RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01441 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FBM2

Minute n° 21/00129

X

C/

Etablissement Public METZ HABITAT TERRITOIRE

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 18 Avril 2019,

enregistrée sous le n° 15/03011

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2021

APPELANTE :

Madame Z X

[…]

[…]

Représentée par M^e Elise SEBBAN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5761 du 21/06/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

METZ HABITAT TERRITOIRE

[…]

[…]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 10 décembre 2020 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre,Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 11 février 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 1992, avec effet au 1^er août 1992, l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz a donné à bail à M^me Z X un appartement situé à Montigny-les-Metz, […], moyennant un loyer mensuel actuel de 240,89 euros outre 68,70 euros de charges et 34,74 euros au titre de la location d’une place de parking.

Selon acte en date du 26 octobre 2015, M^me X a assigné l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz afin d’obtenir notamment la réalisation de travaux, la suspension des loyers et l’indemnisation de ses préjudices.

L’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz s’est opposé aux demandes et a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon jugement en date du 30 mai 2017, le tribunal d’instance a ordonné avant dire-droit une mesure d’expertise du logement litigieux, confiée à M. Y. L’expert a déposé son rapport le 27 novembre 2017.

Aux termes de ses conclusions déposées après expertise, M^me X a demandé au tribunal d’instance de :

— condamner l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz à exécuter ou faire exécuter un certain nombre de travaux, dans le délai de 15 jours à compter du prononcé du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— l’autoriser à faire cesser les virements directs par l’aide au logement et ses propres versements au profit du bailleur et de dire que ces montants seront consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignation du jour du prononcé du jugement au jour du parfait achèvement des travaux de remise en état,

— condamner l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz à lui payer :

' la somme de 15.341,99 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

' la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral,

' la somme de 5.000 euros pour résistance abusive,

— débouter l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz de ses demandes,

— si nécessaire, dire que si une indemnité d’occupation devait être mise à sa charge au titre de l’occupation privative de la cour, cette indemnité ne pouvait remonter que sur 60 mois et ne saurait être fixée à une somme supérieure à 1 euro symbolique par mois,

— condamner l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz à payer à son avocat la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Elle a exposé que lors de l’entrée dans les lieux, il était déjà précisé que l’intégralité des pièces était à refaire et

qu’aucune réfection n’a été effectuée par le bailleur, à l’exception des revêtements des sols en 2008, de la réfection du bac à douche en 2008 et du remplacement de la vanne d’arrêt de gaz en 2011. Elle a soutenu que rien n’a été fait pour les problèmes d’isolation, l’état général de l’appartement et la ventilation, que l’état du logement relève de la responsabilité du bailleur et que le rapport de l’expert a confirmé l’état de délabrement dont l’origine est, pour la quasi-totalité des désordres, imputable au bailleur.

L’EPIC Metz Habitat Territoire (MHT), venant régulièrement aux droits de l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz, a demandé au tribunal de débouter M^me X de ses demandes, et à titre reconventionnel de :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation avec toutes conséquences de droit,

— ordonner la libération du logement occupé par M^me X de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut d’exécution amiable, dire qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’arriéré locatif,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des mensualités locatives qu’il était en droit d’exiger si le bail n’était pas résilié, soit la somme de 344,33 euros à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à restitution complète des lieux loués, dire que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le bail initial et qu’il pourra procéder à la régularisation des charges,

— à titre subsidiaire, condamner M^me X à supprimer le claustra privatif de la courette de service de l’immeuble sous astreinte de 30 euros par jour à compter de la signification de la décision,

— la condamner à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir que l’appartement donné en location n’est pas insalubre et que si des embellissements étaient à refaire, M^me X a reçu des bons de peinture et des rouleaux de papiers peints et qu’ainsi, les murs et les plafonds de l’appartement étaient réputés en bon état, en tout cas, avoir été refaits conformément aux prévisions de l’état des lieux et d’un commun accord avec la locataire. Il a affirmé que le manque d’entretien et le défaut d’usage étaient à l’origine des désordres et ainsi de la responsabilité de M^me X.

Selon jugement contradictoire en date du 18 avril 2019, le tribunal d’instance de Metz a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné Metz Habitat Territoire, venant aux droits et obligations de l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz à réaliser dans l’appartement de M^me X les travaux suivants:

' dans la cuisine : révision et mise en conformité de l’installation électrique, (prises de courant et liaisons équipotentielles), installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée ( extracteur type 'Vortice’ avec carottage en façade), entretien de la grille de régulation d’air neuf,

' dans la salle de bains et les WC : révision et mise en conformité de l’installation électrique ( prises de courant, liaisons équipotentielles), dépose et repose du pare-douche, remplacement des robinetteries et de la colonne de douche, réfection des joints d’étanchéité des appareils, installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée ( extracteur type 'Vortice’ ) et réfection de la gaine d’extraction en faux-plafond avec bouches d’extraction hygro, entretien et désinfection des gaines de ventilation, remise en état des dégradations consécutives : nettoyage de la faïence, lessivage, rebouchage et mise en peinture des plafonds et murs avec deux couches acryliques satiné, mise en place de grilles de régulation d’air neuf dans deux pièces principales,

' mise en conformité aux règles PMR : remplacement de la cuvette des WC, pose de barres de relevage WC et douche, siège de douche,

— ordonné uniquement pendant la durée des travaux la suspension du paiement du loyer par M^me X,

— condamné Metz Habitat Territoire, venant aux droits et obligations de l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz à payer à M^me Z X la somme de 800 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M^me X à supprimer le claustra privatif de la courette de service de l’immeuble, situé à Montigny-les- Metz, […], sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, y compris celles au titre des frais irrépétibles

— condamné chaque partie à ses propres dépens.

Sur la demande principale relative à l’exécution de travaux sous astreinte, le tribunal a rappelé les dispositions de l’article 1719 du code civil et celles de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et a dit que le rapport d’expertise mettait clairement en évidence l’existence de désordres, relevant d’une part de la négligence dans l’entretien incombant à la locataire et d’autre part, de la non-conformité ou le défaut d’entretien des équipements techniques du logement incombant au bailleur. Compte tenu des conclusions incontestables de l’expert, il a condamné Metz Habitat Territoire à réaliser les travaux préconisés comme relevant des obligations du bailleur, sans astreinte dans la mesure où il résultait des pièces du dossier que le bailleur était prêt à réaliser les travaux lui incombant mais que M^me X avait, sans raison valable, refusé l’accès au logement. Il a estimé que ce comportement, non conforme aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 démontrait l’absence de bonne volonté de la locataire laquelle pourrait, dans le cadre d’une condamnation sous astreinte lui profitant, paralyser à dessein la réalisation des travaux.

Sur la demande au titre de la suspension du paiement des loyers, le tribunal a relevé que l’expert mentionnait dans son rapport que les travaux à réaliser ne pouvaient l’être en logement occupé et a ordonné la suspension du paiement du loyer pour la période de réalisation des travaux.

Sur les demandes indemnitaires, il a estimé que la preuve de l’existence et de l’importance d’un préjudice moral n’était pas rapportée par M^me X. Sur le préjudice de jouissance, il a considéré que son existence était démontrée au vu du rapport d’expertise mais qu’il y avait lieu de temporiser la demande à ce titre, M^me X ayant participé pour une large part à son propre dommage en ne procédant pas à l’entretien et aux réparations lui incombant et les réparations devant être conduites par le bailleur résultant également de l’ancienneté du bail. Il a dit que le bailleur ne s’était pas désintéressé de l’entretien du logement en réalisant un certain nombre de travaux et que le relogement de la locataire s’était avéré compliqué compte tenu de ses exigences. Il a en outre pris en compte l’avantage indu que s’est unilatéralement octroyé M^me X en annexant de façon privative une cour commune, pour laquelle elle n’avait payé aucune redevance et au préjudice des autres occupants de l’immeuble, allouant à la locataire une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la résistance abusive, il a rejeté la demande au motif que M^me X ne démontrait pas en quoi Metz Habitat Territoire avait commis une résistance abusive et injustifiée et qu’elle ne prouvait pas l’existence du préjudice financier allégué.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail, le tribunal a estimé que la gravité du manquement de la locataire à ses obligations n’était pas suffisamment caractérisée pour mettre fin au bail, relevant que le bailleur ne produisait qu’une attestation pour établir les troubles à la quiétude des voisins, qu’il ne justifiait d’aucune démarche préalable pour faire cesser l’occupation privative de la cour et qu’il ne produisait pas de décompte actualisé au jour de l’audience alors que le rapport d’expertise mentionnait que la locataire était à jour de ses loyers. Sur la suppression des claustras privatisant la courette, au visa de l’article 544 du code civil, il a considéré que M^me X en occupant la courette, clôturée par des claustras alors que cette dépendance, partie commune de l’immeuble n’avait pas été mise à sa disposition au terme du bail, était occupante sans droit ni titre de ladite cour et qu’elle portait ainsi atteinte aux droits de propriété de son

bailleur, et ce d’autant que l’entretien de la cour n’était pas assuré, ce qui causait un préjudice notamment olfactif aux autres locataires de l’immeuble.

Par déclaration en date du 11 juin 2019, M^me X a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a condamné Metz Habitat Territoire, venant aux droits et obligations de l’Office Public de l’Habitat de Montigny-les-Metz à ne lui payer qu’une somme de 800 euros au titre de son préjudice de jouissance, l’a déboutée de ses autres demandes, l’a condamnée à supprimer le claustra privatif de la courette de service de l’immeuble sis à Montigny-les- Metz, […], sous astreinte de 30 euros par jour à compter de la signification du jugement, l’a condamnée à supporter ses propres dépens, l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a ordonné l’exécution provisoire.

L’appelante conclut à l’infirmation partielle du jugement et demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande nouvelle de résiliation du bail,

— débouter Metz Habitat Territoire de toutes ses demandes,

— condamner Metz Habitat Territoire à réaliser les travaux suivants : réfection des murs et plafonds dans toutes les pièces de l’appartement, réfection totale des peintures, des papiers peints, des plinthes, des portes et menuiseries dans toutes les pièces de l’appartement, éradication des termites et des cafards,

— l’autoriser à cesser le paiement de ses loyers tant que les travaux mis à la charge de l’intimé n’auront pas été réalisés dans leur intégralité,

— condamner Metz Habitat Territoire à lui payer la somme de 14.292,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner Metz Habitat Territoire aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— à titre subsidiaire, si la cour confirme le jugement en ce qu’il l’a condamnée à supprimer le claustra privatif de la courette, condamner Metz Habitat Territoire à réaliser des travaux de nature à assurer la sécurité et la jouissance paisible du logement à l’arrière de l’immeuble et au niveau de sa porte fenêtre de la cuisine et supprimer l’astreinte mise à sa charge ou à tout le moins la reporter à la date de signification de l’arrêt à venir.

Sur la suppression du claustra privatif de la courette, M^me X soutient, sur le fondement de l’article 1719 du code civil que le bailleur n’a pas respecté son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués et affirme qu’elle s’est heurtée, depuis son emménagement à un problème de sécurité, le parking de l’immeuble donnant directement sur la porte-fenêtre de sa cuisine et que, de ce fait, elle a été victime de plusieurs cambriolages et de nuisances sonores, en lien avec la présence de personnes qui squattaient le parking. Elle précise avoir obtenu l’accord de l’OPH de Montigny-les-Metz pour créer une zone tampon entre son logement et le parking afin d’éviter que les personnes accédant au parking aient un accès direct à son logement et avoir fait poser une clôture en P.V.C., ajoutant que cette clôture existe depuis 1997 et que le bailleur ne pouvait ignorer son existence.

Elle affirme qu’à ce jour, Metz Habitat Territoire n’a réalisé aucun des travaux auxquels il a été condamné pour rendre le logement décent et conteste les allégations de l’intimé en ce qu’elle aurait refusé l’accès de son logement aux entreprises prestataires. Elle soutient en outre que le prestataire n’est pas venu au rendez-vous fixé le 28 mai 2019 et que le courriel dont il est fait mention ne précise en rien les travaux que le bailleur prétend avoir voulu réaliser.

S’agissant des demandes concernant la réfection des murs, plafonds et menuiseries, elle conteste l’analyse du premier juge en ce qu’il a estimé que ces travaux relevaient de l’entretien qui lui était imputable et expose qu’il n’a pas pris en compte le fait que le logement a été livré dans un état délabré en 1992 et que ce n’est que parce que le bailleur s’était engagé à rénover l’ensemble des pièces qu’elle a accepté le logement proposé. Elle affirme que cet engagement n’a pas été respecté et conteste avoir reçu des bons de peinture et de papiers peints, ajoutant que ce fait ne peut être considéré comme l’équivalent de la remise en état effective par le bailleur des pièces du logement et qu’il ne lui appartenait pas, en sa qualité de locataire, de faire elle-même les travaux.

Elle conteste l’estimation par le premier juge de son trouble de jouissance à hauteur de 800 euros faisant valoir qu’elle vit depuis 1992 dans un logement insalubre et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir entretenu le logement, un entretien en bon état supposant que le logement ait été à l’origine en bon état. Elle affirme que l’humidité importante, l’absence de ventilation et d’isolation rendaient impossible l’entretien du logement loué. Elle estime qu’il n’y a aucun rapport entre le problème de la cour qui n’a jamais suscité la moindre contestation du bailleur et le caractère insalubre de son logement et relève que le premier juge n’a pas pris en compte son état de santé qui s’est dégradé en raison des conditions de vie indignes et de son impossibilité, en raison de son indigence, d’améliorer sa situation. Elle considère que le trouble de jouissance subi est intégralement imputable au bailleur.

Sur le préjudice moral, l’appelante s’estime fondée à demander une somme de 10.000 euros eu égard à l’humiliation et l’isolement social de vivre dans des conditions indignes et dégradantes, outre la présence de cafards.

Sur l’appel incident, M^me X estime la demande de résiliation du bail irrecevable et en tous les cas mal fondée, indiquant qu’en application de l’article 1719-1° du code civil, lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant et que, compte tenu de son âge, la demande se heurte à la protection légale du locataire âgé de plus de 65 ans.

L’EPIC Metz Habitat Territoire conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M^me X du surplus de ses demandes, notamment l’indemnisation d’un préjudice moral et sa condamnation à divers travaux, et en ce qu’il a condamné la locataire à supprimer le claustra privatif de la courette de service de l’immeuble situé à Montigny-les-Metz, […], sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement. Il conclut à l’infirmation du surplus du jugement et demande à la cour de :

— rejeter les demandes de l’appelante

— dire et juger que M^me X est responsable de toutes les dégradations locatives constatées, du trouble de jouissance des locataires, de l’appropriation d’une partie commune de l’immeuble et de l’arriéré locatif, et que tous les travaux à effectuer sont à la charge exclusive de la locataire,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 26 avril 2018,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts de la locataire

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec concours de la force publique,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 344,43 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à restitution des lieux loués, dire que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le bail initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges,

— condamner M^me X aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 2.000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la suppression du claustra privatif de la courette sous astreinte, l’intimé affirme que M^me X s’est approprié une partie commune de l’immeuble en fraude de la loi et sans aucune autorisation. Il souligne que les accès et vues extérieurs sont ceux d’un logement situé en rez-de-jardin et que la porte-fenêtre existe depuis le début de la location de sorte qu’elle a signé le contrat de location en toute connaissance de cause. Il ajoute qu’elle ne démontre pas que sa sécurité ne serait pas assurée et qu’elle utilise la cour en guise d’enclos pour ses chiens et non pour sa sécurité et que les équipements liés à la présence des chiens dégagent une forte odeur pouvant constituer une incommodité et un trouble manifeste pour les occupants de l’immeuble. Il fait valoir que M^me X persiste dans sa violation du droit de propriété et ce, en dépit de l’exécution provisoire du jugement de première instance et que rien ne justifie la suppression ou le report de l’astreinte prononcée.

Il affirme que suite au jugement, il avait missionné le prestataire Be Energaire afin d’effectuer des prélèvements et qu’il a été informé que M^me X avait refusé qu’il intervienne.

Sur les travaux de reprise et la suspension du loyer pendant les travaux, Metz Habitat Territoire fait valoir que l’appelante n’a pas respecté les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions contractuelles en n’entretenant pas le logement et soutient qu’elle ne s’est jamais plainte de l’insalubrité de son logement avant 2015. Il affirme que le logement était décent lors de la prise à bail et que l’état des lieux établi contradictoirement en 1992 n’a fait l’objet d’aucune surcharge postérieure à la signature contrairement à celui produit par l’appelante. Il estime que le premier juge a à juste titre estimé que M^me X était l’unique responsable de l’état de délabrement du logement et de son aggravation. Il conteste les travaux mis à sa charge par le premier juge, indiquant que l’entretien de la VMC, des grilles de ventilation, des plafonds et des murs de la salle de bains procèdent de l’entretien locatif et que M^me X est ainsi responsable des dégradations locatives qui doivent être mises à sa charge et que dès lors, aucune suspension de loyer ne peut être accordée.

Sur le préjudice moral, Metz Habitat Territoire considère que M^me X est défaillante dans la charge de la preuve. Il observe que les démarches diligentées par l’appelante sont contradictoires puisqu’elle ne cesse de solliciter des travaux et que lors de l’intervention des prestataires chargés de la réalisation des travaux, elle refuse l’accès à son logement. Sur le préjudice de jouissance, il estime quela locataire étant responsable de tous les désordres constatés dans le logement, aucune indemnisation de ce trouble de jouissance n’est due.

Sur la résiliation du bail, Metz Habitat Territoire fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016 et affirme que M^me X n’a pas respecté les obligations qui lui sont imposées en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, en n’entretenant pas le logement et occasionnant des dégradations importantes, en n’usant pas paisiblement des lieux dès lors que des plaintes concernant ses enfants ont été déposées auprès du bailleur, en imposant des nuisances olfactives et sonores, en s’appropriant une cour commune et en ne réglant pas le loyer. Il estime être légitime à solliciter la résiliation du bail, dès lors que la locataire est elle-même l’auteur de l’indécence du logement et que les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas lorsque la demande de résiliation résulte du manquement de la locataire à ses obligations.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 17 novembre 2020 par M^me X et le 10 novembre 2020 par l’EPIC Metz Habitat Territoire auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Sur la demande de réalisation des travaux

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la

santé. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l’état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

En outre, en application des dispositions de l’article 6c/ de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des lieux loués, tandis qu’en application de l’article 7d/ il appartient au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté malfaçon, vice de construction cas fortuit ou force majeure.

L’expert intervenu en juillet 2017 dans le logement de M^me X a constaté l’existence d’un nombre important de désordres en ce que les embellissements du logement présentaient un niveau de vétusté important, les papiers peints étant jaunis et défraîchis, les peintures écaillées et défraîchies, les menuiseries intérieures étaient dégradées, les parois de la cuisine et de la salle de bains étaient sujettes à des développements importants de moisissures généralisées et a relevé que l’origine de ces désordres était multiple provenant d’une part, de la négligence dans l’entretien du logement s’agissant des revêtements ainsi que dans l’entretien des équipements sanitaires s’agissant de l’encrassement des appareils et robinetteries, des dépôts de calcaire, des joints d’étanchéité des appareils ainsi que des moisissures et d’autre part, de la non conformité ou le défaut d’entretien des équipements techniques du logement par le bailleur, s’agissant du défaut de renouvellement d’air du logement, en raison de l’absence ou le dysfonctionnement du système de ventilation qui ne permettait pas le renouvellement normal de l’air hygiénique et l’évacuation de la vapeur d’eau produite par les usages domestiques du logement et s’agissant de la vétusté et du défaut d’entretien des équipements techniques, électriques et sanitaires.

Contrairement à ce qu’affirme Metz Habitat Territoire, les désordres affectant le système de ventilation et l’installation électrique sont de la responsabilité du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité et il lui incombe de réaliser les travaux de mise aux normes des systèmes de ventilation et de l’installation électrique. Ces désordres ne sont pas liés à un défaut d’entretien de la part de M^me X, l’expert ayant précisé qu’en 2000, les fenêtres du logement avaient été changées, rendant l’enveloppe extérieure parfaitement étanche à l’air tandis qu’aucun système de ventilation adapté n’a été mis en place. Dès lors, l’ensemble des travaux relatifs à la mise en conformité de la ventilation du logement doit être mis à la charge du bailleur, et ce même si l’expert a également relevé l’existence pour l’entrée d’air neuf située dans la cuisine d’un défaut d’entretien, l’ensemble du système de ventilation devant en réalité être refait.

De même, si le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, la réparation ou le remplacement des baguettes et des gaines de protection sont du ressort du locataire, en revanche, la mise en conformité de l’installation électrique est, conformément aux dispositions précitées, de la responsabilité du bailleur.

S’agissant des travaux relatifs à la mise en conformité du logement aux normes pour personnes à mobilité réduite, correspondant au remplacement de la cuvette des WC, la pose de barre de relevage dans les WC et la douche et la pose d’un siège de douche, c’est à juste titre que le premier juge a fait droit à cette demande en raison de l’état de santé de la locataire et des obligations légales.

Par ailleurs, l’expert a relevé que l’équipement, soit le pare-douche et la robinetterie et les appareils sanitaires étaient encrassés par défaut d’entretien et que les joints d’étanchéité du bac à douche étaient défaillants et non entretenus. S’il est ainsi certain qu’un défaut d’entretien des appareils sanitaires peut être reproché à M^me X en sa qualité de locataire, l’expert a également noté que la vétusté de la salle de bains contribuait à rendre le logement inhabitable et a préconisé la pose et la dépose du pare-douche, le remplacement de la

robinetterie et de la colonne de douche, ainsi que la réfection des joints d’étanchéité des appareils. Ces travaux de remplacements des appareils de la salle de bains sont plus conséquents que ceux qui pourraient être liés à un simple nettoyage et ressortent ainsi de la responsabilité du bailleur.

Le courrier adressé par le conseil de Metz Habitat Territoire en première instance au conseil de M^me X tend à démontrer en outre que le bailleur ne conteste pas les travaux mis à sa charge par l’expert, relativement aux problèmes de ventilation, d’électricité et de plomberie, Metz Habitat Territoire ayant, dès septembre 2018, mandaté deux entreprises afin d’étudier les conditions dans lesquelles la reprise des désordres pouvait intervenir.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge de Metz Habitat Territoire les travaux suivants :

— dans la cuisine : révision et mise en conformité de l’installation électrique, (prises de courant et liaisons équipotentielles), installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée ( extracteur type 'Vortice’ avec carottage en façade), entretien de la grille de régulation d’air neuf,

— dans la salle de bains et les WC : révision et mise en conformité de l’installation électrique ( prises de courant, liaisons équipotentielles), dépose et repose du pare-douche, remplacement des robinetteries et de la colonne de douche, réfection des joints d’étanchéité des appareils, installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée ( extracteur type 'Vortice’ ) et réfection de la gaine d’extraction en faux-plafond avec bouches d’extraction hygro, entretien et désinfection des gaines de ventilation, remise en état des dégradations consécutives : nettoyage de la faïence, lessivage, rebouchage et mise en peinture des plafonds et murs avec deux couches acryliques satiné, mise en place de grilles de régulation d’air neuf dans deux pièces principales,

— mise en conformité aux règles PMR : remplacement de la cuvette des WC, pose de barres de relevage WC et douche, siège de douche.

S’agissant des travaux de réfection des murs, plafonds, peintures, papiers peints, plinthes, portes et menuiseries dans toutes les pièces de l’appartement, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 7 c/ de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Or, il résulte de l’état des lieux établi le 27 juillet 1992, étant précisé que seul l’état des lieux produit par Metz Habitat Territoire a une valeur probante puisque celui produit par M^me X comprend de nombreuses annotations non contradictoires, que l’ensemble des menuiseries était en bon état tandis que l’expert relevait que les menuiseries, portes d’entrée, plinthes, portes intérieures étaient dégradées principalement en partie basse et indiquait que les dégradations étaient principalement liées à la présence de chiens dans le logement. Il notait également qu’aucune trace de termites n’avait été détectée visuellement dans l’appartement et que les dégradations provenaient très probablement de chocs, abrasion ou grattage des peintures et des bois qu’il attribuait à la présence des chiens. Dès lors, en l’absence de justification d’une cause exonératoire, ces travaux de réparation sont à la charge de la locataire et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée sur ce point.

Par ailleurs, s’il résulte de l’état des lieux établi que l’ensemble des murs et des plafonds étaient à refaire, il était également mentionné aux termes de l’état des lieux que des bons de rouleaux de papiers peints, de peinture et de peinture émail étaient prévus pour refaire les peintures et les papiers peints, étant rappelé que l’état des lieux a été signé par la locataire qui en a accepté les termes. Si, dans le cadre du présent litige, elle conteste avoir reçu ces bons, elle n’apporte aucune pièce pour en justifier ou pour démontrer que les travaux de rénovation n’ont pas été réalisés lors de son entrée dans les lieux. Dès lors, il convient de considérer que les murs et les plafonds ont effectivement été refaits en 1992.

S’agissant des papiers peints du hall d’entrée, du séjour et de la chambre, l’expert a noté qu’ils étaient

partiellement ou totalement déchirés et que les murs du séjour étaient localement dégradés. Il ne relève pas que ces dégradations soient liées au défaut de ventilation du logement et M^me X ne peut ainsi solliciter la réfection de ces papiers-peints ou de ces murs à la charge du bailleur.

En revanche, s’agissant de la réfection des murs de la salle de bain et de la cuisine, l’expert a noté que les parois de ces pièces étaient affectées par des moisissures généralisées, ce phénomène étant dû au dysfonctionnement de la ventilation naturelle et a considéré qu’il appartenait au bailleur de remettre en état la salle de bains après les travaux de rénovation, soit le nettoyage de la faïence, le lessivage, le rebouchage, et la mise en peinture des plafond et murs. Dès lors que l’état des parois de la cuisine est également en lien avec un défaut de ventilation, le défaut d’entretien ne faisant que se surajouter au problème initial, il incombe au bailleur de procéder à la remise en peinture des murs et du plafond de la cuisine, à l’issue des travaux principaux de mise en conformité de l’installation électrique et d’installation d’une VMC. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Enfin, en l’absence de traces de termites relevées dans l’appartement et faute de démontrer l’existence d’une présence régulière de cafards dans l’appartement, M^me X justifiant uniquement d’une intervention de l’entreprise Malézieux en 2011 en raison de la présence de cafards dans la cave, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée sur ce point.

Sur la demande au titre de la suspension des loyers

Il est constant que la suspension du paiement du loyer ne peut être envisagée que si le locataire se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués. En l’espèce, si l’expert a effectivement indiqué que le logement était 'inhabitable', il a précisé que cet état était notamment lié à la vétusté de la salle de bains. Néanmoins, cette vétusté ne signifie pas qu’elle soit inutilisable et la seule affirmation de M^me X devant l’expert selon laquelle elle ne l’utiliserait pas ne suffit pas à le démontrer, l’expert ayant uniquement noté que les parois étaient affectées par des moisissures généralisées et que les équipements étaient encrassés ce qui n’empêche a pas son utilisation, la cour observant que la décision du conseil départemental d’aider M^me X pour financer les éléments nécessaires à l’aménagement de la salle de bains date de janvier 2013 et qu’elle ne justifie pas avoir sollicité de son bailleur, avant l’introduction de l’instance en octobre 2015, leur mise en place. Enfin, s’agissant des travaux mis à la charge de Metz Habitat Territoire, il n’est pas justifié qu’ils ne puissent être réalisés en présence de M^me X.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné, pendant la durée des travaux, la suspension du paiement du loyer de M^me X et cette dernière sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance

Compte tenu des éléments relevés ci-dessus, M^me X justifie de l’existence d’un préjudice de jouissance en lien avec une ventilation défectueuse, un système électrique ainsi qu’une salle de bains présentant un caractère vétuste.

Néanmoins, ainsi que le premier juge l’a mentionné, la demande de l’appelante ne peut qu’être pondérée dans la mesure où elle n’a pas respecté l’ensemble de ses obligations d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations locatives nécessaires, s’agissant en particulier de l’entretien de la grille de régulation d’air neuf dans la cuisine, de l’entretien et de la désinfection des gaines de ventilation dans la salle de bains et de l’encrassage très important relevé sur les appareils sanitaires ou encore le défaut d’entretien des joints d’étanchéité du bac à douche, ces manquements ayant également contribué à aggraver l’état de la salle de bains ainsi que l’état des murs et des plafonds en raison du défaut de ventilation.

Par ailleurs, il ressort du jugement avant dire droit ayant ordonné l’expertise, qu’il résultait des pièces produites par le bailleur que M^me X refusait d’ouvrir sa porte aux intervenants et Metz Habitat Territoire justifie avoir mandaté une entreprise pour étudier les conditions dans lesquelles la reprise des désordres pouvait intervenir, s’agissant du problème de la ventilation pour lequel la société Hygièn’air a établi

un diagnostic en mai 2018 et des problèmes affectant la plomberie et la robinetterie. Or, il résulte des pièces produites aux débats qu’en juillet 2017, M^me X avait refusé de façon catégorique de fixer un rendez-vous avec cette entreprise, ce qui n’a pu que repousser la réalisation du devis. Par suite, en mai 2019, Metz Habitat Territoire justifie qu’elle s’est de nouveau opposée à la venue du bureau d’études Energaire, lequel avait été mandaté pour effectuer les prélèvements alors qu’un rendez-vous avait été fixé avec la locataire ainsi qu’il en résulte des échanges des mails. L’appelante ne peut se retrancher derrière le fait qu’il s’agit de 'prélèvements’ et non des travaux à réaliser, dans la mesure où il s’agissait nécessairement d’une visite préalable aux fins d’établissement d’un diagnostic pour la réalisation des travaux. Dès lors, la cour observe, à l’instar du premier juge que le comportement de M^me X visant à empêcher l’intervention de professionnels, a contribué à la poursuite de son préjudice de jouissance.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, la somme allouée par le premier juge correspond à une juste indemnisation du préjudice de jouissance subi par la locataire. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

Ainsi que relevé par le premier juge, la preuve de l’isolement social de M^me X n’est pas rapportée, celle-ci hébergeant en outre deux petits-enfants à son domicile. Ainsi que mentionné ci-dessus, elle ne justifie pas d’une présence constante de cafards dans le logement, les attestations des personnes qui interviennent à son domicile n’en faisant nullement état. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande au titre d’un préjudice moral.

Sur la suppression de la courette et la demande subsidiaire de travaux

En application des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements et nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

En l’espèce, ainsi que relevé par le premier juge, il n’est pas contesté par M^me X qu’elle occupe une partie de la cour commune de l’immeuble, partie qu’elle a privatisée en la fermant par une clôture en P.V.C. et qui est utilisée comme enclos pour ses chiens. Or, elle ne démontre par aucune pièce avoir obtenu l’autorisation de son bailleur pour l’occupation de cette partie de la cour commune, ni être victime depuis 1992 d’un problème de sécurité, ni avoir été victime de plusieurs cambriolages, comme allégué. Ainsi, M^me X se trouve occupante sans droit ni titre de ladite cour, ce qui porte nécessairement atteinte aux droits du bailleur, propriétaire des lieux. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à supprimer le claustra privatif de la courette, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du jugement.

Sur la demande de travaux, outre le fait que la demande de l’appelante est imprécise, s’il ressort du constat d’huissier intervenu à sa demande le 2 juillet 2019 que la porte-fenêtre est en mauvais état, qu’elle tient à peine en place et qu’elle est attachée avec une ficelle, il est rappelé que la locataire a une obligation d’entretien notamment s’agissant des boutons, poignées de portes, gonds et charnières et que l’ensemble des portes du logement a été indiqué comme dégradé par ses chiens suite à l’expertise judiciaire, de sorte que M^me X ne justifie pas de travaux devant être mis à la charge du bailleur sur ce point et doit être déboutée de sa demande.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 7a/ de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu du décompte produit par Metz Habitat Territoire au 26 avril 2018, M^me X restait devoir à cette date la somme de 100 euros. La locataire ne justifie pas, dans le cadre de la présente instance, d’un paiement libératoire. Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande, en application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou la révélation d’un fait.

Toutefois, la demande de Metz Habitat Territoire visant à voir prononcer la résiliation du bail pour manquements de la locataire à ses obligations légales et contractuelles, a été présentée devant le premier juge qui a statué sur la demande, de sorte que celle-ci n’est pas nouvelle en appel et est recevable.

Sur le fond, en application de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la résiliation judiciaire du contrat peut être demandée contre la partie qui n’a pas exécuté son obligation et les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire un certain nombre d’obligations.

En premier lieu, si lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion du locataire, ces dispositions n’interdisent pas au bailleur de solliciter la résiliation du bail mais uniquement de poursuivre l’expulsion du locataire. En second lieu, les dispositions protectrices de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 concernant le locataire âgé de plus de 65 ans ne s’appliquent que dans le cadre d’un congé donné par le bailleur au locataire et non à une demande de prononcé de la résiliation du bail. Ces moyens sont inopérants.

A hauteur de cour, tout comme devant le premier juge, les pièces produites ne permettent pas de caractériser un manquement suffisamment grave de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation du contrat de location. En effet, si le bailleur mentionne l’existence de plaintes de voisins concernant les enfants de M^me X, il n’est produit qu’une seule attestation datant de 2016, évoquant un comportement agressif du petit-fils de M^me X, ce qui ne permet pas de justifier que ce comportement soit régulier et qu’il ait perduré dans le temps. S’agissant des nuisances sonores et olfactives occasionnées par les chiens de la locataire, l’expert a effectivement relevé que cela était source de trouble pour les voisins en raison des odeurs générées mais il n’est versé aucun témoignage ou plainte des autres locataires. En outre, s’agissant du règlement du loyer, Metz Habitat Territoire ne produit pas de décompte actualisé des sommes dues par la locataire, étant précisé que les courriers adressés entre 2001 et 2012 ne font état que d’une dette d’un montant modéré et dont le bailleur ne s’est pas prévalu pour diligenter une procédure de résiliation du bail ou délivrer un commandement de payer, cet élément étant également d’une gravité insuffisante pour justifier la résiliation du bail. Sur l’appropriation de la cour , ainsi que relevé par le premier juge, Metz Habitat Territoire ne justifie pas de démarches antérieures à la présente procédure pour enjoindre M^me X de retirer la clôture. Enfin, le manque d’entretien du logement, relatifs aux revêtements et aux équipements sanitaires ne saurait être considéré comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de location d’autant qu’une partie des dégradations est liée aux défauts de ventilation du logement.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Metz Habitat Territoire de sa demande de résiliation de bail.

Sur les autres dispositions

Si M^me X a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, elle ne reprend pas cette demande à hauteur de cour de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE recevable la demande de résiliation de bail ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné Metz Habitat Territoire à réaliser dans l’appartement de M^me X les travaux suivants :

' dans la cuisine : révision et mise en conformité de l’installation électrique, (prises de courant et liaisons équipotentielles), installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée ( extracteur type 'Vortice’ avec carottage en façade), entretien de la grille de régulation d’air neuf,

' dans la salle de bains et les WC : révision et mise en conformité de l’installation électrique ( prises de courant, liaisons équipotentielles), dépose et repose du pare-douche, remplacement des robinetteries et de la colonne de douche, réfection des joints d’étanchéité des appareils, installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée ( extracteur type 'Vortice’ ) et réfection de la gaine d’extraction en faux-plafond avec bouches d’extraction hygro, entretien et désinfection des gaines de ventilation, remise en état des dégradations consécutives : nettoyage de la faïence, lessivage, rebouchage et mise en peinture des plafonds et murs avec deux couches acryliques satiné, mise en place de grilles de régulation d’air neuf dans deux pièces principales,

' mise en conformité aux règles PMR : remplacement de la cuvette des WC, pose de barres de relevage WC et douche, siège de douche,

— condamné Metz Habitat Territoire à payer à M^me Z X la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M^me Z X à supprimer le claustra privatif de la courette de l’immeuble sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— débouté M^me Z X de sa demande de réfection totale des murs, des plafonds, des peintures, des papiers peints, des plinthes, et menuiseries dans toutes les pièces de l’appartement et de sa demande d’éradication des termites et des cafards, à l’exception de la réfection des murs et plafond de la cuisine, et de la salle de bains,

— débouté M^me Z X de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et au titre de la résistance abusive,

— débouté Metz Habitat Territoire de sa demande de résiliation du bail,

— condamné chaque partie à ses propres dépens et les a déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE M^me Z X de sa demande de suspension du paiement des loyers ;

CONDAMNE M^me Z X à payer à Metz Habitat Territoire la somme de 100 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 26 avril 2018 ;

CONDAMNE Metz Habitat Territoire à procéder à la remise en peinture des murs et du plafond de la cuisine, à l’issue des travaux principaux de mise en conformité de l’installation électrique et d’installation d’une VMC ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M^me Z X de sa demande de condamnation de Metz Habitat Territoire à réaliser des travaux de nature à assurer la sécurité et la jouissance paisible de son logement à l’arrière de l’immeuble et au niveau de la porte-fenêtre de la cuisine ;

DEBOUTE M^me Z X et Metz Habitat Territoire de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT