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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/04067

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 AVRIL 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 11/00529

APPELANTS :

Monsieur C Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS

Madame K L Q épouse Y

née le XXX à ESPAGNE

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

SARL COLETTE et I J

représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e A B, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 17 Septembre 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MERCREDI 8 OCTOBRE 2014 à 14H en audience publique, Monsieur G MALLET, Président ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur G MALLET, Président

Madame Chantal RODIER, Conseiller

M^me Nathalie LECLERC-PETIT, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : K-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

le délibéré prévu pour le 4 novembre 2014 ayant été prorogé au 18 novembre 2014 ;

— signé par Monsieur G MALLET, Président, et par K-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2007, dûment enregistré, la SARL Y C, ayant pour gérant M. C Y, a cédé à la SARL Colette et I-J un fonds de commerce et artisanal de boulangerie, pâtisserie, viennoiserie, confiserie, exploité, pour l’établissement principal, à Servian (XXX, XXX, dans des locaux appartenant à M. C Y et son épouse, M^me K L Q (les époux Y).

Par un second acte sous seing privé de la même date, les époux Y ont renouvelé au profit de la SARL Colette et I-J, pour une durée de 9 années à effet du 1^er novembre 2007, le bail commercial qui avait été initialement conclu par acte authentique du 7 mai 1997, portant sur ces locaux comprenant au rez-de-chaussée, un local à usage commercial et aux premier et second étages, un appartement de fonction, moyennant un loyer mensuel de 1 400 €.

Par ordonnance de référé du 2 février 2010, rendue à la requête de la SARL Colette et I-J, au contradictoire des époux Y, M. G H a été désigné en qualité d’expert judiciaire et a établi un rapport en date du 4 août 2010.

Suivant acte introductif d’instance du 7 janvier 2011, complété et modifié par leurs ultimes conclusions dites n° 2 déposées devant le tribunal de grande instance de Béziers, la SARL Colette et I-J a sollicité l’homologation de ce rapport d’expertise et la condamnation des époux Y :

à lui régler la totalité des montants afférents aux travaux de réfaction nécessaires, tenant leur caractère urgent ;

en conséquence, à lui payer :

—  3 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

—  4 480 € (5% x 1 400 € x 64 mois) au titre du préjudice subi consécutivement au caractère inutilisable de l’appentis depuis l’entrée dans les lieux en novembre 2007 ;

—  3 000 € TTC au titre des travaux de réfection des murs de la chambre et de la cage d’escalier ;

—  8 925,30 € TTC pour la remise aux normes de l’installation électrique ;

—  949,50 € TTC au titre des travaux à réaliser pour le remplacement du chéneau et de la descente d’eau pluviale ;

à la condamnation des époux Y à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier et d’expertise, avec application de l’article 699 du même code.

Par jugement contradictoire du 15 avril 2013, le tribunal de grande instance de Béziers a :

* condamné M. C Y et M^me K L Q épouse Y à payer à la SARL Colette et I-J les sommes suivantes au titre :

du préjudice du fait de la mauvaise qualification de l’appentis dans le bail : 4 480,00 €

des travaux à réaliser pour le remplacement du chéneau et de la descente d’eau pluviale : 949,50 €

de dommages et intérêts pour les dégâts subis dans la chambre et la cage d’escalier : 1 000,00 €

des travaux de reprise d’électricité (TTC) : 8 925,30 €

du préjudice moral : 700,00 €

* condamné la SARL Colette et I-J à remettre les locaux en bon état de réparation, sauf ce qui relève de la responsabilité du bailleur issue du jugement, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard et dans la limite de 4 000 € ;

* ordonné l’exécution provisoire ;

* condamné M. C Y et M^me K L Q épouse Y à payer à la SARL Colette et I-J la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ceux compris les frais de référé et d’expertise, avec application de l’article 699 du même code.

Le 29 mai 2013, M. C Y et M^me K L Q épouse Y ont relevé appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions déposées :

* le 8 octobre 2013 par les époux Y ;

* le 7 octobre 2013 par la SARL Colette et I-J, valant appel incident.

L’ordonnance de clôture, initialement rendue le 17 septembre 2014, a été rapportée et à nouveau prononcée sur l’audience du 8 octobre 2014, à la demande des appelants et sans opposition de la part de l’intimée.

******

' Les époux Y concluent à la réformation du jugement déféré en toutes ses dispositions portant condamnation à leur encontre et demandent à la cour de :

débouter la SARL Colette et I-J de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

leur donner acte de ce qu’en l’état de la vente du bien loué, ils se désistent de la demande tendant à la condamnation de la SARL Colette et I-J à remettre les locaux en bon état de réparation et d’entretien ;

condamner cette dernière au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP Lafon-Portes, avocats aux offres et affirmations de droit.

' La SARL Colette et I-J demande à la cour de confirmer le jugement du 15 avril 2013, sauf en ce qu’il l’a condamnée, sous astreinte, à remettre les locaux en bon état de réparation, et homologuant le rapport d’expertise, de :

condamner solidairement les époux Y à régler la totalité des montants afférents aux travaux de réfection qui lui sont nécessaires, tenant le caractère urgent de ces derniers ;

condamner solidairement les mêmes à réparer l’intégralité des préjudices subis par elle ;

en conséquence, débouter les époux Y de leur demande reconventionnelle ;

les condamner solidairement à lui payer les sommes ainsi réclamées et détaillées dans leurs ultimes conclusions devant les premiers juges ;

dire et juger que l’intégralité de ces sommes devra être versée dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

condamner solidairement les époux Y au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier et d’expertise, distraits au profit de Maître A B, par application de l’article 699 du même code.

SUR CE :

En préliminaire :

Aux termes du bail commercial en date du 30 novembre 2007 liant les parties, à effet au 1^er novembre 2007, il est stipulé à l’article 2 relatif à la 'désignation’ des locaux loués :

1) Un local à usage commercial au rez-de-chaussée (…).

2) Un appartement de fonction situé au-dessus du local commercial, avec entrée séparée, et comprenant :

— au premier étage de l’immeuble, une salle de séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, un WC, une terrasse.

— au second étage, trois chambres et une salle de bains.

3) Les équipements suivants, situés dans l’appartement et dont le locataire à la jouissance exclusive : (…).

Ces mêmes dispositions sont également reprises, au titre des énonciations relatives à ce bail, dans l’acte de cession du fonds de commerce passé ce même 30 novembre 2007 entre la SARL Y C et la SARL Colette et I-J.

De même, le bail dont s’agit stipule à l’article 5 relatif aux 'Charges et conditions’ que :

* au chapitre 1 : 'Etat des lieux’ :

Le preneur [SARL Colette et I-J] prendra les lieux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance.

* au chapitre 2 : 'Entretien-réparations’ :

Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante, en parfait état de réparations locatives et de menu entretien au sens de l’article 1754 du code civil. Il aura également à sa charge :

— les réparations d’entretien visées à l’article 605 du code civil,

— les réparations imposées par l’autorité administrative, ou les réparations de mises aux normes, tant à son entrée dans les lieux (ce qu’il accepte expressément) qu’en cours de bail,

— toutes les réparations imposées par la vétusté,

— l’entretien complet de la devanture et des fermetures,

(…).

De son côté, le bailleur s’oblige à exécuter et prendre en charge les grosses réparations ou réfections visées à l’article 606 du code civil, notamment le recrépiement, le rejointoiement ou le sablage de la façade, à l’exclusion de toute peinture ou blanchiment qui sont à la charge du locataire. Il aura également à sa charge le remplacement des fermetures, s’il y a lieu, sauf si ce remplacement est nécessité par un défaut d’entretien du locataire.

(…).

Il sera enfin relevé que les parties s’accordent parfaitement sur le fait que dans le cadre du bail commercial dont s’agit, les locaux d’habitation ainsi loués avec le fonds de commerce dont ils sont l’accessoire, ne sont pas soumis à la législation relative aux baux d’habitations mais à celle des baux commerciaux.

En ce sens, il n’est pas discuté que le bailleur peut inclure dans le bail une clause transférant au preneur certaines charges lui incombant normalement.

Sur les désordres litigieux :

' Désordres affectant l’appentis.

Reprenant l’essentiel de leur argumentation soutenue devant les premiers juges, les époux Y exposent en substance que sur les désordres affectant l’appentis, d’une part les premiers juges ont statué ultra petita en allouant à la locataire une somme de 4 480 € alors qu’il avait été demandé celle de 2 520 € et d’autre part, cet appentis n’est d’aucune utilité en tant que salle d’eau, en raison d’une salle de bains et de WC dans le corps principal du logement, ainsi que l’a relevé l’expert, ajoutant que la qualification de 'pièce habitable’ ne constituait en l’espèce qu’une erreur matérielle.

Vainement les époux Y peuvent soutenir que les premiers juges ont statué ultra petita alors que précisément, comme rappelé dans l’exposé des faits, la SARL Colette et I-J avait, aux termes de ses dernières conclusions dites n° 2 devant le tribunal de grande instance, élevé sa demande d’indemnisation du préjudice subi à raison du caractère inutilisable de l’appentis de 2 520 € sur une période de 36 mois à celle de 4 480 € sur une période de 64 mois.

De même, il ressort clairement des stipulations du bail liant les parties, telles que rapportées auparavant, que s’agissant de l’appartement de fonction, l’assiette du bail comprend notamment au premier étage, une salle de bains, un WC et une terrasse et au second étage, outre trois chambres, une salle de bains.

L’expert judiciaire H décrit, dans ses constatations, à l’arrière du bâtiment principal au niveau du premier étage et de la terrasse, 'un appentis en matériaux légers, abritant la salle d’eau, le WC, un placard et un couloir’ dont la toiture 'en plaques ondulées en fibro-ciment a une très faible pente’ et l’isolation thermique 'inexistante', ajoutant que ces pièces, 'humides par destination sont exposées aux ponts thermiques’ et qu’en hiver, la condensation y est forte et dégrade plafonds et parois.

Il conclut ainsi que ces pièces 'ne peuvent pas être mises en conformité avec la réglementation en vigueur car murs et toiture seraient à remplacer’ et qu’il conviendrait de les qualifier sur le bail d’habitation de pièces annexes ou de rangement.

De fait, en soutenant que la locataire avait une connaissance obligée de cette situation et a accepté le montant du loyer, tout en sachant l’impossibilité d’utiliser cette salle de bains et ce WC, les bailleurs admettent que le bail comprend bien ces pièces parmi celles à caractère habitable mais cette qualification ne constituerait, selon eux, qu’une erreur matérielle.

Le fait que le logement dispose d’une autre salle de bains n’est pas davantage de nature à justifier cette prétendue erreur matérielle, étant observé que celle-ci se situe au deuxième étage.

Peu importe en définitive qu’une salle d’eau ait été ou non installée dans cet appentis : le seul fait qu’elle soit inutilisable selon la qualification retenue dans le bail de pièce habitable – sauf à remplacer murs et toiture, ce qu’en lecture du rapport d’expertise, aucune des parties n’envisage en l’état – justifie la demande de la locataire d’indemnisation de son préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu l’existence d’un préjudice, eu égard au caractère inutilisable de cet appentis et ont en conséquence indemnisé la locataire, à hauteur de la somme demandée de 4 480 € pour correspondre, sur la période considérée par la demande, à une réduction de loyers de 5% pertinemment proposée par l’expert et nullement querellée dans cette appréciation.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce chef de demande, sauf à en rectifier la formulation maladroite des premiers juges.

' Désordres affectant la gouttière.

Sans être utilement contredit, l’expert judiciaire a conclu que :

'la gouttière pendante en zinc est dégradée et percée, toutefois elle parvient à conduire une grande quantité d’eau à l’extrémité gauche, là où se trouvait jadis la descente d’eau pluviale’ : l’expert judiciaire a constaté que désormais l’eau de pluie tombe contre le mur de façade arrière et directement sur les plaques ondulées du bâtiment annexe et que le 4 mai 2010, cette eau traverse ce mur pourtant épais, pour humidifier les pièces intérieures contiguës, de sorte que 'le remplacement du chéneau zinc et de la descente d’eau pluviale s’impose sans délai’ ;

'l’examen de l’immeuble lors des pluies du 4 mai 2010 n’a pas mis en exergue une quelconque infiltration en provenant de la couverture', outre que 'la partie de combles visitable (…) ne présente pas de vétusté flagrante, bien au contraire’ ;

'il existe des traces d’anciennes infiltrations sur les poutres mais à l’évidence, l’intervention de l’entreprise Coubes en octobre 2008 a été satisfaisante’ ;

le constat du 9 octobre 2009 de Maître X fait apparaître que la plupart des infiltrations décrites sont celles qui existaient 'avant les travaux de révision de la toiture en octobre 2008' : à ce titre, l’expert judiciaire a précisément répondu au dire du conseil de la locataire contestant les affirmations de l’expert, en soulignant que des traces d’infiltrations n’étaient pas 'la preuve d’une infiltration actuelle, bien au contraire dans le cas examiné'.

Il s’évince de ces constatations que l’expert judiciaire n’a pas relevé de désordres affectant spécifiquement la toiture, encore moins retenu des travaux à effectuer, en dehors du chéneau et de la descente d’eau pluviale, comme il sera examiné ci-après.

Au demeurant, à s’en tenir aux montants des facturations de l’entreprise Coubes en date du 30 octobre 2008 pour 2 880,15 € TTC et du 24 novembre 2009 pour 263,75 € TTC (page 4 du rapport), tout laisse à penser que les travaux ainsi effectués et dont l’efficacité a été reconnue par l’expert judiciaire, ne constituaient pas nécessairement une réparation ou une réfection totale de la toiture, autrement dit une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil, quand bien même le bailleur avait accepté d’en payer le prix.

S’agissant de la prise en charge du changement du chéneau et de la descente d’eau pluviale pour un montant de 949,50 € TTC, c’est à tort que les premiers juges ont jugé que la gouttière, qualifiée de 'dégradée, percée et vétuste', 'assure aussi le clos et le couvert des lieux loués et relève ainsi de l’article 606 du code civil obligeant les bailleurs à réparation'.

D’une part, les désordres affectant la seule gouttière comme la descente d’eau pluviale ne sauraient caractériser de grosses réparations mises à la charge du bailleur, au sens de l’article précité, voire même au sens de la clause contractuelle précitée des obligations du bailleur, n’étant qu’un accessoire de la couverture d’un immeuble, sauf à ce que les réparations préconisées se soient trouvées intégrées dans la réfection totale de cette couverture prise en charge par le bailleur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Mais d’autre part, à retenir le caractère vétuste de ce chéneau, il est relevé que l’obligation de réparation demeurait à la charge de la locataire, selon les termes de l’article 5 § 2 du contrat de bail qui prévoit expressément cette charge pour 'toutes les réparations imposées par la vétusté'.

Dans ces conditions, les bailleurs sont fondés à demander l’infirmation du jugement sur ce chef de demande.

' Désordres liés aux dégâts des eaux affectant une chambre et la cage d’escalier.

Il ne résulte d’aucun élément de la cause, ni des constatations de l’expert judiciaire que les bailleurs ont manqué à leur obligation de prendre en charge les désordres découlant soit des infiltrations par la toiture antérieures aux travaux de révision effectués par l’entreprise Coubes, soit de celles dues à la dégradation ou à la vétusté de la gouttière, qui comme précisé précédemment, relèvent de la charge de la locataire.

Dès lors, infirmant le jugement déféré sur ce chef de demande, la cour déboutera la SARL Colette et I-J de sa demande d’indemnisation au titre de ces dégâts.

' Désordres affectant l’installation électrique.

L’expert judiciaire qualifie l’installation électrique du logement de 'réellement vétuste’ et qui 'nécessite une mise en conformité avec les normes en vigueur’ dont le coût des réparations est estimé à 8 925,30 € TTC.

Pour faire droit à ce chef de demande, les premiers juges ont jugé que la réparation dont s’agit relevait de l’article 606 du code civil dès lors que la nécessaire mise aux normes s’analyse surtout comme 'la reprise totale et générale d’une réparation définie à cet article'.

