Minute n° 16/00143

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 14/02307

M. A

M^me X épouse A

C/

R G Y

COUR D’APPEL DE G

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 26 AVRIL 2016

APPELANTS :

Monsieur I A

XXX

57050 LONGEVILLE LES G

Représentant : M^e Laure-Anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de G

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2014/008860 du 06/10/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de G)

Madame E X épouse A

XXX

57050 LONGEVILLE LES G

Représentant : M^e Laure-Anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de G

INTIMEE – APPEL INCIDENT :

R G Y prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié audit siège

XXX

57070 SAINT JULIEN LES G

Représentant : M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de G

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur MESSIAS, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame FLAUSS, Conseiller

Monsieur BEAUDIER, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Madame B

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 12 janvier 2016 tenue, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame FLAUSS, Conseiller, chargée du rapport et qui a rendu compte à la Cour dans son délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe, selon les dispositions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 26 avril 2016.

EXPOSE DU LITIGE

La R G Y a acquis, suivant acte authentique de vente en date du 18 septembre 2007, auprès de la société RENAISSANCE un local à usage commercial dépendant d’un immeuble collectif sis à G ;

Elle a donné à bail ce local à Erik SOUQUE, antiquaire, en vertu d’un bail commercial du 1^er avril 1985, ayant fait l’objet d’un avenant le 11 juin 1992, qui s’est poursuivi par tacite reconduction et qui prévoit expressément que les lieux loués doivent être exclusivement dédiés à l’usage d’un magasin d’antiquités ;

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 439,81 €, payable le 1^er de chaque mois ;

Les C A sont venus aux droits d’Erik SOUQUE en qualité de locataires de ce bien ;

Il apparaît que le contrat de bail comporte une disposition en vertu de laquelle il sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme ou des charges à échéance. Il est prévu qu’en ce cas un commandement de payer ou une sommation d’exécuter est faite à personne ou à domicile élu et s’il demeure sans effet, un mois plus tard la résiliation de plein droit peut intervenir si bon semble au bailleur entraînant l’expulsion des preneurs et des occupants de leur chef par le biais d’une simple ordonnance de référé, outre d’éventuelles demandes de dommages et intérêts;

Selon la R G Y, les C A auraient cessé d’exploiter le local commercial et se seraient affranchis du règlement des loyers. C’est pour ces raisons qu’elle leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 2 janvier 2014 pour un montant principal de 2 474,56 €. Le délai contractuel d’un mois étant arrivé à expiration sans que les C A ne règlent les sommes dues, la R G Y a considéré que la clause résolutoire lui était acquise depuis le 2 février 2014 ;

La R G Y a alors assigné en référé les C A le 17 février 2014 devant le Président du Tribunal de grande instance de G aux fins de voir :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont réunies à la date du 2 février 2014 ;

— constater, et au besoin prononcer, la résiliation du bail commercial liant les parties à la date du 2 février 2014 ;

— ordonner l’évacuation de E X épouse A et de I A des locaux qu’ils occupent et de tous occupants de leur chef dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— condamner à titre provisionnel E X épouse A et I A en application de l’article 809 du code de procédure civile à payer à la R G Y la somme de 3 354,18 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté à la date du 4 février 2014 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner à titre provisionnel E X épouse A et I A à payer à la R G Y une indemnité mensuelle d’occupation de 439,81€ à compter du 1^er mars 2014 et ce, jusqu’à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— condamner les défendeurs à payer à la partie demanderesse une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs en tous les frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer délivré par l’Etude de Maîtres PIERSON et Z, huissier de justice à G, le 2 janvier 2014 ;

— rappeler que l’ordonnance est exécutoire par provision ;

Par ordonnance de référé en date du 8 juillet 2014, le Président du Tribunal de grande instance de G a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

— constaté que la résiliation du bail conclu le 1^er avril 1985 est acquise depuis le 2 février 2014 ;

— ordonné à I A et E X épouse A et à tous autres occupants de leur chef de libérer les lieux au plus tard dans le mois qui suit la notification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner I A et E X épouse A à payer à la R G Y, à titre provisionnel, la somme de 3 354,18 € avec intérêts de droit à compter du 17 février 2014, date de l’assignation et la somme de 479,62 € avec intérêts de droit à compter de la présente ordonnance ;

