Cour d'appel de Lyon, n° 10/09055

TCOM Limoges 11 mars 2009

TCOM Limoges 28 octobre 2009

CA Limoges
Infirmation 16 décembre 2010

CA Limoges
Infirmation partielle 16 décembre 2010

Arguments

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Rejeté
Non réalisation de la condition suspensive
La cour a estimé que la non-réalisation de la vente était imputable à la société Valency, qui n'a pas respecté les délais pour le dépôt du permis de construire, rendant ainsi la condition suspensive réputée accomplie.
Rejeté
Excessivité de la clause pénale
La cour a jugé que la société Valency n'a pas apporté d'éléments justifiant l'excès du montant de la clause pénale, qui est conforme aux stipulations du contrat.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SARL Valency conteste un jugement du tribunal de commerce de Limoges qui l'a condamnée à payer une clause pénale de 91 000 € à la SCI de la Grange Batelière, suite à la non-réalisation d'une vente immobilière. La question juridique principale est de savoir si la non-réalisation de la vente est imputable à Valency ou à des circonstances extérieures, notamment une modification du plan local d'urbanisme. La première instance a conclu à la responsabilité de Valency. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments, a confirmé que la non-réalisation était due à des choix de Valency, notamment le dépôt tardif d'un permis de construire. Elle a donc confirmé le jugement initial et condamné Valency et la CEGC à payer des frais supplémentaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, n° 10/09055
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	10/09055
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Limoges, 11 mars 2009

Sur les parties

Avocat(s) :	Elisabeth LIGIER DE MAUROY
Cabinet(s) :	BAUFUME ET SOURBELIGIER DE MAUROY & LIGIER AVOCATS ASSOCIESE.LIGIER DE MAUROY & L.LIGIER AVOUES
Parties :	SCI DE LA GRANGE BATELIERE, SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS ( CEGC )

Texte intégral

R.G : 10/09055

Décisions

— du tribunal de commerce

de Limoges du 11 mars 2009

de la cour d’appel de Limoges

— chambre civile -

du 16 décembre 2010

RG : 09/00455

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 13 Décembre 2012

APPELANTE :

SARL VALENCY,

en redressement judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Lyon en date du 1^er septembre 2011

XXX

assistée de Maître T-U V

Mandataire judiciaire de SARL VALENCY

XXX

représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER, avocats au barreau de LYON

assistée de la SELARL RACINE, avocats au barreau de LYON

INTIMEES :

SCI DE LA GRANGE BATELIERE

XXX

représentée par la SCP BAUFUME – SOURBE, avocats au barreau de LYON

assistée de la SELARL DAURIAC – CIBOT, avocats au barreau de LIMOGES

SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC)

XXX

représentée par la SCP LAFFLY – WICKY, avocats au barreau de LYON

assistée de la SELARL LES COLONNES DE SAINT VINCENT, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANTE FORCEE ::

SELARL Z A & Y, ès qualités d’administrateur judiciaire de la Société VALENCY

XXX

citée à personne habilitée par acte en date du 26 septembre 2011 de la SCP JACQUES MOLHO – P Q – R S – D E – B C – H I, huissiers de justice associés à Lyon par la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC)

citée à personne habilitée par acte en date du 28 septembre 2011 de Maîtres N O et F G, huissiers de justice associés à Lyon par la SCI DE LA GRANGE BATELIERE

non constituée

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Mars 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Octobre 2012

Date de mise à disposition : 13 Décembre 2012

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— J K, président

— François MARTIN, conseiller

— Philippe SEMERIVA, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, J K a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par J K, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Vu le jugement du 11 mars 2009 du tribunal de commerce de Limoges qui rejette les exceptions d’incompétence soulevées par les sociétés Valency et CEGI et les condamne solidairement à payer à la SCI de la Grange Batelière la somme de 91 000 € au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente, outre intérêts légaux à compter du 30 juin 2008, et 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au motif que la société Valency devait se conformer aux règles du plan d’urbanisme et qu’elle est donc responsable du non aboutissement de la transaction ;

Vu la déclaration d’appel du 3 avril 2009 formée par la société Valency devant la Cour d’appel de Limoges ;

Vu l’arrêt du 16 décembre 2010 de la Cour d’appel de Limoges qui infirme le jugement du fait de la compétence et renvoie l’affaire devant la présente Cour ;

Vu les conclusions du 9 janvier 2012 de la société Valency et de Maître T-U V, ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Valency, qui concluent à la réformation du jugement et sollicitent le rejet des demandes de la SCI de la Grange Batelière outre sa condamnation à lui payer 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au motif que la condition suspensive prévue au compromis n’était pas réalisée, et que la défaillance liée à l’obtention du permis de construire n’est pas imputable à la société Valency ;

Vu les conclusions du 9 décembre 2011 de la société CEGC qui conclut à la confirmation du jugement et demande la condamnation de la SCI La Grange Batelière à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au motif que la non réalisation de la vente n’est pas imputable à la SARL Valency mais à un événement extérieur, soit la modification du plan local d’urbanisme intervenue entre le compromis et la date de vente définitive ;

Vu les conclusions du 28 avril 2011 de la SCI de la Grange Batelière qui conclut à la confirmation du jugement et demande la condamnation des sociétés Valency et CEGI à lui payer 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, au motif que les conditions d’application de la clause pénale sont réunies et que le montant de la clause pénale n’est pas excessif ;

Vu l’ordonnance de clôture du 13 mars 2012 ;

Les conseils des parties ont présenté leurs observations orales à l’audience du 10 octobre 2012 après le rapport de Monsieur le Président J K.

DECISION

Le 28 novembre 2005, la société Valency a signé un compromis de vente avec la SCI de la Grange Batelière pour acquérir un terrain bâti pour un prix de 1 088 360 €.

La réitération de la vente par acte authentique était prévue le 31 mars 2008 sous condition suspensive d’obtention du permis de démolir et de construire.

Le compromis stipule une clause pénale dans le cas où l’une des parties refuse de finaliser la vente alors que les conditions suspensives sont réalisées.

Le 4 octobre 2007, la société CEGI s’est constituée caution solidaire pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 91 000 € en cas de non réalisation de la vente, après levée des conditions suspensives.

La vente n’a pas été réitérée et la SCI la Grange Batelière a souhaité obtenir le paiement de la clause pénale.

La société Valency soutient que la vente n’a pas pu être réalisée du fait d’une cause qui lui est étrangère, puisqu’une modification du plan local d’urbanisme imposant un quota de logements sociaux dans les opérations de construction est intervenue après le compromis de vente et a bouleversé l’économie du contrat, rendant la réalisation du programme immobilier initialement prévu impossible.

XXX estime pour sa part que le compromis ne prévoyait pas le cas d’une modification du plan local d’urbanisme et que la société Valency a commis une faute contractuelle en ne déposant pas le permis modificatif avant le 1^er août 2007.

Il ressort de l’étude des pièces que le compromis de vente a été modifié le 26 juillet 2007 par les parties.

A la date du compromis initial aussi bien qu’à la date de signature de l’avenant, le projet était tenu de respecter le plan d’occupation des sols du 6 décembre 2006.

Or, le 27 septembre 2007, un nouveau plan local d’urbanisme (PLU) a été adopté.

L’adoption de nouveau plan local d’urbanisme obligeait le constructeur à réaliser un certain pourcentage de logements sociaux.

Or, cette nouvelle servitude issue du PLU rendait le projet initialement prévu irréalisable.

La survenance de cet événement a ainsi modifié les prévisions des parties.

Il ressort clairement du courrier adressé par la société Valency à Maître X que la société Valency n’a pas souhaité réitérer la vente par acte authentique du fait d’un 'blocage administratif et d’un marché immobilier devenu atone'.

L’avenant au compromis signé en juillet prévoyait un dépôt de permis de construire modificatif avant le 1^er août 2007, ce qui n’a été fait qu’en 2008.

La société Valency a donc renoncé à la vente notamment pour des raisons économiques, qui ne sont pas liés uniquement à la modification du PLU.

Dès lors, la non réitération de la vente est imputable à la société Valency qui a préféré se retirer de la vente suite aux nouvelles exigences du PLU.

Conformément à l’article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Or, la condition suspensive stipulée au compromis de vente, qui prévoyait l’obtention du permis de construire, ne s’est pas réalisée du fait de la société Valency qui a déposé un permis de construire hors délai et ne répondant pas aux exigences du PLU.

Dès lors, la condition suspensive prévue au compromis est réputée accomplie.

La clause pénale prévue au compromis prévoyait le paiement d’une somme égale à 10 % du prix de vente si une des parties se refuse à exécuter le compromis alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées.

Il découle des énonciations précédentes que la non réalisation de la vente définitive est imputable à la société Valency et que les conditions suspensives sont réputées réalisées.

La clause pénale prévue au compromis est donc applicable.

La société Valency sollicite la réduction du montant de la clause pénale en indiquant qu’elle s’avère excessive.

Mais elle n’apporte aucun élément justifiant d’un éventuel excès du montant, qui s’élève à 91 000 € pour une vente portant sur un montant de 1 088 360 € TTC.

Il n’y a donc pas lieu à réduction du montant de la clause pénale prévue au contrat.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Il y a lieu en appel de condamner solidairement la société Valency et la société Compagnie européenne de garanties et cautions à payer à la SCI La Grange Batelière la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Valency et la société CEGC qui succombent supportent solidairement les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2009 ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement la société Valency et la société CEGC à payer à la SCI La Grange Batelière la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement la société Valency et la société CEGC à payer les dépens d’appel ;

Autorise ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande à les recouvrer dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Joëlle POITOUX J K