Toutefois, la cour observe que les travaux de mise aux normes de l’installation électrique ne font pas partie des grosses réparations énumérées limitativement par l’article 606 mais surtout, quand bien même le caractère vétuste en serait rapporté, comme préexistant à la signature du bail, la locataire demeure tenue aux réparations imposées par la vétusté.

Le jugement sera également infirmé sur ce chef de demande.

Sur le préjudice moral :

A l’appui de ce préjudice arbitré par les premiers juges à la somme de 700 € et qu’elle entend voir portée à celle de 3 000 €, la SARL Colette et I-J met en exergue les infiltrations et la non-conformité du réseau électrique qui génèrent d’importantes pertes, notamment des pertes de temps du fait de la nécessité réitérée d’interrompre le travail et de nettoyer le pétrin lors des infiltrations et du fait des arrêts électriques.

Toutefois, eu égard au rejet des prétentions relatives aux différents désordres provoqués par des infiltrations ou la non-conformité de l’installation électrique, force est de constater que le préjudice moral d’une part, n’est nullement revendiqué au titre du caractère inutilisable de l’appentis et d’autre part, serait nécessairement inclus dans le préjudice déjà réparé par confirmation du montant alloué par les premiers juges.

La demande en indemnisation du préjudice moral sera en voie de rejet et le jugement infirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle des époux Y :

Il sera donné acte aux époux Y de ce qu’ils se désistent de leur demande de condamnation de la SARL Colette et I-J à remettre les locaux en bon état de réparation et d’entretien, reconnaissant n’avoir plus qualité pour réclamer l’exécution de travaux d’entretien, à raison de la vente du bien loué intervenue, selon leur déclaration, par acte notarié du 2 décembre 2013.

Ce désistement, valant renonciation à maintenir en cause d’appel cette demande formée reconventionnellement devant les premiers juges qui y avaient ainsi fait droit, est implicitement accepté par cette dernière en l’état de sa prétention tendant au débouté des époux Y de ce chef de demande.

La cour constatera que cette condamnation est devenue désormais sans objet et le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce sens.

Sur les autres demandes :

La demande de la SARL Colette et I-J tendant à ce que les sommes ainsi retenues par la cour au profit de cette société soient versées sous astreinte dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sera en voie de rejet, alors même que le jugement déféré était assorti de l’exécution provisoire.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, tant en première instance qu’en cause d’appel.

De même, succombant pour partie dans leurs prétentions, chaque partie conservera ses propres dépens exposés en première instance comme en appel, sauf ceux relatifs à la procédure de référé ayant abouti à l’ordonnance du 2 février 2010 et aux frais de l’expertise judiciaire établie par M. G H qui seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions sauf en celle, après rectification de la formulation, relative à la condamnation des époux Y à payer à la SARL Colette et I-J la somme de 4 480 € (1 400 € x 5% x 64 mois) au titre du préjudice subi consécutivement au caractère inutilisable de l’appentis selon la qualification du bail, depuis l’entrée dans les lieux en novembre 2007,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déboute la SARL Colette et I-J de ses prétentions au titre :

des travaux à réaliser en remplacement du chéneau et de la descente d’eau de pluie,

de la réfection des murs de la chambre et de la cage d’escalier,

de la remise aux normes de l’installation électrique,

du préjudice moral,

Donne acte aux époux Y de ce qu’ils se désistent de leur demande formée reconventionnellement devant les premiers juges aux fins de remise des locaux en bon état de réparation et d’entretien,

Constate que la condamnation de la SARL Colette et I-J prononcée de ce chef par le jugement déféré est devenue sans objet,

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel,

Rejette la demande de la SARL Colette et I-J aux fins de condamnation, sous astreinte, au versement des sommes retenues à son profit,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés en première instance comme en cause d’appel, sauf ceux relatifs à la procédure de référé ayant abouti à l’ordonnance du 2 février 2010 et aux frais de l’expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre chacune d’elles,

Alloue à la SCP Lafon-Portes et à Maître A B, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

JM