— ordonner la compensation à due concurrence entre les montants respectivement dus par les parties à savoir les loyers dus par I A et E X épouse A et les frais et dépens dus par la R G Y suite à l’arrêt de la Cour d’appel de G du 22 janvier 2013 ;

— condamner I A et E X épouse A à payer à la R G Y à titre provisionnel le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 439,81 € représentant les loyers et charges à compter du 1^er mai 2014, tout mois commencé étant dû en intégralité et jusqu’à la libération totale des locaux ;

— condamner I A et E X épouse A à payer à la R G Y la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter I A et E X épouse A de leurs plus amples demandes ;

— condamner I A et E X épouse A aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

Pour statuer ainsi, le premier juge, se fondant sur les dispositions de l’article L.145-41 alinéa 1^er du code de commerce, constate que les dispositions relatives à la clause résolutoire figurant en page 7 du contrat de bail prévoit effectivement qu’en cas de non paiement de l’une des échéances de loyer ou charges, le bail est résilié de plein droit moyennant un délai d’un mois à compter du commandement de payer ;

Par ailleurs, en page 4 dudit contrat, il est prévu que les locaux loués doivent être constamment ouverts et achalandés sauf fermeture d’usage ;

Or, en l’espèce, les loyers ne sont plus payés depuis juillet 2013 et les locaux servent à entreposer des meubles sans pour autant être ouverts à la clientèle ;

Le Président du Tribunal de grande instance de G relève que le commandement de payer s’est révélé infructueux puisque les C A n’ont pas régularisé la situation dans le mois courant de sorte que la résiliation de plein droit est acquise à compter du 2 février 2014 et que, vu la durée du litige, il n’y a pas lieu d’accorder un délai aux C A pour libérer le local;

Il considère que le refus du propriétaire de prendre en charge certains travaux ne permet pas aux locataires de s’octroyer le droit de ne pas respecter le contrat de bail en ne payant pas les loyers de sorte que la condamnation des C A à payer une provision correspondant au montant des loyers échus s’impose ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges à partir du 1^er mai 2014 ;

Le premier juge relève par ailleurs que la R G Y a été condamnée par arrêt de la Cour d’appel de céans du 22 janvier 2013 au paiement d’une somme de 1 979,63 € correspondant aux frais et dépens mis à sa charge. En application de l’article 1289 du code civil, il y a donc lieu à compensation judiciaire à due concurrence entre les montants respectivement dûs par les parties;

Il estime que compte tenu de la somme due après compensation et de l’absence d’éléments justificatifs, il n’y a pas lieu de conclure à la nécessité de prévoir des délais de paiement en faveur des C A ;

Enfin, il a décidé que le fait qu’une partie du local soit inutilisable et nécessite des travaux n’est pas prouvé, nonobstant les attestations de témoins produites, et qu’il n’est pas davantage établi que si le fait était avéré le coût des travaux soit imputable à la R G Y. Ainsi, il observe qu’il n’y a pas lieu à réfaction du loyer ;

I A et E X épouse A ont interjeté appel de cette décision que le greffe de cette Cour a enregistré sous le numéro RG 14/2307 ;

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°1 du 24 avril 2015, les C A rappellent que le commandement de payer n’est délivré que pour le règlement de l’arriéré locatif et non pour le non-respect par les locataires des autres dispositions du contrat de bail, notamment la question d’ouverture et d’achalandage des locaux visée en page 4 du contrat qui requerrait la délivrance d’une sommation d’exécuter ;

Ils soulignent le fait que le juge des référés n’a pas répondu à leur argumentation relative aux dégradations constatées avant la remise des clefs en juillet 2013, lors de l’état des lieux, et ils précisent qu’ils ont quitté les lieux à la suite de l’ordonnance de référé du 22 février 2011, de sorte qu’ayant récupéré la pleine propriété de son bien, les risques de la chose ont été transférés à la R G Y, propriétaire, qui doit en répondre à l’égard de ses locataires. Pour autant, la R G Y n’a pas satisfait à cette obligation et ainsi, dès la remise des clefs, les C A n’ont pu exercer leur activité et se sont en conséquence abstenus de payer les loyers ;

Les C A contestent être les auteurs des dégradations constatées par huissier le 12 juillet 2013, lors de l’établissement de l’état des lieux effectué le même jour, avec remise des clefs;

Les appelants font valoir que du 22 février 2011, date de l’ordonnance en application de laquelle ils ont quitté les lieux, au 12 juillet 2013, ils n’ont plus occupé les locaux et n’y ont plus eu accès;

Puis, lors de la récupération des clefs en juillet 2013, ils se sont plaints au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception de l’état du local commercial et de l’impossibilité de l’exploiter. Ce sont eux-mêmes qui, à la suite de la remise des clefs en juillet 2013, ont effectué des travaux de réfection des locaux ;

Par ailleurs, les C A soutiennent que depuis juillet 2013, le fonds est ouvert et que le contrat de bail ne précise que ladite ouverture impose une ouverture au public et que la clause peut simplement signifier 'exploitation du fonds'. En outre, le local est garni puisqu’il est reproché aux appelants de s’en servir comme dépôt ;

S’agissant de la cave, les C A exposent qu’ils ne peuvent s’y rendre, l’accès étant cadenassé et ne possédant pas la clef permettant l’ouverture ;

Ils rappellent encore que, conformément à l’ordonnance de référé du 22 février 2011, le juge de l’exécution a autorisé, par décision du 15 mars 2012, la destruction des biens garnissant le local, ce qui a été finalement réalisé par la R G Y ;

Ils soutiennent que la R G Y ne caractérise pas sa bonne foi dans la mise en jeu de la clause résolutoire dans la mesure où, d’une part, ils étaient créanciers de cette société au moment de la délivrance du commandement de payer et, d’autre part, elle avait conscience de ce que le défaut de paiement des loyers était la conséquence de l’inobservation de ses obligations de bailleur;

Enfin, les C A considèrent que le débat sur le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail échappe à la compétence du juge des référés tout comme l’octroi d’une provision à valoir sur le montant de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation des locaux à compter du 1^er mai 2014 ;

En ce qui concerne l’appel incident de la R G Y, les C A maintiennent qu’ils sont fondés à opposer la compensation à la demande en paiement de la R G Y puisque cette dernière n’a pas procédé au règlement amiable des sommes mises à sa charge par l’arrêt du 23 janvier 2013 ;

En conséquence, I A et E X épouse A demandent à cette Cour de :

— dire et juger l’appel des C A à l’encontre de l’ordonnance de référé du Tribunal de grande instance de G du 8 juillet 2014 recevable en la forme et bien fondé;

— Y faisant droit, infirmer l’ordonnance en toutes ses disposition ;

— constater l’incompétence du juge des référés pour connaître des demandes de la R G Y et des conditions de mise en jeu de la clause résolutoire ;

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

— à défaut, constater que la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre par la R G Y de bonne foi ;

— dire et juger que la R G Y ne peut se prévaloir de la clause résolutoire ;

— débouter la R G Y de sa demande en résiliation du contrat de bail liant les parties;

— débouter la R G Y de sa demande de provision compte tenu de la discussion sur la mise à disposition par le bailleur des locaux loués ;

— débouter la R G Y de sa demande d’indemnité d’occupation faute de résiliation du contrat de bail ;

— débouter la R G Y de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la R G Y à payer aux C A une somme de 1 500,00 € titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel ;

— condamner la R G Y aux frais et dépens des procédures d’appel et de première instance ;

— dire et juger l’appel incident de la R G Y recevable en la forme mais non fondé;

— le rejeter ;

— débouter la R G Y de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais et dépens de la procédure ;

Dans ses dernières conclusions récapitulatives du 29 septembre 2015, la R G Y relève que dans leurs écritures justificatives d’appel, les C A conviennent de ne pas avoir réglé leur loyer depuis juillet 2013 et n’expliquent pas en quoi le juge des référés serait incompétent pour statuer ;

Elle conteste que le commandement de payer qu’elle leur a fait délivrer ne vise pas également la disposition relative à l’ouverture des locaux et à leur achalandage et la mauvaise foi que les C A lui attribuent à propos du commandement visant la clause résolutoire ;

