N° RG 23/09296 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PLF4

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Saint-Etienne en référé du 23 novembre 2023

RG : 23/00352

[V]

[D]

[A]

S.A.R.L. MAMA [W]

C/

[J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 08 Janvier 2025

APPELANTS :

Mme [U] [V]

née le 06 Août 1977 à [Localité 8] – ALGÉRIE

[Adresse 3]

[Localité 6]

Mme [W] [D]

née le 19 Septembre 1955 à [Localité 8] – ALGÉRIE

[Adresse 3]

[Localité 6]

M. [C] [A]

né le 22 Juin 1995 à [Localité 7] – ALGÉRIE

[Adresse 4]

[Localité 1]

la SARL MAMA [W], Société à responsabilité limitée, au capital social de 2 000 euros, inscrite au RCS de SAINT-ETIENNE sous le numéro 909 836 850, dont le siège social est [Adresse 4], [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

Représentés par M^e Pascal BROCHARD de la SELARL SELARL BARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 69

INTIMÉE :

Mme [N] [J] épouse [S]

née le 13 Septembre 1948 à [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Rosine INSALACO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 08 Janvier 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 18 octobre 2021, Mme [N] [J], épouse [S] a consenti à la SARL Mama [W] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2021 jusqu’au 31 octobre 2030 et moyennant un loyer annuel hors taxes de 12.707 €, payable mensuellement.

Par ce même acte, Mme [U] [D] épouse [V], Madame [W] [D] et Monsieur [C] [A], respectivement associés et gérant, se sont portés solidairement responsables, sans bénéfice de division, ni de discussion, du respect de toutes les clauses et conditions du bail et notamment du paiement des sommes dues par la société Mama [W].

Au titre des conditions particulières, il est stipulé que la société Mama [W] s’engage à reprendre et régler avant le 31 décembre 2021, le solde débiteur dû pour les locaux objets du bail commercial, qui étaient au nom de M. [F] et dont la société CHR Louise était locataire gérante, soit la somme de 5.831,52 € au 31 octobre 2021.

Par ailleurs, il est inséré dans le contrat de bail une clause résolutoire jouant de plein droit à défaut de paiement de toute somme due en vertu de celui-ci ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après mise en demeure restée infructueuse.

Le 3 janvier 2023, un commandement de payer les loyers a été signifié à la société Mama [W] pour la somme principale de 10.009,27 €, arrêtée au 27 décembre 2022, termes de décembre 2022 inclus.

Ce commandement de payer a été signifié aux cautions le 6 janvier 2023.

Par exploit du 3 avril 2023, Mme [S] a fait assigner la société Mama [W] ainsi que ses cautions solidaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Etienne, en résiliation judiciaire du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la société Mama [W] et condamnation solidaire de cette dernière et de ses cautions au paiement, à titre provisionnel, d’un arriéré de loyer, de la clause pénale stipulée au bail ainsi que d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif de la locataire.

Par ordonnance du 23 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

Constaté la résiliation du bail liant Mme [N] [J] épouse [S] à la Société Mama [W] pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 4 février 2023 ;

Dit que la société Mama [W] devra quitter les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

A défaut de départ volontaire, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné solidairement la société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Mme [W] [D] et M. [C] [A] à payer à Mme [N] [J] épouse [S] les sommes provisionnelles suivantes :

*13.832,72 €, arrêtée au 14 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 sur la somme de 10.009,27 € et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

* une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés ;

Débouté la Société Mama [W] de l’intégralité de ses demandes ;

Débouté Mme [N] [J] épouse [S] du surplus de ses demandes ;

Condamné solidairement la Société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Mme [W] [D] et M. [C] [A] à payer à Mme [N] [J] épouse [S] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné solidairement la Société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Mme [W] [D] et M. [C] [A] aux entiers dépens.

Le juge des référés a retenu en substance que :

le bailleur a tenté des démarches pour rechercher des causes de fuite pouvant affecter le bail et des réparations de plomberie ont été réalisés,

le versement des loyers n’a jamais été arrêté définitivement, une pause dans le paiement ayant été observée entre août 2022 et mars 2023, suivie d’une reprise par la suite,

si la partie hôtellerie n’est pas exploitable actuellement, les photos versées aux débats montrent en revanche des personnes déjeunant en terrasse et de la vaisselle sur un bar, ce qui démontre l’exploitation du bar restaurant,

la société Mama [W] ne pouvait se prévaloir d’une impossibilité d’exploitation des lieux et notamment de la partie hôtellerie, et partant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les travaux nécessaires n’ayant pu être réalisés du fait de l’absence de Mme [U] [D] épouse [V] lors des passages des artisans et compte tenu de l’impossibilité d’ordonner une expertise, à défaut de saisine sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile,

la clause résolutoire est acquise au 4 février 2023, à défaut pour le preneur d’avoir réglé la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de 1 mois,

l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux n’est pas sérieusement contestable,

au vu du décompte produit, la dette arrêtée au 14 septembre 2023 inclus, s’élève à 13.832,72 €, déduction faite des frais d’huissier, de relance et d’envoi,

la demande de paiement de la clause pénale se heurte à des contestations sérieuses, seule la juridiction du fond pouvant moduler une telle clause.

Par déclaration enregistrée le 13 décembre 2023, la société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Mme [W] [D] et M. [C] [A] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 12 janvier 2024, ils demandent à la cour de :

Déclarer fondée et recevable l’appel interjeté ;

Réformer dans toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Etienne du 23 novembre 2023 et débouter l’intimée de l’intégralité de ses prétentions ;

A titre subsidiaire, si la Cour estimait que la clause résolutoire avait produit ses effets, au visa des articles L 145-41 du code de commerce et 1343-5 du Code civil,

Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais sur 24 mois pour permettre au débiteur de régler l’éventuelle créance dont se prévaudrait la bailleur ;

Condamner le requis à verser au requérant la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Ils invoquent des troubles de jouissance empêchant l’exploitation du fonds de commerce de débit de boisson et hôtel dans les lieux loués en raison de travaux réalisés dans l’immeuble voisin, étant précisé que l’état d’insalubrité a été constaté par la ville de [Localité 1] par courrier adressé le 16 mai 2022 à Mme [V]. Ils ajoutent que cette dernière n’a eu de cesse de relancer son bailleur pour qu’il fasse les travaux de remise en état, sous peine de suspendre le paiement des loyers. Ils font ainsi valoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance telle que prévue à l’article 1719 du Code civil, l’ordonnance mentionnant d’ailleurs que l’hôtel n’est plus exploité, ce qui confirme que le bailleur ne permet pas la jouissance paisible des lieux loués.

Ils ajoutent qu’il ressort des décomptes produits par le cabinet Mellier-Michas le 8 mars 2023 qu’à cette date, le preneur était à jour du règlement des loyers, en sorte que c’est à tort que la résiliation du bail a été constatée.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conclusions régularisées au RPVA le 8 février 2024, Madame [S] demande à la cour de :

Jugeant les demandes des appelants infondées,

Les rejeter ;

En conséquence,

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 23 novembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamner solidairement la société Mama [W], Mme [U] [D], épouse [V], Mme [W] [D] et M. [C] [A] à régler à la concluante une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens ;

Elle fait valoir que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’absence de règlement des causes du commandement de payer, dans le délai imparti, ne souffre d’aucune contestation sérieuse dès lors qu’il a été démontré que les loyers n’ont pas été payés et que si le trouble de jouissance invoqué était réel, les appelants auraient dû consigner lesdits loyers selon la procédure habituelle.

Elle précise que les décomptes arrêtés au 14 septembre 2023 faisaient ressortir une dette de 13.832,72 € au titre de la dette de loyer et du solde de la dette du locataire précédent, alors que le décompte versé par les appelants ne constitue qu’une simulation d’engagement, l’étalement proposé au débiteur par le cabinet Auralaw n’ayant jamais été respecté par ces derniers et le relevé de compte au 8 mars 2023 versé par ces derniers ne faisant absolument pas état d’une dette apurée.

Elle s’oppose en outre à la suspension de la clause résolutoire, compte tenu des larges délais que les appelants se sont octroyés.

S’agissant du trouble de jouissance invoqué, elle fait valoir que la société Mama [W] tente de tirer profit d’un dégât des eaux survenu en 2017 ensuite duquel des travaux de recherche de fuites ont été effectivement réalisés, alors que la locataire gérante y faisait déjà obstacle et que les travaux ont finalement été réalisés en 2021 à la suite desquels une remise en état du local du fait des désordres occasionnés par ces recherches étaient nécessaires, plusieurs entreprises ayant été mandatées par le cabinet Mellier Michas, gestionnaire du bien, courant 2022. Elle explique que la locataire a fait obstacle à l’intervention des entreprises en leur refusant l’accès ou en étant absente, raison pour laquelle le gestionnaire a pris directement rendez-vous avec lesdites sociétés et découvert l’état désastreux dans lequel les lieux se trouvaient en raison de leur défaut d’entretien par la locataire et ses prédécesseurs, ce qui a donné lieu à un désaccord dès lors que la société Mama [W] souhaitait voir réaliser des travaux qui n’étaient pas à la charge de la bailleresse, tenue uniquement des dégradations causées par la recherche de fuite. Elle observe qu’en tout état de cause, il appartenait à la locataire de saisir la justice en suspension du paiement des loyers ce qu’elle n’a pas fait, ni même indiqué à la bailleresse que le non-paiement des loyers étaient en lien avec l’état du local. Elle ajoute que la présence de rongeurs invoquées n’est pas établie et peut être consécutive au défaut d’entretien du local.

Elle prétend encore que ce défaut d’entretien apparaît nettement dans le constat établi par la ville de [Localité 1] et que la prétendue insalubrité du local n’entraîne pas un trouble de jouissance, compte tenu des photos versées aux débats.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, lorsque les demandes des parties tendant à voir la cour « constater » ou « dire et Juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

L’appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, sera déclaré recevable.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, Mme [S] produit le contrat de bail commercial signé des parties le 18 octobre 2021 et deux arrêtés de compte locataire actualisés au 14 septembre 2023 régulièrement expurgés des frais de procédure concernant M. [T] [F] et la société Mama [W] qui a repris à sa charge la dette locative du premier, conformément au bail. Il n’est pas demandé d’actualisation de la dette même si les relevés de compte actualisés au 15 octobre 2024 sont versés aux débats.

Les appelants qui contestent ce quantum ne produisent aucune pièce de nature à le contredire, le document établi par la société de commissaires de justice Auralaw consistant en un échéancier d’apurement de la dette non respecté et le décompte du 8 mars 2023 versé aux débats par les appelants faisant apparaître un arriéré de loyers de 2.549,66 € correspondant à le seule dette de loyer de M. [F], la bailleresse produisant ce même décompte ainsi qu’un second décompte du 8 mars 2023 dont il résulte un arriéré de loyer de 9.763,79 € concernant la société Mama [W] cette fois, en sorte que la créance de Mme [S] n’est pas sérieusement contestable.

L’ordonnance de référé attaquée, en ce qu’elle a condamné solidairement la société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Madame [W] [D] et Monsieur [C] [A] à payer au bailleur une provision de 13.832,72 €, arrêtée au 14 septembre 2023 à valoir sur l’arriéré de loyer, est ainsi confirmée.

Sur la demande en constat de la résiliation de plein droit du bail :

Le premier alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En effet, si le prononcé de la résiliation d’un contrat suppose une appréciation relevant des juges du fond, le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire entre dans les pouvoirs du juge des référés qui s’assure uniquement de l’existence de ladite clause et de la régularité de sa mise en oeuvre.

En l’espèce, le contrat de bail du 18 octobre 2021 liant les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2023 pour la somme en principal de 10.009,27 €.

En l’état du décompte produit, il est établi que la société Mama [W] ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, n’ayant effectué aucun règlement direct auprès du bailleur ou de son mandataire la société Mellier-Michas dans ce délai.

Pour contester néanmoins la résiliation, les appelants se prévalent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant selon eux le non-paiement des loyers, mais dont ils ne rapportent pas la preuve dès lors que la remise en état du local affecté par un dégât des eaux provenant des travaux réalisés dans un local voisin, qu’il s’agisse de la recherche de fuite, de l’intervention du maçon, de celle du plombier et de l’électricien a été empêchée par la locataire elle-même pendant plusieurs mois, comme cela résulte des nombreux mails qui lui ont été adressés par le mandataire du bailleur à ce titre de juin à décembre 2022, que le défaut d’exploitation de l’hôtel n’est pas consécutif aux-dits travaux de remise en état qui sont au demeurant intervenus mais à l’absence d’entretien et de travaux d’aménagement de l’hôtel qui incombaient à la société Mama [W] en vertu du bail et qu’il résulte du procès-verbal de constat produit par cette dernière et ses cautions que le bar restaurant est exploité. Mme [S] verse d’ailleurs aux débats un courrier recommandé avec AR du 27 juillet 2024, émanant de sa locataire et ses cautions dans lequel ces derniers s’engagent à verser la somme de 16.000 €, à reprendre le paiement du loyer à partir du mois de septembre 2024 et à prendre en charge la totalité des travaux, engagement confirmé par un courrier du 11 septembre 2024, émanant du cabinet Auralaw où Mme [V] s’est présentée et a fait la même proposition. Par ailleurs, par courrier du 16 mai 2022, la Mairie de [Localité 1] a imputé le problème de salubrité du logement occupé par Mme [B] au 1er étage à Mme [V] elle-même, en sa qualité de gestionnaire du bail commercial et non pas à Mme [S].

A la lueur de ces éléments et dès lors qu’il est acquis aux débats qu’en l’absence de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois imparti, les conditions de la résiliation de plein droit du bail étaient réunies depuis le 4 février 2023, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à cette date, est confirmée.

Sur la demande de délais de grâce suspensifs des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’engagement de la société Mama [W] de s’acquitter de sa dette en une seule fois, de reprendre le paiement du loyer et de réaliser les travaux qui lui incombent n’est corroboré par aucune pièce de nature à s’assurer de sa capacité à le respecter, la cour observant au surplus que selon décomptes actualisés au 15 octobre 2024, la dette s’est encore aggravée, l’arriéré de loyer s’élevant désormais à 25.563,39 €, pour la société Mama [W] et à 2.549,66 € du chef de M. [F].

Au vu de ces éléments, la cour estime que la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n’est nullement justifié et confirme le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société Mama [W].

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge solidaire de la société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Mme [W] [D] et Monsieur [C] [A], qui, succombants, supporteront également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement la société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Madame [W] [D] et Monsieur [C] [A] au paiement de la somme de 800,00 € à Mme [N] [J], épouse [S] en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de faire application des dispositions de ce texte, à hauteur d’appel en les condamnant solidairement à payer à cette dernière la somme de 1.000 €, à ce titre.

Leur propre demande sur le même fondement ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare la société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Madame [W] [D] et Monsieur [C] [A] recevables en leur appel ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement la société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Madame [W] [D] et Monsieur [C] [A] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement la société Mama [W], Mme [U] [D] épouse [V], Madame [W] [D] et Monsieur [C] [A] à payer la somme de 1.000 € à Mme [N] [J], épouse [S], en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT