N° RG 23/02455 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O33Q

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 22 février 2023

RG : 22/01603

ch n°1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 04 Mars 2025

APPELANTE :

METROPOLE HABITAT [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocat postulant au barreau de SAINT-ETIENNE

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Paul PHELIP de la SELARL PHELIP & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Mme [Z] [V]

née le 12 Janvier 1973 à [Localité 4] (59)

[Adresse 2]

[Localité 3]

M. [W] [T]

né le 23 Septembre 1965 à [Localité 3] (42)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Emmanuelle HANGEL de la SELARL BASSET-BOUCHET-HANGEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 11 Février 2025 prorogée au 04 Mars 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 29 juin 2016, M. [W] [T] et Mme [Z] [V] ont acquis auprès de l’établissement public Métropole habitat [Localité 3] (Métropole habitat) une maison située [Adresse 2], à [Localité 3].

Depuis 1999, ils occupaient les lieux en qualité de locataires.

En 2017, M. [T] et Mme [V] ont signalé un refoulement dans la douche de la maison et mis en cause la responsabilité de Métropole habitat. Les parties n’ont pas pu s’accorder après expertises amiables.

Par ordonnance du 26 juillet 2018, le juge des référés du tribunal de Saint-Etienne a ordonné une expertise confiée à M. [R], qui a déposé son rapport le 17 septembre 2019.

Par acte d’huissier de justice signifié le 23 décembre 2020, M. [T] et Mme [V] ont fait assigner Métropole habitat devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne pour réclamer, en principal, le paiement des sommes de 20.858,74 euros en réparation de leur préjudice matériel et 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Métropole habitat a interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 13 juillet 2021 rejetant ses conclusions d’irrecevabilité pour cause de forclusion de l’action en garantie des vices cachés. La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 31 mars 2022, a confirmé que l’action des demandeurs n’était pas forclose.

Par jugement du 22 février 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

— constaté l’existence d’un vice caché tenant au système de canalisation d’évacuation des eaux usées dans le cadre de la vente intervenue le 29 juin 2016 entre M. [T] et Mme [V], d’une part, et Métropole habitat, d’autre part,

— condamné, en conséquence, Métropole habitat à verser à M. [T] et Mme [V] la somme totale de 20.858,74 euros correspondant à la restitution partielle du prix de vente de la maison,

— débouté M. [T] et Mme [V] de leur demande en réparation de leur préjudice moral,

— condamné Métropole habitat à verser à M. [T] et Mme [V] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Métropole habitat aux entiers dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 23 mars 2023, Métropole habitat a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 26 juillet 2023, Métropole habitat demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 22 février 2023 en ce qu’il :

— a constaté l’existence d’un vice caché tenant au système de canalisation d’évacuation des eaux usées dans le cadre de la vente intervenue le 29 juin 2016 entre M. [T] et Mme [V], d’une part, et la concluante, d’autre part,

— l’a condamnée en conséquence à verser à M. [T] et Mme [V] la somme totale de 20.858,74 euros correspondant à la restitution partielle du prix de vente de la maison,

— l’a condamnée à verser à M. [T] et Mme [V] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux entiers dépens, ce inclus les frais d’expertise judiciaire,

— constater que la garantie des vices cachés est exclue contractuellement,

— constater en tout état de cause que les consorts [T] [V] avaient connaissance du défaut avant la vente,

— en conséquence rejeter les demandes d’indemnisation de M. [T] et Mme [V],

— subsidiairement, constater le caractère partiellement injustifié et en tout cas excessif des sommes allouées par le tribunal,

— débouter M. [T] et Mme [V] de leurs demandes au titre de leur préjudice moral,

— confirmer le jugement sur ce point,

— condamner solidairement M. [T] et Mme [V] au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 25 juillet 2023, M. [T] et Mme [V] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— retenu le jeu de la garantie des vices cachés dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier faite par les concluants auprès de Métropole habitat par acte du 29 juin 2016,

— retenu Métropole habitat responsable des préjudices qu’ils ont subis,

— condamner en conséquence Métropole habitat à leur régler la somme globale de 20.858,74 euros au titre de la diminution du prix de vente vis-à-vis des préjudices matériel et de jouissance subis sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral et en conséquence :

— condamner également Métropole habitat à leur régler la somme de 2.500 euros pour chacun, soit la somme globale de 5.000 euros, au titre de leur préjudice moral,

— débouter Métropole habitat de l’intégralité de ses demandes,

— condamner enfin Métropole habitat à leur régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, ceux de première instance qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la garantie des vices cachés

Métropole habitat fait essentiellement valoir que:

— l’acte de vente l’exonère de sa garantie des vices cachés et elle n’est pas un professionnel de la construction,

— si elle avait connaissance d’un phénomène de refoulement des canalisations, tout comme les acquéreurs, elle ignorait le défaut affectant ces canalisations,

— le vice n’était pas caché, seule sa cause était ignorée de tous, ce dont il a été tenu compte dans la fixation du prix, ce qui est confirmé par l’expert judiciaire et les échanges entre les parties,

— les acquéreurs, qui avaient été locataires de la maison, avaient conscience que des travaux seraient nécessaires, ce qui a été négocié lors de la vente et la fixation du prix, qui tenait compte des travaux nécessaires.

M. [T] et Mme [V] répliquent notamment que:

— ils ont été trompés par un vendeur de mauvaise foi,

— en tant que professionnel de l’immobilier, elle est tenue à la garantie des vices cachés même si elle ignorait les vices au moment de la vente,

— elle connaissait le vice avant la vente, ainsi que la contrepente, ce qui n’est pas leur cas, puisque l’expert leur a révélé que les désordres avaient pour origine une mauvaise conception des canalisations,

— le prix a été négocié en fonction de nombreux autres désordres sans lien avec ce vice,

— si les premières constatations des désordres sont antérieurs à la vente, ils n’ont pris une réelle ampleur qu’après la vente avec, notamment, des remontées d’odeurs et l’impossibilité d’utiliser les sanitaires.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1641 et 1643 du code civil, ont retenu que:

— il résulte des constatations de l’expert judiciaire que les désordres, qui consistent en un refoulement des eaux usées dans l’habitation des intimés, proviennent de la conception des canalisations, qui comportent des angles droits et des diamètres inadaptés, ainsi que de leur réalisation, avec des flash et des contreprentes,

— si M. [T] et Mme [V] étaient locataires de l’habitation depuis 1999 et avaient été confrontés avant l’achat de celle-ci à des problèmes similaires de refoulement mettant en cause l’évacuation des eaux, l’origine des désordres n’a pu être déterminée que par le rapport d’expertise,

— l’expert judiciaire a mentionné que les désordres sur le réseau d’assainissement ont été évolutifs, ce qui est corroboré par l’une des attestations produites par les intimés qui confirme la réalité et l’aggravation des désordres en 2017-2018, soit postérieurement à la vente, en évoquant la mise à disposition de sa salle de bain au profit de M. [T] du fait que la sienne était devenue inutilisable,

— ainsi, il résulte des attestations et du rapport d’expertise que si les premières manifestations du désordre sont antérieures à la vente et étaient connues de M. [T] et Mme [V] dès 2014, ce désordre n’a pris une réelle ampleur qu’après la vente, avec des remontées d’odeur et l’impossibilité d’utiliser les sanitaires et les appareils ménagers,

— la réalité du vice portant sur le système de canalisation est avérée et affecte un élément déterminant de l’habitation des intimés,

— la société Métropole habitat, qui a pour activité principale la location de logements sociaux et la vente de logements est un professionnel de l’immobilier, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés, même si elle ignorait les vices,

— même si les intimés ont écrit à la société Métropole habitat en amont de la vente pour solliciter une réduction du prix au vu des travaux à réaliser, notamment au niveau de la plomberie en lien avec des problèmes d’évacuation des eaux, l’acte de vente ne fait pas mention de ces désordres et l’appelante ne rapporte pas la preuve que le prix aurait été effectivement minoré du fait de ce désordre, surtout qu’à cette période les parties pensaient que les canalisations n’étaient pas défectueuses.

La cour ajoute que si M. [T] et Mme [V] ont connu dès 2014 des désordres liés à la mauvaise évacuation des eaux usées, il ressort des courriers qu’ils ont échangés avec la société Métropole habitat durant cette période qu’il leur avait été assuré que les canalisations fonctionnaient correctement et ne comportaient pas d’anomalies et qu’un simple clapet anti-retour sur le conduit général des eaux usées suffirait à régler le problème.

Par ailleurs, il est avéré que les refoulements constatés dès 2014 se sont aggravés postérieurement à la vente, en 2017, rendant inutilisables les sanitaires.

M. [T] et Mme [V] n’ont dès lors mesuré l’ampleur du vice que postérieurement à la vente, du fait de l’aggravation même du désordre qui a rendu une partie du logement inhabitable, mais aussi du fait de la connaissance de sa cause, révélée par l’expertise judiciaire, qui leur a fait réaliser que du fait de la conception même des canalisations, de leur mauvaise réalisation et de leur sous-dimensionnement, les refoulements en cause ne pourront aller qu’en s’aggravant si elles ne sont pas entièrement refaites.

Il ne peut dès lors être retenu que le vice était apparent et connu des intimés.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant retenu que le vendeur est tenu à la garantie.

2. Sur les sommes allouées

Métropole habitat fait essentiellement valoir que:

— la création d’un réseau indépendant en vue d’un raccordement de l’immeuble à la rue constitue une amélioration de l’existant alors que la seule reprise de la partie présentant une contrepente, dont le coût est bien inférieur, serait suffisant,

— les travaux de remise en état de certaines pièces en raison de l’humidité n’ont pas à être mis à sa charge alors que l’état des lieux était identique au moment de l’acquisition de la maison et n’est pas en relation avec le sinistre,

— le préjudice de jouissance n’est pas justifié sur sa durée et ne saurait excéder 20% de la valeur locative,

— la réalité d’un préjudice moral n’est pas caractérisée.

M. [T] et Mme [V] répliquent notamment que:

— Métropole habitat doit être condamnée à payer les travaux préconisés par l’expert judiciaire, soit la reprise du réseau d’assainissement, des aménagements de la salle de bain, du rez de chaussée, des toilettes et du couloir,

— ils ont subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

Réponse de la cour

Au terme d’un examen approfondi des pièces justificatives versées aux débats et d’une exacte analyse du rapport d’expertise, le premier juge a justement retenu que:

— la création d’un réseau d’assainissement distinct et indépendant pour M. [T] et Mme [V], directement raccordé aux eaux usées de la stéphanoise des eaux sur la voie publique, était la seule solution à même de remédier à l’ensemble des désordres, – de tels travaux sont estimés à la somme de 14.938,74 euros, ce qui justifie une diminution du prix du même montant,

— les travaux de réfection de la salle de bain, du couloir et des toilettes doivent être fixés à la somme de 3.520 euros,

— le préjudice de jouissance, caractérisé par l’impossibilité d’utiliser les sanitaires et les équipements ménagers pendant plusieurs mois, outre les odeurs liées aux remontées de matière fécale, est suffisamment important pour justifier une réduction du prix de vente de 2.400 euros,

— aucune mauvaise foi ni aucune faute ne pouvant être reprochée à la société Métropole habitat, il n’y a pas lieu de retenir une indemnisation supplémentaire au titre du préjudice moral dont M. [T] et Mme [V] se prévalent et qui n’est, au demeurant, pas justifié.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant condamné la société Métropole habitat à payer à M. [T] et Mme [V] la somme totale de 20.858,74 euros.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [T] et Mme [V], en appel. La société Métropole habitat est condamnée à leur payer à ce titre la somme globale de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de la société Métropole habitat qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Métropole habitat [Localité 3] à payer à M. [W] [T] et Mme [Z] [V], la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la société Métropole habitat [Localité 3] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,