S’agissant des dégradations, elle affirme qu’elles sont imputables aux appelants dans la mesure où ils n’ont jamais exploité ou entretenu le local qu’ils ont toujours utilisé comme un entrepôt de stockage. Ils doivent en conséquence supporter les désordres survenus de leur fait et ne peuvent en tirer argument pour se soustraire au paiement des loyers dûs ;

Quant à l’impossibilité alléguée de ne pouvoir jouir pleinement de l’intégralité du local à raison d’une porte de cave cadenassée, cet argument se heurte à la réalité dès lors que la difficulté pour accéder à la cave étant imputable à l’entassement de cartons et autres objets encombrants durant plusieurs années serait le fait des C A tout comme la pose d’un cadenas sur la porte de la cave aurait été faite à leur initiative ;

En tout état de cause, la R G Y soutient que c’est à tort que les C A prétendent que les dégradations sont survenues entre le 22 février 2011 et juillet 2013 puisque le constat d’huissier qu’ils produisent eux-mêmes met en exergue des clichés qui font ressortir l’ancienneté des dégradations, conséquence directe du défaut d’entretien des locaux pendant 25 ans et de la transformation du local commercial en entrepôt qui n’est plus alimenté en eau et électricité;

La R G Y convient qu’aucun état des lieux n’a été établi en février 2011mais que cela est sans emport au regard du constat d’huissier précité et de la vétusté constatable des dégradations. Elle conteste le fait que les C A aient entretenu les lieux durant 25 ans à partir de quelques factures produites qui ne prouvent pas leur lien avec le local loué ;

L’intimée affirme n’avoir jamais touché aux affaires des C A placées dans la cave ;

Au final, la R G Y demande à la Cour de :

— dire et juger l’appel formé par E X épouse A et I A à l’encontre de l’ordonnance du 8 juillet 2014 mal fondé et de les en débouter ;

— faire droit à son appel incident et en conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé du 8 juillet 2014 en ce que celle-ci a ordonné la compensation à due concurrence entre les montants respectivement dûs par les parties, à savoir les loyers dûs par E X épouse A et I A et les frais et dépens dûs par la R G Y suite à un arrêt de la Cour d’appel de G du 22 janvier 2013 ;

— pour le surplus,

* confirmer l’ordonnance de référé du 8 juillet 2014 dans toutes ses dispositions ;

* y ajoutant, condamner E X épouse A et I A aux entiers frais et dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Attendu qu’il s’évince de l’article R.211-4 11° du code de l’organisation judiciaire que : 'Le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matière déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :

……..11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ;' ;

Attendu qu’aux termes de l’article 808 du code de procédure civile ' Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend’ ;

Attendu qu’en vertu de l’article 809 du même code : 'Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.' ;

Attendu qu’il ne résulte pas des écritures des C A une contestation du caractère urgent attaché à la demande de la R G Y compte tenu de l’ancienneté du contentieux ;

Attendu par ailleurs que l’existence d’une contestation sérieuse n’est pas caractérisée par les C A à partir du moment où le grief qu’ils allèguent est afférent à l’existence et à l’imputablité de dégradations affectant le local loué tandis que l’objet de la saisine du juge des référés porte sur le non-paiement de loyers et charges pesant sur tout locataire en application de l’article 1728 du code civil ;

Qu’il est constant que le contrat de bail de location conclu entre les parties ne fait pas d’éventuels travaux à effectuer une cause suspensive du paiement des loyers et charges ;

Qu’il convient en outre d’observer qu’à aucun moment les C A ne se sont prévalus de l’exception d’inexécution de l’obligation de paiement ;

Attendu que dans ces conditions, la Cour n’ayant pas à pallier l’inaction des parties, il convient de constater que le juge des référés est parfaitement compétent pour connaître du présent litige dans les limites fixées par les articles 808 et suivants du code de procédure civile ;

Sur l’existence présumée de mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Attendu que la bonne foi du débiteur est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire mais qu’en revanche, la clause résolutoire de plein droit doit être écartée s’il est établi que le créancier l’a mise en oeuvre de mauvaise foi ;

Sur l’existence d’une mauvaise foi du bailleur tenant au délai de mise en oeuvre de la clause résolutoire

Attendu qu’il est admis par les C A qu’ils n’ont pas payé le loyer et les charges relatifs au local loués par eux depuis leur entrée dans les lieux, soit depuis juillet 2013 et que le commandement de payer préalable à la mise en oeuvre de la clause résolutoire a été délivré dès le 2 janvier 2014 ;

Qu’il s’en déduit que moins de cinq mois après la défaillance des C A, la R G Y a mis en mouvement le mécanisme de la clause résolutoire de sorte qu’il ne peut être fait grief au bailleur d’avoir laissé à croire à son preneur pendant un temps particulièrement long qu’il pouvait espérer s’exonérer du paiement de ses loyers et charges et qu’ainsi, à ce titre, il ne peut lui être reproché d’avoir agi de mauvaise foi ;

Sur l’existence d’une mauvaise foi du bailleur tenant à l’existence de désordres dans les lieux donnés à bail commercial

Attendu que les C A, dans leurs écritures paraissent également rattacher la mauvaise foi de la R G Y à l’existence de dégradations des locaux rendant celui-ci non-conforme à sa destination et à son usage et ce dès la remise des clefs en juillet 2013 ;

Attendu qu’il convient de rappeler que les C A ont été cessionnaires d’Erik SOUQUE dans le bail liant celui-ci à la R G Y du 22 août 1996 au 22 février 2011, date à laquelle le Président du Tribunal de grande instance de G, saisi en référé, a constaté par ordonnance la résiliation du bail et qu’ainsi, ils ont dû restituer les clefs du local à la R G Y mais que, cette ordonnance ayant été infirmée sur appel des C A par arrêt de cette Cour le 22 janvier 2013, les C A ont pu récupérer les clefs du local dès le 12 juillet 2013 ;

Attendu qu’il importe de rappeler en premier lieu que si, ab initio, les C A ont pu constater l’impossibilité dans lequel ils se trouvaient de reprendre l’exploitation de leur activité, il leur appartenait de demander la résiliation du bail par la mise en oeuvre d’une action d’exception d’inexécution ;

Qu’il convient d’observer qu’ils se sont volontairement abstenus d’une telle démarche et ce, alors même qu’ils avaient déjà occupés les lieux antérieurement de 1996 à 2011 de sorte qu’ils n’auraient pas manqué de relever l’aggravation des désordres survenus entre 2011 et 2013 ;

Qu’à cet égard, les courriers des C A à la R G Y par lesquels ces derniers évoquent un certain nombre de travaux à effectuer (vitrines, mur de façade, ….) datent du 28 mai 2013 (pièce n°9 des appelants), du 12 juin 2013 (pièce n°10 des appelants) et du 10 août 2013 (pièce n°14 des appelants), c’est à dire soit antérieurement à la remise des clefs aux preneurs, soit postérieurement s’agissant de la dernière lettre ;

Qu’il convient de se référer au constat établi par M^e Joseph TALLARICO, huissier, (pièce n°12 des appelants) effectué le 12 juillet 2013, à l’occasion de la remise des clefs aux locataires, pour relever que les doléances exprimées dans les deux premiers courriers des C A sont reprises par l’officier ministériel ;

Attendu qu’en tout état de cause, la lecture du contrat liant les parties tel n’initié en 1985, puis modifié par avenant de 1992, enseigne sur la détermination du contractant sur lequel doit peser la charge des travaux revendiqués par les C A ;

Attendu que ce bail, dont il sera observé qu’aucune modification n’a été demandée par l’une ou l’autre des parties, dispose sous le chapitre 'CHARGES ET CONDITIONS’ (page 2) :

'1° Les preneurs prendront les locaux loués dans l’état où ils se sont trouvés le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger des bailleurs, aucune réparation d’aucune sorte';

Attendu que le même paragraphe met à la charge des preneurs une obligation d’entretien des locaux loués et la charge des réparations locatives et laisse à la charge du bailleur uniquement les réparations découlant de l’article 606 du code civil qui stipule que 'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celles des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.' ;

Attendu que les désordres relevés par les C A dans leur courrier précité du 10 août 2013 n’entrent pas dans le champ de l’article 606 du code civil, de sorte que les réparations souhaitées par les C A relevaient de leur seule diligence ;

Attendu que le contrat de bail précédemment évoqué rappelle explicitement que 'Les preneurs ne pourront exiger des bailleurs pendant le cours du bail aucune réparation de quelque nature que ce soit’ ;

Attendu qu’il résulte de l’article 1134 du code civil que : ' Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.' ;

Attendu qu’en application de l’article 1134 du code civil précité, du contrat de bail conclu entre les parties et de l’absence de toute action en exception d’inexécution entreprise par les C A que ces derniers ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi qu’ils attribuent à la R G Y dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire à travers l’existence alléguée de désordres ;

Sur l’existence d’une mauvaise foi du bailleur en lien avec les autres conditions figurant dans le contrat de bail locatif

Attendu que le chapitre du contrat de bail consacré aux 'CHARGES ET CONDITIONS’ (pages 2, 3 et 4) stipule :

'Le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit, et notamment sous celles suivantes que les preneurs s’obligent solidairement entre eux à exécuter et à accomplir à peine de tous dommages et intérêts et même de résiliation si bon semble aux bailleurs, savoir : ………

3°) Ils garniront et tiendront constamment garnis les lieux loués de meubles, objets mobiliers et matériel en quantité et de valeur suffisantes pour répondre du paiement du loyer et des charges et de l’exécution du bail ; ………. 9°) En ce qui concerne plus particulièrement l’exercice de leur activité, les preneurs devront l’assurer en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s’y rapporter, les locaux devront être constamment ouverts et achalandés sauf fermeture d’usage.';

Attendu que les C A font valoir que la notion d’ouverture constante des locaux ne signifie pas que les locaux doivent être ouverts au public et qu’il peut s’agir simplement de l’exploitation du fonds ;

Attendu qu’il convient de rappeler que le bail commercial tel qu’il est défini par l’article L.145-1-I du code de commerce suppose quatre conditions cumulatives: un contrat de bail, un local commercial, un fonds de commerce et l’immatriculation du preneur ;

Que le critère de 'local commercial’ n’est autre que le lieu d’activité du preneur et qu’il suppose d’être principal, c’est à dire permettre la fabrication ou la commercialisation où la clientèle peut accéder ;

Qu’en conséquence, et sans qu’il y ait besoin d’interpréter le contrat de bail, il est observé qu’en page 2 de ce document sa destination est définie comme suit : 'les locaux faisant l’objet du présent bail devront être exclusivement consacrés par les preneurs à : USAGE D’UN MAGASIN D’ANTIQUITÉS : meubles neufs – objets d’art – tableaux – livres – tapis – décoration neuve et ancienne – généralement, tout ce qui se trouve dans un appartement….'

Que cette clause implique une activité de négoce d’objets qualifiés d’antiquités et qu’elle suppose l’ouverture des locaux à la clientèle, autrement dit au public de sorte que le moyen présenté par les C A est dépourvu de tout fondement ;

Attendu que les C A ne démontrent pas par ailleurs la réalité et l’effectivité de l’exercice de l’activité prévue par le bail ainsi qu’ils auraient pu le faire, notamment à travers la fourniture de factures ou du registre de police obligatoire établissant la réalisation de transactions;

Attendu en outre qu’il s’évince des témoignages et des photographies produits par la R G Y que non seulement, le local loué par les C A n’est pas ouvert au public mais qu’il sert exclusivement d’entrepôt et non de lieu d’achalandage (pièces n°7 et n°8 de l’intimée), les attestations produites par les C A ne venant nullement contredire les preuves fournies par l’intimée dès lors qu’elles évoquent exclusivement l’accès à la cave du local (pièces n°24 à n°26 de l’appelante) ;

Qu’en effet il convient de distinguer les deux notions, l’entrepôt correspondant à un local où sont déposées des marchandises pour un temps limité tandis qu’un lieu d’achalandage est un local comportant des marchandises qu’un commerçant offre à sa clientèle ;

Attendu que s’agissant de l’accès à la cave, il y a lieu de rappeler en premier lieu que l’ajout de cette pièce au contrat de bail résulte de l’avenant à celui-ci intervenu le 11 juin 1992 qui stipule expressément que cette modification ne remet aucunement en cause les autres clauses et conditions contenues dans le contrat et ont ainsi vocation à s’appliquer à la cave elle-même (pièce n°2 de l’intimée) ;

Que les C A soutiennent que la porte de la cave est cadenassée et qu’ils ne peuvent y accéder ne disposant pas des clefs. Ils évoquent une décision du juge de l’exécution du Tribunal d’instance de G en date du 15 mars 2012 autorisant la destruction des meubles se trouvant dans les locaux à la suite de l’ordonnance de référé du 22 février 2011 prononçant l’expulsion des C A ;

Qu’il convient de relever en premier lieu que la décision du juge de l’exécution étant exécutoire par provision, il ne saurait être fait grief à la R G Y de l’avoir mise en oeuvre comme tendent à l’indiquer les attestations versées aux débats par les appelants (pièces n° 4 et n°5) ;

Qu’en deuxième lieu, la libération des locaux des meubles y figurant est intervenue, aux termes mêmes des attestations de Virgile CASEL et de Cédric FIEVET, le 24 mars 2012 et que les constatations selon lesquelles la cave était inaccessible ont été faites le 5 avril 2014 par le témoin K L le 5 avril 2014 (pièce n°24 des appelants) et par M N le 7 avril 2014 (pièce n°25) ;

Qu’en troisième lieu, le témoin O P (pièce n°26 des appelants) indique bien avoir accompagné l’un des C A à la cave juste après la remise des clefs du local, mi-juillet 2013 et avoir constaté qu’il y avait un cadenas fermant le local du sous-sol mais que pour autant il n’est nullement rapporté la preuve que les C A n’en détenaient pas la clef ;

Qu’enfin, alors même qu’ils avaient constaté, avec ce témoin, dès la remise des clefs, l’existence du problème de clef évoqué, les C A à aucun moment de leurs échanges épistolaires avec la R G Y en date du 28 mai 2013, du 12 juin 2013et du 10 août 2013, ne font état de cette question et ne sollicitent la restitution des clefs du cadenas de la cave (pièces n°9, n°10 et n°14) ;

Attendu, aux termes de l’article 1315 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, une telle charge pesant en l’espèce sur les C A, force est de constater que ceux-ci ne rapportent pas la preuve de ce que la R G Y ait fait intentionnellement placer un cadenas sur la porte d’accès à la cave et disposerait des clefs ou de leurs doubles permettant l’ouverture de la porte ;

Attendu en conséquence qu’en visant dans le commandement de payer du 2 janvier 2014 l’inobservation par les C A de la clause n°9 des 'CHARGES ET CONDITIONS’ du contrat de bail, la R G Y n’a nullement agi de mauvaise foi comme il n’est aucunement démontré par les C A que la R G Y les ait empêchés d’avoir accès à quelque pièce que ce soit des locaux loués ;

Sur l’existence des conditions contractuelles à la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Attendu qu’il est avéré, de leurs propres aveux, que les C A n’ont jamais réglé le moindre loyer depuis juillet 2013, à la suite de leur réinstallation dans les locaux du fait de l’arrêt rendu par cette Cour le 22 janvier 2013 ;

Attendu par ailleurs, ainsi qu’il a été précédemment démontré que les C A n’ont pas satisfait à la double obligation contenue dans le bail et prévoyant l’ouverture constante des locaux et leur achalandage ;

Attendu que c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a relevé l’existence d’une clause résolutoire contenue dans le bail liant les C A à la R G Y, applicable de plein droit en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyer ou de charges ou de non-exécution d’une des conditions du bail ;

Que la condition préalable à la mise à exécution de la clause résolutoire, à savoir la délivrance d’un commandement de payer aux locataires et l’octroi à leur profit d’un délai d’un mois à compter de ladite délivrance pour s’exécuter a été totalement respectée par la R G Y ;

Attendu qu’il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fait droit à la demande de la R G Y, a constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 2 février 2014 et a ordonné l’expulsion des locaux commerciaux sis 24 rue des Y à G (57000) de I A et E X épouse A et de tous autres occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un mois après la signification de la présente décision, les C A n’ayant pas sollicité en cause d’appel un délai pour libérer le local ;

Sur la demande de provision de la R G Y

Attendu que la créance de la R G Y n’est pas sérieusement contestable et que l’ancienneté des loyers et charges dûs qualifie l’urgence et justifie la demande de provision formée par la R G Y ;

Attendu que la provision réclamée par la R G Y comprend les loyers échus et non réglés mais également, et de manière légitime, une indemnité d’occupation dans la mesure où la bailleresse n’a pas été en mesure de remettre en location ses locaux depuis le 1^er mai 2014 ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les C A à payer par provision à la R G Y une somme de 3 354,18 € avec intérêts de droit à compter du 17 février 2014, date de l’assignation (loyers de juillet 2013 à février 2014) et la somme de 479,62 € (loyers de mars 2014 et avril 2014, déduction faite d’une somme de 400,00 € payée le 3 juin 2014 par les C A) ;

Qu’il y a lieu, en outre, de confirmer la condamnation des C A, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 439,81 € représentant les loyers et charges à compter du 1^er mai 2014 avec intérêts de droit à compter de la présente décision, tout mois commencé étant dû en intégralité et jusqu’à la libération totale des locaux ;

Sur l’appel incident formé par la R G Y

Attendu que la R G Y conteste l’ordonnance du 8 juillet 2014 en ce qu’elle a ordonné une compensation entre les montants des condamnations prononcées à son profit et les frais et dépens restant à sa charge en exécution de l’arrêt de cette Cour en date du 22 janvier 2013 et précédemment évoqué au motif qu’une compensation reviendrait à établir au profit d’une partie un second titre pour la même cause ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que la R G Y ne s’est pas acquittée de la totalité des sommes en question, nonobstant le caractère définitif de la décision judiciaire rendue ;

Attendu qu’il s’évince de l’article 1290 du code civil que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs et que les seules conditions requises pour sa mise en oeuvre tiennent au fait qu’il doit s’agir de deux dettes ayant pour objet une somme d’argent qui doivent être liquides et exigibles, en vertu de l’article 1291 du code civil ;

Attendu dans ces conditions que la compensation de créances réciproques non sujettes à discussion quant à leur exigibilité et à leur montant s’opère de plein droit, à concurrence de la plus faible à l’instant où la seconde vient à échéance ;

Attendu que tant la créance des C A que celle de la R G Y sont certaines, liquides et exigibles dans la mesure où la décision de la Cour d’appel de céans rendue le 22 janvier 2013 en faveur des C A et celle rendue ce jour en faveur de la R G Y ont toutes deux un caractère définitif ;

Que dans ces conditions, la compensation demandée par les C A est de plein droit et qu’il convient en conséquence de débouter la R G Y de sa demande incidente ;

Sur les autres demandes

Attendu que les C A étant déboutés pour l’essentiel de leur appel, ils ne peuvent prétendre au bénéfice de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile dès lors que, nonobstant leur débouté, ils n’excipent pas d’éléments permettant de considérer qu’un motif d’équité justifierait l’octroi de tout ou partie de la somme qu’ils réclament au titre des frais irrépétibles ;

Attendu en revanche qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la R G Y les frais par elle exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner I A et E X épouse A à payer à la R G Y une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Attendu que I A et E ACKERMAN N épouse A succombant en leur appel principal et la R G Y en son appel incident, il convient conformément à l’article 696 du code de procédure civile, de procéder à un partage de la charge des dépens et de dire que les C A seront condamnés aux dépens à hauteur de 80% et la R G Y pour les 20% restants.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort,

Déclare recevable l’appel formé à titre principal par I A et E X épouse A et l’appel incident formé par la R G Y ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Déboute la R G Y de son appel incident ;

Condamne I A et E X épouse A à payer à la R G Y une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne I A et E X épouse A aux dépens de l’appel mais limite cette condamnation à 80% de leur montant ;

Condamne la R G Y aux dépens de l’appel mais limite cette condamnation à 20% de leur montant ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins, moyens et conclusions.

La Greffière Le Président