’obtenir en principal la fixation du loyer à la somme de 150'000 euros HT par an à compter du 20 septembre 2018, date de la demande de révision qu’elle a adressée à la SCI le Trident le 20 septembre 2018, outre la restitution des loyers trop-perçus.

Par jugement du 17 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné une expertise aux frais avancés de la société preneuse.

L’expert a déposé son rapport le 5 mars 2021, concluant à la fixation de la valeur locative annuelle à la somme de 216'000 euros hors taxes et hors charges à compter de septembre 2018, soit 42 euros du mètre carré par an.

Par jugement du 18 janvier 2022, la juridiction des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon a :

— fixé à la somme annuelle de 258.100 euros le montant du loyer annuel HT et HC dû par la société SFZ à la SCI le Trident à compter du 20 septembre 2018,

— dit que les parties devront établir leurs comptes sur cette base,

— condamné la SCI le Trident aux dépens et aux frais d’expertise,

— laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Par déclaration du 1er février 2022, la société SFZ a relevé appel de cette décision.

Par conclusions déposées au greffe le 25 octobre 2022, la société SFZ demande à la cour de :

— infirmer les chefs du jugement rendu le 18 janvier 2022 qui ont :

' fixé à la somme de de 258 100 euros le montant du loyer annuel ht et hc dû par la société SFZ à la société le Trident à compter du 20 septembre 2018 ;

' dit que les parties devront établir leurs comptes sur cette base ;

' laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

— confirmer le chef du jugement rendu le 18 janvier 2022 qui a condamné la SCI le Trident aux dépens et donc aux frais d’expertise,

Y faisant droit et statuant à nouveau :

' entériner le rapport d’expertise judiciaire définitif de M. [G],

' fixer le montant du loyer à la somme de 216.800 euros hors charges et hors taxes par an, à compter du 20 septembre 2018 ;

' condamner la SCI le Trident au remboursement du trop-perçu de loyers, à compter du 20 septembre 2018, soit 95.078,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire :

' ordonner la compensation des indemnités d’occupation exigibles de juillet à décembre 2021 avec le trop-perçu de loyer s’élevant à la somme de 122.473,75 euros

En conséquence,

' fixer la dette locative de la société SFZ à hauteur de 28.800,89 euros.

' fixer le montant du loyer des locaux loués à la somme de 216.800 euros hors charges et hors taxes par an, à compter du 20 septembre 2018 ;

' condamner la SCI le Trident au remboursement du trop-perçu de loyers, à compter du 20 septembre 2018, soit 95.078,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire :

' ordonner la compensation des indemnités d’occupation exigibles de juillet à décembre 2021 avec le trop-perçu de loyer s’élevant à la somme de 122.473,75 euros;

En conséquence,

' fixer la dette locative de la société SFZ à hauteur de 28.800,89 euros.

Sur l’appel incident, rejeter l’appel incident formé par la SCI du Trident, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

' condamner la SCI le Trident aux dépens, comprenant les frais d’expertise s’élevant la somme de 3.454,19 euros ttc ;

' condamner la SCI le Trident au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société SFZ expose que le bailleur n’a pas effectué les travaux nécessaires alors que la vétusté affecte les locaux, avec des infiltrations récurrentes. Elle indique l’avoir fait assigner par acte du 26 avril 2018 pour obtenir sa condamnation à prendre en charge les travaux exécutés et obtenir le remboursement de ceux qu’elle a engagés en urgence. Elle s’appuie sur un constat d’huissier du 15 novembre 2018 et affirme avoir été contrainte par l’inertie du bailleur de mettre fin au bail pour le 31 décembre 2021 par congé du 25 juin précédent.

Elle sollicite la fixation de la valeur locative annuelle hors charges et hors taxes à celle de 216'800 euros retenue par l’expert.

Par conclusions déposées au greffe le 11 janvier 2023, la SCI le Trident demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— fixé le montant du loyer annuel HT et HC à la somme de 258.100 euros à compter du 20 septembre 2018,

— condamné la société SCI Le Trident aux dépens et aux frais d’expertise,

— laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

Statuant de nouveau :

— Fixer à la somme de 296.815 euros HT et HC par an le montant du loyer dû par la société SFZ à la société Le Trident à compter du 20 septembre 2018,

— Condamner la société SFZ aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

— Condamner la société SFZ au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 de première instance,

— Condamner la société SFZ au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 de la présente instance,

— Débouter la société SFZ de toutes ses demandes.

La SCI le Trident fait essentiellement valoir que la société preneuse a multiplié les procédures pour se soustraire au paiement des loyers alors qu’elle n’a pas rempli ses obligations d’entretien, de réparation et de maintien des locaux conformes aux prescriptions administratives. Elle indique que les lieux ont été restitués le 29 décembre 2021.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2023.

MOTIVATION

Les conclusions de l’expert sur la surface pondérée de 5162 m² et les facteurs locaux de commercialité, à savoir une zone de l’est lyonnais dynamique, bien desservie par les voies routières et les transports en commun et dotée d’activités d’accompagnement ne sont pas contestées.

L’expert relève à raison que les obligations respectives des parties sont équilibrées, la SCI le Trident étant tenue de maintenir le clos et le couvert et la locataire de procéder aux réparations et mises en conformité.

La société preneuse fait valoir que l’expert a relevé le défaut d’adaptabilité des locaux, en raison de leur hétérogénéité et du caractère encombré des extérieurs, et que la bailleresse n’a procédé à aucun travaux, de sorte que les bâtiments sont vétustes, que l’installation électrique hors normes est dangereuse et que les locaux subissent des infiltrations, ce qui nuit à l’activité qui y est exercée. Elle ajoute que la bailleresse bénéficie de l’accession sans indemnité sur plusieurs bâtiments.

