N° RG 24/02473 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PRXY

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 07 décembre 2023

RG : 22/02722

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Janvier 2026

APPELANTS :

M. [N] [Y]

né le 06 Juillet 1967 à [Localité 14] (42)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [D] [M]

née le 02 Août 1967 à [Localité 13] (54)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547

ayant pour avocat plaidant M^e Mélanie CAMBON, avocat au barreau de LYON, toque : 2056

INTIMES :

M. [L] [W]

né le 06 Août 1983 à [Localité 10] (73)

[Adresse 1]

[Localité 8]

La société CLIMATS exerçant sous l’enseigne BEATRICE COLLIN IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Ludivine DANCHAUD de la SELARL GRILLAT ET DANCHAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 1533

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 06 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 27 mai 2021, M. [L] [W] (le promettant) a consenti à M. [N] [Y] et Mme [D] [M] (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé à [Localité 12], moyennant un prix de 705 000 euros.

La promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2021, stipulait notamment :

— une condition suspensive d’obtention de prêt pour un montant maximum de 425 000 euros, une durée de 15 ans et un taux de 1,2% hors assurance,

— une pénalité de 70 500 euros à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique alors que toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse seraient remplies,

— une clause intitulée « négociation », aux termes de laquelle les bénéficiaires s’engageaient à verser à « l’agence Béatrice Collin immobilier » une somme de 20 000 euros à titre de rémunération, le jour de la constatation authentique de la réalisation de la vente.

Par actes introductifs d’instance des 18 août et 2 septembre 2022, le promettant et la société Climats, exerçant sous l’enseigne Béatrice Collin immobilier (l’agent immobilier), ont assigné les bénéficiaires en indemnisation devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, leur reprochant d’avoir commis une faute ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Par jugement contradictoire du 7 décembre 2023, le tribunal a :

— constaté qu’il est compétent pour statuer en raison du domicile connu de Mme [M] à [Localité 9], [Adresse 6],

— condamné solidairement les bénéficiaires à payer au promettant la somme de 70 500 euros à titre de clause pénale,

— débouté l’agent immobilier de toutes ses demandes en paiement,

— condamné solidairement les bénéficiaires à payer au promettant la somme de 3000 euros, outre les dépens.

Par déclaration du 21 mars 2024, les bénéficiaires ont relevé appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 mars 2025, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

— constate qu’il est compétent pour statuer en raison du domicile connu de Mme [M] à [Localité 9], [Adresse 6],

— les condamne solidairement à payer au promettant la somme de 70 500 euros à titre de clause pénale,

— les condamne solidairement à payer au promettant la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamne solidairement aux dépens,

Et, statuant à nouveau :

In limine litis,

— juger le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse territorialement incompétent pour connaître des demandes du promettant et de l’agent immobilier,

— renvoyer les mêmes devant le tribunal judiciaire de Valence, seul compétent en raison du domicile des défendeurs,

A titre subsidiaire,

— juger que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne leur est pas imputable,

— juger qu’ils ont respecté leurs obligations contractuelles,

— débouter le promettant de sa demande de leur condamnation au paiement de la somme de 70 500 euros en application de la clause « stipulation de pénalité » stipulée dans la promesse de vente,

A titre très subsidiaire,

— juger la clause pénale prévue dans le compromis de vente manifestement excessive,

— réduire en conséquence cette dernière à une somme qui ne pourra être supérieur à 5000 euros,

En tout état de cause,

— juger la demande de l’agent immobilier non fondée et la rejeter,

— confirmer le jugement ce qu’il a débouté l’agent immobilier de toutes ses demandes en paiement,

— condamner solidairement le promettant et l’agent immobilier à leur payer d’autre part la somme de 2500 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le promettant et l’agent immobilier aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2024, le promettant et l’agent immobilier demandent à la cour de :

— confirmer le jugement,

Sur la demande d’exception d’incompétence territoriale invoquée in limine litis,

— confirmer le rejet de la demande d’exception d’incompétence territoriale comme injustifiée ou à tout le moins infondée,

A titre subsidiaire et si par impossible, la cour devait déclarer incompétent territorialement le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse,

— renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Valence,

En tout état de cause,

— confirmer le rejet de la demande des bénéficiaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que celle formulée au titre des dépens,

Sur le fond,

— confirmer que les bénéficiaires n’ont pas respecté les obligations contractuelles qui découlaient de la promesse de vente régularisée,

En conséquence,

— confirmer la condamnation in solidum des bénéficiaires au paiement de la somme de 70 500 euros au promettant en application de la clause « stipulation de pénalité » stipulée dans la promesse de vente,

Au surplus,

— confirmer que les bénéficiaires ont commis une faute grave,

En conséquence, à titre subsidiaire,

— confirmer la condamnation in solidum au paiement au promettant d’une indemnité en réparation du préjudice subi équivalente à la pénalité prévue contractuellement soit la somme de 70 500 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’agent immobilier de toutes ses demandes en paiement,

— condamner in solidum les bénéficiaires au paiement d’une indemnité d’un montant de 20 000 euros équivalent à la rémunération prévue contractuellement au profit de l’agent immobilier,

— condamner in solidum les mêmes à régler la somme de 3000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 novembre 2025, à laquelle la cour a invité le conseil du promettant et de l’agent immobilier à produire en cours de délibéré une nouvelle copie de la pièce n° 8 plus lisible.

La pièce a été adressée par message RPVA du 5 novembre 2025.

Par une note en délibéré du 4 novembre 2025, la cour a invité les parties à présenter, par une note en délibéré par RPVA au plus tard le 21 novembre 2025, leurs observations sur le moyen relevé par la cour tiré de ce que le préjudice allégué par l’agent immobilier ne peut constituer qu’en une perte de chance de percevoir une commission.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’exception d’incompétence territoriale

Les bénéficiaires font valoir que :

— ils sont domiciliés à [Localité 11] (Drôme), ce dont les intimés étaient parfaitement informés puisque l’adresse était mentionnée dans la promesse de vente ;

— ils avaient tous deux élus domicile à cette adresse ;

— le tribunal judiciaire de Valence était donc seul compétent, leur domicile se trouvant dans son ressort.

Le promettant et l’agent immobilier répliquent que :

— Mme [M] est domiciliée [Adresse 7] à [Localité 9] ;

— le courrier de refus de prêt du Crédit Mutuel a été transmis à cette adresse, de même que le courrier recommandé adressé par leur conseil le 8 octobre 2021, l’accusé de réception ayant été signé par Mme [M] ;

— l’huissier de justice a constaté que le nom de Mme [M] ne figurait pas sur la boîte au lettre de l’adresse de [Localité 11].

Réponse de la cour

Selon l’article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. S’il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisi, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l’un d’eux.

Et selon l’article 48 du même code, toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée.

En l’espèce, les bénéficiaires ont valablement été assignés devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse. En effet, d’une part, le courrier du Crédit mutuel du 28 septembre 2021 désigne le [Adresse 7] à [Localité 9] comme étant l’adresse de Mme [M]. D’autre part, le courrier recommandé du 8 octobre 2021 du conseil du promettant et de l’agent immobilier, adressé aux bénéficiaires à cette adresse, a été réceptionné le 11 octobre 2021, ainsi qu’il résulte de l’avis de réception signé.

Force est de relever que les bénéficiaires ne versent aux débats aucune pièce de nature à établir qu’aucun d’entre eux n’avait sa résidence à [Localité 9], contrairement à ce qu’il ressort des pièces analysées ci-dessus.

Par ailleurs, la clause d’élection de domicile contenue dans la promesse en page 39 ne vaut que « pour l’exécution des présentes », sous-entendu de la promesse, et ne pourrait avoir pour effet de déroger aux règles de compétence territoriale dès lors qu’elle n’a pas été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant.

Par conséquent, la cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté que le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse est compétent pour statuer en raison du domicile connu de Mme [M] à Bourg-en-Bresse

2. Sur le paiement de la somme de la clause pénale

Les bénéficiaires font valoir :

à titre principal, que :

— ils ont respecté leurs obligations contractuelles en effectuant la demande de prêt et en informant le promettant du refus de la banque dans le délai prévu ;

— la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne leur est pas imputable;

à titre subsidiaire, que :

— le promettant n’a subi aucun préjudice du fait de la caducité de la promesse puisque cela lui a permis de vendre son bien plus cher et à de meilleures conditions à un nouvel acquéreur;

— il serait abusif de les condamner à régler la somme de 70 500 euros et il y a lieu de modérer la clause en tenant compte du dommage réellement subi par le promettant

Le promettant et l’agent immobilier répliquent :

à titre principal, que :

— les bénéficiaires ont commis une faute en empêchant l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt ;

— le prêt n’a pas été sollicité aux conditions prévues par la promesse et ils ont justifié hors délai du refus de la banque ;

— les bénéficiaires ont causé au promettant un préjudice puisqu’il n’a pu régulariser la vente;

— ils sont tenus au versement de la clause pénale de 70 500 euros stipulée dans la promesse de vente ;

à titre subsidiaire, au visa de l’article 1231-3 du code civil, que :

— les bénéficiaires ont commis une faute lourde ou dolosive ;

— la non régularisation de l’acte authentique est la suite immédiate et directe de cette faute;

— la sanction est prévue contractuellement par la pénalité de 70'500 euros ;

à titre plus subsidiaire, que :

— la non-réalisation de la vente a eu des conséquences financières incontestables pour le promettant qui a dû prendre un appartement en location dans l’attente de la vente de son bien,

— il a également dû régler une somme de 140 euros à une agence immobilière pour la rédaction du compromis de vente.

Réponse de la cour

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutes de bonne foi.

Et selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente stipule au bénéfice des bénéficiaires une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 425 000 euros, avec une durée de 15 ans et un taux de 1,2% hors assurance, les bénéficiaires s’obligeant à déposer les demandes de prêt dans les meilleurs délais et à en justifier au promettant dans un délai d’un mois à compter de la promesse.

La promesse stipule encore une pénalité de 70 500 euros à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique alors que toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse seraient remplies.

Or, l’analyse du courrier de refus de crédit immobilier du Crédit mutuel du 28 septembre 2021 conduit à retenir que :

— la preuve que le prêt immobilier a été sollicité par les deux bénéficiaires n’est pas rapportée puisque le courrier est adressé uniquement à Mme [M],

— l’établissement bancaire a été sollicité pour un prêt immobilier remboursable sur une durée de 240 mois, ce qui excède la durée prévue dans la promesse,

— la preuve que le taux de 1,2 % hors assurance a été respecté n’est pas rapportée puisque le courrier ne fait pas mention du taux sollicité.

Ainsi, en déposant une demande de prêt non conforme aux dispositions contractuelles de la promesse, les bénéficiaires ont, par leur fait, empêché l’accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, celle-ci est réputée accomplie.

Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le promettant était fondé à solliciter l’application de la clause pénale.

Selon l’article 1231-5, alinéas 1er et 2, du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, compte tenu de la durée de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires et du fait que le promettant a vendu son bien à un tiers quelques mois après l’expiration de la promesse à un prix supérieur à celui fixé entre les parties, la pénalité convenue apparaît excessive et il convient de la réduire à la somme de 60'000 euros, étant observé que le promettant ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre l’absence de signature de la vente et l’obligation dans laquelle il se serait trouvé de conclure un contrat de bail.

Par infirmation du jugement s’agissant du montant de la clause pénale, les bénéficiaires sont donc condamnés solidairement – compte tenu de la clause de solidarité insérée dans la promesse – à payer au promettant la somme de 60'000 euros à titre de clause pénale.

3. Sur la demande en paiement de l’agent immobilier

Les bénéficiaires font valoir dans leurs conclusions que :

— l’agent immobilier ne peut légalement exiger aucune commission dès lors que l’opération à laquelle il a concouru n’a pas été effectivement conclue ;

— l’agent immobilier ne produit pas de mandat écrit et ne démontre pas l’existence d’un préjudice et son montant éventuel.

Par une note du 17 novembre 2025, ils ajoutent que l’absence de production d’un mandat régulier par l’agent immobilier lui interdit de formuler quelque demande que ce soit ; qu’il n’existe aucune perte de chance ni préjudice puisque la vente du même bien immobilier est intervenue quelque mois plus tard à des conditions financières plus favorables ; que leur faute n’est pas établie.

Le promettant et l’agent immobilier soutiennent dans leurs conclusions que :

— la promesse litigieuse prévoyait une rémunération de 20 000 euros au profit de l’agent immobilier ;

— d’après une jurisprudence constante, un agent immobilier peut solliciter le règlement de sa rémunération ou d’une indemnité compensatrice équivalente à la rémunération en cas de refus fautif de réitérer la vente ; or, les bénéficiaires ont commis une faute ayant entraîné la non-régularisation de la vente.

Par une note du 5 novembre 2025, ils ajoutent qu’il est de jurisprudence constante qu’en l’absence de réalisation effective de la vente, l’agent immobilier ne peut réclamer le droit à commission mais est fondé à réclamer une indemnisation ou des dommages-intérêts correspondant à la perte de chance de percevoir sa commission ; qu’en l’espèce, l’agent immobilier est bien fondé à réclamer à ce titre des dommages-intérêts à hauteur de 20'000 euros.

Réponse de la cour

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Et selon l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, toute commission ou somme d’argent quelconque, n’est dûe à l’ agent immobilier que s’il a concouru à l’opération et si elle a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

L’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. Plén. 09 mai 2008, n 07-12.449).

En l’espèce, la promesse comprend une clause intitulée Négociation, aux termes de laquelle « Les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions figurant aux présentes ont été négociés par [l’agent immobilier] titulaire d’un mandat donné par le promettant sous le numéro 00318. En conséquence, le bénéficiaire qui en aura la seule charge, s’engage à lui verser une rémunération de vingt mille euros (20'000,00 eur) toutes charges comprises. »

Il a été précédemment vu que les bénéficiaires ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive en déposant une demande de prêt non conforme aux dispositions contractuelles de la promesse, ce qui caractérise une faute contractuelle dont l’agent immobilier peut se prévaloir pour engager leur responsabilité délictuelle, puisqu’il en résulte pour lui une perte de chance de percevoir sa commission qui avait été fixée à la somme de 20 000 euros.

En présence d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt insérée dans l’acte, cette perte de chance peut être évaluée à hauteur de 50%.

Dès lors, infirmant le jugement, il convient de condamner les bénéficiaires à verser à l’agent immobilier la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, qui correspond à une juste évaluation de son préjudice.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, les bénéficiaires, partie perdante au principal, sont condamnés in solidum aux dépens et à payer au promettant et à l’agent immobilier la somme de 1500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il condamne solidairement M. [N] [Y] et Mme [D] [M] à payer à M. [L] [W] la somme de 70 500 euros à titre de clause pénale et en ce qu’il déboute la société Climats de toutes ses demandes en paiement,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement,

Condamne solidairement M. [N] [Y] et Mme [D] [M] à payer à M. [L] [W] la somme de 60'000 euros à titre de clause pénale,

Condamne solidairement M. [N] [Y] et Mme [D] [M] à payer à la société Climats la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum M. [N] [Y] et Mme [D] [M] à payer à M. [L] [W] et à la société Climats la somme de 1500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [N] [Y] et Mme [D] [M] aux dépens d’appel.

La greffière, La Présidente,