COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 12 JANVIER 2021

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° RG 17/06635 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-KE3I

SA VILOGIA

c/

SARL SARL 2 BC

SELARL CRISTOPHE MANDON

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 octobre 2017 (R.G. 15/09341) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 01 décembre 2017

APPELANTE :

SA VILOGIA, venant aux droits de la SAEMCIB, SA d’Aménagement d’Etudes, de Montages et de Constructions Immobilières Borlelaise, , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège […]

représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SARL 2 BC Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social. […]

représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

SELARL CRISTOPHE MANDON agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SARL 2BC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […]

assistée de M^e Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 03 février 2006, la Société Anonyme d’Economie Mixte de Construction Immobilière de Bègles (la SAEMCIB) a donné à bail à la société 2BC SARL divers locaux commerciaux situés à Bègles.

La société 2BC a fait signifier le 10 juillet 2014 une demande de renouvellement du bail commercial qui est restée sans réponse, de sorte que le bail s’est renouvelé dans les conditions initiales à compter du 1^er février 2015.

Par courriel du 19 juin 2015, la société Vilogia, venant aux droits de la SAEMCIB à la suite d’une absorption en date du 19 décembre 2014, a proposé à la société 2BC de régulariser un nouveau bail commercial sans que soit modifié le montant du loyer, avant de lui réclamer le 10 juillet 2015 le paiement de la somme de 129 321 euros.

Après vaine mise en demeure, la société Vilogia a fait signifier le 02 septembre 2015 à sa locataire un commandement de payer la somme de 137 606,73 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 29 septembre 2015, la société 2BC a assigné la société Vilogia devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de la voir dire irrecevable et mal fondée à se prévaloir de la clause résolutoire et débouter de ses demandes.

Par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 06 septembre 2017, la société 2BC a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde. La SELARL Christophe Mandon a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. La société Vilogia a déclaré sa créance le 02 octobre 2017 à hauteur de 218 114,15 euros.

Par jugement contradictoire en date du 05 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— dit que la dette locative visée dans le commandement de payer avec -rappel de la clause résolutoire signifié le 02 septembre 2015 à la requête de la société Vilogia venant aux droits de la SAEMCIB n’était pas justifiée,

— dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 02 septembre 2015 était sans objet et sans effet,

— dit que la société Vilogia venant aux droits de la SAEMCIB avait fait preuve de déloyauté dans l’exécution du contrat et avait commis une faute engageant sa responsabilité l’obligeant à réparer le préjudice subi,

— dit qu’à titre d’indemnisation la société 2BC était fondée à refuser le paiement de la taxe foncière sur les 5 ans soit la somme de 23 724,45 euros,

— débouté la société 2BC de sa demande de dommages et intérêts en réparation de perte de chance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— prononcé l’exécution provisoire de la présente décision,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des parties,

— condamné la société Vilogia au paiement des entiers dépens.

La société Vilogia a relevé appel du jugement par déclaration en date du 1^er décembre 2017 énonçant les chefs de jugement expressément critiqués, intimant la société 2BC.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 19 juin 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et arguments, la société Vilogia demande à la cour de :

— vu le commandement de payer du 2 septembre 2015,

— vu le contrat de bail renouvelé du 3 février 2006,

— vu l’article 1134 du code civil,

— vu l’article L 145-41 du code de commerce

— la déclarer recevable et bien fondée en sa demande d’intervention forcée de la SELARL Christophe Mandon en qualité de mandataire judiciaire de la société 2BC

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel

en conséquence,

— réformer l’ensemble des dispositions du jugement dont appel, et statuant à nouveau :

— constater que le montant du loyer contractuel tel qu’il découle du bail du 03 février 2006

s’élève à 7 939,37 euros à compter du 1^er février 2015,

— constater la régularité du commandement de payer délivré à la société 2BC le 02 septembre 2015,

— constater la résiliation du bail commercial liant les parties à la date du 02 octobre 2015, sur le fondement de la clause résolutoire, à défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance,

en conséquence,

— dire et juger que le locataire ou tout occupant de son chef devra quitter les lieux dès signification du jugement à intervenir ; à défaut, ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— fixer sa créance au passif de la société 2BC à la somme de 14 857,41 euros au titre de l’arriéré de loyers dus au titre du bail du 03 février 2006, arrêté au 02 octobre 2015,

— fixer sa créance au passif de la société 2BC à la somme de 33 643,83 euros au titre de l’arriéré de taxes foncières pour la période du 13 août 2010 au 12 août 2016,

— fixer sa créance au passif de la société 2BC au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 02 octobre 2015 au 06 septembre 2017 à la somme de 70 113,12 euros

— condamner la société 2BC à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, soit 7 939,37 euros à compter du jugement prononçant l’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire et jusqu’à complète libération des locaux,

— débouter la société 2BC de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la société 2BC à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement du 2 septembre 2015, dont distraction au profit de la SELARL Trassard et associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Vilogia fait valoir notamment qu’elle est bien fondée à réclamer la somme de 84 970,53 euros pour la période du 1^er février 2015 au 30 septembre 2017 au titre de l’arriéré de loyer ; que compte tenu du jugement intervenu le 5 octobre 2017 ayant rejeté ses prétentions au titre des loyers antérieurs au 1^er février 2015, elle a adressé le 21 décembre 2017 une déclaration de créance rectificative au terme de laquelle, elle renonce au paiement des loyers antérieurs au 1^er février 2015 à hauteur de 99 499,79 euros ; qu’elle n’a pas renoncé à se prévaloir du loyer contractuel ; que le tribunal a retenu sa déloyauté sans caractériser en quoi son comportement pouvait être considéré comme une exécution déloyale du contrat de bail ; que le retard pris pour la régularisation du dossier locatif de la société 2BC ne relève pas de la mauvaise foi de la société VILOGIA mais des circonstances spécifiques liées à la reprise des activités de la SAEMCIB avec laquelle elle a fusionné au mois de décembre 2014 ; que le bail mettait bien la taxe foncière à la charge du preneur ; que la société 2BC ne s’étant pas acquittée des causes du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 02 septembre 2015 dans le mois de sa signification, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial en date du 02 octobre 2015 et de faire injonction à la société 2BC d’avoir à quitter les lieux ave une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé jusqu’à complète libération des lieux ; qu’enfin les conditions pour engager sa responsabilité ne sont pas réunies, tant au niveau de la démonstration d’un préjudice réparable que d’une faute contractuelle ; sur l’appel de la taxe foncière, que le retard pris dans la régularisation

s’explique par l’importance du nombre de dossiers ; sur la cession du fonds de commerce, qu’elle n’entendait nullement nuire aux intérêts de la preneuse en proposant la rédaction d’un nouveau contrat. ; qu’il ne peut lui être reproché d’avoir refusé de consentir des dérogations à l’acquéreur et d’avoir demandé l’application stricte des termes du bail ; qu’il ne peut donc être sérieusement soutenu que sa réclamation légitime soit à l’origine du refus de réitérer la vente de la société BDN.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 14 février 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens et arguments, la société 2BC et la SELARL Christophe Mandon ès qualités, intervenant volontaire, demandent à la cour de :

— vu l’article L.622-22 du code de commerce,

— vu l’ouverture d’une procédure de sauvegarde judiciaire au bénéfice de la société 2BC,

— vu la déclaration de créances de la société Vilogia en date du 21 décembre 2017,

— déclarer la SELARL Christophe Mandon en qualité de représentant des créanciers recevable et bien fondée dans son intervention volontaire,

— dire et juger que la société Vilogia a acquiescé au jugement en ce qu’il dit que la dette locative visée dans le commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire signifié le 02 septembre 2015, à la requête de la société Vilogia venant aux droits de la SAEMCIB n’est pas justifié et que celui-ci est sans objet et sans effet,

— déclarer en tout état de cause la société Vilogia irrecevable en ses demandes tendant :

— à constater la régularité du commandement de payer délivré le 02 septembre 2015,

— à constater la résiliation du bail commercial à la date du 02 octobre 2015,

— à dire et juger que le locataire ou tout occupant de son chef devra quitter les lieux dès signification du jugement à intervenir,

— à ordonner l’expulsion de la société 2BC,

— à fixer la créance de la société Vilogia au passif de la société 2BC à la somme de 14 857,41 euros au titre de l’arriéré de loyers dus au titre du bail du 03 février 2006, arrêté au 2 septembre 2015,

— à fixer la créance de la société Vilogia au passif de la société 2BC à la somme de 33 643, 83 euros au titre de l’arriéré de taxes foncières pour la période du 13 août 2010 au 12 août 2014,

— à fixer la créance de la société Vilogia au passif de la société 2BC au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 02 octobre 2015 au 06 septembre 2017 à la somme de 70 113,12 euros,

— à condamner la société 2BC à payer à la société Vilogia une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, soit 7 939,37 euros,

— à compter du jugement prononçant l’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire et jusqu’à complète libération des locaux,

— débouter la société Vilogia de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la dette locative visée dans le commandement de payer avec rappel de clause résolutoire signifié le 2 septembre 2015 à la requête de la société Vilogia venant aux droits de la SAEMCIB n’était pas justifiée et ce qu’il a déclaré ce commandement sans objet et sans effet,

— confirmer également le jugement en ce qu’il a dit que la société Vilogia venant aux droits de la SAEMCIB, avait fait preuve de déloyauté dans l’exécution du contrat et commis une faute engageant sa responsabilité, l’obligeant à réparer le préjudice subi,

— déclarer la société 2BC recevable et bien fondée en son appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la taxe foncière était récupérable sur la société preneuse,

— à défaut, confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la société 2BC était fondée à refuser le paiement de la taxe foncière sur les cinq ans, soit la somme de 23 724,45 euros, à titre d’indemnisation,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société 2BC de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance,

— statuant à nouveau,

— dire et juger que la taxe foncière n’est pas récupérable sur la société preneuse en l’absence d’assiette contractuellement définie,

— condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 96 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie par la société 2BC de céder son fonds de commerce,

— condamner en tout état de cause la société Vilogia au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Caplaw par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les intimées font valoir notamment que les demandes de la société Vilogia tendant au constat du jeu de la clause résolutoire et à l’expulsion de la société 2BC sont irrecevables ; qu’elle se prévaut d’une créance antérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde déclarée au passif qui ne peut donner lieu à la mise en oeuvre de la clause résolutoire ni à la fixation au passif d’une indemnité d’occupation ; qu’elle est irrecevable à demander la fixation au passif de la somme de 14 857,41 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 02 septembre 2015 ; qu’elle a expressément abandonné toute demande au titre des loyers impayés jusqu’au mois de février 2015 par un acquiescement clair et explicite, réitéré dans le cadre de ses conclusions devant la cour, qui lui interdit de discuter le jugement en ce qu’il a dit que la dette visée dans le commandement n’était pas justifiée, de sorte que le commandement était sans objet et sans effet ; qu’en outre le calcul de la dette locative est incohérent ; qu’il existe une contradiction entre les avis d’échéance de 4 000 euros HT soit 4 800 euros TTC établis par la bailleresse à compter de janvier 2015, dont la société 2BC s’est exactement acquittée, et l’état des créances qui mentionne, sauf pour janvier 2015, un loyer de 7 862 euros ; que la société 2BC n’est pas redevable de la taxe foncière dont la SAEMCIB n’a jamais demandé le paiement ; subsidiairement, que le comportement fautif de la bailleresse justifie qu’elle soit dispensée du paiement de cette taxe ; enfin, que l’appelante, qui, par son comportement, a fait échouer le projet de cession du fonds de comemrce, doit

l’indemniser de sa perte de chance.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 18 septembre 2019 pour l’audience du 09 octobre 2019. Le dossier a été renvoyé à l’audience du 16 juin 2020, puis à celle du 08 décembre 2020, les parties ne s’étant pas accordées sur la procédure sans audience imposée par la crise sanitaire.

