ARRÊT N° 66

N° RG 23/00654

N° Portalis DBV5-V-B7H-GYHD

[Y]

C/

[K]

[G]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 18 février 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 18 février 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 janvier 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANT :

Monsieur [H] [B], [J] [Y]

né le 02 Février 1961 à [Localité 10] (75)

[Adresse 4]

ayant pour avocat postulant M^e Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉS :

Madame [N], [W], [O] [K]

née le 14 Septembre 1972 à [Localité 12] (42)

[Adresse 3]

défaillante

Monsieur [E], [I] [G]

né le 20 Octobre 1972 à [Localité 8] (17)

[Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 4 juin 2020, [E] [G] et [N] [K] ont consenti à [H] [Y] une promesse de vente d’un bien immobilier situé à [Localité 5] (Charente-Maritime), cadastré section ZC n° [Cadastre 1], au prix de 600.000 €. Cette promesse expirait au 1er septembre 2020.

A été stipulée une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 643.100 € sur 15 ans, au taux maximal nominal de 1,90% l’an. Cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 31 juillet 2020.

Par acte du 1er décembre 2021, [E] [G] et [N] [K] ont fait assigner [H] [Y] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Soutenant qu’il n’avait pas justifié de l’obtention ou du refus du prêt qu’il devait solliciter et qu’il n’avait pas répondu à la mise en demeure du notaire, ils ont demandé de le condamner au paiement de la somme de 60.000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation qui avait été stipulée.

[H] [Y] a conclu au rejet de ces demandes aux motifs que:

— les vendeurs n’avaient pas justifié dans le délai convenu de la conformité du bien aux règles d’urbanisme ;

— l’attestation de demande de prêt établie par la Société Générale avait été communiquée ;

— les vendeurs, qui avaient refusé de proroger le délai de validité de la promesse, étaient de mauvaise foi.

Par jugement du 31 janvier 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'- CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à verser à Monsieur [E] [G] et Madame [N] [K] la somme de SOIXANTE MILLE EUROS (60 000€) au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation,

DEBOUTE Monsieur [H] [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

— CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à verser à Monsieur [E] [G] et Madame [N] [K] la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— DEBOUTE Monsieur [H] [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Monsieur [H] [Y] aux dépens'.

Il a considéré que :

— le défendeur ne justifiait pas avoir sollicité un prêt dans les termes convenus ;

— l’engagement des vendeurs de justifier de la non-opposition à déclaration de conformité de la construction qu’ils devaient déposer n’avait pas été stipulé comme constituant une condition suspensive ;

— les documents avaient été produits par les vendeurs ;

— [H] [Y] était dès lors tenu de payer l’indemnité d’immobilisation qui avait été convenue.

Par déclaration reçue au greffe le 14 mars 2023 enrôlée sous le numéro 23/654, puis par déclaration reçue au greffe le 1er juin 2023 enrôlée sous le numéro 23/1284, [H] [Y] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces procédures.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2024, [H] [Y] a demandé de :

'Vu l’article 1124 du Code civil,

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

Vu l’article 1304-3 du Code civil,

Vu les pièces,

REFORMER la décision entreprise en ce que le Tribunal a :

— Condamné Monsieur [Y] à verser à Monsieur [G] et Madame [K] la somme de 60.000€ au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation

— Débouté Monsieur [Y] de sa demande de dommages et intérêts

— Condamné Monsieur [Y] à verser à Monsieur [G] et Madame [K] la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

DIRE ET JUGER que la promesse de vente est devenue caduque à la date du 2 septembre 2020 16h

DIRE ET JUGER que Monsieur [Y] n’a commis aucune faute

DIRE ET JUGER que Les époux [G] – [K] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité

DIRE ET JUGER que Monsieur [Y] subit un préjudice moral

CONDAMNER les époux [G] – [K] à payer à Monsieur [Y] la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

A titre subsidiaire,

REQUALIFER l’indemnité d’immobilisation en clause pénale

DIRE ET JUGER qu’aucune clause pénale ne peut être due par Monsieur [Y]

A tout le moins,

REDUIRE à de plus justes proportions la clause pénale

En tout état de cause,

CONDAMNER les époux [G]- [K] à payer à Monsieur [Y] la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens'.

Il a exposé que les vendeurs :

— ne lui avaient pas demandé de justifier de sa demande de prêt avant le 31 juillet 2020, à l’issue du délai convenu ;

— l’avaient mis en demeure le 2 septembre 2020, date à laquelle la promesse était caduque.

Il a ajouté avoir transmis le 14 septembre suivant l’attestation de refus de prêt établie par l’établissement bancaire.

Il a demandé réparation du préjudice moral subi en raison du comportement des vendeurs.

Il a subsidiairement sollicité de réduite l’indemnité due, selon lui à titre de clause pénale.

[E] [G] et [N] [K] n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel leur a été signifiée par acte du 20 avril 2023, déposé en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté.

L’ordonnance de clôture est du 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 954 du code de procédure civile dispose que : 'La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs'.

SUR LE FINANCEMENT

L’article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’ et l’article 1104 alinéa 1er du même code que : 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

Aux termes de l’article 1304 du code civil :

'L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple'.

L’article 1304-3 alinéa 1er du même code dispose que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement’ et l’article 1304-6 du même code que : 'L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive'.

Il a été stipulé en page 4 de l’acte du 4 juin 2020 que : 'La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 1er septembre 2020, à 16 heures'.

Les conditions suspensives suivantes ont été stipulées en pages 8 à 10 de la promesse de vente :

'Conditions suspensives de droit commun

Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Conditions suspensives particulières

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

' Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier.

' Montant maximal de la somme empruntée : SIX CENT QUARANTE-TROIS MILLE CENT EUROS (643.100,00 EUR).

' Durée maximale de remboursement : 15 ANS.

' Taux nominal d’intérêt maximal :1,90 % l’an (hors assurances).

' Garantie: que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 31 juillet 2020.

[…]

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

[…].

II déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou non-obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [6] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT'.

Par courrier recommandé en date du 2 septembre 2020, le notaire des promettants a mis en demeure [H] [Y] de justifier de la demande de prêt, de l’obtention ou du refus de celui-ci, en ces termes :

' malgré mes deux courriers électroniques adressés à votre notaire, Me [T] [A], les 26 août et 1er septembre derniers, il ne m’a pas été justifié tant par vous-même que par votre notaire, d’une attestation de votre banque justifiant du dépôt de votre demande de prêt, ni de I’obtention ou le refus de votre financement et ce au plus tard le 31 juillet comme indiqué au contrat signé.

En l’absence, de ces documents mes clients entendent vous mettre en demeure de verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de SOIXANTE MILLE EUROS (60.000,00 eur) stipulée au contrat sus-visé'.

Par courrier en date du 24 mars 2021, Maître [T] [A] précité, notaire associé à [Localité 9], a répondu au conseil des intimés que :

'Monsieur [H] [Y] m’a transmis copie du courrier recommandé que vous lui avez adressé en date du 4 mars 2021.

La teneur de ce courrier est étonnante et incompréhensible car mon client a sollicité en date du 14 septembre 2020 accompagné d’une attestation de demande de prêt, par mon intermédiaire, à Maître [S], notaire à [Localité 7], un avenant afin de proroger la date d’obtention du prêt.

Par courriel du 05 octobre 2020, mon Confrère m’a indiqué que ses clients n’ont pas l’intention d’ accorder un délai supplémentaire à Monsieur [Y]. La promesse de vente est donc caduque.

Je vous invite à vous rapprocher de Maître [S].

En outre, mon client m’indique ne pas avoir réceptionné votre recommandé du 2 septembre 2020".

Ni la demande en date du 14 septembre 2020, ni le courriel en date du 5 octobre 2020, ni le courrier en date du 4 mars 2021 n’ont été produits aux débats.

La mise en demeure du 2 septembre 2020 a été postée le 3 septembre suivant (recommandé avec accusé de réception n° 1A 179 308 70597). L’accusé de réception n’a pas été produit aux débats. Il résulte toutefois d’un échange de messages téléphoniques ('sms') que l’appelant a eu connaissance de cette mise en demeure (pièce n° 6).

Aucune stipulation n’imposait aux promettants d’exiger cette justification avant la date d’échéance de la promesse.

Il appartient à [H] [Y] de justifier d’une demande de prêt respectant les termes de la promesse de vente.

Il a produit une attestation en date du 15 juillet 2020 de la Société Générale rédigé en ces termes :

'Nous soussignés, SOCIETE GENERALE.3 [Adresse 11], attestons par la présente qu’une demande de prêt est à l’étude au sein de notre agence, pour une acquisition sise au [Adresse 2] au nom de Mr [Y] [H]'.

Cette attestation ne fait mention ni du montant du prêt sollicité, ni de la durée de ce prêt.

[H] [Y] n’a pas produit aux débats la demande de prêt formulée, ni la décision de l’organisme bancaire, d’accord ou de refus du financement sollicité.

En l’absence de justification d’une demande de financement formulée dans les termes de la promesse de vente, il doit être regardé avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive qui est dès lors réputée accomplie par application de l’article 1304-3 alinéa 1er précité et des stipulations contractuelles.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.

SUR LA CONFORMITÉ AUX RÈGLES D’URBANISME

Il a été stipulé en page 14 de la promesse de vente que :

'DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION

ABSENCE D’OPERATON DE CONSTRUCTION OU DE RENOVATION DEPUIS DIX ANS

Le PROMETTANT déclare qu’à sa connaissance :

' aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années,

' aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé dans ce délai.

Le PROMETTANT déclare en outre:

* qu’il a construit I’immeuble présentement vendu, sans l’intervention d’aucuns professionnels.

* que cet immeuble a été édifié au cours des années 2008-2009 en vertu d’un permis de construire qui lui a été délivré le 9 décembre 2008 par Monsieur le Maire de la Commune d'[Localité 5], sous le numéro PC 17010 08 0048 autorisant la construction d’une habitation d’une surface oeuvre nette de 182,38 m².

* qu’il n’a pas déposé auprès de l’autorité compétente lors de l’achèvement du chantier, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Cependant, il déclare que l’immeuble a réuni toutes les conditions d’habitabilité à compter du 12 décembre 2009, lors du branchement de l’installation électricité au réseau de distribution EDF.

Le PROMETTANTs’engage :

— à déposer, dans un délai de huit jours à compter des présentes, auprès de la mairie d'[Localité 5], (soit par le dépôt en mains propres contre récépissé, soit par courrier recommandée avec demande d’avis de réception) la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

— à déposer auprès de la mairie d'[Localité 5], (dans les mêmes formes) la demande d’attestation de non contestation à la conformité, et ce après l’expiration du délai de trois mois à compter du dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Cet engagement du promettant n’est pas la stipulation d’une condition suspensive.

Il résulte du jugement, non réfuté sur ce point, que les promettants avaient déposé la déclaration d’achèvement des travaux et obtenu l’attestation de non-contestation de la conformité.

L’appelant ne justifie ainsi pas d’un manquement des promettants à leurs engagements contractuels, de nature à fonder l’absence de réalisation de la vente.

SUR L’INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION

L’article 1231-5 du code civil dispose que :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

En cas de vente sous la condition suspensive pour l’acquéreur de l’obtention d’un prêt, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation, qui n’a pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation, ne constitue pas une clause pénale.

Les parties ont convenu en page 8 de la promesse de vente que :

'INDEMNITE D’IMMOBILISATION – DISPENSE DE VERSEMENT IMMEDIAT

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE MUE EUROS (60.000,00 EUR).

De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes'.

L’indemnité ainsi stipulée ne constitue pas une clause pénale.

Le défaut de réalisation de la vente est imputable à l’appelant qui est dès lors redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelant.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit à la demande de [H] [Y] présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 31 janvier 2023 du tribunal judiciaire de La Rochelle ;

CONDAMNE [H] [Y] aux dépens d’appel ;

REJETTE la demande de [H] [Y] présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,