RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. AII N° 13/00491

Minute n° 15/00656

Z

C/

J

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 27 Novembre 2012, enregistrée sous le n° 11/03859

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2015

APPELANT :

Monsieur Y Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame I J

XXX

XXX

Représentée par M^e Sarah SCHIFFERLING-ZINGRAFF, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 24 Septembre 2015 tenue par Madame SCHNEIDER et Madame X, Magistrats Rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 19 Novembre 2015.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me E F

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame SCHNEIDER, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. HUMBERT, Conseiller

Madame X, Vice-Présidente placée

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2005, M. Y Z a donné à bail à M^me I L J une maison individuelle située XXX

Par acte du 7 avril 2011, M. Y Z a fait signifier à M^me I L J un congé pour le 31 octobre 2011 motivé par son intention de reprendre le logement pour lui-même et sa s’ur M^me N Z P.

M^me I L J a quitté les lieux fin août 2011 et un état des lieux de sortie a été établi le 2 septembre 2011 par M^e PIERSON et MEROT huissier de justice.

Par acte du 10 septembre 2011, M. Y Z a fait assigner M^me I L J devant le tribunal d’instance de METZ pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-3.300 € au titre des arriérés de loyers et charges de juillet à septembre 2011 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

-10.623,20 € correspondant au montant des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

-2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

-1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Concluant au rejet de la demande, M^me I L J contestait le montant de l’arriéré locatif ainsi que les dégradations qui lui étaient imputées et pour lesquelles il n’était produit aucune facture, et formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de M. Y Z à lui payer la somme de 6.600 € à titre de dommages-intérêts pour nullité du congé, la somme de 2.000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi qu’une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 novembre 2012, le tribunal d’instance de METZ a :

— dit que M. Y Z est redevable envers M^me I L J des sommes de 2.000 € en remboursement du dépôt de garantie et de celle de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour nullité du congé pour reprise

— dit que M^me I L J est redevable envers M. Y Z de la somme de 2.200 € au titre des loyers impayés de juillet et ou 2011

— ordonné la compensation des sommes en application de l’article 1289 du code civil

— condamné M. Y Z à payer à M^me I L J la somme de 800 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— condamné M. Y Z à payer à M^me I L J la somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. Y Z aux dépens.

M. Y Z a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel du 20 février 2013.

M^me I L J a soulevé l’irrecevabilité de l’appel.

Les parties ont conclu sur ce moyen de procédure et au fond, et l’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 septembre 2013.

Par arrêt du 27 mars 2014, la cour d’appel a :

— sursis à statuer

— ordonné la réouverture des débats

— invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen de droit soulevé d’office s’agissant de l’irrecevabilité au visa de l’article 914 du code de procédure civile, de la fin de non-recevoir soulevée par M^me I L J

— réservé les droits des parties et des dépens

— renvoyé à l’audience de plaidoirie du 25 septembre 2014.

Par requête du 13 mai 2014, M^me I L J a sollicité du conseiller de la mise en état qu’il déclare l’appel irrecevable et condamne M. Y Z au paiement d’une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y Z a soulevé l’incompétence du conseiller de la mise en état, l’irrecevabilité de la demande, l’irrecevabilité de l’appel incident, et a sollicité l’allocation d’une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 9 avril 2015, le conseiller de la mise en état a :

— constaté que la cour n’a pas révoqué l’ordonnance de clôture mais a simplement invité les parties à présenter leurs observations sur un point de droit soulevé d’office

— constaté que le conseiller de la mise en état n’est plus saisi depuis l’ordonnance de clôture

— déclaré irrecevable l’exception d’irrecevabilité d’appel en tant qu’elle est présentée devant le conseiller de la mise en état

— condamné M^me I L J à payer à M. Y Z la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M^me I L J aux dépens nés de l’incident.

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

Vu les conclusions de l’appelant M. Y Z reçues par voie électronique le 12 février 2015 auxquelles il y a lieu de se référer par lesquelles il demande à la cour de :

Vu l’arrêt de la cour du 27 mars 2014

Vu les dispositions de l’article 914 du code de procédure civile

— déclarer M^me I L J irrecevable, subsidiairement mal fondée à soulever l’irrecevabilité de l’appel de M. Y Z

— recevoir en la forme l’appel principal interjeté par M. Y Z contre le jugement rendu le 27 novembre 2012 ainsi que l’appel incident de M^me I L J

— accueillant le seul appel principal de M. Y Z

— rejetant l’appel incident de M^me I L J

— infirmer partiellement le jugement entrepris

Et statuant à nouveau,

— condamner M^me I L J à payer à M. Y Z les sommes de :

* 2.200 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers de juillet et août 2011 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

*10.623 € correspondant au montant des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

*2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et mal fondée

*1.200 € au titre des frais irrépétibles de première instance

*2.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel

— débouter M^me I L J de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— ordonner la compensation des sommes dues par M^me I L J avec le dépôt de garantie

— la condamner en outre aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel

Vu les conclusions de l’intimée M^me I L J reçues par voie électronique le 11 décembre 2014 auxquelles il y a lieu de se référer par lesquelles elle demande à la cour de :

— déclarer l’appel irrecevable et mal fondé

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*fixé le montant des loyers dus à M. Y Z à la somme de 2.200 €

*débouté M. Y Z du surplus de ses demandes

*condamné M. Y Z à verser à M^me I L J des dommages-intérêts pour nullité du congé

*condamné M. Y Z à verser à M^me I L J une somme de 2.000 € au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du mois de septembre 2011

*ordonné la compensation des éventuelles créances réciproques

*condamné M. Y Z à verser à M^me I L J une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

L’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

— condamner M. Y Z à verser à M^me I L J une somme de 6.600 € à titre de dommages-intérêts pour nullité du congé

— condamner M. Y Z à verser à M^me I L J une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. Y Z en tous les frais et dépens d’instance et d’appel

VU LES PIECES DE LA PROCEDURE

Sur la recevabilité de l’appel

Attendu que M^me I L J fait valoir que le 18 janvier 2013 M^e MOUGEY huissier de justice à METZ a établi un procès-verbal de tentative de signification du jugement à M. Y Z, indiquant que ce dernier ne résiderait plus au XXX à METZ mais serait désormais domicilié XXX à NANCY ; que cependant dans son acte d’appel M. Y Z a indiqué avoir pour domicile XXX à METZ, adresse à laquelle l’huissier s’était présenté pour procéder à la signification ;

Qu’elle en déduit que c’est suite à une fausse déclaration intentionnelle et dans le seul but de se soustraire à la signification et d’allonger fictivement le délai d’appel que l’huissier a été renvoyé à une autre adresse et n’a pas pu établir un acte de signification ; que de ce fait le délai d’appel doit courir à compter du 18 janvier 2013, et que l’appel formé le 21 février 2013 doit être déclaré irrecevable ;

Attendu que M. Y Z réplique que par arrêt du 27 mars 2014, la cour d’appel avait ordonné la réouverture des débats et invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen de droit relevé d’office s’agissant de l’irrecevabilité au visa de l’article 914 du code de procédure civile, de la fin de non-recevoir soulevé par M^me I L J quant à l’acte d’appel et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 25 septembre 2014 ; que dans l’intervalle M^me I L J a saisi le conseiller de la mise en état d’une requête tendant à l’irrecevabilité de l’appel ;

Qu’il considère que le conseiller de la mise en état était incompétent pour connaître de ce moyen, alors que la cour n’a pas révoqué l’ordonnance de clôture, et que dans ces conditions sachant que le conseiller de la mise en état est dessaisi, le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel est irrecevable ;

Qu’il soutient que le moyen soulevé est en toute hypothèse mal fondé, alors qu’une éventuelle irrégularité de l’acte d’appel concernant l’adresse de l’appelant constitue une irrégularité de forme qui n’est susceptible d’entraîner la nullité qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver l’existence d’un grief ; que M^me I L J ne justifie d’aucun grief, alors qu’elle connaissait sa nouvelle adresse et avait la possibilité de signifier le jugement dès le même jour à cette adresse à NANCY, soit bien avant la rédaction de l’acte d’appel ;

Attendu que la cour a, dans son arrêt avant dire droit du 27 mars 2014, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 914 du code de procédure civile le conseiller de la mise en état restait jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour se prononcer sur le moyen d’irrecevabilité de l’appel, pour en déduire que M^me I L J qui n’a pas présenté au conseiller de la mise en état lorsqu’il était saisi, sa demande tendant à faire déclarer l’appel irrecevable, ne peut soumettre celle-ci à la cour dans le cadre du débat au fond, et a invité les parties à présenter leurs observations s’agissant d’un moyen de droit relevé d’office ;

Que bien que l’ordonnance de clôture ait déjà été prononcée entraînant le dessaisissement du conseiller de la mise en état, M^me I L J a alors saisi le conseiller de la mise en état d’une requête tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de l’appel ;

Que par ordonnance du 9 avril 2015, le conseiller de la mise en état a déclaré l’exception d’irrecevabilité d’appel irrecevable en tant qu’elle était portée devant le conseiller de la mise en état lequel n’était plus saisi après le prononcé de l’ordonnance de clôture ;

Qu’il s’en déduit que pour voir examiner le moyen d’irrecevabilité d’appel qu’elle avait soulevé, M^me I L J devait le porter devant le conseiller de la mise en état avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, et qu’après cette ordonnance, ne pouvait plus présenter ce moyen ni devant la cour, ni devant le conseiller de la mise en état dessaisi ;

Que le moyen tendant à déclarer l’appel irrecevable doit être déclaré irrecevable en tant qu''il est porté devant la cour ;

Qu’en conséquence, l’appel doit être déclaré recevable ;

Sur l’arriéré de loyers

Attendu que M^me I L J soutient que l’arriéré locatif n’est pas de trois mois d’impayés, mais des seuls mois de juillet et août 2011 soit 2.200 € puisqu’elle a quitté les lieux fin août 2011, sachant que l’état des lieux a été effectué le 2 septembre 2011 ;

Qu’elle explique ce défaut de paiement par le dysfonctionnement de la chaudière la privant d’eau chaude et alors que le bailleur n’y a pas remédié, ce qui justifie l’allocation d’une indemnité de 2.200 € à titre de préjudice de jouissance ;

Que M. Y Z admet que le montant de l’arriéré de loyers s’élève à 2.200 €, mais conteste toute allocation de dommages-intérêts au titre d’un dysfonctionnement de la chaudière dont il n’a pas été informé et qui relève en toute hypothèse de l’entretien locatif ;

Attendu que si dans son assignation devant le tribunal d’instance, M. Y Z revendiquait une somme de 3.300 € au titre des loyers de juillet, août et septembre 2011, il ne conteste pas dans ses conclusions d’appel la disposition du jugement déféré ayant dit et jugé que M^me I L J était redevable à son égard des seuls loyers de juillet et août 2011 soit 2.200 € ;

Que s’agissant des dommages-intérêts revendiqués par M^me I L J pour compenser les loyers impayés, la cour ne peut que reprendre à son compte les motifs pertinents du jugement déféré par lesquels le tribunal d’instance rappelait, pour rejeter la demande de dommages-intérêts de M^me I L J :

— en droit que l’article 1728 du code civil obligeait le preneur à payer les loyers sans pouvoir exciper de l’inexécution par le bailleur de travaux de réparation pour refuser ou suspendre le paiement

— en fait qu’il n’était pas établi que M^me I L J ait informé le bailleur du dysfonctionnement de la chaudière en juillet 2011, et que la réparation à effectuer soit de celles incombant au bailleur

Sur les dégradations locatives

Attendu que M. Y Z conteste le rejet par le premier juge de sa demande portant sur les dégradations locatives motif pris de ce que l’état des lieux d’entrée ne serait pas produit, alors qu’en cette hypothèse, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives ;