MOTIFS

Il y a lieu à titre liminaire de déclarer la SELARL Christophe Mandon recevable en son intervention volontaire en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 2BC.

sur les demandes principales :

Le débat devant la cour, comme devant le tribunal, porte :

— sur la validité, et l’efficacité, du commandement de payer délivré le 02 septembre 2015 par la société Vilogia,

— sur le comportement fautif de la bailleresse, sur lequel la société 2BC fonde sa demande indemnitaire.

Le tribunal a déclaré le commandement de payer 'sans objet et sans effet’ en l’absence d’arriéré locatif avéré et en raison d’un comportement déloyal de la bailleresse justifiant que la société 2BC soit dispensée du paiement de l’arriéré de taxe foncière.

L’appelante, qui conteste toute déloyauté, soutient quant à elle que la preuve est rapportée d’une dette locative justifiant le commandement de payer, et la mise en jeu de la clause résolutoire.

Les intimées opposent à titre principal l’irrecevabilité des demandes ; à titre subsidiaire, leur malfondé.

sur la recevabilité des demandes :

Les intimées font d’abord valoir que par application combinée des articles L.622-14 et L.622-21 du code de commerce, les demandes de la société Vilogia tendant au constat du jeu de la clause résolutoire et à l’expulsion de la société 2BC sont irrecevables ; qu’elle se prévaut d’une créance antérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde déclarée au passif qui ne peut donner lieu à la mise en oeuvre de la clause résolutoire ni à la fixation au passif d’une indemnité d’occupation ; qu’elle est irrecevable à demander la fixation au passif de la somme de 14 857,41 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 02 septembre 2015 ; qu’elle a expressément abandonné toute demande au titre des loyers impayés jusqu’au mois de février 2015 (99 499,80 euros) par un acquiescement clair et explicite, réitéré dans le cadre de ses conclusions devant la cour, qui lui interdit de discuter le jugement en ce qu’il a dit que la dette visée dans le commandement n’était pas justifiée, de sorte que le commandement était sans objet et sans effet

L’appelante, qui persiste à se prévaloir d’une créance au titre des loyers et des taxes foncières pour la période du 1^er février 2015 au 30 septembre 2015 (pour laquelle elle a régularisé le 21 décembre 2017 une déclaration de créance rectificative à hauteur de 84 970,53 euros) est cependant fondée à soutenir que l’abandon de créance consenti par elle pour les loyers antérieurs au renouvellement du bail au 1^er février 2015 (pour un montant de 99 499,79 euros) n’emporte en aucun cas acquiescement au jugement en ce qu’il en a conclu que le

commandement était sans objet et sans effet.

Par ailleurs, l’ouverture de la procédure judiciaire de la société 2BC en septembre 2017 n’interdit pas à la société Vilogia d’invoquer le bénéfice d’une clause résolutoire dont le jeu doit s’apprécier au moment de la délivrance du commandement de payer, soit au 02 octobre 2015.

Ses demandes sont en conséquence recevables.

sur le bienfondé des demandes :

Les intimées, qui soutiennent la confirmation du jugement qui a dénié toute validité au commandement de payer, font valoir ensuite

— d’une part, que le calcul de la dette locative est incohérent ; que la cour ne peut statuer sur une fixation au passif d’une créance de loyers pour la seule période comprise entre le 1^er février et le 02 septembre 2015 ; qu’il existe une contradiction entre les avis d’échéance de 4 000 euros HT soit 4 800 euros TTC établis par la bailleresse à compter de janvier 2015, dont la société 2BC s’est exactement acquittée, et l’état des créances qui mentionne, sauf pour janvier 2015, un loyer de 7 862 euros ;

— d’autre part, que la société 2BC n’est pas redevable de la taxe foncière ; que la SAEMCIB n’en a jamais demandé le paiement ; qu’elle n’était récupérable qu’à condition qu’une règle de répartition soit définie, ce qui n’est pas le cas, ce dont le tribunal n’a pas tiré toutes les conséquences ; subsidiairement, que compte tenu de la faute de la société Vilogia qui a fait preuve de déloyauté dans l’exécution du contrat, elle est fondée, à titre d’indemnisation, à en refuser le paiement.

— sur la dette locative :

Aux termes du contrat en date du 03 février 2006, les locaux ont été donnés à bail 'moyennant un loyer annuel de 61 756 euros HT soit 5 146,33 euros HT par mois, indexé à compter de la quatrième année, soit à compter du 1^er février 2009, suivant l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.

Exceptionnellement, en raison de travaux devant être réalisés par le bailleur sur les bâtiments à proximité, les parties ont convenu d’une réduction de loyer progressive pendant la première période triennale.'

Il ressort des débats qu’outre cette réduction de loyer consentie dans le cadre du contrat de bail initial, la SAEMCIB, par courrier du 09 septembre 2013, a expressément donné son accord pour que le loyer soit fixé à la somme de 4 000 euros HT par mois pour la période du 1^er septembre 2013 jusqu’à la fin du bail, soit le 31 janvier 2015 (pièce n°11 des intimées).

Ces diverses réductions, qui nourrissent abondamment les écritures des parties, sont cependant sans intérêt désormais dans la mesure où la société Vilogia a renoncé à réclamer le paiement des loyers impayés avant février 2015, date à partir de laquelle ces accords n’avaient plus cours, rien ne justifiant que la preneuse en revendique plus longtemps le bénéfice.

Il est constant qu’à compter du 1^er février 2015, le montant du loyer était donc celui de 5 146,33 euros HT prévu au bail initial, ce qui est d’ailleurs conforme à la demande de renouvellement de bail signifiée le 10 juillet 2014 par la société 2BC ('le preneur demande de renouveler son bail aux charges et conditions initiales sauf à majorer le montant du loyer

dans les conditions prévues par la loi augmentation suivant indice INSEE')(pièce n°2 des intimées), de sorte qu’à compter de cette date, selon le calcul de l’appelante non contesté par les intimées, la société 2BC aurait dû régler un loyer de 7 862,05 euros TTC après indexation. Au lieu de quoi, elle a continué à payer un loyer limité à 4 800 euros TTC par mois, soit une différence de 3 062,05 euros TTC par mois, soit un arriéré de 21 434,35 euros TTC au jour de la délivrance du commandement de payer.

L’appelante est aussi fondée à soutenir que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le seul fait qu’elle ait commis une erreur en appelant les loyers ne peut valoir accord dérogatoire ; que de même, la renonciation à un droit ne se présumant pas, le fait que la SAEMCIB puis elle-même aient accepté sans contestation les loyers erronés versés par la SARL 2BC ne la prive pas de son droit à demander la régularisation, un tel comportement ne manifestant pas de manière non équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail alors surtout qu’elle n’est devenue bailleresse de l’intimée qu’en décembre 2014, à la suite de la fusion avec la SAEMCIB, et qu’elle peut légitimement faire valoir que le retard pris dans la régularisation s’explique par l’importance du nombre de dossiers à vérifier après la fusion.

Il résulte du calcul, simple et incontestable, de la société Vilogia, auquel les intimées n’opposent aucun argument sérieux, qu’à la date du commandement de payer, la société 2BC était redevable d’un arriéré de loyers de 21 434,35 euros TTC qui s’établissait au 30 septembre 2017 à la somme de 84 970,53 euros selon déclaration de créances rectificative du 21 décembre 2017 (pièce 27 des intimées).

sur la taxe foncière,

Le contrat de bail du 03 février 2006 dispose expressément que : « Le LOCATAIRE remboursera au BAILLEUR, sur justification et à première réquisition de ce dernier, le montant de la taxe foncière, ainsi que tous impôts qui pourraient venir en remplacement. » (Pièce n°1).

L’appelante soutient à bon droit qu’en application de cette disposition, licite car conforme à l’usage comme aux textes légaux, elle est fondée à solliciter le paiement de l’arriéré dont la locataire ne s’est jamais acquittée, dans les limites de la prescription, à savoir la somme de 33 643,83 euros. C’est aussi à juste titre qu’elle fait valoir, pour répondre à l’argument opposé par les intimées tenant à l’absence de règle de répartition entre les différents preneurs de l’immeuble, qu’en application de l’article 1388 du code général des impôts (« La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés»), il est admis, en l’absence de stipulations contractuelles, que la demande de paiement de la taxe foncière est calculée « au regard de la valeur locative attribuée par les services fiscaux à la partie de l’immeuble qui a été donnée en location. », sans que ni la loi ni la jurisprudence n’exigent la mention de la règle de répartition dans le bail, à condition que le montant de la taxe appelé respecte les prescriptions du code général des impôts, ce qui est le cas en l’espèce puisque le commandement de payer signifié le 02 septembre 2015 détaille avec précision le mode de calcul du montant de la taxe foncière retenu par elle. Elle peut par ailleurs soutenir que le seul fait pour elle de ne pas avoir appelé régulièrement le paiement de la taxe foncière ne vaut pas renonciation au droit qu’elle détient du contrat, d’autant plus, ainsi que cela a été rappelé plus haut, qu’elle avait acquis récemment la qualité de bailleresse contrairement à la société 2BC qui ne pouvait méconnaître son obligation de paiement et s’est bien gardée de signaler l’absence de paiement de la taxe foncière à la SAEMCIB. Ces circonstances ne permettant pas de caractériser une quelconque mauvaise foi de la part de la société Vilogia, il y a lieu de fixer sa créance au titre des arriérés de taxe foncière des années 2010 à 2016 à la somme de 33 643,83 euros.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article A- 3°) du bail commercial renouvelé, stipule que : « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut de paiement dans les délais impartis de rappels de loyers pouvant notamment être dus après révision judiciaire du prix du bail renouvelé, ou encore, à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet pendant un mois, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, en cas d’inexécution dans le délai précité, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit. »

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 02 septembre 2015 portait sur des sommes (102 179,32 euros au titre de l’arriéré de loyers, 23 724,45 euros au titre de la taxe foncière, 6 499,43 euros au titre des loyers dus du 01/01/2015 au 01/08/2015, 4 800,02 euros au titre de l’échéance du mois de septembre 2015 (pièce n°8 de l’appelante) dont la société Vilogia a depuis lors modifié le montant à la baisse. Pour autant, si les sommes mentionnées au commandement sont erronées, l’appelante est fondée à soutenir qu’en cas d’erreur sur les décomptes, le commandement reste valable mais cantonné aux sommes réellement dues, soit une somme de 21 434,35 euros a minima au titre des loyers impayés et 23 724,45 euros au titre de la taxe foncière.

Ces sommes n’ayant pas été régularisées par la société 2BC dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 02 octobre 2015 par le jeu de la clause résolutoire, emportant obligation pour la preneuse de quitter les lieux et de s’acquitter d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé (soit 7 939,37 euros) jusqu’à complète libération des lieux selon les modalités précisées au dispositif.

sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société 2BC

Les intimées font valoir que l’usage par la société Vilogia de la clause contractuelle relative à la taxe foncière et plus généralement l’usage de la clause résolutoire sont abusifs ; que la mise en oeuvre de la clause résolutoire n’a jamais eu pour seul objectif que de se libérer d’un bail commercial empêchant la bailleresse de donner à l’immeuble une autre destination ; que ce comportement constitue une faute engageant sa responsabilité justifiant

— d’une part, le refus de la société 2BC de payer la taxe foncière de 23 724,45 euros dont le montant doit rester à la charge de l’appelante à titre de dommages et intérêts ;

— d’autre part, la condamnation de la bailleresse à lui verser une somme de 96 000 euros pour indemniser la perte de chance de céder le fonds de commerce.

Le tribunal a fait droit à la demande au titre de la taxe foncière et rejeté celle au titre de la perte de chance.

Sur le rappel de taxe foncière, l’appelante est cependant fondée à opposer une fois encore que le retard pris dans la régularisation s’explique par l’importance du nombre de dossiers à vérifier après la fusion avec la SAEMCIB en décembre 2014 ; qu’elle était en droit de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, dans le respect des dispositions du contrat de bail et afin d’assurer la sauvegarde de ses intérêts. Aucune faute n’est donc caractérisée, la société Vilogia n’ayant fait que réclamer son dû et exercer un droit qui n’a pas à être mesuré à l’aune de la position du précédent bailleur, et ce dans le cadre d’échanges qui ne revêtent pas le caractère de brutalité retenu par le tribunal dont le jugement sur ce point sera donc infirmé, la société 2BC étant déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la perte de chance, les intimées décrivent précisément les conditions dans lesquelles la

société 2BC a conclu le 23 juillet 2015 une promesse de cession pour 120 000 euros avec la société BDN, qui n’a finalement pas abouti en raison de la délivrance du commandement de payer, car il lui devenait impossible de garantir à l’acquéreur la pérennité du bail commercial sauf à payer une somme astronomique.

Pour autant, dès lors que le commandement de payer a été délivré dans des conditions régulières par la société bailleresse, il ne saurait lui en être fait grief, et elle ne saurait être tenue d’indemniser le moindre préjudice à ce titre, d’autant qu’il ressort des débats que dès le 19 juin juin 2015, avant la signature de la promesse de cession, la société Vilogia a proposé à la société 2BC de régulariser un nouveau bail, précisant que le montant du loyer du nouveau bail resterait identique à celui prévu en 2006 ; qu’elle a sollicité le paiement des arriérés de charges et de loyers dès le 10 juillet 2015, avant que la société 2BC ne lui signifie le projet de vente de son fonds de commerce ; que dès le 10 juillet 2015, la société 2BC était informée du souhait de la bailleresse d’appliquer strictement les conditions du bail renouvelé, de sorte que c’est en toute connaissance de cause que la preneuse a signé la promesse de cession.

sur les demandes accessoires :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société Vilogia les sommes non comprises dans les dépens exposées par elle dans le cadre de l’appel. Sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera don rejetée.

La société 2BC devra supporter, outre les dépens de première instance, ceux d’appel, en ce compris les frais du commandement de payer, qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective, dont recouvrement direct par la SELARL Trassard qui en fait la demande, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 05 octobre 2017 par le tribunal de grande instance de Bordeaux sauf en ce qu’il a débouté la société 2BC de sa demande de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail liant les parties à la date du 02 octobre 2015 par le jeu de la clause résolutoire

Dit que la société 2BC ou tout occupant de son chef devra en conséquence quitter les lieux dès signification de la présente décision ; à défaut, ordonne son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique

Fixe la créance de la société Vilogia au passif de la société 2BC :

— à la somme de 14 857,41 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 02 octobre 2015,

— à la somme de 33 643,83 euros au titre de l’arriéré de taxes foncières pour la période du 13 août 2010 au 12 août 2016,

— à la somme de 70 113,12 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 02 octobre 2015 au 06 septembre 2017

Condamne la société 2BC au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, soit 7 939,37 euros à compter du jugement prononçant l’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire et jusqu’à complète libération des locaux,

Déboute la société 2BC et la SELARL Christophe Mandon ès qualités de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de l’arriéré de taxe foncière de 23 724,45 euros

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’appel

Condamne la société 2BC aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective, dont recouvrement direct par la SELARL Trassard qui en fait la demande, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.