N° RG 24/01883

N° Portalis DBVM-V-B7I-MID2

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELAS ABAD & VILLEMAGNE – AVOCATS ASSOCIÉS

M^e Malika AIT OUARET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU LUNDI 10 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/00153)

rendu par le tribunal judiciaire de VIENNE

en date du 14 mars 2024

suivant déclaration d’appel du 16 mai 2024

APPELANTE :

LA SOCIÉTÉ ATELIER [P] BARIAT ARCHITECTES Anciennement dénommée 'DOCKS ARCHITECTURE [Localité 21]' prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Johanna ABAD de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Adélaïde COIRATON-DEMERCIERE de la SELARL JURISEFLEX, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

Mme [B] [M]

née le 19 avril 1961 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 5]

représentée par M^e Malika AIT OUARET, avocat au barreau de VIENNE postulant et plaidant par M^e Hervé DESCOTES de la SELARL HERVE DESCOTES NOUVELLE PARTICIPATION, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme [B] Clerc, présidente,

M^me Raphaële Faivre, conseillère,

Monsieur Jean-Yves Pourret, conseiller,

Assistés lors des débats de Anne Burel, greffier, en présence de [R] [S], greffier stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 septembre 2025, Madame Clerc a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 13 septembre 2019, Mme [B] [M], d’une part et M. [Y] [M], placé sous curatelle renforcée selon jugement du 19 avril 2011 rendu par le juge des tutelles du tribunal d’instance de Vienne ayant désigné sa fille, Mme [B] [M], en qualité de curatrice, d’autre part, ont consenti à M. [J] [P], une promesse unilatérale de vente d’un terrain de 3.125m2 à détacher des parcelles cadastrées Section [Cadastre 14], n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sises [Adresse 17]. Cette promesse de vente a été signée par M. [P] par M. [Y] [M] et par Mme [B] [M] en son nom personnel.

Le terrain objet de la promesse de vente était jusqu’aIors rattaché à des parcelles sur lesquelles se trouvait implantée une maison constituant le logement de M. [M].

La promesse de vente, expirant le 15 mai 2020, a été consentie, outre les conditions suspensives de droit commun, sous les conditions suspensives particulières suivantes :

obtention par le bénéficiaire du permis définitif d’aménager un lotissement au plus tard le 31 janvier 2020,

obtention par le bénéficiaire d’un prêt au plus tard le 28 février 2020,

obtention d’un accord du juge des tutelles pour passer la vente en autorisant le curateur qui pourra être un mandataire ad hoc si nécessaire,

régularisation d’une attestation de propriété immobilière suite au décès d'[U] [H] épouse [M]

Selon un premier avenant en date des 16 mai et 16 juin 2020 , les parties ont fixé au 10 octobre 2020, la nouvelle date d’expiration de la promesse, la date limite de réalisation de la condition d’obtention du permis définitif d’aménager étant quant à elle reportée au 30 septembre 2020.

Selon un deuxième avenant en date du 5 octobre 2020 , les parties ont fixé au 15 janvier 2021, la nouvelle date d’expiration de la promesse, la date limite de réalisation de la condition d’obtention du permis définitif d’aménager étant quant à elle reportée au 30 décembre 2020.

A la date du 15 janvier 2021, les deux premières conditions suspensives stipulées dans l’intérêt de M. [P] étaient réputées accomplies puisque le permis d’aménager un lotissement délivré le 9 juillet 2020 était devenu définitif, et que le prêt n’était plus nécessaire, le bénéficiaire entendant financer l’acquisition avec des fonds propres.

La troisième condition suspensive consistant dans l’obtention d’une autorisation du juge des tutelles pour passer la vente et dans la désignation d’un mandataire ad hoc si le juge l’estime nécessaire, était quant à elle défaillante.

M.[Y] [M] est décédé le 10 février 2021

Un troisième avenant a été rédigé par le notaire des consorts [M] fixant au 31 mars 2021 la nouvelle date d’expiration de la promesse. Il a été signé uniquement par M. [P] le 21 janvier 2021.

Par courrier du 19 mai 2021, le notaire de M. [P] a indiqué à celui de Mme [M] que son client souhaitait régulariser la vente.

Par courrier du 25 mai 2021, M. [P] a directement indiqué à Mme [M] qu’iI souhaitait régulariser la vente.

Ces deux courriers sont restés sans réponse.

Par acte d’huissier de justice du 6 décembre 2021, M. [P] a fait sommation à Mme [M] d’avoir à comparaître en l’étude de Me [C], notaire chargé de recevoir l’acte de vente, à l’effet de signer ledit acte de vente, le 20 décembre 2021 à 18 heures.

Par acte du 16 décembre 2021, et conformément à la faculté qui lui était reconnue dans la promesse unilatérale de vente, M. [P] s’est substitué la société Docks Architecture [Localité 21].

Mme [M] ne s’est pas présentée à l’étude de Me [C], à la date et à l’heure fixées dans la sommation pour signer I’acte de vente.

Par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2022, la société Docks Architecture [Localité 21] a fait assigner Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Vienne et a procédé à la publication de ladite assignation au service de la publicité foncière.

Le 28 avril 2022, la société Docks Architecture [Localité 21] a changé de dénomination pour devenir la société Atelier [P]-Bariat Architectes.

Par jugement contradictoire du 14 mars 2024, le tribunal précité a :

constaté que la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes, immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le n°484 289 384, vient aux droits de la société Docks Architecture [Localité 21] suite au changement de dénomination publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales du 28 avril 2022, Annonce n°1326, -38 -Isère,

rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mme [M] tirées du défaut d’intérêt et du défaut de qualité pour agir de la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes,

prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 2019 conclue entre [Y] [M] et Mme [M] d’une part, en qualité de promettants, et M. [P] d’autre part, en qualité de bénéficiaire, et portant sur un terrain de 3.125 m2 à détacher des parcelles cadastrées Section [Cadastre 14], n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sises [Adresse 16],

débouté la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes de sa demande tendant à ce que Mme [M] soit condamnée à signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, en l’étude de Me [C], notaire chargé de recevoir l’acte de vente,

débouté la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes de sa demande tendant à ce que le jugement à intervenir, faute pour Mme [M] de signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, en l’étude de Me [C], notaire chargé de recevoir l’acte de vente, tienne lieu d’acte authentique de vente,

débouté la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes de sa demande tendant à être autorisée à procéder à toute publicité utile du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière compétent, aux frais de Mme [M],

débouté la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes de sa demande tendant à ce que Mme [M] soit condamnée à lui rembourser les frais de publication dudit jugement au service de la publicité foncière sur simple présentation qui lui sera faite de la facturation desdits frais par acte extrajudiciaire,

débouté la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes de sa demande tendant à ce que Mme [M] soit condamnée à lui payer la somme de 10.000€ au titre de la réparation de ses préjudices subis du fait de l’inexécution par cette dernière de ses obligations contractuelles,

débouté Mme [M] de sa demande tendant à ce que la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes soit condamnée à lui payer la somme de 21.500€ de dommages-intérêts au titre des frais d’immobilisation du bien immobilier objet de la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 2019,

condamné la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes à procéder à la radiation de la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière de [Localité 21], à ses frais exclusifs, et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement,

condamné la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes à payer à Mme [M] la somme de 2.000€ au titre de I’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes aux entiers dépens de I’instance,

accordé à M^e Malika Aït Ouaret, avocat au barreau de Vienne, le droit reconnu par l’article 699 du code de procédure civile de recouvrer directement contre la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes ceux des dépens dont elle a fait I’avance sans en avoir reçu provision,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La juridiction a retenu en substance que :

seul le juge de la mise en état était compétent pour connaitre des fins de non-recevoir soulevées par la défenderesse,

l’autorisation du juge des tutelles n’était pas nécessaire puisque la vente ne portait pas sur le logement du majeur sous curatelle,

il faut considérer qu'[Y] [M] n’était pas assisté de son curateur lors de la signature de la promesse de vente du 13 septembre 2019.

les conditions de la nullité de la promesse sont réunies,

la promesse étant nulle, il n’y a pas lieu de faire droit aux autres demandes de la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes, ni à la demande de Mme [M] portant sur l’octroi d’une indemnité d’immobilisation.

Par déclaration déposée le 16 mai 2024, la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes a relevé appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 27 aout 2025 sur le fondement des articles 113, 426 ,467, 1103, 1104, 1112-1, 1124, 1217, 1221, 1231-1 et suivants, 1358 et 1589 du code civil, la SARL Atelier [P]-Bariat Architectes demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel contre le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 14 mars 2024,

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vienne le 14 mars 2024 enregistré sous le n° RG 22/00153 en ce qu’il :

a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 2019 conclue entre [Y] [M] et Mme [M] d’une part, en qualité de promettants, et M. [P] d’autre part, en qualité de bénéficiaire, et portant sur un terrain de 3.125 m2 à détacher des parcelles cadastrées Section [Cadastre 14], n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sises [Adresse 16],

l’a déboutée de sa demande tendant à ce que Mme [M] soit condamnée à signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, en l’étude de Me [C], notaire chargé de recevoir l’acte de vente,

l’a déboutée de sa demande tendant à ce que le jugement à intervenir, faute pour Mme [M] de signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, en l’étude de Me [C], notaire chargé de recevoir l’acte de vente, tienne lieu d’acte authentique de vente,

l’a déboutée de sa demande tendant à être autorisée à procéder à toute publicité utile du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière compétent, aux frais de Mme [M],

l’a déboutée de sa demande tendant à ce que Mme [M] soit condamnée à lui rembourser les frais de publication dudit jugement au service de la publicité foncière sur simple présentation qui lui sera faite de la facturation desdits frais par acte extrajudiciaire,

l’a déboutée de sa demande tendant à ce que Mme [M] soit condamnée à lui payer la somme de 10.000€ au titre de la réparation de ses préjudices subis du fait de l’inexécution par cette dernière de ses obligations contractuelles,

l’a condamnée à procéder à la radiation de la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière de [Localité 21], à ses frais exclusifs, et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement,

l’a condamnée à payer à Mme [M] la somme de 2.000€ au titre de I’article 700 du code de procédure civile,

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vienne le 14 mars 2024 enregistré sous le n° RG 22/00153 dans ses autres dispositions,

et statuant à nouveau,

ordonner que la promesse de vente conclue entre les parties revête le caractère exécutoire,

déclarer parfaite à la date du 10 février 2021, la vente consentie lors de la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 2019 entre elle, [Y] [M] et Mme [M], portant sur la parcelle situé [Adresse 20] (Isère), cadastrée sous les numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] section BL, et au prix de 215.000€,

dire que le jugement vaut vente,

et par conséquent,

condamner Mme [M] à signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, en l’étude de Me [C], notaire chargé de recevoir l’acte de vente, portant sur les parcelles cadastrées BL [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13],

ordonner que passé ce délai et faute pour Mme [M] d’avoir signé l’acte authentique de vente, l’arrêt à intervenir tiendra lieu d’acte authentique de vente à son encontre et vaudra transfert de propriété du bien dans son patrimoine,

l’autoriser à procéder à toute publicité utile de l’arrêt à intervenir auprès du service de la publicité foncière compétent aux frais de Mme [M],

condamner Mme [M] à lui rembourser les frais de publication dudit arrêt au service de la publicité foncière sur simple présentation qui lui en sera faite de la facturation desdits frais par acte extrajudiciaire,

condamner Mme [M] à lui verser la somme de 10.000€ au titre des préjudices subis du fait de l’inexécution par Mme [M] de ses obligations contractuelles,

en tout état de cause,

débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes formées au titre l’appel son appel incident,

condamner Mme [M] à lui verser la somme de 6.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [M] aux entiers dépens distraits au profit de M^e Johanna Abad, Avocat sur son affirmation de droit.

L’appelante fait valoir en substance que :

il était précisé dans la promesse de vente que Mme [M] possédait la double qualité de covendeur et de curatrice, il n’était pas nécessaire qu’elle appose deux signatures,

Mme [M] n’a pas subi de préjudice en raison de l’absence de signature du curateur dès lors qu’elle était elle-même partie à l’acte en sa qualité de covendeur et a accepté le prix de vente de l’immeuble,

M. [P] a valablement levé l’option en extériorisant sa volonté de consentir à la vente le 6 novembre 2020, la vente est parfaite et revêt le caractère exécutoire,

il a subi un préjudice certain en raison du refus de Mme [M] de régulariser la promesse,

Mme [M] avait connaissance du fait que la promesse ne portait pas sur le logement de son père,

le versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation constituait une clause pénale et n’était pas dû,

la vente n’ayant pas eu lieu du seul fait de Mme [M], elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en demandant l’octroi de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juillet 2025 au visa des articles 426 alinéa 3 et 467 du code civil, de l’article 32 du code de procédure civile et de l’article 2 du décret N°2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle et pris en application des articles 462, 496 et 502 du code civil, Mme [M] entend voir la cour :

confirmer le jugement du tribunal de Vienne rendu le 14 mars 2024 en ce qu’il :

a déclaré nulle la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 20219 conclue par [Y] [M], majeur protégé sous curatelle renforcée sans l’assistance de sa curatrice,

condamné la société Atelier [P]-Bariat Architectes à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes de la société Atelier [P]-Bariat Architectes tendant à ordonner la vente forcée du bien immobilier objet de la promesse de vente du 13 septembre 2019,

débouté la société Atelier [P]-Bariat Architectes de toutes ses demandes,

à titre incident, infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

juger nulle la promesse unilatérale de vente du 13 septembre 20219 conclue par [Y] [M] majeur protégé sous curatelle renforcée en ce qu’elle porte sur son logement et qu’elle n’a pas été autorisée par le juge des contentieux de la protection,

constater la non réalisation par le bénéficiaire des conditions suspensives relatives à l’obtention d’un permis d’aménager ou à un financement dans le délai stipulé dans la promesse de vente et ses deux avenants conclus entre M. [P] et les consorts [M],

juger caduque la promesse de vente conclue le 13 septembre 2019,

juger nulle la promesse de vente pour non versement de l’indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire dans le délai stipulé et en conséquence dire et juger le demandeur déchu de ses droits,

condamner la société Atelier [P]-Bariat Architectes à lui payer la somme de 21.500€ de dommages et intérêts au titre des frais d’immobilisation du bien immobilier objet de la promesse unilatérale de vente,

condamner la société Atelier [P]-Bariat Architectes à lui payer la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Atelier [P]-Bariat Architectes en tous les dépens de l’instance, distraits par application de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de M^e Malika Aït Ouaret, avocate au barreau de Vienne.

L’intimée répond en substance que :

la promesse portait sur le logement du majeur sous curatelle ; il était nécessaire d’obtenir l’autorisation du juge des contentieux de la protection avant la signature de la promesse de vente.

le défaut de mention de sa qualité de curatrice et le défaut de signature à coté de celle de son père rend nulle la promesse unilatérale de vente,

en l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation la promesse est nulle,

la défaillance du bénéficiaire a entraîné la caducité de la promesse ; la clause d’indemnisation était subordonnée à la défaillance du bénéficiaire pour réaliser l’acquisition et aucune exclusion n’a été stipulée en cas de nullité de la promesse de vente ; seule la non réalisation de la vente est la cause de l’indemnité d’immobilisation,

elle subit des dommages en raison de l’immobilisation du bien immobilier objet du contrat litigieux avec les frais et impôts qui en résultent.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025.

MOTIFS

Les dispositions du jugement déféré relatives au rejet des fin de non-recevoir ne sont pas discutées à hauteur d’appel.

Sur la validité de la promesse de vente

La promesse de vente comporte outre la signature de M. [P], celle de [Y] [M] et celle de Mme [B] [M], sans que la qualité de curatrice de celle-ci y soit mentionnée ; ce document comporte donc trois signatures, celle du majeur protégé n’étant pas accompagnée de celle de sa curatrice.

Pour autant, l’acte comporte en page 3 un paragraphe « personne protégée partie aux présentes » dont il résulte que « conformément aux dispositions de l’article 467 du code civil, M. [Y] [M] est assisté aux présentes par sa curatrice, Mme [B] [M], sa fille unique sus-nommée, co-vendeur aux présentes »

Il y était également précisé que compte tenu du possible conflit d’intérêts entre personne protégée et curatrice, Mme [M], fille unique et co-vendeur, devra au plus tard pour la signature de la vente par acte authentique, se rapprocher du juge des tutelles et obtenir de sa part la confirmation de la nécessité, ou non, de faire nommer un curateur ad hoc, et/ou à défaut se faire autoriser à l’effet des présentes ».

Ce possible risque de conflit d’intérêts fragilise considérablement le consentement du majeur protégé à la promesse de vente et ce d’autant qu’il a signé seul, la signature de sa fille en sa qualité de curatrice faisant défaut.

De plus fort et surtout, la promesse de vente portait sur la vente d’une parcelle de 3.125m² environ à détacher des parcelles cadastrées [Cadastre 14] [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale globale de 9 331 m² sises [Adresse 19] à [Localité 21] (38) sur lesquelles se trouvait le logement de [Y] [M] domicilié [Adresse 3] à [Adresse 22] (38), ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé les 20 octobre et 23 décembre 2020 (pièce 5 de l’appelante) qui comporte des clichés photographiques pris précisément à l’adresse [Adresse 3] sur lesquels figure un panneau de permis d’aménager accroché au grillage d’un terrain comportant une maison d’habitation.

Il en résulte que la promesse de vente est nulle selon l’article 426 du code civil en l’absence d’autorisation préalable du juge des tutelles pour la vente de ces parcelles sur lesquelles figurait le logement du majeur protégé, lequel n’était pas expressément exclu des opérations de vente.

Selon l’article 465 du code civil, si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être assistée, l’acte ne peut être annulé que s’il est établi que la personne protégée à subi un préjudice.

C’est par d’exacts et pertinents motifs fondés en droit et en fait adoptés par la cour que les premiers juges ont retenu que les conditions édictées par ce texte étaient réunies en l’état d’ estimations immobilières des terrains promis à la vente révélant que le prix fixé dans la promesse de vente était inférieur au prix du marché ; les protestations de l’appelante sur l’existence du préjudice ainsi retenu sont dénuées de pertinence, étant faites sans offre de preuve contraire.

Le jugement querellé est en conséquence confirmé par substitution de motifs sur le prononcé de la nullité du compromis de vente et sur les conséquences en découlant telles que mises à la charge de la société Ateliers [P] Bariat Architectes (radiation de la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière de [Localité 21] à ses frais et sous astreinte).

Le débat instauré en appel sur la caducité de la promesse de vente du fait exclusif du bénéficiaire n’a pas lieu d’être dès lors que cette promesse est jugée nulle.

Le jugement déféré est corrélativement confirmé sur le rejet des prétentions de la société Ateliers [P] Bariat Architectes présentées subséquemment à sa demande tendant à voir ordonner la vente forcée.

La confirmation s’impose également sur le rejet de la demande reconventionnelle de Mme [B] [M] en paiement de l’indemnité d’immobilisation, les premiers juges ayant justement opposé à cette prétention que cette indemnité était censée n’avoir jamais existé du fait de la nullité de la promesse de vente qui l’avait instituée.

Sur les mesures accessoires

Les parties succombant pour partie dans leurs prétentions respectives d’appel doivent conserver la charge de leurs dépens et frais irrépétibles exposés personnellement devant la cour , ce qui exclut l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les mesures accessoires de première instance sont toutefois confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens exposés personnellement en appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE