N° RG 23/05018 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PBNU

Décision du

tribunal judiciaire de Saint-Etienne

Au fond

du 26 avril 2023

RG : 22/02186

ch 1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Mars 2026

APPELANTS :

M. [D] [R]

né le 01 Septembre 1983 à [Localité 1] (42)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [S] [B] épouse [R]

née le 20 Mars 1985 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Sophie RISALETTO, avocat au barreau de LYON, toque : 835

INTIMES :

M. [U] [E]

né le 12 Juin 1986 à [Localité 4] (42)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Houda ABADA de la SELARL ABADA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Mme [H] [K]

née le 29 Avril 1988

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillante

PARTIES APPELÉES EN INTERVENTION FORCEE :

M^e Dominique MAUBERT-DELAMORINIERE

[Adresse 4]

[Localité 7]

La société NOTAIRES SAINT JUST SAINT RAMBERT, office notarial

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 03 Mars 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 mars 2020, M. [D] [R] et Mme [S] [B], occupants d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] ([Localité 9]), ont fait une offre d’acquisition écrite de ce bien, pour le prix de 145.000 euros, offre acceptée par écrit par M. [U] [E].

Ce dernier n’est devenu propriétaire de ce bien que suivant acte de vente du 15 juillet 2020 (comprenant l’acquisition d’une propriété plus vaste) , lequel acte mentionne qu’il est marié à Mme [H] [K] sous le régime de la communauté réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage depuis le 27 décembre 2007, qu’il est en instance de divorce mais que le divorce n’étant pas prononcé, les biens acquis sont intégrés à la communauté.

Le 29 juillet 2020, en l’office notarial, M. [U] [E] (le vendeur), seul, a régularisé un compromis de vente sous seing privé portant sur ledit bien immobilier avec M. [D] [R] et Mme [S] [B] (les acquéreurs), sous diverses conditions suspensives.

Ce compromis stipulait également une clause 'effet relatif’ par laquelle le vendeur précisait qu’il était en instance de divorce mais avait réalisé l’acquisition des fonds propres et ajoutant 'les présentes sont soumises à la condition essentielle et déterminante de l’intervention à l’acte réitérant de Madame [E] (…) Ou de la production du jugement de divorce indiquant une date des effets du divorce (…) antérieure au 15 juillet 2020.'

Il était également prévu une réitération au plus tard le 31 octobre 2020. Les parties ont été convoquées pour la signature au 24 septembre 2020. Cette vente n’a pas eu lieu à cette date.

Par avenant notarié du 14 janvier 2021, le vendeur et les acquéreurs ont décidé de reporter au 31 décembre 2021 la date de réitération de la vente, les autres conditions du compromis étant expressément inchangées.

Par lettre recommandée en date du 2 février 2022, les acquéreurs ont mis en demeure le vendeur et son épouse de se présenter devant le notaire pour réitérer la vente. Dans le même temps, le vendeur a saisi le tribunal de proximité de Montbrison afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion des acquéreurs.

Par actes introductifs d’instance en date des 23 et 24 mai 2022, ces derniers ont fait assigner le vendeur et son épouse, devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins que la vente soit déclarée parfaite.

Par jugement réputé contradictoire du 26 avril 2023, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevées par le vendeur,

— débouté les acquéreurs de leur demande aux fins de constat de la vente parfaite du tènement immobilier situé à [Localité 10] ([Localité 9]), [Adresse 5] [Adresse 6],

— débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts et fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les acquéreurs aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 21 juin 2023, les acquéreurs ont interjeté appel.

Par exploit d’huissier en date du 8 février 2024, ils ont appelé Maître [G] [W] et la société Notaires [Localité 11] en intervention forcée devant la cour.

Le divorce des époux [E] [K] a été prononcé le 30 mai 2024.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a notamment :

— dit qu’il est incompétent pour statuer sur la fin de non recevoir soulevée Me [W] et par la société Notaires Saint Just- Saint Rambert portant sur la récevabilité de leur intervention forcée en cause d’appel,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens de l’instance suivent le sort des dépens de l’instance principale.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées 4 septembre 2024, les acquéreurs demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— déclarer recevable et bien fondée leur demande d’intervention forcée de Maître [G] [W] et la société Notaires Saint Just-saint-Rambert à l’instance pendante devant la cour d’appel de Lyon, première chambre civile B, Numéro RG 23/05018,

— les déclarer recevables et fondés en leur action à l’encontre du vendeur et de Mme [H] [K],

— constater que les notaires ont commis des fautes dans leurs obligations professionnelles d’information, de conseils, de vérifications préalables et de formalités envers eux,

— constater que ces manquements et fautes commis à leur encontre leur ont occasionné des préjudices qu’ils doivent réparer,

— condamner les notaires in solidum, à leur verser la somme 400 euros au titre des frais de notaires qu’ils ont réglé lors du compromis de vente du 29 juillet 2020,

— les condamner, in solidum, à leur verser la somme 28.400 euros au titre des frais bancaires liés au prêt immobilier durant la période de septembre 2020 à février 2022 vu qu’il est toujours en cours, à ajuster lorsque la date d’audience de plaidoirie devant la cour sera connue,

— les condamner, in solidum, à leur verser la somme 5.000 euros au titre « perte » des améliorations faites à leurs frais sur le bien immobilier litigieux si la vente par le vendeur et sa future ex-épouse n’est pas déclarée parfaite par la cour,

— les condamner, in solidum, à leur verser la somme 670 euros au titre des loyers/indemnités d’occupation du bien immobilier litigieux (depuis le 14 octobre 2020 à février 2022, soit 26.800 euros) qui sont réclamés par le vendeur dans l’instance pendante devant le tribunal de proximité de Montbrison enregistrée sous le RG n°11-22-000144, à ajuster lorsque la date d’audience de plaidoirie devant la cour sera connue,

— les condamner, in solidum, à leur verser la somme 500 euros au titre de dommages et intérêts et à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tels qu’ils sont réclamés par le vendeur dans l’instance pendante devant le tribunal de proximité,

— les condamner, in solidum, à leur verser la somme 2.000 euros au titre du préjudice moral résultant notamment du tracas des procédures judiciaires,

— les condamner, in solidum, à relever et garantir en totalité toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit du vendeur et de sa future ex-épouse dans l’arrêt à venir,

— constater comme parfaite la vente au prix de 145.000 euros intervenue entre le vendeur et les acquéreurs aux termes de l’offre d’achat du 23 mars 2020 et du compromis du 29 juillet 2020 concernant un tènement immobilier situé à [Localité 8] ([Localité 9]), [Adresse 5] [Adresse 6] comprenant :

' une maison à usage d’habitation élevée d’un rez-de-chaussée à usage de garage et dépendance,

' un étage comprenant 4 pièces + cuisine, comble au-dessus ainsi que d’un terrain autour, le tout figurant au cadastre de ladite commune section BH n°[Cadastre 1] pour une surface de 0,5 à 59 ca,

— ordonner à Me [W], ou tout autre notaire qu’il leur plaira de recevoir en sa comptabilité les fonds au profit du vendeur et de dresser l’acte authentique de vente dans un délai de 15 jours maximum à compter de la réception du prix de vente de 145.000 euros,

— à défaut de réitération amiable de l’acte authentique de vente entre le vendeur et eux-mêmes dans le délai de 15 jours ci-avant indiqué, ordonner que le présent arrêt équivaut à une vente par acte authentique,

— ordonner la publication de la vente ou/et de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière compétent,

— condamner le vendeur à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— les condamner également à leur payer la somme de 8.905,70 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que la présente procédure d’appel,

— les condamner à leur payer les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation en première instance, celui de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière, celui de la signification de l’arrêt à intervenir, celui de la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière, celui de deux timbres de plaidoirie CNBF de 13 euros chacun et celui du timbre fiscal d’appel de 225 euros,

— condamner Me [W], notaire et la société Notaires [Localité 11], in solidum, à leur verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l’instance d’appel à savoir le coût de l’assignation forcée et la signification par huissier de l’arrêt à venir,

— rejeter toutes les demandes contraires ou supplémentaires de ces derniers ainsi que du vendeur.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2025, le vendeur demande à la cour de :

A titre liminaire,

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par les acquéreurs par rapport à leurs écritures de premières instance et leurs premières écritures d’appelant, tenant à la condamnation du notaire de dresser l’acte authentique de vente sous entendant son obligation de s’y rendre et de signer l’acte,

— dire à tout le moins que cette demande n’est pas dirigée à son encontre,

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les acquéreurs :

*de leur demande aux fins de constat de la vente parfaite du tènement immobilier situé à [Localité 8] (42), lieudit [Adresse 6],

*de leur demande de le condamner à leur régler des dommages et intérêts et une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes les autres demandes de condamnation complémentaire des acquéreurs,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des acquéreurs,

Statuant à nouveau,

— condamner les acquéreurs, in solidum, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— les condamner, in solidum, à lui verser la somme de 2.160 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile relatif à la procédure de première instance,

En tout état de cause :

— les condamner, in solidum, à lui verser la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à son encontre à verser aux acquéreurs des dommages et intérêts, une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou le remboursement des dépens d’instance, alors condamner sa future ex-épouse à lui relever et garantir en totalité toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit des acquéreurs.

* * *

Mme [H] [K] à qui la déclaration d’appel a été signifiée avec les conclusions d’appelant le 2 septembre 2023 n’a pas constitué avocat.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2024, Me [W] en qualité de partie intervenante, ainsi que la société [Localité 11] demandent à la cour de :

A titre principal,

— déclarer irrecevable l’action en intervention forcée en cause d’appel pour la première fois comme ne relevant pas de l’évolution du litige,

A titre subsidiaire,

— débouter les acquéreurs de toutes leurs demandes, y compris en garantie,

— débouter toutes parties d’éventuelles demandes à leur encontre,

En tout état de cause,

— condamner les acquéreurs ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 Janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel en cause

Les notaires font valoir que :

— en première instance, il a été fait le choix de ne pas assigner le notaire,

— les griefs à l’encontre du notaire révèlent qu’il n’existe aucune évolution du litige, puisqu’il leur est reproché d’avoir fait signer un avant contrat synallagmatique par le mari sans le concours de l’épouse et cette situation de relève pas de l’évolution du litige,

— le notaire n’est que tiers dans une promesse de vente et s’il y a une difficulté juridique mettant en cause le notaire relativement au rédactionnel de l’acte, cela relève d’une action en responsabilité civile professionnelle,

— les parties ont fait le choix en opportunité de ne pas les appeler en cause en première instance, et ne peuvent les priver d’un double degré de juridiction, l’appel d’un jugement n’est pas une cause d’évolution d’un litige, mais l’exercice d’une voie de recours. Aucun fait nouveau ne caractérise l’évolution du litige et il y a confusion entre évolution du litige et élément de preuve et opportunité stratégique,

— ils ne sont pas parties dans la vente.

M. [E] appuie cette argumentation.

Les consorts [R] répliquent que :

— un tiers peut être appelé en intervention forcée,

— la décision de première instance a révélé qu’une clause intitulée « effet relatif » dans le compromis de vente du 29 juillet 2020 avait donné lieu à une interprétation et une qualification juridique ayant conduit le tribunal à ne pas déclarer parfaite la vente, cette transformation des données du litige est susceptible de conduire à une responsabilité des notaires au regard de leurs obligations professionnelles et des fautes qui ont été commises durant cette phase d’avant-contrat à la réitération par acte notarié de la vente,

— M [E] a versé en appel une nouvelle attestation dressée par le notaire dont ils n’avaient pas connaissance en première instance, et surtout ces emails/attestations du notaire contiennent des allégations contestées par eux.

Réponse de la cour

Selon l’article 554 du code de procédure civile, 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'. L’article 555 du code de procédure civile précise que 'Ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause'.

En l’espèce, les notaires ont été attraits à la procédure à hauteur d’appel seulement.

La question posée n’est pas celle de la possibilité d’appeler en cause un tiers en appel mais il appartient aux appelants de rapporter la preuve que l’évolution du litige légitime leur mise en cause. Cette évolution du litige est interprétée de manière restrictive en ce qu’elle va à l’encontre de la règle du double degré de juridiction. Elle n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci et modifiant les données juridiques du litige.

Or, il n’est justifié concrètement d’aucune évolution du litige en ce que :

— le fait que les notaires aient fait signer un avant-contrat synallagmatique par le mari sans le concour de l’épouse ne relève pas de l’évolution du litige, ce fait étant déjà connu avant l’appel,

— de même, la qualification de la clause litigieuse connue de tous et en débat en première instance par le tribunal et le fait qu’elle ait pu conduire ce dernier à rejeter la demande ne relève nullement de la transformation des données du litige, pouvant être tout à fait envisagée en première instance,

— s’agissant des pièces nouvelles qui auraient été produite en cause d’appel, l’attestation sur se rapportant à la consignation des fonds et l’attestation rectificative ne constituent aucune évolution du litige,

— les pièces 4 à 7 sont inopérantes, la pièce 7 est un projet de résiliation de compromis sans effet, il n’est pas non plus expliqué ni démontré en quoi les autres pièces (attestations du notaire, courriel explicatif au vendeur) seraient de nature à caractériser une évolution du litige permettant seulement au niveau de l’appel de rechercher la responsabilité du praticien,

— enfin, le jugement du 21 octobre 2022 du tribunal de proximité de Montbrison est bien évidemment connu des acquéreurs et antérieur à la décision querellée, et de plus n’est qu’une décision de sursis à statuer.

En conséquence, les conditions de l’article 554 n’étant pas réunies, les appels en intervention forcée sont déclarés irrecevables et par voie de conséquence les demandes à l’encontre des notaires.

Sur la caducité du compromis

Les acquéreurs soutiennent que :

— il n’y a pas d’absence de consentement de l’épouse, celle-ci a attesté donner son accord pour la vente du bien immobilier, d’une part, et précisé, par la suite, la volonté de son ex-conjoint de faire annuler la vente pour obtenir un prix supérieur à celui convenu, d’autre part, ce qui permet de constater l’accord sur la chose et le prix donné par Mme [K],

— aucune preuve n’est apportée par le vendeur ou le notaire, que l’épouse a été effectivement convoquée, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par email, à assister aux opérations de signature du compromis, de son avenant et de la réitération de la vente litigieuse ; elle n’a reçu aucun projet d’acte authentique prêt à signer, laissant le prix de la vente consigné en l’étude jusqu’à la fin de la procédure de divorce, ce qui aurait permis de régulariser la vente,

— le courriel du notaire ne peut prouver le refus de l’épouse, c’est une preuve à soi-même,

— le divorce conflictuel des vendeurs ne peut pas remettre en cause le principe de la force obligatoire des contrats et la sécurité juridique des acheteurs ayant consenti à la vente en toute bonne foi et l’obligation de respecter leur engagement contractuel,

— le jugement retient à tort que la clause 'effet relatif’ doit être qualifiée de condition suspensive alors qu’il distingue bien les clauses qui sont mentionnées comme conditions suspensives dans le compromis de vente de celle mentionnée « effet relatif »,

— le vendeur s’était engagé définitivement et s’il est considéré que la clause « effet relatif » est une condition suspensive il convient de retenir que c’est en raison du comportement du vendeur qui a empêché son accomplissement volontairement ou par immobilisme,

— une clause identique étant présente au compromis, le vendeur n’a pas justifié de l’origine des fonds qu’il a utilisé pour acquérir le bien, ni n’a tenté d’accélérer sa procédure de divorce, ni n’a mis en 'uvre les moyens amiables ou judiciaires permettant de signer la vente. Aucune convocation à signer ni projet d’acte authentique n’a non plus été faite dans cette affaire,

— la vente peut être enfin déclarée parfaite sans l’intervention de l’épouse en raison du divorce.

Le vendeur réplique que :

— les prétentions des appelants ne sont pas clairement exprimées, le dispositif superpose des moyens, les appelants se sont dispensés de faire publier l’assignation,

— la promesse de vente était signée alors qu’il n’était pas encore propriétaire du bien, le notaire l’avait naturellement informé du risque encouru que le bien intègre la communauté dans l’hypothèse où le jugement de divorce ne serait pas prononcé,

— l’acte d’acquisition de l’ensemble de ces tènements immobiliers précise que le bien avait été financé au moyen de fonds empruntés par lui-seul et à ses risques et périls ; il a souscrit seul un crédit d’un montant total de 384 401 € sans apport pour éviter que sa future ex-épouse ne se prévale de la présomption de communauté du bien, mais n’étant pas divorcé, il a fait intégrer la clause 'effet relatif’ écrite en caractères gras,

— le fait que cette clause soit mentionnée sous un intitulé « effet relatif » plutôt que dans le paragraphe « conditions suspensives » n’est pas de nature à retirer le caractère de condition de la vente à cette exigence d’intervention de l’épouse, l’acte mentionnant expressément qu’il s’agit d’une condition « essentielle et déterminante » de la validité de la vente.

— la vente ne saurait être considérée comme parfaite, ni prononcée judiciairement en l’absence de la réalisation de la condition essentielle et déterminante insérée dans le compromis de vente du 29 juillet 2020, et portant non sur le financement mais sur l’intervention de l’épouse à l’acte, qui n’était disposée à la vente que si elle ne renonçait pas à ses droits, soit le caractère commun du bien, refusant de reconnaître son caractère propre,

— le jugement a justement estimé que le bien acquis le 15 juillet 2020 doit être présumé commun aux deux époux » et qu’il ne pouvait en disposer sans l’épouse, les époux [R] ont accepté les deux conditions cumulatives de la clause d’effet relatif en application de l’article 1424 du Code Civil ; l’avenant n’a pas modifié ces conditions et ne pouvait viser que l’intervention de l’épouse,

— les époux [R] se saisissent à tort du jugement de divorce pour s’opposer à la caducité alors que le la promesse de vente aurait dû être faite par acte authentique dès lors qu’elle dépassait 18 mois, aucune prorogation tacite ne pouvant intervenir, et la cour n’en est pas saisie,

— lorsque lorsqu’une condition est posée pour la réitération de la vente, la promesse de vente ne vaut alors pas vente,

— il est vainement démontré qu’il aurait poursuivi un projet de lotissement via une nouvelle société, ceci confirme son projet initial et est postérieur au divorce, en outre, le bien litigieux est aujourd’hui un propre, les effets du divorce étant antérieurs au 15 juillet 2020,

— il n’a aucune responsabilité dans la défaillance de l’épouse, il n’a pas à se justifier sur la procédure de divorce, il avait un intérêt financier à la vente,

— l’attestation sur l’honneur de son ex-épouse postérieure à la date de réitération est inopérante.

— il a parallèlement saisi le tribunal de proximité de Montbrison d’une demande d’expulsion des locataires et paiement des loyers arriérés, la caducité de l’acte de vente entraînant l’exigibilité des loyers ; le sursi à statuer perdure et il ne perçoit pas les loyers.

Réponse de la cour

L’article 1113 du Code Civil indique que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

L’article 1582 du Code Civil dispose que « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. » L’article 1583 du Code Civil dispose que :« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

L’article 1584 ajoute que 'La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions'.

Enfin, l’article 1424 du code civil dispose que 'Les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l’aliénation est soumise à publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations'.

En l’espèce, il est constant que M. [U] [E] et Mme [H] [K] ont contracté mariage le 28 décembre 2007 sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union. Ils sont séparés de fait depuis le 29 juin 2019, date de l’ordonnance sur tentative de conciliation datée du 18 février 2020. Le divorce est intervenu en 2024.

Il a été inséré dans le compromis de vente du 29 juillet 2020 la clause intitulée 'effet relatif’ dont la teneur suit :

« Le vendeur précise qu’il est marié sous le régime de la communauté de biens, qu’il est actuellement en instance de divorce mais qu’il a réalisé cette acquisition au moyen de fonds propres ; toutefois, son conjoint n’est pas intervenu à l’acte susvisé et le jugement de divorce n’est pas intervenu depuis.

Par suite, les présentes sont soumises à la condition essentielle et déterminante de l’intervention à l’acte réitérant les présentes (en personne ou par représentation) de Madame [E] à l’effet de reconnaître les déclarations susvisées ou de la production du jugement de divorce indiquant une date des effets du divorce sur le plan patrimonial à une date antérieure au 15 juillet 2020 ».

Cette clause est écrite en caractères gras et soulignés de sorte qu’elle attire particulièrement l’attention des signataires.

Il était également stipulé, dans une clause intitulée « réitération d’authentique » que « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 octobre 2020. Suivant avenant du 14 janvier 2021, les parties ont, d’un commun accord, reportée cette date au 31 décembre 2021 au motif que la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives avait été différée. Il est constant que la vente n’a pas été signée dans le délai prorogé.

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, sans qu’il ne soit nécessaire de les paraphraser, que les premiers juges ont retenu que :

— alors que les époux n’étaient pas encore divorcés, et tenant compte de leur régime matrimonial, le bien immobilier en litige était présumé commun de sorte que pour sa vente, l’autorisation de l’épouse était nécessaire et cette circonstance a été expressément stipulé dans le compromis de vente dans la clause rappelée supra, particulièrement claire et attirant l’attention,

— le fait que la clause soit mentionnée sous l’intitulé 'effet relatif’ plutôt que dans la partie 'conditions suspensives’ ne lui retire pas son caractère de condition de la vente à cette exigence d’intervention de l’épouse, alors qu’il est au contraire précisé que cette condition est 'essentielle et déterminante', et en constitue une condition de validité,

— seul M. [E] a donné aux époux [R] son accord sur la chose et le prix, mais non Mme [H] [K], au contraire, l’absence de celle-ci lors de la signature du compromis de vente, puis lors de la signature de l’avenant et son refus de se rendre chez le notaire pour réitérer la vente démontrent qu’elle n’a donné son accord ni sur la chose, ni sur le prix,

— selon attestation du 21 mars 2022, Mme [K], indique n’avoir jamais été opposée à la vente, mais s’être opposée au fait de donner une procuration à M [E] et vouloir que le prix de vente soit séquestré chez le notaire mais il lui suffisait de signer elle- même la vente et l’attestation ne mentionne toujours pas son accord sur le prix,

— aucun accord sur la chose et sur le prix n’est intervenu de la part de Mme [K], a fortiori avant le 31 décembre 2021, alors qu’elle est présumée propriétaire du bien, de sorte que la promesse de vente ne vaut pas vente, en l’absence de consentement du vendeur. Ainsi, ni les conditions légales permettant de constater la vente parfaite, ni les conditions du compromis ne sont réunies,

— il convient de rejeter la demande formée par les consorts [R] aux fins de constat de la vente parfaite, ainsi que les demandes subséquentes aux fins de déblocage des fonds séquestrés et de publication du jugement.

La cour ajoute, répondant aux moyens d’appel, que :

— aucun comportement fautif dans la gestion de son divorce par le vendeur ne peut être retenu; le divorce a été certes long car conflictuel mais rien ne permet d’en déduire que le vendeur aurait de manière volontaire retardé cette procédure pour mettre en péril la présente vente, et ce moyen n’apparaît pas sérieux alors que M. [E] avait intérêt à la vente tandis que la position de refus de l’épouse était claire,

— les appelants ne peuvent mettre en avant la force obligatoire du contrat alors que la condition essentielle et déterminante expressément stipulée ne s’est pas réalisée,

— à défaut de réitération de la vente dans les délais contractuels, il ne peut être reproché au vendeur d’avoir modifié ses projets et vendu ensuite dans des conditions différentes, alors qu’il avait toute liberté pour le faire,

— les attestations de Mme [F], qui n’a pas estimé utile de comparaître dans la présente procédure ou elle a été attraite, à l’encontre de M. [E] sur son comportement et les SMS joints sont inopérants, car dépourvus d’impartialité et manifestement empreints des relations haineuses entre les ex-époux.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en constat de vente parfaite, déblocage des fonds et mesures de publicité.

Sur le préjudice moral

Les époux [R] stigmatisent le comportement du vendeur en ce qu’il n’a rien fait pour signer la vente définitive, et font valoir les frais bancaires exposés pour leur prêt.

M. [E] soutient que les époux [R] se sont eux-mêmes mis dans la situation financière délicate, et sont taisants sur le sort des fonds prêtés. Il fait également valoir un préjudice moral en ce que les époux [R] se sont servi de la présente procédure pour obtenir des renvois du dossier pendant devant le juge de proximité, ont gratuitement du bien alors qu’il n’est pas certains qu’ils soient solvables et il soutient que la procédure n’a fait que retarder l’aboutissement du divorce. Il fait valoir un préjudice moral du fait de l’existence de la procédure et financier en ce qu’il a dû payer un crédit.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Succombant sur leurs prétentions principales, les époux [R] ne sont pas fondés à se prévaloir d’un comportement fautif de leur adversaire et le jugement reçoit confirmation en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages intérêts.

Sur les dommages intérêts réclamés par M. [E], la cour n’est pas saisie du litige lié au paiement des loyers et ne peut se prononcer sur un préjudice découlant de celui-ci.

L’existence de la présente procédure et de ses contraintes ne caractérise pas en elle même un préjudice moral. Par ailleurs, M. [E] qui a fait le choix d’acquérir seul un bien alors qu’il était encore dans les liens du mariage ne peut sérieusement imputer aux appelants la longueur de la procédure du divorce et le paiement d’un crédit relève également de ce choix financier particulier.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les condamnations prononcées à ce titre en première instance reçoivent confirmation.

Les appelants qui succombent sur leurs prétentions en cause d’appel supporteront la charge des dépens d’appel et l’équité commande de condamner les appelants, à payer in solidum au vendeur la somme de 2.000 euros et à payer aux notaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable l’action en intervention forcée en cause d’appel de Maître [W] et de la société Notaires [Localité 11] et dit que toutes les prétentions à l’encontre des notaires sont irrecevables,

Confirme le jugement querellé dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [R] et Mme [S] [B] aux dépens d’appel,

Condamne M. [D] [R] et Mme [S] [B] in solidum à payer à M. [U] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [R] et Mme [S] [B] à payer à Maître [W] et à la société Notaires [Localité 11] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,