La bailleresse fait valoir que la société SFZ a été autorisée à sous-louer une partie des locaux loués, ce qui doit conduire à une majoration de la valeur locative. La bailleresse reproche également à l’expert d’avoir retenu une valeur minorée de 42 euros par mètre carré inférieure aux valeurs qu’il a rapportées en raison d’un défaut d’adaptabilité des locaux à l’activité exercée. Elle rappelle avoir financé elle-même diverses constructions sollicitées par la société preneuse et donc conformes à ses v’ux, qui ont donné lieu à des avenants au bail. Elle en déduit que la valeur unitaire doit être celle de la moyenne des chiffres retenus par l’expert pour la zone considérée, à savoir 57,50 euros par mètre carré et par an.

L’expert judiciaire a en effet énoncé que l’ossature du bâti date des années 1970 et a reçu en 1980, 1990 et 2007 diverses extensions qui encombrent le site et nuisent aux aisances d’activité.

Il convient dans ces conditions de prendre en considération la configuration actuelle moins adaptée des bâtiments, quand bien même elle procède pour partie de la volonté de la société preneuse.

S’agissant de la vétusté des bâtiments, notamment du mauvais état du clos et du couvert, elle résulte tant du rapport d’experise judiciaire que du constat d’huissier du 15 novembre 2018 et doit également donner lieu à une minoration de la valeur locative.

La société SFZ fait observer que la bailleresse bénéficie de l’accession sans indemnité s’agissant d’un agrandissement des bureaux de 90 m² et de la construction d’un atelier de 870 m², suivant avenants du 27 décembre 2004 et de septembre 2006. La clause d’accession est applicable en fin de jouissance et non à la fin du bail, de sorte que les travaux effectués par la société locataire n’avaient donc pas fait accession au profit du bailleur à la date du renouvellement du bail.

La cour observe que le bail de 1995 évoque la mise à disposition d’un unique bureau au profit de la société Metra et qu’il n’est pas précisé que cette mise à disposition soit permanente ni même effectuée à titre onéreux (p.4). Dès lors, au regard de la superficie des locaux loués, cette stipulation d’une incidence des plus réduites ne peut donner lieu à majoration de la valeur locative.

S’agissant des valeurs locatives de comparaison retenues, la société SFZ se range à l’avis de l’expert.

L’expert judiciaire a reproduit des valeurs locatives issues des locations de seconde main conclues en 2017 et 2018 et s’est appuyé sur deux offres transmises par la société preneuse concernant des biens situés à [Localité 5] et [Localité 4], dont le prix varie de 34 à 45 euros par mètre carré hors-taxes et hors charge.

Il a ajouté que ses propres investigations avaient fait apparaître pour les locaux de seconde main des loyers de 45 à 70 euros le mètre carré par an dans l’est lyonnais et pour l’ensemble de l’agglomération de 54 à 58 euros. Constatant que les valeurs basses provenaient de transactions intervenues courant 2017 et devaient être revalorisées tandis que que les valeurs hautes concernaient des propositions actuelles non concrétisées, il a établi la fourchette entre 40 et 48 euros et a retenu 42 euros en raison des caractéristiques vétustes voir dégradées des locaux loués et de leur manque d’adaptabilité à l’activité exercée, qui l’ont conduit à rester dans la partie basse de la fourchette.

La cour retient comme le premier juge que c’est à la demande de la locataire que des bâtiments ont été adjoints et confèrent à l’ensemble un encombrement qui préjudicie aujourd’hui à l’adaptabilité des locaux à l’activité exercée, de sorte qu’il ne peut en résulter une minoration du loyer.

Elle considère en revanche que l’âge du bâti et sa vétusté doivent conduire à une minoration de la valeur locative.

La SCI le Trident qui a critiqué le travail de l’expert au motif qu’il s’est référé sans les produire à ses propres investigations s’est abstenue de produire un seul élément de comparaison de nature à contredire les conclusions expertales. Le premier juge a fort justement retenu qu’au regard des prix pratiqués dans l’est lyonnais, plus élevés que dans le reste de l’agglomération, il convenait de retenir un loyer d’un montant plus élevé que celui proposé par l’expert tout en restant dans la partie basse de la fourchette de 45 à 70 euros. En conséquence, le loyer sera fixé au prix de 52 euros par m² hors taxes et hors charges, à compter du mois de septembre 2018, soit 5162 x 52 =268.424 euros et la décision critiquée sera infirmée.

Il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire formée par la société SFZ entre le remboursement du trop-perçu de loyers consécutif à la présente décision et les sommes dont elle est redevable à l’égard de la bailleresse au titre de l’occupation des locaux jusqu’à leur restitution effective.

La société SFZ, partie perdante, supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer à la SCI le Trident une somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme dans toutes ses dispositions le jugement (RG 19/00001)rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon le 18 janvier 2022 ;

Et, statuant à nouveau ,

Fixe à 268.424 euros par an HT et HC le loyer annuel dû par la société SFZ à la SCI le Trident à compter du 20 septembre 2018 ;

Y ajoutant,

Ordonne la compensation de la créance détenue par la société SFZ sur la SCI le Trident en vertu du présent arrêt avec les sommes dues par la société SFZ à la SCI le Trident au titre de l’occupation des lieux ;

Condamne la société SFZ aux dépens de l’entière procédure, qui comprendront les frais d’expertise, et au paiement à la SCI le Trident d’une somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette sa propre demande sur ce point.

LE GREFFIER LE PRESIDENT