RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01698 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FCCQ

Minute n° 21/00153

Y

C/

X, X

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de SAINT AVOLD, décision attaquée en date du 11 Janvier

2018, enregistrée sous le n° 11-16-0870

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2021

APPELANT :

Monsieur C Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Non représenté

Monsieur B X

[…]

[…]

Non représenté

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 26 novembre 2020 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et Monsieur C, Magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré

pour l’arrêt être rendu le 28 janvier 2021 à cette date le délibéré a été prorogé au 18 février 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur C, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2013, M. C Y a donné à bail à M. B X et M. Z X un local d’habitation situé à Forbach, […], moyennant un loyer mensuel de 510 euros ainsi qu’une provision mensuelle sur charges fixée à la somme de 50 euros.

Selon acte en date du 21 novembre 2016, il les a assignés devant le tribunal d’instance de Saint-Avold aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l’expulsion des locataires, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 560 euros à compter du 3 octobre 2016 et jusqu’à libération définitive des lieux, condamner M. B X et M. Z X à lui payer la somme de 1.503,18 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et aux frais de commandement de payer et de notification CAPEX.

MM. X se sont opposés aux demandes et à titre subsidiaire et reconventionnel, ils ont demandé à être déchargés des sommes mises en compte eu égard à l’état du logement et ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement sur 24 mois, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 janvier 2018, le tribunal d’instance de Saint-Avold a débouté M. Y de sa demande de constat de résiliation du bail et de sa demande en paiement de la somme de 1.503,18 euros au titre de l’arriéré locatif, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. Y aux dépens de l’instance.

Sur la demande de résiliation du bail, le tribunal a estimé cette demande recevable mais l’a rejetée aux motifs que le bailleur ne produisait pas le décompte annexé au commandement de payer du 3 août 2016 et qu’ainsi, il ne pouvait pas vérifier l’application de la clause résolutoire du contrat de bail et le cas échéant constater l’acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande en paiement, il a relevé que l’exactitude des décomptes produits par le bailleur était contestée par les locataires et que M. Y, à qui incombait la charge de la preuve, ne versait aucun document susceptible de démontrer la réalité de sa créance.

Selon déclaration d’appel enregistrée au greffe le 4 juillet 2019, M. Y a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de constat de résiliation du bail, de sa demande en paiement de la somme de 1.503,18 euros au titre de l’arriéré locatif, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens.

Il conclut à l’infirmation du jugement et demande à la cour de :

— prononcer la résolution du bail à usage d’habitation avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion de M. B X et de M. Z X ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique du logement, à compter du quinzième jour suivant

la signification de l’arrêt à intervenir,

— fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des avances sur charges que les intimés auraient dû payer en cas de poursuite du contrat de location, soit respectivement 530 et 90 euros,

— condamner in solidum M. B X et M. Z X, à défaut de libération des lieux, à lui payer la somme de 620 euros par mois à compter du quinzième jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— les condamner in solidum à lui payer, au titre des loyers et charges restant impayés au 1^er juillet 2019, la somme de 3.137,53 euros avec intérêts de droit à compter des conclusions,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. Y soutient que les intimés se sont contentés d’une contestation de pure forme sans rapporter des éléments probants de nature à contredire les décomptes qu’il a fournis. Il affirme que la révision initiale du loyer était parfaitement régulière, qu’elle était fondée sur l’évolution de l’indice national de référence des loyers et a été notifiée aux locataires, que les charges locatives récupérables ressortent explicitement du décompte fourni par le syndic de copropriété et que la dette locative s’élève à la somme de 3.821,63 euros.Il fait valoir que les consorts X n’ont pas rapporté la preuve qui leur incombait du paiement de cette somme ou du fait ayant conduit à l’extinction de l’obligation et que l’inexécution de leurs obligations par les locataires justifie la résolution du bail.

Selon actes en date du 7 février 2020 remis en étude d’huissier, M. Y a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions justificatives d’appel à M. B X et M. Z X, lesquels n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 4 octobre 2019 par M. C Y auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 8 octobre 2020 ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

En application des dispositions de l’article 7 a/ de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur le loyer, selon l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat et à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Sur les charges, en application des dispositions de l’article 23 de la même loi, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différends éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les

immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

En l’espèce, selon le contrat de bail, le loyer était fixé à 510 euros par mois outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros et l’article 12 du contrat de location prévoit une clause d’indexation. Il importe peu que cette clause indique que l’indexation s’appliquera sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification préalable puisqu’une telle notification est imposée par la loi.

Selon l’article 13 du contrat de bail, il est précisé qu’un décompte annuel ou périodique de régularisation serait adressé aux locataires, dès l’établissement des charges et que ces avances sur charges pourraient être révisées par le bailleur, notamment à l’occasion des décomptes périodiques précités.

Sur le montant du loyer, M. Y justifie (pièces n°3 à 6) avoir adressé aux locataire des courriers recommandés les informant de la révision annuelle du loyer par indexation, conformément au contrat de bail, soit 513 euros en avril 2014, 515 euros en 2015 et 2016, 516 euros en 2017, étant observé qu’il n’est justifié d’aucun courrier postérieur. En conséquence le loyer pour 2018 et 2019 sera limité à la somme de 516 euros par mois.

Si le montant mensuel de la provision sur charges était fixé à 50 euros aux termes du contrat de bail, il ressort du décompte produit par l’appelant qu’il a retenu un montant mensuel de 65 euros à compter du mois d’août 2014, de 70 euros en juillet 2015 et de 90 euros à compter de juillet 2016. Il ne justifie cependant par aucune pièce de la régularité de ces augmentations, ni avoir adressé aux locataires un courrier de régularisation annuelle des charges avec augmentation de la provision pour l’année suivante, pas plus qu’il ne rapporte la preuve de leur avoir adressé les justificatifs des charges annuelles réelles, les seuls courriers d’indexation du loyer indiquant que 'nous maintenons à ce jour vos avances mensuelles sur charges à 65 euros’ (70 euros ou 90 euros pour les courriers suivants) étant insuffisants au regard des prescriptions légales. En conséquence il n’y a pas lieu de retenir un autre montant que celui de 50 euros par mois au titre de la provision sur charges.

Sur les charges réelles, le seul décompte produit par l’appelant (pièce n°9) est tout à fait insuffisant en l’absence de pièces justificatives pour rapporter la preuve que les locataires restaient devoir les sommes mentionnées au titre du 'bilan de charges’ pour les différentes années. Il en est de même pour la taxe d’ordures ménagères dont les montants annuels figurant sur le décompte ne sont justifiés par aucune pièce et pour les différentes sommes intitulées 'clause résolutoire', 'intérêts de retard', 'frais de courriers’ et 'frais de courriers non recherchés', qui ne sont là encore étayées par aucune pièce. Enfin si M. Y produit un décompte de charges de copropriété pour l’année 2018 faisant apparaître une part locative de 573,51 euros, il est observé qu’il mentionne la somme de 458,78 euros sur son décompte pour l’année 2018 au titre du 'bilan de charges’ et ne donne aucune explication sur le calcul permettant d’aboutir à cette somme. En conséquence, il doit être considéré que l’appelant ne justifie d’aucune somme due par les locataires au delà des provisions mensuelles sur charges de 50 euros.

Eu égard aux versements effectués par les consorts X et par la Caisse d’Allocations Familiales, étant précisé qu’il n’est justifié d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en compte, le décompte annuel s’établit comme suit :

— pour l’année 2014 : loyers (6.144 euros) + provision sur charges (600 euros) : 6.744 euros

règlements : 6.721,17 euros

— pour l’année 2015 : loyers (6.172 euros) + provision sur charges (600 euros) : 6.772 euros

règlements : 6.906,07 euros

— pour l’année 2016 : loyers (6.180 euros) + provision sur charges (600 euros) : 6.780 euros

règlements : 7.374,33 euros

— pour l’année 2017 : loyers (6.188 euros) + provision sur charges (600 euros) : 6.788 euros

règlements : 7.331,01 euros

— pour l’année 2018 : loyers (6.188 euros) + provision sur charges (600 euros) : 6.788 euros

règlements : 6.952,20 euros

— de janvier à juillet 2019 : loyers (3.612 euros) + provision sur charges (350 euros) : 3.962 euros

règlements : 2.836 euros

soit un solde créditeur au profit de MM. X de 286,78 euros.

En conséquence, M. Y ne justifiant d’aucune somme impayée par les intimés, il doit être débouté de sa demande en paiement et le jugement déféré confirmé.

Sur le constat de la résiliation du bail

Si M. Y a formé appel de la disposition du jugement l’ayant débouté de sa demande de constat de résiliation du bail, il est constaté qu’il ne reprend pas cette demande aux termes du dispositif de ses conclusions, de sorte que le jugement doit être confirmé.

Sur la résolution du bail

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l’article 1184 du code civil.

Il résulte par ailleurs de l’article 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement.

Il appartient au bailleur qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’existence d’un manquement suffisamment grave de la part des consorts X à leurs obligations légales et contractuelles. S’il invoque un non paiement des loyers et des retards, il est constaté à la lecture des son décompte arrêté à juillet 2019, que les versements effectués par les locataires ont été réguliers depuis le début du contrat de location en mai 2013 et qu’il n’existe en définitive aucun arriéré locatif. En conséquence, il n’est pas justifié de manquements des locataires à leurs obligations et M. Y doit être débouté de sa demande de résolution du contrat de bail. Par suite, les dispositions du jugement l’ayant débouté de ses demandes d’expulsion des intimés et de condamnation à lui verser une indemnité d’occupation, sont également confirmées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.

M. Y est condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ces dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. C Y de sa demande de résiliation du contrat de location et de sa demande de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. C Y aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT