RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. :17/02356 – N° Portalis DBVS-V-B7B-ERIE

Minute n° 19/00170

[…]

C/

X, B

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 02 AVRIL 2019

APPELANTE :

[…] prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur E X

[…]

[…]

Non comparant

Madame F B épouse X

[…]

[…]

Non comparante

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 05 Février 2019 tenue par Madame Y, Madame Z et Monsieur A, Magistrats pour l’arrêt être rendu le 02 Avril 2019.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mademoiselle G

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame Y, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Madame Z, Présidente de Chambre

Monsieur M^me STECKLER, Conseiller

Par actes sous seing privé des 5 décembre 2012 et 25 mars 2013, l’OPAC de METZ devenu l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE a consenti à Monsieur E X et Madame F X née B un bail portant sur un logement n° 705 puis un bail portant sur un garage situés […] à C, moyennant un loyer mensuel initial de 316,62 euros pour le logement et de 31,54 euros pour le garage et une provision mensuelle pour charges de 71 euros.

Des irrégularités s’étant produites dans le paiement des loyers, la bailleresse a fait délivrer le 3 juin 2016 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1 563,66 euros.

Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur a par acte d’huissier de justice du 11 janvier 2017 assigné les locataires en référé devant le tribunal d’instance de C.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 août 2017, le tribunal d’instance de C a :

— débouté l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti aux consorts X,

— débouté l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion des consorts X de lieux loués,

— débouté l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE de sa demande tendant à voir fixer une indemnité d’occupation à la charge des consorts X,

— débouté l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE de sa demande en paiement au titre des arriérés locatifs du logement et du garage,

— rappelé le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance rendue,

— condamné l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE aux dépens incluant le coût de du commandement de payer.

Pour statuer ainsi le premier juge a considéré au vu des pièces versées aux débats que par application du principe d’imputation des paiements sur la dette que le débiteur a le plus intérêt a acquitter et à défaut sur la dette la plus ancienne, prévu à l’article 1256 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat, les causes du commandement de payer délivré le 3 juin 2016 ont été réglées dans le délai de deux mois par différents virements des APL, du FSL et un mandant cash des locataires d’un montant de 1 159,82 euros, couvrant la somme de 924,81 euros due au titre du logement à la date du commandement, en sorte que la clause résolutoire n’a pu produire son effet.

Il a estimé par ailleurs qu’il résultait de la liste de versements effectués par les locataires du 1^er janvier 2017 au 4 juillet 2017 qu’une somme totale de 3 443,11 euros avait été versée, couvrant la dette de 1 950,86 euros

arrêtée au 4 janvier 2017 sollicitée dans l’assignation et que la demande d’actualisation n’était pas recevable en l’absence de comparution des défendeurs en sorte qu’il n’y avait pas lieu à condamnation des défendeurs au titre de l’arriéré locatif.

Par déclaration reçue au greffe le 22 août 2017, l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE a relevé appel de l’ ordonnance du 8 août 2017.

Par conclusions justificatives d’appel en date du 22 novembre 2017, l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE demande à la cour de:

— dire et juger recevable et bien fondé l’appel formé à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue par le tribunal d’instance de C le 8 août 2017,

— infirmer l’ordonnance attaquée,

— et statuant à nouveau, constater la résolution de plein droit des baux par le jeu de la clause résolutoire au 3 août 2016,

— dire et juger en conséquence que Monsieur E X et Madame F X née B sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner à défaut de libération volontaire des lieux loués, l’expulsion de Monsieur E X et Madame F X née B ainsi que de tout occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique,

— autoriser le transport du mobilier restant dans les lieux dans le garde meuble du choix du bailleur aux frais et risques et périls de Monsieur E X et Madame F X née B,

— condamner solidairement Monsieur E X et Madame F X née B au paiement d’une somme provisionnelle de 1950,86 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 4 janvier 2017 outre les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de de 426,11 euros pour le logement et de 31,98 euros pour le garage à compter du 1^er janvier 2017 jusqu’à la libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé , ces indemnités étant revalorisées selon la réglementation propre aux organismes d’HLM et payables dans les mêmes conditions que les loyers des baux résiliés, METZ HABITAT TERRITOIRE étant autorisé à régulariser les charges,

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’appelant fait valoir que les montants par lui perçus portant une échéance particulière, s’agissant principalement de la régularisation du versement de l’aide au logement, ne peuvent être imputés sur la dette la plus ancienne mais sur la période concernée par la régularisation et que dans ces conditions l’intégralité de l’arriéré d’un montant de 924,81 euros visé dans le commandement de payer n’a pas été apuré dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer en sorte que la résiliation du bail est acquise par l’effet de la

clause résolutoire incluse à l’acte.

La déclaration d’appel en date du 22 août 2017 et les conclusions justificatives d’appel en date du 22 novembre 2017 ont été signifiées aux intimés par acte d’huissier de justice du 12 décembre 2017, copie de l’acte ayant été déposée en l’étude de l’huissier de justice.

Les intimés n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 472 du code deprocédure civile , si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière , recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’appel doit être déclaré recevable pour avoir été interjeté selon les formes et délais prévus par la loi.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation de plein droit des baux par le jeu de la clause résolutoire , à l’expulsion des locataires et au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 848 du code de procédure civile le tribunal d’instance peut dans tous les cas d’urgence ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

Suite à l’arrêt avant-dire droit 6 novembre 2018, l’appelant a produit outre les conditions particulières des contrats intitulés ' contrat de location logement conventionné’ et 'contrat de location garage’ signés par les intimés respectivement les 1^er décembre 2012 et 25 mars 2013 et concernant un logement et un garage sis […] à MOYEUVRE GRANDE, l’intégralité du contrat de location du logement conclu entre les parties le 5 décembre 2012.

Ce contrat comporte en son article 7 une clause prévoyant qu’en cas de non paiement des loyers, charges et réparations locatives , la location pourra être résilié de plein droit à l’initiative de l’Office, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet et adressé par un huissier de justice.

En appplication de cette clause , l’appelant a fait signifier aux débiteurs le 3 juin 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et rappelant expressement les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce pour un montant de 1563,66 euros en principal, soit 924 euros au titre du logement et 638,85 euros au titre du garage.

Pour écarter les effets de la clause résolutoire , le premir juge a considéré qu’après application du principe d’ imputation des paiements sur la dette que le débiteur a le plus intérêt d’acquitter et à défaut sur la dette la plus ancienne, principe posé à l’article 1256 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat, il apparaissait de la liste des versements réalisés par les locataires , que les causes du commandement de payer délivré le 3 juin 2016 avaient été réglées dans le délai de deux mois par différents virements notamment au titre de l’APL et par un mandat cash des locataires pour un montant total de 1159,82 euros couvrant la somme de 924,81 euros due au titre du logement à la date du commandement de payer.

Deux virements ont bien été effectués au titre de l’APL entre les mains du bailleur , le 25 juillet 2016 au titre du loyer de juillet 2016, d’un montant de 339 euros et le 27 juin 2016 au titre du loyer de juin 2016, d’un montant de 378 euros.

Toutefois, ces règlements effectués par la Caisse d’Allocations Familiales au titre de l’aide personnalisée au logement ont été versés au bailleur pour assurer la prise en charge partielle des loyers courants de juin et juillet 2016 et ne peuvent donc s’imputer que sur les périodes concernées et non sur la dette la plus ancienne .

Il en résulte que les causes du commandement de payer du 3 juin 2016 n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de celui ci.

Le contrat de location du garage contenant une clause aux termes de laquelle la résiliation du contrat de location entraînera de plein droit la résiliation du contrat de location de garage , il convient donc de constater la résolution de plein droit des baux à la date du 3 août 2016.

Occupants sans droit ni titre, Monsieur X et Madame B F épouse D quitter les lieux loués volontairement à défaut de quoi leur expulsion sera ordonnée au besoin avec le concours de la force publique .

Il convient d’autoriser le transport du mobilier restant dans les lieux dans le garde meubles du choix de METZ HABITAT TERITOIRE aux frais,risques et périls de Monsieur X E et Madame B F épouse X .

Monsieur X E et Madame B F épouse X doivent être condamnés solidairement au paiement provisionnel d’une indemenité d’occupation qui ne peut être inférieure au montant des loyers et charges actualisés soit un montant de 431,23 pour le logement et 31,98 euros pour le garage et ce selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée sur l’ensemble de ces chefs.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 4 janvier 2017

Aux termes de l’article 849 du code de procédure civile , le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le locataire est tenu en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En ses conclusions justificatives d’appel régulièrement signifiées aux intimés, l’appelant avait, comme en première instance, formulé une demande en paiement d’une somme de 1950,86 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 4 janvier 2017.

En se dernières écritures du 30 janvier 2019, la bailleur a actualisé sa demande en portant le montant de celle ci à hauteur de 3191,47 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêté au 15 janvier 2019.

Toutefois, cette demande complémentaire nouvelle ne peut être examinée dès lors qu’il n’est pas justifié qu’elle ait été portée à la connaissance des intimés et qu’ainsi le principe du contradictoire ait été respecté.

Il sera donc statué sur la demande telle que formulée initialement à hauteur d’un montant de 1950,86 euros.

Il a été en l’espèce initialement convenu entre les parties du paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 387,62 euros charges comprises concernant le local d’habitation et du paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 31,54 euros concernant le garage.

Selon l’extrait de relevé de compte, (pièce 9), les détails des sommes dues par échéance ( pièces 6 et 7) et les avis d’échéance du mois de décembre 2016 ( pièces 9) restaient dûs au 1^er janvier 2017, au titre de la location d’un garage un montant de 862,71 euros et au titre de la location du local d’habitation un montant de 1088,15 euros.

Toutefois, il résulte de la liste des versements du locataire versée aux débats s’agissant des sommes encaissées par le bailleur en cours d’année 2017, qu’un certain nombre de ceux ci, constitués notamment par des virements du FSL ont été affectés au paiement des mois de février 2015 au mois de décembre 2016 pour un montant de 461,23 euros sans avoir été pris en compte aux détail des sommes dues arrêté au 4 janvier 2017.

Les intimés ne justifie pas avoir apuré le surplus de la dette.

La créance du bailleur n’est donc pas sérieusement contestable à hauteur du montant résiduel de 1088,15 euros +862,71 euros -461,23 euros =1 489,63 euros.

Il y a lieu dès lors, infirmant l’ordonnance entreprise, de condamner les intimés au paiement d’une provision de ce montant, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice rien ne justifiant que ces intérêts soient accordés à compter du 5 décembre 2012 comme il est demandé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au vu de ce qui précède, il ya lieu en application de l’article 696 du code de procédure civile de condamner les intimés, parties succombantes aux dépens de première instance et d’appel , incluant les frais du commandement de payer du 3 juin 2016 .

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

L’appelant a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens, tant en première instance qu’en appel pour faire valoir ses droits en justice; il y a lieu de lui allouer la somme de 500 euros au total à titre de remboursement de tout ou partie de ces frais et ce par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement , par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile et par défaut ,

INFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

et statuant à nouveau ,

CONSTATE la résiliation de plein droit , par l’effet de la clause résolutoire, des baux signés entre les parties des 5 décembre 2012 et 25 mars 2013,avec effet au 3 août 2016.

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux loués par les occupants sans droit ni titre , l’expulsion de Monsieur X E et de Madame B F épouse X H de tout

occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique dès l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE solidairement Monsieur E X et Madame F X née B à payer à l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE une provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2017, d’un montant de 1489,63 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges arrêté au 4 janvier 2017 majoré des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2017, date de la demande en justice.

DECLARE irrecevable la demande en paiement de l’arriéré locatif formulé pour la période postérieure au 4 janvier 2017.

CONDAMNE Monsieur E X et Madame F X née B à payer à l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE à titre provisionnel une indemnité mensuelle de 431,23euros pour le logement et de 31,98 euros pour le garage à compter du 1^er janvier 2019 jusqu’à la libération définitive des lieux, tout mois commencé étend dû et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chacun des termes impayés, ces indemnités étant revalorisées selon la réglementation propre aux organismes HLM et payables dans la même condition que les loyers des baux résiliés , METZ HABITAT TERRITOIRE étant autorisée à régulariser les charges.

CONDAMNE Monsieur E X et Madame F X née B à payer à l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur E X et Madame F X née B aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais du commandement de payer du 3 juin 2016 .

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 02 avril 2018, par Madame Caroline Y, Président de Chambre, assistée de Mademoiselle Sonia G, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre