COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT SUR QUESTION PRIORITAIRE DE

CONSTITUTIONNALITE

DU 04 DECEMBRE 2018

D.D

N° 2018/

Rôle N° RG 18/08325 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCOMR

D M N O-J X

E I J F épouse X

C/

C G G Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Guedj

M^e Fici

DEMANDEURS A LA QUESTION PRIORITAIRE DE

CONSTITUTIONNALITE

Monsieur D M N O-J X

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Thierry FRADET, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame E I J F épouse X, demeurant 12 Impasse Saint-Louis – Quartier des Lecques – 83270 SAINT CYR SUR MER

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Thierry FRADET, avocat au barreau de TOULON,plaidant

DEFENDEUR A LA QUESTION PRIORITAIRE DE

CONSTITUTIONNALITE

Monsieur C G Z

né le […] à […]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Hubert SOLAND, avocat au barreau de LILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président,

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame A B.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2018.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2018,

Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président, et Madame A B, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Par acte authentique en date du 15 décembre 2014 dressé par M^e Saiziou, notaire à La Garde (06), M. C Z a acquis auprès de M. D X un bien immobilier sis à St

Cyr-les-Lecques, quartier impasse Saint-Louis au prix de 6 millions d’euros se décomposant comme suit :

' 4,1 millions d’euros pour 'l’immeuble article 1", d’une contenance totale de 2,15 ha comprenant une villa principale en bord de mer, une maison de gardien, une maison d’habitation trois anciens bunkers aménagés, une piscine et un jardin d’agrément.

' 1,9 million d’euros pour 'l’immeuble article 2", soit un terrain attenant sur lequel se trouve un court de tennis.

L’acte prévoit d’une part une faculté de rachat 'de l’immeuble article 1" au profit du vendeur moyennant le versement d’une somme de 4'387'000€ dans un délai de 2 ans, délai expirant le 14 décembre 2016 à 18 heures, d’autre part le prêt à usage de l’immeuble à titre gratuit.

Par exploit du 17 février 2017 l’acquéreur faisant valoir que la faculté de rachat n’avait pas été exercée et que le vendeur se maintenait dans les lieux, l’a fait assigner à jour fixe ainsi que son épouse, et la société immobilière et financière de l’armement (Sifa) devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’obtenir leur expulsion sous astreinte et le versement de dommages intérêts.

Par jugement en date du 26 mai 2017 le tribunal de grande instance de Toulon a :

' rejeté l’exception d’incompétence soulevée ;

' dit que M. D X et Mme née E F et la société Sifa sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier sis 12 impasse Saint-Louis à Saint-Cyr les Lecques appartenant à M. C Z ;

' ordonné leur expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 250 € par jour de retard ;

' condamné in solidum M. D X et Mme née E F et la société SIFA à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 7000 € à compter du 15 décembre 2016 jusqu’à complète libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

' rejeté la demande de dommages intérêts présentée par M. C Z ;

' déclaré recevable la demande de transfert du siège social de la société formée contre M. D X personnellement ;

' et condamné in solidum M. D X et Mme née E F et la société SIFA à payer à M. C Z la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le 31 mai 2017 M. D X et Mme née E F et la société Sifa ont relevé appel de cette décision.

À l’occasion de cette instance, le 17 mai 2018 M. D X et Mme, née E F, ont posé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), sollicitant que soit transmise à la Cour de cassation la question ainsi formulée :

« Les articles 1659 et suivants du code civil ne portent-t-il pas atteinte au principe à valeur constitutionnelle qu’est le droit de propriété ' ».

Les requérants soutiennent que les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 garantissent le droit de propriété comme étant un droit inviolable et sacré dont nul ne peut être privé ; qu’il appartient au législateur de définir avec précision les règles relatives à l’acquisition et à la conservation de la propriété ; que les dispositions contestées ont pour objectif lorsqu’un propriétaire est en situation de détresse financière, de faciliter le paiement de ses dettes en vendant son bien à un prix moindre avec faculté de rachat ; que cette atteinte au droit de propriété poursuit un but d’intérêt général au sens de la jurisprudence constitutionnelle ; que l’atteinte à ce principe constitutionnel doit être également être proportionnée ; que le pacte avec faculté de rachat semble ne présenter que des avantages pour le vendeur qui est endetté et qui peut honorer une dette à bref délai ; qu’elle semble ne présenter que des avantages pour le vendeur dans ces circonstances alors que le pacte le place dans une situation plus complexe et porte atteinte à son droit de propriété ; qu’il s’agit d’un prêt à court terme ; que l’acquéreur est un investisseur professionnel classé 56^e plus grande fortunes de France en 2016 ; qu’il n’a jamais informé M. X des risques encourus par la vente avec faculté de rachat ; que l’acquéreur savait qu’il ne disposait d’aucune capacité de remboursement ; que pour lui la transaction a été sans risque ; que la situation crée un net déséquilibre entre les parties et viole le droit de propriété du vendeur initial qui se retrouve son domicile et sans possibilité d’agir ; que les déséquilibres instaurés par le législateur entre le vendeur et l’acquéreur place le vendeur dans une situation d’insécurité et porte atteinte à son droit de propriété ; que le vendeur ne peut agir en rescision pour lésion ; que la vente à réméré repose sur la vileté du prix, c’est-à-dire son caractère dérisoire ; que s’il est dans l’impossibilité d’exercer sa faculté de rachat, le vendeur est expulsé et ne peut réclamer la différence de prix entre la vente du bien à réméré et la valeur réelle du bien.

Par conclusions du 25 septembre 2018 M. Z a conclu au rejet de la question dépourvue de caractère sérieux.

Il fait valoir que le réméré constitue un contrat de vente assorti d’une faculté de résolution unilatérale en faveur du vendeur qui peut reprendre la chose vendue moyennant la restitution à l’acquéreur du prix et des frais ; que la résolution remet les choses dans l’état où elles se trouvaient avant la vente comme si celle-ci n’avait jamais eu lieu ; que le droit de disposer librement de son patrimoine est un attribut essentiel du droit de propriété constitutionnellement protégé ; qu’en l’espèce la faculté de vendre un bien à réméré relève du droit de disposer librement de son bien ; qu’il ne s’agit pas là d’un prêt à court terme contrairement à ce qui soutenu ; qu’aucune disposition du code civil n’impose de céder le bien à une valeur inférieure à sa valeur réelle ; qu’en réalité ce sont le requérant qui avait eux-mêmes fixé en accord avec les autres héritiers en fonction des droits de succession dont ils étaient redevables le prix de vente qui a été versé.

L’affaire a été transmise au ministère public qui a conclu le 18 octobre 2018.

Il fait valoir que les dispositions contestées n’ont pas été déclarées conformes à la constitution dans les motifs ou le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel ; que la vente à réméré est assortie d’une faculté de résolution unilatérale en faveur du vendeur ; qu’à défaut d’exercice de sa faculté de rachat par le vendeur, la propriété demeure à l’acquéreur ; que les requérants n’ayant pas exercé leur faculté de rachat, ils soutiennent :

' en premier lieu que le défendeur savait au jour de la conclusion du contrat qu’ils ne disposaient pas des ressources suffisantes pour payer le prix de rachat, ce qui serait constitutif d’une atteinte à leur droit de propriété protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 ; que la Cour de cassation a rappelé récemment que la violence économique alléguée doit être établie pour pouvoir attribuer au contrat de vente avec faculté de rachat le caractère usuraire ; que le vendeur conserver la possibilité d’exercer une action en rescision de la vente pour cause de lésion en application de l’article 1674 du code civil, de sorte que la question soulevée semble dépourvue de caractère sérieux ;

' en second lieu que les conclusions des requérants semblent également viser les articles 1660 et 1661 du code civil qui disposent que la faculté de rachat ne peut pas être stipulée pour un terme excédant 5 années et que si elle était stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme et que ce délai ne peut être prolongé par le juge ; que ces dispositions tendent à éviter sur le long terme une situation où la propriété serait incertaine et qu’elles sont protectrices de l’acquéreur puisque le vendeur ne peut plus lui imposer le réméré au-delà de 5 ans ce qui les pénaliserait lorsque les acheteurs ne disposent pas assez rapidement des fonds nécessaires au rachat du bien ; qu’il n’est pas justifié en quoi ces dispositions seraient anticonstitutionnelles.

Motifs de la décision

Attendu que la disposition visée par le mémoire de QPC est l’article 1659 du code civil qui dispose :

« La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. »

Qu’il est évoqué ensuite par le requérant l’article 1662 du code civil qui dispose :

« Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable. » ;

Attendu que l’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel, modifiée par la loi organique n° 2009-1523 du 10 décembre 2009 relative à l’application de l’article 61-1 de la Constitution, dispose que la juridiction saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité statue sans délai par une décision motivée sur sa transmission au Conseil d’État ou à la Cour de cassation lorsque :

« 1° La disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure, ou constitue le fondement des poursuites ;

2° Elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances ;

3° La question n’est pas dépourvue de caractère sérieux. » ;

Sur la recevabilité de la question en la forme

Attendu que la question posée est recevable en la forme dès lors que conformément à l’article 126-2 du code de procédure civile, elle a été posée dans un écrit distinct et motivé devant la juridiction saisie du litige concernant les requérants ;

Sur la demande de transmission :

Attendu que la QPC porte sur une disposition législative applicable au litige engagé devant le juge dont la décision est frappée d’appel ;

*

Attendu que la vente à réméré est un contrat qui permet de transférer la propriété d’un bien un acquéreur tout en réservant au vendeur la faculté de reprendre le bien dans un délai qui ne peut excéder cinq ans, moyennant la restitution du prix d’achat et de certains frais ;

Attendu qu’il s’agit d’une vente dont la spécificité est d’être conclue sous condition résolutoire en

faveur du vendeur ;

Que si elle entraîne un déséquilibre c’est au détriment de l’acquéreur qui subit une limitation de son droit de propriété et qui est placé en situation d’insécurité juridique; que ce déséquilibre contractuel est compensé par une limitation légale de sa durée ;

Attendu que le vendeur en bénéficie, contrairement à ce qui soutenu, puisqu’il a la faculté, une fois revenu à meilleure fortune, de racheter son bien ;

Que contrairement encore à ce qui soutenu, la nullité de la vente à réméré pour vil prix et sa rescision pour lésion peuvent sanctionner les agissements d’un acquéreur qui aurait abusé des difficultés financières nécessairement rencontrées par le vendeur ; qu’il ne ressort d’aucune disposition textuelle l’obligation de vendre à moindre prix ou à prix dérisoire ;

Attendu qu’il ne ressort des dispositions légales des articles 1659 et suivants du code civil, aucune atteinte au droit de propriété, mais à l’opposé, la seule mise en oeuvre de l’un de ses attributs, l'abusus ;

Attendu que ces éléments conduisent la cour à juger que la condition tenant au caractère sérieux de la question posée n’est pas remplie ; qu’il convient de rejeter la demande de transmission à la Cour de cassation de la question posée par M. D X et Mme née E F;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu les articles 23-1 et 23-2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel,

Déclare recevable en la forme la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. D X et Mme née E F;

Dit n’y avoir lieu à transmission à la Cour de cassation de cette question portant sur la constitutionnalité des articles 1659 et suivants du code civil.

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

RG 18/8325