Qu’il indique avoir pu retrouver l’état des lieux établi le 21 octobre 2005 par l’agence immobilière qu’il avait mandatée démontrant l’excellent état des lieux, de surcroît à l’état neuf ;

Qu’il se réfère aux dégradations apparaissant sur le procès-verbal de constat de sortie, nécessitant notamment des travaux de décapage de traitement des tâches d’humidité, puis de peinture et de menuiserie, se réfère aux devis de travaux et souligne que le mauvais état de l’immeuble s’est nécessairement répercuté sur le prix qu’il a pu obtenir de l’immeuble, vendu en l’état le 15 juin 2012 puisqu’il n’avait pas pu être indemnisé par la locataire et n’ayant pas les moyens de payer ces travaux de réfection, a dû se résoudre à vendre ;

Que M^me I L J réplique qu’hormis l’usure normale, le logement n’a subi aucune dégradation, et qu’elle a au contraire avec l’accord de l’agence immobilière, posé du carrelage et mis en couleur l’entrée , la cuisine et la montée d’escalier ;

Qu’elle relève qu’il n’est produit aucune facture mais uniquement des devis et qu’aucun des travaux visés dans ceux-ci n’est rendu nécessaire à l’examen de l’ état des lieux, que les traces d’humidité ne lui sont pas imputables, que la réfection de la pelouse ne lui incombe pas alors qu’il ne lui a été loué que des locaux d’habitation, que la nécessité de remplacer des pavés autobloquants, la porte d’entrée ou d’un volet ne résulte pas de l’état des lieux, et que le devis de peinture est exagéré et ne correspond à rien ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Attendu qu’il résulte du bail qu’a été donné en location un immeuble d’habitation comportant 5 pièces principales à savoir 3 chambres, un dressing, une salle de bains, un WC, un salon-séjour, une cuisine, garage, cellier, terrasse, jardin et balcon ;

Qu’un état des lieux contradictoire a été établi lors de l’entrée dans les lieux le 21 octobre 2005 ;

Que l’état des lieux de sortie a été dressé à la demande du bailleur par l’étude d’huissier de justice ACTA le 2 septembre 2011 en présence de la locataire, après six années d’occupation ;

Attendu que la réparation due au bailleur pour l’indemniser des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la démonstration de ce que les travaux de réfection ont été effectués et donc à la présentation d’une facture de travaux, alors que la dégradation de l’immeuble induit nécessairement un préjudice pour le bailleur, lequel, à défaut de factures, sera apprécié par le juge au vu des éléments de preuve fournis et notamment de devis ;

Attendu que se prévalant de dégradations locatives, M. Y Z entend obtenir réparation de son préjudice au vu de devis pour un montant total de 10.623,10€ correspondant aux travaux de réfection suivants :

— des papiers peints et peintures murs et plafonds, avec décapage des murs crépis, reprise des enduits, ponçage, lessivage rebouchage et mise en peinture des portes, traitement des tâches d’humidité dans les joints salle de bains, rebouchage des trous dans le garage, le tout chiffré à 9.536,35 €

— de la pelouse pour 380 €

— de 5 m2 de pavés autobloquants, repose de pavés neufs et dépose et pose de carrelages accès terrasse pour 443 €

— de 3 paumelles type HAN sur la porte d’entrée et remplacement d’un barillet sur porte de garage pour 263,75 €

1) sur le devis de l’entreprise POIRE, concernant les peintures, papiers peints et menuiseries

Attendu que le devis produit paraît se rapporter à une réfection complète des papiers peints et peintures de l’immeuble (121 m2 de plafonds, 165 m2 de papiers à décoller, 186 m2 de peinture à poser, 129 m2 de murs crépis à remettre en peinture et 6 portes à lessiver et remettre en peinture) sans que l’on puisse identifier les pièces concernées, de sorte qu’aucun rapprochement ne peut être effectué entre ce devis et d’éventuelles dégradations identifiées dans l’une ou l’autre pièce ;

Que par ailleurs, et contrairement aux allégations du bailleur, l’immeuble n’avait pas été loué à l’état neuf puisqu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’état de la peinture des murs de l’entrée, de l’escalier, du pallier, de la cuisine, de même que des dressing des chambres, étaient qualifiés de ''moyen'', et que de nombreux ''trous'' étaient mentionnés dans diverses pièces (19 dans l’un des dressing, 22 dans le garage etc') ;

Que les mentions très détaillées du procès-verbal de constat font apparaître que :

— dans l’entrée les murs sont revêtus d’une peinture crépi saumon apposée par la locataire, en état d’usage avec quelques traces de frottement sur la partie basse, qu’au plafond se trouve une peinture très jaunie et défraîchie, qu’une partie du plafond a fait l’objet d’une reprise en peinture avec des traces de rouleaux visibles aspect non homogène et défraîchi ;

Que ce descriptif ne fait pas apparaître de réelles dégradations mais plutôt un état d’usage après 6 années d’occupation, ce que confirment les photographies annexées au rapport :

— que dans le séjour ouvert sur la cuisine, il est noté des «débordements de peinture rouge visibles sur toutes les plinthes carrelées de l’espace cuisine, les murs périphériques dans l’espace cuisine sont des murs en plâtre habillés d’une peinture rouge présentant un aspect de finition grossier avec des traces de rouleaux de peinture visibles, des débordements sur les plinthes et de marques de coulure, côté séjour la tapisserie orangée est en très mauvais état général marquée par des griffures partout de type animaux domestiques sur toutes les parties basses'' ;

Que ces mentions péjoratives ne sont cependant pas étayées par les photographies 7 à 14 qui montrent au contraire un aspect soigné des lieux, que dans ces conditions, il sera alloué au titre de la reprise des traces de coulure des plinthes et de la réfection de la tapisserie orangée dégradée par des griffures, en tenant compte d’un coefficient de vétusté, une somme de 1.000 € ;

— que dans la cage d’escalier, il est noté ' «mur placo-plâtre peint mur totalement jauni et défraîchi avec des traces de doigts noires récurrentes sur toute la surface du mur et (') une partie de mur peint en rose souillée» ;

Que ces mentions ne permettent pas de déterminer si ces traces de doigts sont ou non indélébiles, alors que la présence de souillures ou de traces noires n’apparaît pas sur les photographies annexées au constat, et que par ailleurs l’état des peintures murales de la cage d’escalier était qualifié de ''moyen'' en octobre 2005, rendant en toute hypothèse nécessaire une réfection pour cause de vétusté après six années supplémentaires d’occupation ;

— que sur le pallier, il est noté que le mur est revêtu d’une peinture crépi jaune ''ne présentant pas un aspect de coloration homogène, avec des débordements marquant le plafond blanc, une partie du plafond présente des traces de rouleaux de peinture visibles, aspect de finition non homogène '' ;

Que cependant s’il en résulte que les travaux de peinture n’ont vraisemblablement pas été effectués par un professionnel, l’importance de ces imperfections ou débordements ne peut être quantifiée au vu de ces seules mentions alors que les photographies produites montrent au contraire des lieux en état soigné (photos 24 à 27) ; qu’il ne sera ainsi pas alloué de réparation, ce d’autant que l’état des peintures murales du pallier en octobre 2005 était qualifié de ''moyen'' ;

— que dans les chambres à coucher, les murs sont revêtus d’une peinture crépi saumon ''présentant un aspect défraîchi '', au plafond la peinture est ''noircie '' (chambre 1), ou ''revêtu d’une tapisserie en mauvais état et très défraîchie avec des traces noires récurrentes, le plafond est défraîchi, au mur 4 petits trous chevillés, sur la partie basse de la cloison donnant côté salle de bains il y a une dégradation du plâtre qui est humide et laisse apparaître des marques d’auréoles '' (chambre 2) ;

Qu’hormis les traces d’humidité, ces mentions ne font pas apparaître un état des lieux autre que l’état d’usage après six années d’occupation comme en témoignent les photos 28 à 31 et 37 à 47, étant précisé comme ci-dessus qu’il n’est pas indiqué si les traces sont ou non indélébiles et que les trous non rebouchés étaient déjà mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ;

Que s’agissant de la dégradation du plâtre et des traces d’humidité sur la cloison attenante à la salle de bains, il convient de retenir le poste relatif au traitement des tâches d’humidité et de la réfection des joints de douche , baignoire et évier retenu dans le devis de l’entreprise POIRE pour un montant forfaitaire de 120 € HT soit 126,60€ TTC ;

— que s’agissant des menuiseries intérieures : le procès-verbal de constat témoigne d’un état d’usage des peintures de portes intérieures ne nécessitant pas de réfection ;

2) sur la réfection de la pelouse et des pavés

Que le procès-verbal d’état des lieux mentionne que le jardin sur l’arrière est en état d’usage mais que 5 m2 de pelouse sont dégradés et laissent place à des espaces en terre, et que de nombreuses tâches d’huile ont souillé 5 m2 de pavés, et que sur la terrasse des carreaux se décollent en contre marche sur l’escalier ce que confirment les photographies annexées au constat, et justifie l’allocation d’une somme de 500 € à titre d’indemnité ;

3) sur la porte d’entrée et la serrure du garage

Que s’agissant de la porte d’entrée, il est noté dans le procès-verbal de constat du 2 septembre 2011 que ''le cache gond est déclipsé'' et que parmi les clés remises, aucune n’ouvre la porte du garage ;

Que si la remise en place du cache-gond de la porte d’entrée ne paraît pas nécessiter l’intervention d’un professionnel, en revanche, il apparaît nécessaire en l’absence de clés pour la serrure de la porte du garage, de faire remplacer le barillet de la porte du garage, pour un prix estimé de 150 € ;

Qu’il convient en conséquence de chiffrer le coût de l’indemnité revenant au bailleur au titre des dégradations locatives à :

150 € + 500 € + 126,60 € + 1.000 € soit au total 1.776,60 €

Attendu que par ailleurs, il est constant que M^me I L J est créancière du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux s’élevant à 2.000€ ;

Sur la nullité du congé

Attendu que M^me I L J fait valoir que le congé donné indiquait que la reprise devait avoir lieu au profit du bailleur M. Y Z et de sa s’ur M^me N Z P, alors que cette dernière ne pouvait être bénéficiaire de la reprise et a en fait emménagé à une autre adresse, tandis que M. Y Z n’a jamais occupé les lieux ;

Qu’elle affirme que la maison est restée inoccupée jusqu’à fin novembre 2011 puis a été mise en vente en juin 2012 et qu’il en résulte que ce congé ne poursuivait qu’un but frauduleux, se débarrasser d’elle ;

Qu’elle argue de son préjudice résultant de ce qu’elle a dû rechercher un autre logement et déménager en toute hâte et chiffre ce préjudice à 6.600 € de dommages-intérêts comme correspondant à la période durant laquelle le bailleur est censé occuper le logement lorsqu’il délivre un congé ;

Que M. Y Z réplique qu’il appartient à M^me I L J de prouver qu’il n’a pas occupé le logement, et qu’en l’espèce il a occupé le logement pendant un temps en 2011 et jusqu’au 4 octobre 2012, et que sa s’ur a emménagé chez lui du 9 décembre 2011 au 1^er février 2012 ;

Qu’il considère qu’en toute hypothèse, M^me I L J ne rapporte pas la preuve de son préjudice, et que de surcroît elle a quitté les lieux avant l’expiration du préavis de six mois ;

Attendu qu’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que '' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…). A peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire avec lequel il est lié par un PACS , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire '' ;

Qu’il se déduit de cette énumération limitative des bénéficiaires de la reprise que la s’ur du bailleur ne peut être désignée comme bénéficiaire de la reprise ;

Que dès lors, il est sans emport que M^me N Z P et sa famille se soient effectivement installées dans l’immeuble pendant deux mois de décembre 2011 à début février 2012 dans l’attente d’intégrer l’immeuble qu’ils venaient d’acquérir ;

Que seul importe que M. Y Z qui s’est désigné dans le congé comme étant bénéficiaire de la reprise ait effectivement occupé les lieux ;

Qu’à cet égard si la loi ne prévoit aucun délai dans lequel la reprise doit avoir lieu, il est référé au délai raisonnable pouvant aller en fonction des circonstances, de quelques semaines à quelques mois, pourvu que la reprise soit effective et à titre d’habitation principale ;

Qu’il résulte des pièces produites que huit mois après la date d’effet du congé, M. Y Z avait mis l’immeuble en vente et qu’il ressort des attestations de voisins directs de l’immeuble (M^me C D, M^me A B, M. G H) que M. Y Z n’a jamais habité la maison, que la maison est restée inoccupée jusqu’à fin novembre 2011 puis à partir de février 2012, ce qui correspond à l’occupation temporaire pendant deux mois de M^me N Z P qui quant à elle n’était pas bénéficiaire de la reprise ;

Que le seul fait de la réexpédition de courrier par M. Y Z à l’adresse de l’immeuble litigieux ne peut suffire à démontrer l’occupation réelle par M. Y Z, de même que la consommation de gaz et d’électricité sachant que l’immeuble a été effectivement occupé durant deux mois par M^me N Z P ;

Qu’il s’en déduit que le congé donné était frauduleux en l’absence d’intention réelle de reprise, de sorte que ce congé doit être annulé ;

Attendu que ce congé a contraint M^me I L J à rechercher au plus vite un nouveau logement correspondant aux besoins de la famille se composant de trois enfants, et à devoir déménager dans la précipitation, alors qu’elle n’en avait pas l’intention ;

Que les désagréments d’un déménagement imposé portant sur un immeuble de cinq pièces, le temps passé à rechercher un nouveau logement, à procéder de manière effective au déménagement de son mobilier ainsi que les frais inhérents à ces opérations sont constitutifs d’un réel préjudice , lequel doit être chiffré à la somme de 2.000 € ;

Sur les comptes entre les parties

Attendu que M^me I L J est créancière des sommes de 2.000 € (remboursement du dépôt de garantie) et de 2.000 € (dommages-intérêts au titre de la nullité du congé) soit 4.000 € ;

Que M. Y Z est lui-même créancier de 2.200 € (loyers) et de 1.776,60 € (réparations locatives) soit au total 3.976,60 € ;

Qu’il convient d’ordonner la compensation jusqu’à due concurrence entre les créances réciproques et de condamner en définitive M. Y Z à payer à M^me I L J un solde de 23,40 € ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que M. Y Z qui succombe pour l’essentiel de sa demande sera condamné aux dépens d’appel ;

Attendu qu’il paraît inéquitable de laisser à la charge de M^me I L J les frais exposés et non compris dans les dépens ;

Qu’il convient de lui allouer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Déclare les appels recevables,

Au fond, rejette pour l’essentiel l’appel principal et fait droit pour partie à l’appel incident,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que M. Y Z était redevable à l’égard de M^me I L J de la somme de 2.000 € en remboursement du dépôt de garantie

— dit que M^me I L J était redevable envers M. Y Z de la somme de 2.200 € au titre des loyers impayés de juillet et août 2011

— débouté M^me I L J de sa demande tendant à la compensation des loyers impayés avec une indemnité pour trouble de jouissance

— condamné M. Y Z à payer à M^me I L J la somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— en ce qu’il a condamné M. Y Z aux dépens de première instance.

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit que M^me I L J est redevable à l’égard de M. Y Z de la somme de 1.776,60 € à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations locatives ;

Dit que M. Y Z est redevable à l’égard de M^me I L J de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice né de la nullité du congé ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;

Condamne M. Y Z à payer à M^me I L J la somme de 23,40 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Condamne M. Y Z à payer à M^me I L J la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Y Z aux dépens d’appel ;

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 19 Novembre 2015, par Madame Marie-Catherine SCHNEIDER, Président de Chambre, assistée de Madame E F, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre