Cour d'appel de Metz, 3ème chambre, 22 avril 2021, n° 19/02753

TI Thionville 14 mai 2019

CA Metz
Infirmation partielle 22 avril 2021

Arguments

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Accepté
Non restitution du dépôt de garantie dans les délais
La cour a constaté que les bailleurs n'avaient pas restitué le dépôt de garantie dans les délais prévus, et a donc ordonné la restitution du solde après déduction des réparations justifiées.
Rejeté
Droit à la majoration en cas de non restitution
La cour a jugé que les bailleurs étaient fondés à réclamer des réparations, ce qui exclut la majoration du dépôt de garantie.
Rejeté
Préjudice dû à la mauvaise foi des bailleurs
La cour a estimé qu'aucune preuve de mauvaise foi n'a été apportée, et que le préjudice allégué était uniquement lié au retard de restitution.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 3e ch., 22 avr. 2021, n° 19/02753
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	19/02753
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Thionville, 14 mai 2019, N° 1118001072
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, président
Avocat(s) :	Bernard COLINPhilippe KAZMIERCZAK

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02753 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FEZT

Minute n° 21/00278

Y, X

A, B

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 14 Mai 2019,

enregistrée sous le n° 1118001072

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 22 AVRIL 2021

APPELANTS :

Monsieur C Y

Lieu dit LE CREY

[…]

Représenté par M^e Bernard COLIN, avocat au barreau de METZ

Madame H I X épouse Y

Lieu dit LE CREY

[…]

Représentée par M^e Bernard COLIN, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur D A

[…]

Représenté par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

Madame F B

[…]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

D A T E D E S D É B A T S : A l ' a u d i e n c e p u b l i q u e d u 2 8 j a n v i e r 2 0 2 1 t e n u e p a r M a d a m e GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 25 mars 2021 à cette date le délibéré a été prorogé au 22 avril 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Melle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2016, M. D A et M^me F B ont consenti à M. C Y et à M^me H I X épouse Y, un bail sur un appartement meublé situé […] de la salle à Guenange (57310) moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros comprenant une provision sur charges de 50 euros.

M. et M^me Y ont donné congé aux bailleurs à effet du 30 septembre 2016 et un état des lieux a été établi contradictoirement le 28 septembre 2016.

Par acte d’huissier signifié le 22 août 2018, M. et M^me Y ont fait citer M. A et M^me B devant le tribunal d’instance de Thionville aux fins de les voir condamner à leur payer les sommes de 1.500 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, 1.800 euros au titre de la majoration visée à l’article 22 de la loi du 16 juillet 1989, 500 euros en réparation du préjudice subi, 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. D A et M^me F B se sont opposés à ces prétentions.

Par jugement du 14 mai 2019, le tribunal d’instance de Thionville a débouté M. et M^me Y de leurs demandes, les a condamnés aux dépens et a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a rappelé que les bailleurs ont refusé de restituer le dépôt de garantie de 1.500 euros en raison de travaux à réaliser après le départ des locataires. Il a observé que l’état des lieux de sortie produit aux débats par les bailleurs consistait en des annotations portées sur l’état des lieux d’entrée, que le document était signé en dernière page par M. Y et que les autres pages qui comportaient des annotations plus détaillées n’étaient pas paraphées. Il a estimé que seules devaient être retenues les constatations figurant sur la page signée par le locataire, dit que les propriétaires étaient en droit de réclamer le coût du nettoyage du logement ainsi que la peinture des plafonds de la chambre, du salon et de la cuisine, que ces travaux étaient évalués à 1.952,50 euros dans le devis versé aux débats, et a débouté en conséquence les locataires de leur demande en restitution du dépôt de garantie et de la majoration. Il a également rejeté la demande de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’un préjudice subi.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 31 octobre 2019, M. et M^me Y ont formé appel de ce jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie, de la majoration due en cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai, de leur demande en réparation de leur préjudice,

de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il les a condamnés aux dépens.

Ils concluent à l’infirmation du jugement et demandent à la cour de condamner solidairement M. D A et M^me F B à leur payer les sommes de 1.500 euros au titre du dépôt de garantie, 4.700 euros au titre de la majoration visée à l’article 22 de la loi du 16 juillet 1989, 500 euros en réparation du préjudice subi, et 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, de les débouter de leurs prétentions et de les condamner aux dépens.

Les appelants exposent que le jour de l’état des lieux de sortie, les bailleurs se sont contentés de porter des annotations générales sur l’état des lieux d’entrée concernant le nettoyage du logement et qu’ils ne leur ont jamais adressé la copie de ce document et le remboursement du dépôt de garantie comme ils s’y étaient engagés. Ils précisent qu’au moment de la signature l’état des lieux mentionnait uniquement dans le cadre observation générale 'logement à nettoyer dans l’ensemble général fenêtre, caniveau robinetterie, hotte …..etc’ et que les bailleurs avaient promis que cette remarque n’entraînerait pas de retenue du dépôt de garantie. Ils soutiennent que les autres mentions ont été rajoutées par les bailleurs après signature, que les bailleurs ne leur ont pas adressé copie du document par courrier et que celui-ci n’est pas contradictoire. Ils ajoutent que l’état des lieux ne comporte aucune mention ni description d’un désordre nécessitant une remise en peinture, que les photographies qu’ils ont prises au moment de leur sortie des lieux attestent du bon état général de l’appartement et que les dégradations locatives dont la preuve n’est pas rapportée ont été faussement arguées dans le but de faire échec à la restitution du dépôt de garantie.

Les appelants contestent le devis produit comme faisant état de travaux de peinture des murs du salon et de la cuisine, ce qui ne correspond pas aux mentions rajoutées par les bailleurs sur l’état des lieux, que la nécessité d’un nouveau nettoyage est subjective, que le devis ne comporte pas le numéro de l’appartement et que ce document est de complaisance dans la mesure où il comporte une adresse de la société Iso Façade 57 qui n’était pas encore la sienne à l’époque.

Ils soutiennent qu’en vertu des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicables à l’appartement meublé dont ils étaient locataires, les propriétaires devaient leur restituer le montant du dépôt de garantie au plus tard le 30 novembre 2016 et qu’à défaut, ils sont tenus d’une majoration égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, laquelle s’élève au 30 octobre 2020 à 4.700 euros. Enfin ils réclament des dommages et intérêts pour résistance abusive.

M. A et M^me B concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation des appelants aux dépens ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que l’état des lieux de sortie formalisé sous forme d’annotations complétant l’état des lieux d’entrée, permet de mesurer l’étendue des dégradations et des défauts d’entretien incombant aux locataires et contestent avoir rajouté des mentions après signature du document. Ils soutiennent que la réalité des dégradations est corroborée par les SMS échangés par les parties le 4 octobre 2016, qu’il importe peu que l’état des lieux ait été établi en un seul exemplaire, la formalité du double n’étant qu’une règle de preuve et non de validité, et que cette circonstance n’enlève rien à son caractère contradictoire. Ils ajoutent que la seule mention des travaux convenus est suffisante sans qu’il soit nécessaire de détailler les dégradations, la mention 'à repeindre’ ne laissant aucun doute sur leur nature et que les photographies produites sont insuffisantes à contredire les mentions de l’état des lieux en l’absence de preuve de leur authenticité et de leur date.

Les intimés font valoir que le devis produit correspond aux désordres constatés (nettoyage du logement, peinture du salon, de la cuisine et du plafond de la chambre) pour une somme bien supérieure à 1.500 euros, que l’absence de production de factures de nettoyage est sans emport, le devis étant suffisant à rapporter la preuve du préjudice, que l’absence de mention du numéro de l’appartement est également indifférente, les surfaces indiquées n’étant pas contestées et qu’il est inopérant de faire valoir sans l’étayer que le devis est antidaté, cette circonstance étant sans incidence sur le chiffrage des travaux. Enfin, ils soulignent que les locataires ont attendu quasiment deux ans avant d’ester en justice.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Vu les écritures déposées le 10 novembre 2020 par M. et M^me Y et le 23 décembre 2020 par M. A et M^me B , auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 janvier 2021 ;

Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés conformément à l’article 25-3 de la même loi, que lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (alinéa 3). A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (alinéa 7).

En l’espèce, il est constant que lors de la conclusion du contrat de location, M. et M^me Y se sont acquittés d’un dépôt de garantie de 1.500 euros et que les clés du logement ont été restituées le 28 septembre 2016, à l’issue de l’état des lieux de sortie dont le compte rendu est établi sur le même document que l’état des lieux d’entrée.

C’est à juste titre que le premier juge a estimé que les mentions figurant dans la rubrique 'observation générale’ sur la dernière page signée par M. Y le jour de l’état des lieux de sortie, engagent valablement les appelants, au contraire des quatre premières pages qui n’ont été ni signées, ni paraphées par les locataires. Le fait que le document a été établi en un seul exemplaire, n’affecte ni sa validité, ni son caractère contradictoire dès lors que le locataire admet avoir été présent à l’occasion de l’état des lieux au cours duquel il a été renseigné, et l’avoir signé à l’issue. La preuve de la falsification de l’état des lieux après sa signature, alléguée par les appelants, n’est pas rapportée. Les photographies qu’ils versent aux débats à cet effet sont sans valeur probante dès lors qu’aucun élément objectif n’atteste de leur authenticité et de leur date, et qu’en tout état cause elles ne représentent pas les endroits de l’appartement faisant l’objet des mentions contestées (plafonds, portes).

La réalité des désordres repris sur la dernière page de l’état des lieux de sortie est en revanche corroborée par les SMS échangés par les parties à l’époque, tels qu’ils ressortent des 'captures d’écran’ figurant au dossier dont la teneur est admise de part et d’autre. Ainsi, le 4 octobre 2016, suite à une sollicitation du locataire sur le virement de la caution, M. A indique qu’il n’a 'pas pu chiffrer', ce qui se rapporte nécessairement au coût des réparations locatives et ne suscite aucune contestation du locataire qui répond 'd’accord'. Dans les messages suivants, le bailleur évoque des 'dégâts', précise qu’ils concernent 'les portes, plafond nettoyage des retouches mur’ et si le locataire réfute le terme dégât, il n’en admet pas moins l’existence de désordres ('oui mais personnellement j’appelle pas ça des dégâts, mais des retouches, et un peu de ménage').

C’est par ailleurs en vain que les appelants soutiennent que les annotations figurant dans la rubrique 'observation générale’ ne comportent aucune description de dégradations, alors que les mentions 'à nettoyer', 'nettoyage’ ou encore 'à repeindre’ permettent d’identifier la nature de la dégradation qu’induit ce type d’intervention sans qu’il soit nécessaire de les détailler davantage, étant observé que chacune d’entre elles est précisément localisée.

Il s’en déduit que le premier juge a exactement considéré que la preuve de dégradations locatives est rapportée. En application l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires doivent répondre de ces dégradations telles qu’elles ressortent de l’état des lieux, et supporter le coût du nettoyage dans 'l’ensemble général’ et du balcon terrasse, la remise en peinture des plafonds de la chambre, du salon et de la cuisine et la

reprise de 'l’impact sur portes'.

Le devis de la SAS Iso Facade 57 mentionnant un coût des travaux de réparation de 1.952,59 euros, ne peut être repris en sa totalité alors qu’il comporte des travaux sans lien avec les dégradations constatées le 28 septembre 2016. Ainsi, l’état des lieux n’indique aucun désordre sur les murs du salon et de la cuisine dont la remise en peinture est comptabilisée dans le devis. En revanche, le coût du nettoyage (275 euros) et de peinture du plafond de la chambre (385 euros) pour une superficie de 14 m2 doit être retenu, ces montants n’étant pas excessifs. S’agissant, des travaux de peinture des plafonds de la cuisine et du salon et de la reprise des impacts sur les portes, au regard des éléments dont dispose la cour leur montant est évalué respectivement 500 euros et à 50 euros. En ce qui concerne enfin le problème de baie vitrée évoqué dans l’état des lieux, il n’est allégué la nécessité d’aucune réparation.

Au total, le montant des réparations locatives s’élève à 1.210 euros (275 + 385 + 500 + 50). Dans la mesure où cette somme s’impute sur le dépôt de garantie, seul le solde est dû aux locataires. Le jugement est donc infirmé et M. A et M^me B sont condamnés au paiement de la somme de 290 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2018, date de la demande.

En revanche, les appelants ne peuvent valablement prétendre à l’application de la majoration de 10% du montant du loyer mensuel en principal dès lors que les bailleurs étaient fondés à se prévaloir d’une contre créance de remise en état dont le principe était acquis dès le jour de l’état des lieux de sortie et dont le montant faisait l’objet de contestations, notamment en ce qu’il excédait le dépôt de garantie. Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me Y de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. et M^me Y ne justifient ni de la mauvaise foi des intimés, ni d’un préjudice autre que celui résultant du remboursement avec retard du solde du dépôt de garantie réparé par l’allocation des intérêts au taux légal. Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées.

M. A et M^me B, partie perdante, devront supporter les dépens de première instance et d’appel. Pour des raisons d’équité, ils seront également condamnés à payer aux appelants la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. C Y et M^me H I X épouse Y de leur demande au titre de la majoration due en cas de non restitution du dépôt de garantie et de leur demande de dommages et intérêts ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. D A et M^me F B à payer à M. C Y et à M^me H I X épouse Y, la somme de 290 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2018 ;

CONDAMNE solidairement M. D A et M^me F B à payer à M. C Y et à M^me H I X épouse Y la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. D A et M^me F B de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. D A et M^me F B aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT