N° RG 21/09098 – N° Portalis DBVX-V-B7F-OAIX

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 29 octobre 2021

( loyers commerciaux)

RG : 19/00025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 21 MAI 2026

APPELANTE :

S.E.L.U.R.L. [Adresse 1] venant aux droits de la société CANAL ORGANISATION DES PUCES (COP)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL DEBROSSE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 199

INTIMEE :

SASU CAFE DES BROCANTEURS venant aux droits de la SARL LE CAFE DES BROCANTEURS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475

Et ayant pour avocat plaidant la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au barreau de LYON, toque : 656

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 janvier 2026

Date de mise à disposition : 23 avril 2026 prorogé au 21 mai 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la cour lors du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société [Adresse 3] exploite un complexe commercial situé [Adresse 2] à [Localité 2] (Rhône), qu’elle occupe en vertu de baux commerciaux souscrits les 08 avril 1994 et 10 mai 2017.

Cette exploitation s’opère par l’intermédiaire de baux de sous-location consentis à différents commerces de bouche ou de détail.

Selon acte du 28 février 2002, la société COP Les Puces du Canal a consenti à la société Chez Claudius (aux droits de laquelle vient la société par action simplifiée à associé unique Le Café des Brocanteurs) un bail de sous-location portant sur une partie de ces locaux, pour une durée de neuf ans expirant le 28 février 2011, moyennant versement d’un loyer annuel initial de 3.233,40 euros hors taxes et hors charges, révisable tous les ans en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction (indice de référence 4e trimestre 2000 ' 1127).

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2018, la société [Adresse 3] a fait commandement à la société Le Café des Brocanteurs de payer la somme de 9.889,05 euros au titre des loyers et charges en souffrance, sous peine de résiliation du contrat. La société Le Café des Brocanteurs a contesté ces arriérés.

Par acte d’huissier du 1er février 2018, la société [Adresse 3] a délivré à la société Le Café Les Brocanteurs un congé avec offre de renouvellement à la date du 30 septembre 2018, contre paiement d’un loyer annuel principal de 13.000 euros, hors taxes et hors charges.

La société Le Café des Brocanteurs a accepté le renouvellement, sans consentir au loyer proposé.

Le 22 février 2018, la société [Adresse 3] a délivré un second commandement de payer pour la somme de 12.240,82 euros.

Les commandements des 18 janvier 2018 et 22 février 2018 ont été contestés en justice et l’instance demeure pendante devant le tribunal judiciaire de Lyon.

***

Par acte d’huissier du 18 juin 2019, la société COP Les Puces du Canal a fait assigner la société Le Café des Brocanteurs devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon, pour entendre fixer le loyer annuel du bail à la somme de 13.000 euros à compter du 1er octobre 2018.

Elle a sollicité en cours d’instance une mesure d’expertise judiciaire, à laquelle la société Le Café des Brocanteurs s’est opposée.

Par jugement avant dire droit du 30 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux a fait droit à la demande et commis M. [C] en qualité d’expert, avec mission d’usage.

Insatisfaite de ce choix, la société [Adresse 3] a récusé l’expert, sans obtenir gain de cause.

Elle s’est abstenue de consigner la provision mise à sa charge et la mesure d’expertise a été déclarée caduque le 08 avril 2021.

Par jugement du 29 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon a :

dit que le principe du renouvellement du bail est acquis entre les parties ;

constaté l’absence de versement de la consignation mise à la charge de la demanderesse ;

constaté que la société défenderesse n’a pas entendu se substituer à la société COP Les Puces du Canal dans le versement de cette consignation ;

dit que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 sera celui établi en fonction des règles d’indexation ;

ordonné l’exécution provisoire ;

condamné la société [Adresse 3] à verser à la société Le Café des Brocanteurs la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

***

La société [Adresse 4] a interjeté appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 21 décembre 2021, puis a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 13 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la société COP Les Puces du Canal de sa demande d’expertise judiciaire, au motif que cette demande ne relevait pas de ses compétences.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 21 juin 2023, la société [Adresse 3] demande à la cour de :

réformer le jugement entrepris, en ce qu’il fixe le montant du loyer du bail renouvelé en fonction des règles d’indexation ;

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 13.000 euros hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire :

réformer le jugement du 29 octobre 2021, en ce qu’il fixe le montant du loyer du bail renouvelé en fonction des règles d’indexation :

désigner un expert judiciaire afin de fixer la valeur locative du local loué par la société Le Café des Brocanteurs ;

surseoir à statuer dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire désigné par la cour ;

En tout état de cause :

condamner la société Le Café des Brocanteurs à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société [Adresse 3] fait valoir que le choix du premier juge de faire droit à la demande d’expertise judiciaire témoigne suffisamment de ce qu’il s’estimait insuffisamment éclairé pour procéder à la fixation du loyer commercial.

Elle lui reproche en conséquence d’avoir fixé ce loyer de sa propre autorité, sans tenir compte du seul élément d’appréciation en sa possession, constitué par le rapport de l’expert privé [J].

Se fondant sur ce rapport non contradictoire, elle estime y avoir lieu de fixer le loyer commercial à la somme annuelle de 13.000 euros hors taxes et hors charges, par des motifs pour le détail desquels il est renvoyé à ses écritures.

Elle conclut subsidiairement au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire, dans l’hypothèse om la cour s’estimerait insuffisamment renseignée.

***

Par conclusions déposées le 19 juin 2023, la société Le Café des Brocanteurs demande à la cour de :

débouter la société [Adresse 3] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire ;

dire n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a fixé que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 à celui établi en fonction des règles d’indexation ;

condamner la société COP Les Puces du Canal à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Rappelant que l’appelante avait sollicité du premier juge une mesure d’expertise au déroulement de laquelle elle avait ensuite fait échec en refusant de consigner l’avance mise à sa charge, la société Le Café des Brocanteurs soutient que la société [Adresse 3] aurait renoncé définitivement au bénéfice d’une telle mesure et serait irrecevable, par défaut d’intérêt, à y prétendre derechef à hauteur de cour.

Elle ajoute que sa contradictrice ne saurait par cette man’uvre, s’arroger un droit de regard sur le choix de l’expert.

Elle considère qu’en renonçant au bénéfice de l’expertise, l’appelante aurait fait l’aveu de ce que les éléments versés aux débats permettent la fixation du loyer.

Concluant en second lieu sur le montant de ce loyer, l’intimée fait valoir que les conclusions de l’expert privé [J], mandaté par la société COP Les Puces du Canal sont imprécises, incohérentes et méritent d’être écartées.

Elle soutient, par des motifs pour le détail desquels il est renvoyé à ses écritures, que l’application des critères arrêtés à l’article L. 145-33 devrait conduire à maintenir le loyer commercial au montant résultant du contrat de bail, après application de l’indexation.

***

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 27 juin 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS

Sur le moyen tiré de ce que la société [Adresse 3] aurait renoncé au bénéfice d’une mesure d’expertise :

Vu l’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 ;

La cour observe à titre liminaire que la société Le Café des Brocanteurs conclut, dans le corps de ses écritures, à l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée à hauteur de cour, mais ne sollicite point, dans le dispositif de ses conclusions, que cette prétention soit déclarée irrecevable.

La cour n’est donc pas saisie de la fin de non-recevoir dont s’agit.

En outre, cette circonstance que la mesure ordonnée par le 1er juge est devenue caduque par suite du défaut de consignation imputable à la société [Adresse 3] n’emporte pas renonciation définitive au bénéfice d’une telle mesure. Elle ne fait donc obstacle à ce que l’appelante renouvelle sa demande d’expertise à hauteur de cour, ni surtout à ce que la cour ordonne une telle mesure d’autorité, en application des articles 143 du code de procédure civile et R. 145-30 du code de commerce.

Elle ne justifie donc point le rejet de la demande sur le fond.

Avant-dire droit sur la fixation du loyer commercial :

Vu l’article 16 du code de procédure civile ;

Vu l’article 143 du même code ;

Vu l’article R. 145-30 du code de commerce ;

En application du premier de ces textes, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

En vertu du second, les faits dont dépendent la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Conformément au troisième, propre à la fixation du loyer commercial, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant’ Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises.

L’expertise privée non contradictoire réalisée par M. [J] constitue au cas d’espèce le seul élément venant à l’appui de la prétention de l’appelante.

En l’absence d’élément complémentaire produit à l’appui de la demande, la cour ne saurait se fonder sur ce seul rapport.

Les éléments parcellaires transmis par la société Le Café des Brocanteurs ne suffisent par ailleurs à l’application sérieuse des critères prévus à l’article L. 145-33 du code de commerce.

Une visite des lieux ne saurait pallier enfin le manque d’éléments, alors que près de huit ans se sont écoulés entre le renouvellement du bail et la date du présent arrêt.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise aux frais avancés de l’appelante et de réserver les droits et prétentions des parties dans l’attente du rapport.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé avant dire droit,

— Déclare recevable l’appel relevé à l’encontre du jugement prononcé le 29 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon,

— Sursoit à statuer sur les demandes,

— Ordonne une expertise judiciaire et commet, pour y procéder

M. [V] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

avec mission de :

visiter les locaux loués à la société Le Café des Brocanteurs, situés [Adresse 2] à [Localité 2], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de la surface pondérée conformément aux usages,

fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2018, en fonction des caractéristiques propres locaux louées, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commerce qualité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de vos conclu à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent,

recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et répondre ;

— Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile ;

— Dit que l’original du rapport définitif sera déposé en double exemplaire au greffe de la COUR, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, avant le 31 janvier 2027 sauf prorogation expresse ;

— Fixe à la somme de 3.500 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise, qui devra être consigné par la société [Adresse 3] à la régie d’avances et de recettes de la cour avant le 31 août 2026 ;

— Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises de la 1ère chambre civile (section A) pour contrôler les opérations d’expertise ;

— Sursoit à statuer sur les dépens,

— Rabat l’ordonnance de clôture et ordonne la réouverture des débats, pour conclusions des parties suite au dépôt du rapport,

— Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du premier décembre 2026.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] le 21 mai 2026.

Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet