RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG 20/01544 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FKR4

Minute n° 21/00678

X, D

C/

Z

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de SARREBOURG, décision attaquée en date du 27 Juillet 2020, enregistrée sous le n° 51-19-0002

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – Baux Ruraux

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur B X

[…]

[…]

Non comparant, représenté par M^e Vanessa KEYSER, avocat au barreau de NANCY

Madame C D épouse X

[…]

[…]

Non comparante, représentée par M^e Vanessa KEYSER, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur E Z

[…]

[…]

Non comparant, représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat postulant au barreau de METZ, représenté par M^e MILLOT-LOGIER avocat au barreau de NANCY

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 23 Septembre 2021 tenue par M. MICHEL, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu

compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 25 Novembre 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Melle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCÉDURE

M. E Z a consenti un bail verbal à M. B X sur des parcelles situées à Saint-Georges (57830), cadastrées section […], […], […], n°32 et section 8 n°20, d’une superficie totale de 7 ha 98a et 75ca.

Par courrier recommandé du 12 mars 2018, M^me C D épouse X a demandé au bailleur de l’autoriser à poursuivre le bail verbal consenti à son époux en son nom personnel en raison de l’impossibilité pour celui-ci de continuer son activité agricole 'suite à maladie’ et par courrier recommandé du 19 mars 2018, M. B X a lui-même sollicité du bailleur l’autorisation de céder son bail à son épouse, 'suite à départ en retraite'. En réponse, par lettre non datée, M. Z a fait part à M^me C X de son intention de vendre les parcelles, objet du bail verbal.

Le 22 mars 2019, la Mutualité Sociale Agricole (MSA) a adressé à sa demande à M. Z une attestation parcellaire de ses biens faisant état de la mutation au profit de M^me X des parcelles louées à compter du 1er mars 2018. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juin 2019, par l’intermédiaire de son conseil, M. Z a indiqué à M. X qu’il entendait solliciter la résiliation du bail verbal et reprendre les parcelles concernées au motif que celui-ci avait irrégulièrement transmis le bail à son épouse le 1er mars 2018.

Le 24 juillet 2019, M. Z a fait convoquer M. et M^me X devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Sarrebourg et au derniers état de ses prétentions, il a demandé au tribunal de :

— prononcer la nullité de la cession du bail rural intervenue le 1er mars 2018 au profit de M^me X

— prononcer la résiliation du bail verbal conclu entre lui-même et M. X

— fixer une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des terrains sur la base du double fermage applicable

— fixer une astreinte de 50 euros par jour de retard commençant à courir dans un délai de deux mois après la signification de la décision à intervenir à défaut de restitution

— débouter M. et M^me X de leurs demandes

— les condamner à lui verser une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. et M^me X ont demandé au tribunal de débouter M. Z de ses prétentions, subsidiairement en cas de prononcé de la résiliation, d’accorder à M^me X un délai jusqu’à la fin de l’année culturale en cours pour libérer les terres, en tout état de cause de condamner M. Z à leur verser une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 27 juillet 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

— annulé la cession de bail opérée au profit de M^me X à compter du 1er mars 2018

— prononcé la résiliation du contrat de bail rural entre M. Z et M. X portant sur les parcelles cadastrées section […], […], […], n°32 et section 8 n°20 sur la commune de Saint-Georges aux torts de M. X à compter du 1er mars 2018

— ordonné la libération des lieux à compter du 1er novembre 2020 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de cette date

— fixé l’indemnité d’occupation égale au montant du fermage à compter du 1er mars 2018 et jusqu’à pleine restitution des terrains

— condamné M. et M^me X à payer à payer à M. Z la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— débouté les parties du surplus de leur demande.

Après avoir rappelé les termes de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, le tribunal a relevé qu’aucune autorisation expresse du bailleur à la cession du bail au profit de M^me X ne ressortait des pièces du dossier, alors que l’attestation parcellaire délivrée par la M SA le 22 mars 2019 certifiait que les terrains étaient mis en valeur par celle-ci depuis le 1er mars 2018, antérieurement aux courriers qu’elle avait adressés. Il en a déduit que la cession de bail avait été déclarée à un tiers sans l’assentiment exprès du bailleur.

Le tribunal a dit que le consentement du bailleur devait résulter d’une manifestation claire et sans équivoque de son agrément et que la jurisprudence admettait l’existence d’un agrément tacite qui résultait de circonstances objectives dans son comportement. Il a estimé que le courrier non daté adressé par M. Z à l’intention de M^me X ne démontrait pas à lui seul d’une part, que le bailleur considérait celle-ci comme ayant qualité de preneur et d’autre part, qu’il acceptait cette situation de fait. Le tribunal a également considéré qu’il n’était pas établi que le bailleur avait laissé intentionnellement perdurer la situation en pleine connaissance de cause en relevant que M. Z n’avait été informé de la cession qu’à compter de la délivrance de l’attestation MSA le 22 mars 2019. Il a relevé en outre qu’il n’était pas allégué que le bailleur percevait des fermages de la part de M^me X. Il a considéré que les éléments présentés par les défendeurs étaient insuffisants pour démontrer une acceptation tacite dans le comportement de M. Z.

Après avoir relevé que M. X avait été victime d’un accident vasculaire cérébral au cours de l’été 2017, le tribunal a estimé que les conditions de la force majeure invoquée par M. et M^me X n’étaient pas remplies, les défendeurs ne démontrant pas en quoi cet accident les avait empêchés de solliciter l’agrément du bailleur avant le 12 mars 2018. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il a dit que la cession de bail au profit de M^me X méconnaissait les dispositions de l’article L.411-35 du code rural et l’a donc annulée. Il a prononcé en conséquence la résiliation du bail verbal.

Par déclaration déposée au greffe le 25 août 2020, M. et M^me X ont formé appel de ce jugement en ce qu’il a annulé la cession de bail au profit de M^me X à compter du 1er mars 2018, a prononcé la résiliation du bail rural aux torts de M. X à compter du 1er mars 2018, a ordonné la libération des lieux à compter du 1er novembre 2020 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, a fixé l’indemnité d’occupation au montant du fermage à compter du 1er mars 2018 et jusqu’à pleine restitution des terrains, les a condamnés à payer à M. Z la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les a condamnés aux entiers dépens, a ordonné l’exécution provisoire et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions dont le dispositif doit être expurgé des mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, M. et M^me X demandent à la

cour d’infirmer le jugement, de débouter M. Z de toutes ses demandes, de le condamner à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Les appelants exposent qu’après un grave accident de santé au cours de l’été 2017, M. Z s’est trouvé dans l’incapacité de reprendre son métier et qu’à la demande de la MSA (février 2018) il s’est mis en retraite le 10 juillet 2018 avec effet rétroactif au 1er mars 2018. Ils précisent qu’à la suite d’une procédure collective, M. X bénéficiait d’un plan de redressement comportant des échéances de remboursement annuelles qui lui imposaient une poursuite de l’exploitation laquelle a été assurée par son épouse seule en 2017, que par courrier du 12 mars 2018 celle-ci a informé le bailleur de la reprise par ses soins de l’exploitation et a sollicité en conséquence la cession du bail, que M. Z n’a pas répondu à cette demande mais a continué à échanger avec M^me X sur la vente des parcelles et que 15 mois plus tard, ils ont appris par l’intermédiaire de son conseil qu’il refusait la cession du bail et reprochait à M. X d’avoir cédé de manière illicite ce bail à son épouse.

M. et M^me X font valoir que M. Z a tacitement autorisé la cession du bail, qu’en réponse à leurs courriers le bailleur a uniquement répondu à M^me X démontrant ainsi qu’il la considérait comme fermier en place susceptible d’acquérir les parcelles, qu’il a attendu ensuite plus d’une année pour invoquer le défaut de qualité de preneur de M^me X ainsi que son désaccord sur la cession du bail et qu’il a donc introduit la procédure en résiliation en toute mauvaise foi.

Ils soutiennent à titre subsidiaire que l’accident vasculaire cérébral dont à été victime M. A a constitué un cas de force majeure de nature à faire obstacle de manière imprévisible, irrésistible et insurmontable à l’accomplissement des obligations nées du bail et qui légitime la transmission de celui-ci. Ils expliquent que M^me X, jusqu’alors conjoint collaborateur, a dû gérer dans l’urgence l’exploitation de 85 hectares et que la MSA avertie de la situation, s’est empressée de procéder à son affiliation rétroactivement au 1er mars 2018 pour pouvoir établir les futures cotisations. Ils contestent avoir signé en lieu et place du propriétaire le bulletin de mutation des terres, affirment que M^me X est en règle avec le contrôle des structures, qu’elle n’a pas à justifier d’une autorisation d’exploiter, qu’elle effectue personnellement les travaux agricoles et qu’elle dispose du matériel nécessaire en état de marche.

M. et M^me X contestent la demande de dommages et intérêts de M. Z en faisant valoir que celui-ci a attendu le mois de juin 2019 pour saisir la juridiction compétente sans que rien ne laisse penser jusqu’alors son opposition à la continuation de l’exploitation et que c’est logiquement, s’estimant dans leur bon droit, qu’ils ont ensuite attendu la décision du tribunal pour restituer les parcelles.

M. Z demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la cession du bail rural, prononcé la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux, fixé une indemnité d’occupation égale au montant du fermage jusqu’à pleine restitution des terrains, et de condamner M. et M^me X à lui verser 3.000 euros de dommages et intérêts, 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimé fait valoir qu’il n’a pas donné son agrément à la cession du bail puisqu’il n’a jamais signé la demande de mutation que lui a adressée M^me X postérieurement à la reprise de l’exploitation par elle-même, que cette mutation s’est matérialisée dans les faits sans qu’il ait été prévenu, en contradiction avec les dispositions de l’article L.411-35 du code rural et que la violation de l’interdiction des cessions entraîne indépendamment de la nullité de l’acte interdit, la résiliation du bail principal.

Sur l’autorisation tacite, M. Z conteste avoir validé par son attitude la cession de bail que M. et M^me X ont cherché selon lui, à lui imposer, que son courrier en réponse ne contient aucune manifestation non équivoque de vouloir transférer le bail à l’épouse, qu’il n’a jamais accepté le moindre fermage de la part de M^me X et que son courrier relatif à la vente n’a aucunement purgé à l’égard de celle-ci un quelconque droit de préemption dans les formes légales. Il prétend que les éléments circonstanciés exigés par la jurisprudence, caractérisant un agrément tacite dépourvu d’équivoque à une cession de bail, sont inexistants en

l’espèce.

Sur la force majeure, il explique que depuis de longues années, la famille X ne réalise plus elle-même les travaux de mise en valeur des terrains loués et ne dispose plus du matériel nécessaire pour une exploitation de 85 hectares et que M^me X dont le métier est conductrice de bus, ne remplit pas les conditions matérielles de compétence requises pour être agricultrice. M. Z explique que la force majeure concomitante à l’accident de santé a cessé après celui-ci, qu’ensuite le locataire a eu tout le temps nécessaire pour se mettre en règle à son égard et que l’existence de liens familiaux avec son épouse ne l’en dispensait pas. Il observe qu’entre l’incident de santé et les démarches entreprises auprès de la MSA en mars 2018, il s’est écoulé neuf mois au cours desquels le locataire pouvait solliciter la cession de bail sans procéder unilatéralement à une déclaration de cession dépourvue d’autorisation auprès de l’organisme social.

Il soutient enfin que la résistance des époux X lui cause un préjudice en l’empêchant de disposer de son bien depuis des années alors qu’il souhaite le vendre et sollicite à ce titre l’allocation d’une indemnité de 3.000 euros.

A l’audience du 23 septembre 2021, M. Z et M. et M^me X représentés, ont repris et développé oralement leurs écritures.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les écritures déposées le 1er avril 2021 par M. Z et le 21 avril 2021 par M. et M^me X auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Sur les demandes relatives au bail

Selon l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire à un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés.

L’article L.411-31 dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de toute contravention aux dispositions de l’article L.411-35.

En l’espèce, il résulte de l’attestation parcellaire délivrée par la MSA le 22 mars 2019 (pièce n°8 des appelants), que les parcelles situées à Saint-Georges sur lesquelles M. Z a consenti un bail rural à M. X, ont été déclarées à cet organisme comme mises en valeur par l’épouse de celui-ci depuis le 1er mars 2018. Le premier juge a exactement relevé qu’aucune autorisation expresse du bailleur à la cession de la location de ces parcelles ne ressort des pièces produites et M. et M^me X, qui reconnaissent que l’exploitation a été poursuivie par l’épouse seule à compter de l’année 2017, ne justifient pas davantage à hauteur d’appel, de l’agrément exprès du bailleur et ne l’allèguent d’ailleurs pas.

Il est cependant constant que l’autorisation peut être tacite si elle résulte d’une manifestation certaine et non équivoque de volonté du bailleur, l’agrément pouvant notamment se déduire des circonstances et du comportement de celui-ci même postérieur à la cession.

Après les deux lettres que Mme et M. X lui ont adressées les 12 et 19 mars 2018, postérieurement à la déclaration à la MSA, pour solliciter son autorisation à la cession, le bailleur a fait part à M^me X de son intention de vendre les terrains. Il ne peut être déduit un quelconque accord de sa part à la cession de bail du seul fait que son courrier a été envoyé uniquement à l’épouse du preneur, dès lors que l’autorisation ne peut être valablement consentie qu’au locataire cédant, partie au contrat de bail, et non au cessionnaire. En outre les termes de cette lettre qui a pour seul objet une information sur la vente des terres, n’attestent en rien de la position de l’intimé à l’égard de l’autorisation sollicitée qui n’est évoquée en aucune manière.

Le fait que le bailleur a attendu un an pour dénoncer la cession et solliciter sa résiliation n’est pas plus significative. Le premier juge a justement constaté que M. Z n’a été informé de la cession au profit de M^me X qu’à compter de la délivrance par la MSA le 22 mars 2019 de l’attestation parcellaire, qu’il a, avant d’introduire son action, sollicité les explications de M. X par l’intermédiaire de son conseil et que le fait de garder le silence et donc de ne pas se manifester, alors même que l’exploitation par le cessionnaire se fait au vu et au su du bailleur, n’est pas constitutif d’une manifestation claire et non équivoque d’un agrément à la cession du contrat de location.

A aucun moment, le comportement du bailleur n’est susceptible de caractériser un accord tacite de sa part. Ainsi, la poursuite de discussions avec M^me X sur la vente des parcelles peut d’autant moins être assimilée à un agrément de cession de bail que la volonté de vendre exclut nécessairement celle de louer. Il n’est par ailleurs ni démontré, ni même allégué que M. Z a perçu à un moment quelconque des fermages versés par M^me X.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté le moyen tiré d’une acceptation tacite de la cession de bail par M. Z.

Le premier juge a aussi justement écarté le moyen tiré de la force majeure. Si l’accident vasculaire cérébral dont a été victime M. X au mois d’août 2017 peut être considéré comme un événement qui empêche l’exécution de son obligation par le débiteur au sens de l’article 1218 du code civil, cette obligation est relative à l’exploitation des parcelles. En revanche, l’accident n’est nullement de nature à dispenser le locataire de l’obligation légale de solliciter et d’obtenir avant la cession de son contrat de location, l’agrément du bailleur, étant rappelé que M. X a été en mesure de déclarer cette cession à la MSA, six mois après l’accident (1er mars 2018) et qu’il n’est en rien justifié de 'l’urgence médicale’ alléguée par les appelants, qui à cette époque les aurait empêchés d’effectuer une démarche préalable auprès de M. Z.

La cession d’un bail rural consentie au mépris des dispositions de l’article L.411-35 du code rural entraîne la nullité absolue de l’acte prohibé. Indépendamment de la nullité de cet acte, la violation de l’interdiction de cession entraîne, en application des dispositions de l’article L.411-31, la résiliation du bail principal. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a qu’il a annulé la cession de bail opérée au profit de M^me X à compter du 1er mars 2018 et prononcé la résiliation du bail rural conclu entre M. Z et M. X.

Les appelants ne font par ailleurs valoir aucun moyen à l’encontre de la décision en ce qu’elle a ordonné la libération des terres à compter du 1er novembre 2020 sous astreinte de 50 euros par jour de retard et fixé l’indemnité d’occupation égale au montant du fermage à compter du 1er mars 2018. Ces deux dispositions sont donc également confirmées.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. Z

Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre de M. et M^me X une faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit de se défendre en justice. M. Z est donc débouté de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de la résistance que lui ont opposée M. et M^me X dans le cadre de la présente procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

M. et M^me X, partie perdante, sont condamnés aux dépens de l’appel. Pour des raisons d’équité, ils sont également condamnés à payer à M. Z la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la somme mise à leur charge de ce chef en première instance et déboutés de leur demande présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. E Z de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. B X et M^me C D épouse X à payer à M. E Z la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. B X et M^me C D épouse X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. B X et M^me C D épouse X aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT