COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 DECEMBRE 2021

[…]

N° 2021/ 458

N° RG 21/01278 -

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG3HY

X G A

E B

C/

X-I Y

D Z divorcée Y

S.A.S. FPI GROUP INTERNATIONAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CALLEN

M^e Cyrille LA BALME

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 14 Mai 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01484.

APPELANTS

Monsieur X G A

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame E B

née le […] à […],

demeurant […]

ensemble représentés par M^e Romain CALLEN de la SELARL ROMAIN CALLEN, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur X-I Y

né le […] à […],

demeurant 107 Boucle des Plaines – 83140 SIX-FOURS LES PLAGES

et

Madame D Z divorcée Y

née le […] à […],

demeurant Chez Madame Z 21 Impasse de la Thébaïde – 83140 SIX-FOURS LES PLAGES

ensemble représentés par M^e Cyrille LA BALME de la SELARL CABINET LA BALME, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Louis-Marie LA BALME, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. FPI GROUP INTERNATIONAL,

demeurant […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et par M^e Stéphane ANDREO, avocat plaidant au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Novembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé :

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulon le 14 mai 2018, ayant statué ainsi qu’il suit :

' dit que la non réitération de l’acte authentique est imputable à Monsieur A et à Madame B,

' condamne Monsieur A et à Madame B à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 14'300 € au titre de la clause pénale et à la société FPI group international la somme de 11'000 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2015 , date de la mise en demeure,

' dit que les intérêts produiront, eux-mêmes, intérêts en application de l’article 1343 ' 2 du Code civil,

' rejette le surplus des demandes,

' condamne Monsieur A et à Madame B à payer à Monsieur et Madame Y ensemble la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, à la société FPI group international la somme de 1000 € sur le même fondement, ainsi qu’aux dépens,

' ordonne l’exécution provisoire.

Appel de cette décision a été relevé le 14 juin 2018 par Monsieur A et Madame B.

Au terme de leurs dernières conclusions du 8 janvier 2021, les appelants demandent de :

' infirmer le jugement,

' rejeter la demande de la société FPI Group international en paiement de la somme de 11'000 € au titre de sa rémunération, faute d’ouverture de son droit de commission en vertu des dispositions légales d’ordre public régissant son activité,

' rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts équivalents aux termes de la clause du compromis prévoyant indemnisation en cas de résiliation amiable entre le vendeur et l’acquéreur, la clause étant frappée de nullité absolue,

' rejeter sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle des acquéreurs,

' rejeter les demandes en paiement au titre de la clause pénale de Monsieur et Madame Y en raison de l’absence de caducité du contrat,

' reconventionnellement, condamner Monsieur et Madame Y solidairement à leur payer la somme de 28'600 € telle que fixée par la clause pénale,

' à titre subsidiaire, dans l’hypothèse de l’engagement de la responsabilité civile, dire que le contrat emporte conservation de l’éventuel dépôt de garantie, mais non l’application de la clause pénale,

' en conséquence, rejeter les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame Y,

' dans l’hypothèse de l’application de la clause pénale, la réduire à la somme d’un euro,

' en toute hypothèse, dire que la société FPI group international a manqué à son obligation de conseil et juger qu’ils seront relevés et garantis par celle-ci de toute condamnation prononcée à leur encontre,

' condamner tout succombant à leur payer la somme de 3500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Par conclusions du 24 août 2021, Monsieur et Madame Y demandent de :

' rejeter toute demande des appelants ainsi que les demandes de la société FPI group international,

' réformer le jugement sur la condamnation à la somme de 14'300 € au titre de la clause pénale et statuant à nouveau,

' condamner solidairement Monsieur A et Madame B à leur payer la somme de 28'600 €,

' confirmer le jugement pour le surplus,

' à titre subsidiaire, confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

' en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur A et Madame B à leur payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La société FPI group international a conclu le 30 septembre 2021, en demandant de :

' juger l’appel infondé,

' juger que les parties ne peuvent invoquer leur décision de ne pas réitérer par acte authentique ou de ne pas poursuivre par voie judiciaire l’exécution forcée de la vente sous conditions suspensives du 11 juillet 2014 pour refuser de lui régler sa commission, ou à tout le moins, de l’indemniser du montant de sa rémunération,

' constater que les époux Y, en invoquant à leur profit la clause pénale de l’acte de vente, considèrent nécessairement que la vente est parfaite et que Monsieur A et Madame B ont été particulièrement négligents en ne justifiant pas du dépôt de la demande de prêt dans le délai qu’ils s’étaient contractuellement engagés à respecter et en ne répondant pas à la mise en demeure adressée par les vendeurs,

' dire que les acquéreurs, en provoquant l’échec de la vente et en empêchant l’accomplissement d’une condition, dès lors réputée accomplie, ont commis une faute qui est la cause directe de la perte par la société de la rémunération qui lui était dûe,

' dire que la condamnation demandée pour la première fois en cause d’appel par les appelants à son encontre est irrecevable et en toute hypothèse, infondée dès lors qu’ils ne justifient pas d’une faute,

' en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les appelants à lui payer la somme de 11'000 € et celle de 1000 € par application de l’article 700 du code procédure civil, ainsi qu’aux dépens,

' le réformer pour le surplus et y ajoutant,

' condamner in solidum Monsieur et Madame Y avec Monsieur A et Madame B à lui payer la somme de 11'000 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2015, la somme de 1000 € au titre de la perte de commission d’apporteur d’affaires qui devait être versée par la Cafpi, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

' rejeter toutes les demandes des parties adverses,

' ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

' condamner in solidum Monsieur et Madame Y ainsi que Monsieur A et Madame B à lui payer la somme de 6000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 12 octobre 2021.

Motifs

Les époux Y étaient propriétaires d’un terrain situé à Six-Fours-les-Plages.

Ils ont donné mandat à la société FPI Group international de le vendre pour un prix de 318'000 € et une commission de 18'000 €.

Monsieur A et Madame B, ont, le 8 juillet 2014, fait une proposition d’achat au prix de 275'000 €.

Le compromis de vente a été signé au prix de 286'000 € le 11 juillet 2014.

Diverses conditions suspensives y étaient prévues : le dépôt d’un permis de construire au plus tard le 11 août 2014, l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique, l’obtention d’une offre de prêt d’un montant de 430'000 € avant le 30 septembre 2014.

L’acte réitératif devait intervenir le 11 février 2015 au plus tard; il était stipulé que la partie qui viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions y sera contrainte par tous moyens et voies de droit et devra, en outre, payer à l’autre partie la somme de 28'600 € à titre de dommages et intérêts .

La commission convenue était finalement de 11'000 € intégrée au prix et à la charge du vendeur « dès la réalisation de la condition suspensive ». « Toutefois si par suite d’un accord amiable, les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, elles s’engagent solidairement à verser…. à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 11'000 € TVA incluse. »

Les parties signaient cependant un avenant à ce compromis le 21 août 2014, prorogeant le délai de dépôt de la demande de permis de construire au 15 septembre 2014 et le délai d’obtention du prêt au 30 octobre 2014.

Aucune autre clause n’était modifiée.

Les acquéreurs ont déposé leur demande de permis de construire le 3 septembre 2014, ainsi qu’une demande de prêt auprès de la Cafpi le 21 novembre 2014.

Le permis de construire a été accordé le 27 janvier 2015.

Le 2 avril 2015, le notaire s’est inquiété de l’obtention du prêt et les acheteurs ont alors affirmé être 'dans l’attente de l’édition des offres'.

Le 28 avril 2015, les vendeurs ont délivré mise en demeure aux acquéreurs de justifier sous huit jours du dépôt de leur demande de prêt et de l’obtention de l’offre de prêt, faute de quoi la caducité était encourue.

Les vendeurs leur ont enfin adressé, le 18 mai 2015, une lettre recommandée réclamant le paiement de la clause pénale 28'600 €.

Les acquéreurs se prévalent de ce qu’ils ont reçu le 13 juin 2015 une offre de prêt émise le 4 juin 2015, le document versé de ce chef par les acquéreurs faisant effectivement état d’une offre de prêt au nom de Madame B à la date du 4 juin 2015.

Dans le jugement déféré, le tribunal a retenu que l’acte prévoyait que l’acquéreur devait justifier, dans le délai d’un mois, du dépôt d’un dossier complet de demande de prêt, à défaut de quoi, le vendeur avait la faculté de demander à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’en justifier ; que dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur pouvait se prévaloir de la caducité de l’acte ; qu’il était également prévu que l’acquéreur devait notifier l’obtention du crédit au vendeur et qu’à défaut, le vendeur pouvait le mettre en demeure de justifier, sous huitaine, de la réalisation de la défaillance de la condition, que la demande devait être faite par lettre recommandée avec accusé de réception et que passé le délai de huit jours sans justificatif de l’acquéreur, les conditions étaient censées défaillies et l’acte frappé de caducité de plein droit sans autre formalité, l’acquéreur ne pouvant recouvrer le dépôt de garantie qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Il retient, au regard des éléments produits :

Qu’aucune demande de prêt n’a été déposée par les acquéreurs avant la date fixée à l’avenant le 30 octobre 2014; que le dossier n’a été déposé qu’à la date du 21 novembre 2014 ; que si, avant même la signature du compromis, les acquéreurs avaient demandé le concours de la société Cafpi, mandataire pour l’obtention d’un prêt, ils n’avaient alors signé qu’un mandat, s’engageant à produire toutes les pièces justificatives à la constitution du dossier, ce qui ne peut être considéré comme le dépôt d’une demande de prêt au sens de la condition suspensive prévue au contrat signé postérieurement.

Que les dispositions du code de la consommation des articles L312-16, devenu 313-41, interdisent d’imposer à l’acquéreur de justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier de crédit dans un certain délai, (ce délai étant un délai inférieur à un mois) , mais que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Qu’il résulte de cette situation, alors que les vendeurs ont respecté l’exigence de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2015, et qu’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure, que la condition suspensive est défaillie du fait des acquéreurs, qu’elle est

donc réputée accomplie et que les vendeurs se prévalent, à bon droit de la caducité du compromis imputable à l’acquéreur.

Que le compromis prévoit qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 28'600 € à titre de clause pénale, mais que les vendeurs ayant renoncé à la vente six semaines après l’envoi de leur mise en demeure alors que le rendez-vous devant le notaire était fixé, l’indemnisation au titre de la clause pénale devait être limitée à la somme de 14'300 €.

En ce qui concerne la commission de l’agence, le tribunal a retenu la réparation sur le fondement délictuel.

En ce qui concerne la commission d’apporteur d’affaires, le tribunal a retenu que le contrat d’apporteur d’affaires n’était pas produit aux débats.

Sur la condition suspensive d’obtention du prêt :

Il résulte des éléments versés aux débats :

— que les acquéreurs bénéficiaient, pour justifier de l’obtention d’un prêt, d’un délai qui, à la suite de l’avenant, a été finalement repoussé au 30 octobre 2014 et qu’ils devaient déposer leur demande de prêt dans le délai d’un mois suivant la signature du compromis;

— que si les acquéreurs ont conclu un contrat de mandat de recherche de financement avec la société Cafpi, le 16 juin 2014, cela ne les dispensait pas de procéder aux formalités requises par la demande de prêt et notamment, de justifier qu’ils avaient mis en mesure la société désignée comme mandataire de procéder à un dépôt de demande de prêt ; qu’à cet égard, il résulte du courrier de la Cafpi que ce n’est qu’à la date du 21 novembre 2014 que cette demande a été déposée pour un montant global de 434'486 € et qu’il n’est justifié d’aucune autre diligence antérieure;

— que les vendeurs ont, pour leur part, respecté les obligations leur incombant telles que définies au compromis de vente en ce qu’ils ont mis en demeure les acquéreurs, à la date du 28 avril 2015, de leur justifier de leur demande de prêt et de son obtention ou non dans un délai de 8 jours, leur signifiant qu’à défaut, ils se prévaudraient de la caducité, mise en demeure à laquelle les acquéreurs n’ont cependant pas répondu.

Il ne peut donc être retenu que les acquéreurs justifient avoir respecté les exigences contractuelles en ce qui concerne leur obligation de déposer la demande de prêt dans le délai fixé, de sorte que la condition étant défaillie par leur faute, elle est réputée accomplie.

Peu importe à cet égard que le 12 janvier 2015, le courtier chargé de rechercher le prêt ait informé les vendeurs de l’avis favorable de la demande formalisée par les acquéreurs, peu importe que les vendeurs aient pu connaître le dépôt du dossier à la date du 21 novembre 2014, et peu importe également que le 2 avril 2015, le notaire du vendeur ait interrogé celui des acquéreurs pour convenir d’un rendez-vous de signature.

Sont par ailleurs inopérants :

' le moyen tiré de ce que la condition suspensive d’obtention du prêt est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur dès lors que la condition suspensive était enfermée dans un délai fixé, que le délai de réitération avait été, lui même, arrêté au 11 février 2015, que l’expiration de ce délai a pour seule conséquence que l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter lorsque les conditions suspensives sont réalisées et qu’en application de l’article 1176 du Code civil et des stipulations de la promesse,

celle-ci est devenue caduque en l’absence de réalisation des conditions suspensives avant la date fixée pour sa signature, cette caducité pouvant être invoquée par les deux parties;

' le moyen tiré de ce que la convention ne prévoyait pas de versement de dépôt de garantie compte tenu de l’existence d’une clause pénale dont au demeurant, seule l’ application est demandée,

' le fait que les acquéreurs affirment qu’ils voulaient persévérer dans la vente et que les vendeurs auraient renoncé à se prévaloir de la caducité 'puisqu’ils demandaient par l’intermédiaire de leur notaire la confirmation de l’accord de prêt' et la fixation d’une date de signature de l’acte définitif, ce qui ne saurait être admis comme une telle renonciation laquelle même tacite, doit être non équivoque, ce qui n’est pas le cas au vu des éléments ci- dessus retenus, de sorte que la demande des appelants de condamnation à leur encontre au titre de la clause pénale ne peut qu’être rejetée .

Il résulte donc de cette situation, imputable aux acquéreurs d’une part, que la condition suspensive est réputée réalisée, d’autre part, que les vendeurs peuvent se prévaloir de la caducité du compromis, et qu’ils sont, en conséquence, en droit de revendiquer l’application de la clause pénale dont les conditions de mise en 'uvre pour avoir été conventionnellement prévues dans les termes suivants : « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 28'600 € à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1266 du Code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente», correspondent donc aux circonstances de l’espèce.

Monsieur et Madame Y font néanmoins appel incident de la décision du tribunal en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale.

Le jugement sera, sur ce point, réformé, dès lors que le montant convenu qui représente 10 % du prix de vente n’est pas manifestement excessif, au regard du temps pendant lequel le bien a été immobilisé, étant de ce chef relevé que le compromis est en date du 11 juillet et que ce n’est qu’à la date du 4 juin 2015 que les acquéreurs, qui n’ont pas répondu à la mise en demeure des vendeurs du 28 avril 2015, ont justifié de l’accord de leur prêt.

Sur l’indemnisation de l’agence immobilière :

Les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 sont d’ordre public.

En application de l’article 6 de ce texte, la commission n’est, certes, due à l’agence immobilière qu’en cas de réalisation de la transaction constatée par un acte écrit et la perception anticipée d’honoraires est illicite.

Toutefois, ces dispositions ne font pas obstacle à l’indemnisation, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de l’agent immobilier qui perd le bénéfice de sa commission à raison d’un comportement fautif de l’acquéreur .

La clause pénale figurant, en l’espèce, au contrat de mandat, est par ailleurs, vainement invoquée puisqu’elle ne vise que l’hypothèse où les parties conviennent de résilier la vente par suite d’un accord amiable, ce qui n’est pas la situation du présent litige.

Enfin , si l’opération n’est pas considérée comme effectivement conclue lorsque l’acte de vente comporte une condition suspensive et que cette condition n’est pas réalisée, encore faut- il distinguer, dans cette hypothèse, la situation où la condition est défaillie sans que la cause de l’échec soit imputable à l’une des parties et la situation où dans le cas inverse, ( échec imputable au

comportement de l’une des parties), la condition est réputée accomplie, étant précisé que si par le biais de cette fiction juridique, la condition est donc réputée réalisée, le vendeur est néanmoins bien fondé à se prévaloir de sa caducité, de sorte que l’agent immobilier est, en revanche, mal fondé à réclamer sa rémunération à son encontre.

L’agent immobilier peut, en revanche, prétendre à des dommages et intérêts de nature délictuelle à l’encontre de l’acquéreur avec lequel il n’est pas lié par un contrat, lorsque sa faute lui a causé un préjudice délictuel.

Il est alors soumis aux règles de la responsabilité civile délictuelle qui exige la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute .

En l’espèce, les acquéreurs ont été fautifs de n’avoir pas déposé leur demande de prêt dans le délai contractuel alors qu’ils en étaient tenus.

La condition d’obtention du permis de construire ayant, par ailleurs, été réalisée, ce comportement a fait perdre à l’agence la possibilité de percevoir la commission convenue et son préjudice sera réparé par des dommages et intérêts équivalents au montant de sa commission, en l’espèce, 11 000€.

Le jugement sera donc confirmé, en ce qu’il a condamné Monsieur A et Madame B à payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 11'000 € à la société FPI group international et également, en ce qu’il a rejeté, en l’absence de production aux débats des pièces permettant d’établir ses conditions d’attribution, la commission d’apporteur d’affaires dont elle réclame aussi le paiement.

La demande de la société FPI group international de condamnation in solidum contre Monsieur et Madame Y au titre des sommes de 11'000 € et 1000 € sera donc rejetée.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts sollicitée par l’agence immobilière.

En revanche, il sera dit que le point de départ des intérêts au taux légal sur la condamnation de M A et M^me B à la somme de 11 000 €, au bénéfice de la société FPI group international est, s’agissant de dommages et intérêts délictuels, au jour du jugement, assorti de l’exécution provisoire et non au jour de la mise en demeure du 18 novembre 2015.

Sur la demande de relevé et garantie de Monsieur A et de Madame B contre l’agent immobilier :

Cette demande, fondée sur un prétendu manquement de l’agence immobilière à un devoir de conseil, n’a pas été formée devant le premier juge; il s’agit donc d’une demande nouvelle devant la cour, par suite, irrecevable.

En toute hypothèse et même à supposer qu’elle fût recevable, elle ne pourra qu’être rejetée comme mal fondée, Monsieur A et Madame B ne démontrant pas que la société FPI group international puisse se voir reprocher une faute alors qu’il leur incombait, à eux seuls, de satisfaire aux obligations qu’ils avaient contractées en signant le compromis de vente sans qu’ils puissent reprocher à la société une quelconque négligence, notamment dans la mise en place du financement qui ne la concernait pas et d’une façon plus générale, dans le suivi du déroulement des diligences prévues pour le bon accomplissement des conditions suspensives.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette les demandes de Monsieur A et de Madame B et confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la clause pénale allouée à Monsieur et Madame Y et sur le point de départ des intérêts alloués sur la somme de 11 000€,

Statuant à nouveau de ce chef ,

Condamne Monsieur A et Madame B à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 28'600 €,

Dit que le point de départ des intérêts au taux légal sur la condamnation de M. A et M^me B à payer la somme de 11 000 € au bénéfice de la société FPI group international est fixé au jour du jugement,

Y ajoutant :

Rejette la demande de relevé et garantie de Monsieur A et de Madame B contre la société FPI group international,

Condamne in solidum Monsieur A et Madame B à payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur et Madame Y la somme de 1800 €,

Condamne Monsieur A et Madame B à payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile, à la société FPI Group international la même somme de 1800 €,

Condamne in solidum Monsieur A et Madame B à supporter les dépens d’appel et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT