RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. AII N° 15/02456

XXX

X, Z, Y, X

C/

G-H

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 20 Juillet 2015, enregistrée sous le n° 11-14-0969

COUR D’APPEL DE METZ 3^e CHAMBRE – TI ARRÊT DU 23 MARS 2017 APPELANTS :

Monsieur A X

XXX

XXX

Représenté par M^e Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ

Madame B Z épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ

Monsieur C Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ

Madame D X épouse Y

XXX

XXX Représentée par M^e Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame I G-H

XXX

XXX

Représentée par M^e Paul HERHARD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 26 Janvier 2017 tenue par Madame FEVRE, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 23 Mars 2017.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me E F

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame FEVRE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame SCHNEIDER, Président de Chambre

M. HUMBERT, Conseiller

****************

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2009, Madame I G-H a donné en location à Monsieur A X et Madame B Z épouse X un logement, situé 121 rue de Pont-à-Mousson à XXX, moyennant un loyer mensuel de 630,00 euros, plus une provision sur charges de 90,00 euros.

Par deux actes sous seing privés distincts du même jour, Monsieur C Y et Madame D X épouse Y se sont portés caution solidaire de toutes les sommes dues par Monsieur et Madame A X envers Madame G-H.

Par ordonnance de référé en date du 1^er décembre 2011, Monsieur et Madame A X et Monsieur et Madame C Y ont été condamnés solidairement à payer à Madame G-H la somme provisionnelle de 2.870 euros au titre des loyers et charges impayées au 17 mai 2011.

Les loyers demeurant impayés, Madame I G-H a fait assigner Monsieur A X et de Madame B X J Z, Monsieur C Y et Madame D Y J X afin de résiliation du bail et d’expulsion et en paiement par actes d’huissier du 4 mars 2014.

Par jugement en date du 20 juillet 2015, le tribunal d’instance de METZ a déclaré irrecevables la note en délibéré du 13 juillet 2015 de Monsieur A X et les pièces jointes, rejeté la demande d’expertise de Monsieur A X, prononcé la résiliation du bail à compter du jugement, ordonné l’expulsion de Monsieur A X et de Madame B X J Z et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si nécessaire et l’assistance d’un serrurier si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, rejeté la demande d’astreinte, condamné solidairement Monsieur A X et de Madame B X J Z à payer à Madame I G-Y la somme de 7.316,72 euros (loyers et charges arrêtés au 20 février 2014, échéance de février 2014 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2014, constaté que les demandes augmentées n’ont pas été formulées contradictoirement à l’égard de Monsieur C Y et de Madame D Y J X dans le cadre de la présente procédure et qu’il n’y a pas lieu de statuer à ce sujet à leur égard, condamné solidairement Monsieur A X et de Madame B X J Z à payer à Madame I G-H la somme de 10.583,52 euros (loyers et charges de mars 2014 à juin 2015 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2015 sur la somme de 8.313,68 euros et à compter de la signification du jugement sur le solde de 2.269,84 euros, condamné solidairement Monsieur A X et de Madame B X J Z, Monsieur C Y et Madame D Y J X à payer à Madame I G-H une indemnité d’occupation mensuelle de 756,70 euros à compter du mois de juillet 2015 jusqu’à la libération définitive des lieux, dit que toute indemnité d’occupation non payée à terme produira intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure, dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme échu et au plus tard le 5 du mois suivant, dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rejeté toutes autres demandes, ordonné l’exécution provisoire, condamné Monsieur A X et de Madame B X J Z, Monsieur C Y et Madame D Y J X à payer à Madame I G-H la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure et aux dépens.

La déclaration d’appel de Monsieur A X et de Madame B X J Z, Monsieur C Y et Madame D Y J X (ci-après les consorts X) a été remise au greffe de la cour le 29 juillet 2015.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 27 octobre 2015, Monsieur A X et de Madame B X J Z, Monsieur C Y et Madame D Y J X demandent l’infirmation du jugement déféré et à la cour, statuant à nouveau, de :

— constater que la demande de résiliation et la demande d’expulsion n’ont plus d’objet,

— débouter Madame G-H de sa demande en paiement d’arriérés locatifs,

— condamner Madame G-H à payer à Monsieur et Madame A X la somme de 9.600 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Madame G-H à payer à Monsieur et Madame A X la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 janvier 2016, Madame I G-H demande de déclarer l’appel des consorts X recevable et mal fondé, constater que les demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion des locataires sont sans objet, confirmer pour le surplus le jugement déféré, condamner solidairement les consorts X à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2016.

SUR CE,

LA COUR, Attendu que les consorts X font valoir que Monsieur et Madame X ont quitté le logement et restitué les clés le 10 août 2015 ; que les demandes de résiliation du bail et d’expulsion sont devenues sans objet ; qu’ils contestent le montant de l’arriéré locatif réclamé par Madame G-H et prétendent qu’il y a eu des paiements non pris en compte ; qu’ils excipent d’un trouble de jouissance important causé par les dysfonctionnements de la chaudière; que Monsieur A X a déclaré à l’audience du 9 mars 2015 qu’il n’y avait plus d’eau chaude dans le logement depuis quatre ans et à l’audience du 8 juin 2015 que le chaudière est en très mauvais état ; que, même si leur bailleresse l’a contesté, elle a mandaté le syndic Abel Immobilier pour intervenir sur la chaudière de leur appartement et que le 18 juin 2015, elle a fait procéder à l’intervention de la société Lorry DEP qui a constaté la vétusté de la chaudière laquelle a été remplacée le 10 juillet 2015 ; qu’il ne peut plus être reproché à Monsieur A X de ne pas avoir mis en demeure sa bailleresse de procéder aux réparations lui incombant alors qu’il en avait informé oralement et téléphoniquement le syndic ; que le problème de la chaudière est la cause de la rétention des loyers ; qu’ils ajoutent que Madame G-H a, en outre, fait délivrer à Monsieur et Madame A X un commandement aux fins de saisie-vente et un commandement de quitter les lieux, ce qui a gravement nui à leur santé physique et morale au regard de leur âge et qu’elle a depuis mis l’appartement en vente ; qu’ils estiment avoir été privés pendant quatre ans d’eau chaude dans la salle de bains ; que la bailleresse n’a pas respecté son obligation d’entretenir les lieux loués et de faire les réparations nécessaires; qu’ils évaluent le préjudice subi à la somme de 2.400 euros par an, soit 9.600 euros ;

Attendu que Madame I G-H reconnaît que les demandes portant sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires sont devenues sans objet à la suite du départ de Monsieur et Madame A X ; qu’elle maintient sa demande en paiement des loyers et charges impayés d’un montant de 17.900,24 euros arrêtés au 8 juin 2015 ; que s’agissant du trouble de jouissance allégué, elle soutient qu’il n’y a aucune preuve de l’absence d’eau chaude dans la salle de bains en raison d’un dysfonctionnement de la chaudière ; qu’une intervention a été réalisée en 2012 et qu’aucun problème d’eau chaude n’a été signalé par les locataires ; qu’elle prétend avoir exécuté ses obligations et avoir fait procédé aux réparations lui incombant en 2010, 2011 et 2014 ; qu’elle précise avoir fait procéder au changement de la chaudière quand l’entreprise mandatée lui a suggéré de la changer ; qu’il n’est justifié par les locataires d’aucun entretien annuel de la chaudière qui a fonctionné jusqu’à son remplacement ;

Attendu que l’appel, interjeté dans les formes et délais légaux, est recevable ;

Attendu qu’il est acquis que Monsieur et Madame A X ont quitté le logement loué par Madame G-H et ont restitué les clés le 10 août 2015 ; que les demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion des locataires sont ainsi devenues sans objet ;

Attendu qu’il est établi et non contesté que Monsieur et Madame A X payaient irrégulièrement leur loyer depuis plusieurs années et qu’ils ont cessé de le payer depuis le 30 juin 2014 laissant s’accroître leur dette locative ;

Attendu que les pièces produites justifient suffisamment la créance de Madame G-H au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1^er juin 2015, loyer de juin inclus, pour un montant de 17.900,24 euros ;

Attendu que les consorts X ne rapportent la preuve d’aucun paiement omis par leur créancier ; que la somme réclamée est due ;

Attendu que les consorts X se prévalent d’un manquement de leur bailleresse à son obligation d’entretenir le logement et de procéder aux réparations nécessaires leur ayant causé un trouble de jouissance sans en apporter aucune preuve ; Attendu qu’il est, au contraire, établi par les pièces produites que Madame G-H a fait intervenir le syndic Abel Immobilier pour régler un problème affectant un volet roulant selon une facture du 16 février 2011 d’un montant de 116,05 euros, puis un problème affectant le radiateur de la salle de bains qui ne chauffait pas selon une facture du 30 mars 2012 d’un montant de 382,35 euros ; qu’il n’est justifié d’aucune réclamation des locataires sur un problème d’eau chaude dans la salle de bains ou sur la vétusté de la chaudière qui ne remplirait pas sa fonction, ni d’aucune mise en demeure du bailleur de faire procéder aux réparations nécessaires sur la chaudière pour en assurer le bon fonctionnement ou la production d’eau chaude ; qu’il est également justifié que la société COFATEC a, sur la demande du syndic de l’immeuble, procédé au désembouage de l’installation de chauffage, à la vidange du circuit de chauffage et à sa remise en route selon une facture du 13 décembre 2010 pour un montant de 539,84 euros et que le syndic a signé un contrat d’entretien annuel de la chaudière avec cette société ; que ces éléments démontrent que Madame G-H a exécuté son obligation d’entretenir la chose louée ;

Attendu que le fait que Madame G-H ait fait procéder au remplacement de la chaudière par la société COFATEC le 10 juillet 2015 à la suite d’un contrôle de la société LORRY DEP le 18 juin 2015 dans le cadre du litige l’opposant aux consorts X et que cette entreprise ait indiqué que la chaudière était vétuste et qu’il fallait la changer ne démontre pas pour autant qu’elle ne fonctionnait pas alors que Monsieur A X a reconnu lui-même devant le juge d’instance à l’audience du 9 mars 2015 que le chauffage fonctionnait normalement, ni qu’il n’y avait pas d’eau chaude dans la salle de bains depuis quatre ans, ce qui n’a fait l’objet d’aucune réclamation jusqu’à l’assignation de l’intimée contre ses locataires pour non-paiement des loyers;

Attendu qu’en l’absence de preuve du trouble de jouissance allégué, les appelants sont mal fondés en leur demande en dommages-intérêts et en seront déboutés ;

Attendu que le jugement déféré sera confirmé, sauf sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires ;

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée la charge de ses frais irrépétibles ; qu’il convient de condamner les consorts X à payer à Madame G-H la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Attendu que les consorts X, qui succombent, supporteront leur frais irrépétibles et les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code procédure civile,

DÉCLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement déféré, sauf à dire que les demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Monsieur A X et de Madame B X J Z sont devenues sans objet du fait du départ des locataires le 10 août 2015,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur A X et de Madame B X J Z, Monsieur C Y et Madame D Y J X à payer à Madame I G-H la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE Monsieur A X et de Madame B X J Z, Monsieur C Y et Madame D Y J X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 23 Mars 2017, par Madame Caroline FEVRE, Président de Chambre, assistée de Madame E F, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre