RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. AII N° 11/01119

Minute n° 15/00609

SCI Y Z

C/

E

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 21 Février 2011, enregistrée sous le n° 09/2955 11

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2015

APPELANTE :

SCI Y Z prise en la personne de son Représentant Légal

1 Chalet SICA Z

XXX

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur C D E

XXX

XXX

Représenté par M^e Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2015 tenue par Madame SCHNEIDER et Madame X, Magistrats Rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 05 Novembre 2015.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me A B

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame SCHNEIDER, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. HUMBERT, Conseiller

Madame X, Vice-Présidente placée

M. C-D E est associé au sein de la SCI Y Z qui est une société d’attribution d’immeubles en jouissance partagée.

M. C-D E a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal d’instance de METZ le 21 septembre 2009 lui enjoignant de payer à la SCI Y Z la somme de 5.846,53 € au titre des charges des exercices 1997/1998 à 2008/2009.

Devant le tribunal d’instance de METZ, il a invoqué la prescription quinquennale des charges et a conclu au rejet de la demande.

Par jugement du 21 février 2011, le tribunal d’instance de METZ a déclaré l’opposition recevable, a mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer, a déclaré irrecevables par application de la prescription quinquennale les demandes de la SCI Y Z faites au titre des exercices 1997/1998 à 2001/2002, a débouté la SCI Y Z de ses demandes au titre des charges des exercices 2002/2003 à 2009/2010, motif pris de ce que la demanderesse ne démontrait pas que les comptes et leur répartition avaient été validés par les assemblées générales annuelles , et qu’aucun justificatif n’était produit permettant de connaître les charges totales de l’immeuble et la répartition entre charges communes et celles liées à l’occupation.

Le tribunal a condamné la SCI Y Z aux dépens ainsi qu’à payer à M. C-D E la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Y Z a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions reçues par voie électronique le 12 mai 2014 auxquelles il y a lieu de se référer, la SCI Y Z demande à la cour de :

— dire et juger que l’action en recouvrement des charges d’associé d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance partagée n’est pas soumise à la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil

— dire et juger que l’absence de justification de convocation des associés aux assemblées générales ne constitue pas la violation d’une disposition impérative du titre IX du code civil devant entraîner l’annulation de la délibération

— dire et juger que la créance est justifiée dans son quantum et en son principe

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions

— condamner M. C-D E à lui payer la somme de 5.775,67;€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

— condamner M. C-D E au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts

— condamner M. C-D E à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. C-D E aux dépens

Par conclusions reçues au greffe le 12 novembre 2013 auxquelles il y a lieu de se référer M. C-D E demande à la cour de :

— dire et juger que les demandes faites au titre des exercices 1997/1998 à 2001/2002 sont irrecevables par l’effet de la prescription

— subsidiairement, dire et juger que pour ces exercices n’apparaît qu’une seule créance au titre d’un « report à nouveau » pour 1999/2000 mais non justifiée

— dire et juger que sur les exercices jusqu’à fin 2001, il n’existe aucun justificatif de ventilation et de calcul de ces charges

— dire et juger que les demandes au titre des charges pour les exercices 200/2003 à 2009/2010 ne sont nullement justifiées

— débouter en conséquence la SCI Y Z de ses demandes

— confirmer le jugement déféré

— condamner la SCI Y Z à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. C-D E aux dépens d’appel

Par arrêt avant dire droit du 18 décembre 2014, la cour d’appel a enjoint à la SCI Y Z de produire les pièces manquantes figurant dans le bordereau de pièces communiquées.

VU LES PIECES DE LA PROCEDURE

SUR LA PRESCRIPTION :

Attendu que M. C-D E invoque la prescription quinquennale prévue par l’article 2277 du code civil (dans ses dispositions antérieures à la loi du 17 juin 2008) prévoyant que «se prescrivent par cinq ans les actions en paiement de salaires, des arrérages de rentes perpétuelles et viagères et ceux des pensions alimentaires, des loyers et fermages, des intérêts des sommes prêtées et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts» ;

Qu’il soutient que les charges entrent dans cette catégorie et que le point de départ de prescription se situe à la date de l’assemblée générale validant les comptes ;

Que relevant que la prescription a été interrompue le 23 octobre 2009 par la signification de l’ordonnance d’injonction de payer, il en conclut que sont irrecevables les demandes antérieures au 23 octobre 2004 ;

Attendu que la jurisprudence analysant les dispositions de l’article 2277 du code civil a considéré que la prescription quinquennale ne s’appliquait qu’aux créances déterminées et n’avait pas vocation à s’appliquer «lorsque la créance même périodique dépend d’éléments qui ne sont pas connus du créancier et qui en particulier doivent résulter de déclarations que le débiteur est tenu de faire » ;

Que cette jurisprudence initiée par un arrêt de l’assemblée plénière de la cour de cassation du 7 juillet 1978 (Bulletin civil n° 4) est constante et a été réaffirmée par la cour de cassation en matière de charges de société d’attribution d’immeubles en jouissance partagée, dans les termes suivants :

«Attendu que l’article 2277 du code civil ne s’applique pas à l’action en recouvrement de charges qui sont nécessairement indéterminées et variables, d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance partagée à l’encontre des associés » ( cour de cassation 3^e chambre civile 20 novembre 1996, Bulletin Civil 1996 n° 223) ;

Que cette jurisprudence est régulièrement réaffirmée par les juges du fond dans la matière spécifique des charges de sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance partagée (cour d’appel de CHAMBERY 9 mars 2010 n° 08/621 ; cour d’appel de PARIS pôle 4 chambre 9 du 8 novembre 2012 n° 11/19699 ; cour d’appel d’AMIENS 9 septembre 2014 n° 13/00016) ;

Que la créance de charges étant par nature indéterminée et variable, il doit en être conclu qu’elle n’entre pas dans le champ d’application de l’article 2277 du code civil ;

Que dès lors, il est sans emport que l’assemblée générale ait fixé son montant, ce qui rend la créance exigible à l’égard des associés mais ne modifie pas le délai de prescription applicable ;

Attendu que jusqu’à l’entrée en vigueur des dispositions de la loi du 17 juin 2008 fixant à 5 ans le délai de prescription en matière d’action personnelle ou mobilière, la prescription applicable aux charges était trentenaire ( article 2262 ancien du code civil) ;

Que selon l’article 26 de la loi du 17 juin 2008 régissant les dispositions transitoires «les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ;

Que lors de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, il s’était écoulé au maximum 10 ans depuis la date d’exigibilité des charges les plus anciennes, et que ce délai additionné au nouveau délai de prescription de 5 ans n’excédait pas l’ancien délai de prescription applicable avant la loi du 17 juin 2008, soit un délai trentenaire ;

Qu’ainsi la demande en paiement des charges de 1997/1998 à 2008/2009 n’est pas atteinte par la prescription et doit être déclarée recevable ;

SUR LA CREANCE DE CHARGES :

Attendu que M. C-D E fait valoir que les pièces et décomptes produits sont insuffisants à justifier de la demande et relève à cet égard :

— que s’agissant des exercices 1997/1998 à 1998/1999, il se prévaut d’un solde créditeur de 64,94 € qui n’a pas été absorbé par un solde antérieur négatif

— que le solde réclamé au titre de l’exercice 1999/2000 correspond au report à nouveau de 4.367,37 € qu’il ne s’explique pas, alors que le décompte précédent mentionne un débit de 4.310,52 €, et que ni les convocations ni les pièces faisant l’objet de l’approbation des comptes ne mentionnent ce report à nouveau

— qu’il est donné acte de ce que le règlement de 3.747,41 € est reconnu par la SCI

— que pour les exercices 2000/2001 et 2001/2002, il apparaît que les règlements effectués à hauteur de 847,47 € et de 586,39 € couvrent largement les frais réels chiffrés à 339,55 € et 285,33 €, et que des provisions ne peuvent plus être réclamées ; que par ailleurs le solde de l’exercice 2000/2001 est erroné en ce qu’il ne correspond pas à la différence entre les charges réelles et les sommes figurant au crédit

— que par suite des multiples défaillances de la gérance les comptes des exercices 2002/2003 à 2004/2005 ont été approuvés par l’assemblée générale du 6 septembre 2005 qui a cependant refusé le bilan et ne s’est pas prononcée sur le mode de répartition et le montant attribué à chaque associé ; qu’il en va de même s’agissant de l’assemblée générale du 4 mai 2010 qui ne statue pas davantage sur le mode de répartition

— que le décompte adverse n° 7 sans autre justificatif ne permet pas d’apprécier de son bien-fondé ;

Qu’il soutient qu’une simple ventilation des comptes (pièce 7) sans autre explication n’est pas suffisante, alors que la cour de cassation dans son arrêt du 29 mai 2002 exige que la société produise les justificatifs des charges (notamment les factures) dont elle demande le paiement et fournisse un décompte permettant aux associés de vérifier l’exactitude des imputations au regard des statuts et de l’effectivité de l’occupation ;

Qu’elle affirme que l’information donnée par les décomptes joints aux convocations ne se confond pas avec le droit personnel de chaque associé de contrôler la réalité des dépenses sociales ainsi que l’exactitude des imputations au regard des statuts et de l’effectivité de l’occupation, et que ni les rapports du contrôleur de gestion ni les bilans comptables, ni les convocations aux assemblées générales ne satisfont à cette obligation d’information, faute de justification des charges réelles par des factures ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 3 de la loi 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, que les associés sont tenus envers la société en contrepartie de leur droit de jouissance, de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l’acquisition, l’aménagement ou la restauration de l’immeuble social ainsi que de participer aux charges dans les conditions prévues à l’article 9, ce qui recouvre les charges relatives au fonctionnement de la société, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes de l’immeuble en proportion du nombre de parts ou actions qu’ils détiennent dans le capital social et les charges communes entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements et le fonctionnement de l’immeuble, en fonction de la situation et de la consistance du local, de la durée et de l’époque de la période de jouissance ;

Que selon ces dispositions les associés ne sont pas tenus de participer aux charges liées à l’occupation lorsque le local sur lequel ils exercent leur droit de jouissance n’est pas occupé pour la période considérée ;

Que le règlement intérieur et de jouissance régulièrement produit aux débats a repris ces dispositions dans son article 17, faisant obligation aux associés de participer aux charges communes et d’occupation, et détaillant les charges en plusieurs catégories :

—  1^re catégorie : les charges relatives au fonctionnement de la société, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (suit une énumération : rémunération du gérant, honoraires divers, assistances techniques, frais de personnel permanent, impôts, primes d’assurance'.), qui seront réparties entre les associés proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent ; pour les charges de copropriété, il sera tenu compte au préalable des millièmes de chaque lot résultant du règlement de copropriété

-2^e catégorie : charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements et de fonctionnement de l’immeuble (suit une énumération : frais du personnel saisonnier, remplacement de mobilier et de matériel, charges de chauffage des parties communes, ascenseurs, consommations d’énergies') qui seront réparties en fonction du type d’appartement, du nombre de jours et de l’époque de la période de jouissance ; pour les charges de copropriété, il sera tenu compte au préalable des millièmes de chaque lot résultant du règlement de copropriété

— charges de la troisième catégorie : charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble liés à l’occupation (suit une énumération, lavage de linge, frais d’inventaire, consommation d’énergie afférent à l’alimentation des appartements) , qui seront supportées par les seuls associés ayant pour l’exercice considéré, soit utilisé, soit prêté, soit loué, soit échangé leur droit de séjour, et réparties selon les même critères que les charges de la 2^e catégorie ;

Attendu que conformément à ces dispositions, il appartient à la SCI Y Z de ventiler l’ensemble des charges en fonction de la catégorie de charges dont elles relèvent dès lors que l’associé qui n’aura pas occupé le local sur lequel il exerce son droit de jouissance ne participera pas aux charges de la 3^e catégorie pour la période considérée, conformément à l’article 9 de la loi du 6 janvier 1986 et à l’article 17 des statuts ;

Que la SCI Y Z produit en pièce 7-1 les décomptes portant répartition des charges réelles pour les exercices 2000/2001 et 2001/2002 ;

Que ces décomptes détaillent l’ensemble des charges (honoraires syndic, assurances eau, chauffage etc …) dans les différentes catégories entre celles liées à la gestion et aux frais généraux et celles liées à l’occupation, mentionnent les montants à répartir et la base de répartition en fonction des millièmes ou du nombre de parts détenues ;

Qu’en pièce 7-4 l’appelante produit un appel de charges daté du 24 octobre 2011 portant sur la provision sur charges du 1^er trimestre 2012, qui n’est pas visée par la demande portant sur les charges des exercices 1997/1998 à 2009/2010 ;

Qu’en pièces 7-2 et 7-3, la SCI Y Z produit pour les exercices 2003/2004, 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007, 2007/2008 et 2008/2009 des décomptes comportant :

— pour les exercices 2003/2004 à 2005/2006 : uniquement un récapitulatif de provisions sur charges comportant 3 lignes : provision charges conservation patrimoine, provision charges communes, provision charges liées à l’occupation, et l’addition de 3 chiffres

— pour les exercices 2006/2007 à 2008/2009 : un décompte en quelques lignes mentionnant de manière générique les charges de conservation du patrimoine, les charges communes, les charges liées à l’occupation, et les charges de copropriété avec en référence à ces postes, un chiffre sans indication ni des charges réelles à répartir ni du mode de répartition ;

Qu’il n’est produit aucun décompte pour les autres périodes (1997/1998 à 1999/2000 et 2009/2010), la production de relevés de compte mentionnant de manière comptable le montant global des charges et les paiement effectués ne satisfaisant pas à l’exigence d’un décompte tel que prévu par la loi du 6 janvier 1986 et l’article 17 du règlement intérieur et de jouissance ;

Que les décomptes portant sur les exercices 2003/2004 à 2008/2009 ne portent aucune ventilation des charges dans les différentes catégories dans la mesure où ils ne font que figurer l’intitulé de la catégorie sans opérer la ventilation des charges réelles exposées dans la catégorie correspondante, ni même mentionner la nature de ces charges pour permettre aux associés de contrôler les imputations faites dans les différentes catégories ;

Que ces décomptes ne répondent pas aux exigences de l’article 9 de la loi du 6 janvier 1986 pas plus qu’à l’article 17 du règlement intérieur et de jouissance puisque la seule reproduction de l’intitulé de la rubrique ne constitue pas une ventilation des charges entre les trois catégories de charges ;

Que la cour de cassation a rappelé ces exigences dans les termes suivants :

« Ayant relevé que la SCI ne produisait pas un décompte de charges ventilant celles-ci par catégories, précisant notamment celles liées à l’occupation , le tribunal a exactement décidé que l’article 9 de la loi du 6 janvier 1986 disposant que lorsque le local sur lequel l’associé exerce son droit de jouissance n’est pas occupé, l’associé n’est pas tenu de participer aux charges liées à l’occupation pendant la période correspondante , la SCI devait être déboutée de sa demande» (cour de cassation 3^e chambre civile, 23 janvier 2002, publié au Bulletin Civil 2002 III n° 15) ;

Qu’un second arrêt de la cour de cassation rendu le 29 mai 2002 est encore plus explicite sur les conditions que doivent remplir ces décomptes de charges :

«Ayant relevé que ni les statuts de la société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, ni la loi du 6 janvier 1986 ne prévoient que les décomptes doivent être rédigés en faisant ressortir les différentes catégories de charges, la société était tenue de produire les justificatifs des charges dont elle demandait le paiement et d’en fournir un décompte aux associés leur permettant de vérifier que celles-ci avaient bien été imputées selon les trois rubriques prévues aux statuts de manière différenciée, en fonction de l’occupation effective ou non de l’associé, et souverainement relevé que les pièces produites par la société ne permettaient pas aux associés d’exercer un quelconque contrôle sur le bien-fondé de leur demande, la constatation du montant des dépenses par l’assemblée générale ne permettant pas de vérifier la correction des imputations faites entre associés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » ;

Que l’exigence visée par la cour de cassation s’agissant de décomptes ne portait pas sur la production de factures, mais sur le détail des différents postes de charges (frais de chauffage, ou d’ascenseurs ou cotisations d’assurance ou honoraires du gérant etc..) permettant de vérifier que ces charges avaient été correctement ventilées dans les différentes catégories prévues par la loi et que le mode de répartition prévu pour chaque catégorie avait été respecté ;

Qu’en définitive, en dépit des très nombreuses pièces produites par la SCI Y Z dont certaines étrangères aux débats (procès-verbaux des assemblées générales du 26 janvier 1989 au 25 novembre 1998, appel de provision du 1^er trimestre 2012), les pièces essentielles que sont les décomptes de charges des périodes en litige ne sont pas produits (hormis ceux de la période 2000 à 2002), ou ne peuvent être qualifiés de décomptes alors qu’ils se contentent d’indiquer le montant global desdites charges pour chacune des trois catégories sans aucun détail en fonction de la nature des charges et de leur mode de répartition entre les associés ;

Que l’absence de production de ces décomptes avait précisément motivé l’arrêt avant dire droit du 18 décembre 2014 ;

Attendu que s’agissant des charges des exercices 2000/2001 et 2001/2002, dont les soldes figurent pour les sommes de 339,55 € et de 285,83 €, il résulte des relevés de compte (notamment du 29 juin 2009, pièce 3) que ces soldes ont été payés par deux règlements de 326,09 € et de 326 € effectués les 1^er octobre 2002, que la SCI Y Z a expressément affectés au paiement des charges des exercices 2000/2001 et 2000/2001 ;

Qu’il s’en déduit que les charges de ces deux exercices sont payées ;

Qu’ainsi la demande en paiement des charges formée par la SCI Y Z doit être rejetée ;

Attendu que la SCI Y Z qui succombe doit être condamnée aux dépens ;

Attendu qu’il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. C-D E les frais exposés et non compris dans les dépens ;

Qu’il convient de lui allouer la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement,

Déclare l’appel recevable,

Au fond le dit mal fondé pour l’essentiel,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes en paiement portant sur les exercices 1997/1998 à 2001/2002

Et statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes en paiement portant sur l’ensemble de la période considérée.

Déboute la SCI Y Z de ses demandes en paiement.

Confirme le jugement déféré pour le surplus.

Condamne la SCI Y Z à payer à M. C-D E la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Y Z aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 05 Novembre 2015, par Madame Marie-Catherine SCHNEIDER, Président de Chambre, assistée de Madame A B, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre