Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 03 JUIN 2022

(n° 2022/ , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/27066 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B62C3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2018 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 15/02902

APPELANT

Monsieur [J],[T], [R] [L] [B]

[Adresse 6]

Chez Mme [S] [W]

[Localité 8]

né le 12 Avril 1982 à [Localité 11]

représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de par M^e Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 184 substitué par M^e Olivier DOUYERE

INTIMÉS

Madame [D] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 assistée de M^e Doriane LALANDE, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS substituée par Muriel SCHAACK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : G334

Monsieur [V] [A]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 assisté de M^e Séverine MADEIRA de la SELARL ELOCA, avocat au barreau dePARIS, toque : P0087

Monsieur [C] [E] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

né le 20 Avril 1945 à Rio Couros Vila Nova Ouren (Portugal)

Madame [G] [M] [O] [Z] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 7]

née le 17 Juillet 1966 à Rio Couros Vila Nova Ouren (Portugal)

Monsieur [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

né le 07 Avril 1959 à Tomar (Portugal)

Madame [Y] [O] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

née le 09 Février 1945 à Sacal (Portugal)

Tous représentés par M^e Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : PB06

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, conseillère

M^me Muriel PAGE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 5 août 2011, Mme [P] a vendu à M. [B] moyennant un prix de 85 000 euros un studio situé à [Adresse 10] qu’elle avait acquis le 22 août 2007. Le certificat de mesurage joint à ces deux actes, établi par M. [A], indique une superficie de 9,42 m².

Constatant que la superficie du bien était moindre, M. [B] a assigné Mme [P] et M. [A].

Mme [P] a appelé en garantie ses vendeurs, M. [E] [Z], Mme [E] [O], M. [K] et Mme [O] [Z].

Selon l’expert désigné par le tribunal, la superficie du bien, mesurée selon les prescriptions de la loi Carrez, est de 8,76 m².

M. [B] a conclu à l’annulation de la vente pour erreur sur une qualité substantielle, subsidiairement en résolution sur le fondement d’un défaut de délivrance conforme. Il a en outre sollicité la condamnation de Mme [P] et de M. [A] en paiement de la somme de 85 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et de diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 12 novembre 2018, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré recevable mais mal fondée l’action en nullité pour erreur et les demandes subséquentes ;

— déclaré irrecevable l’action en résolution pour défaut de délivrance conforme ;

— déclaré mal fondée l’action en paiement de dommages-intérêts fondée sur la responsabilité contractuelle ;

— condamné M. [A] à payer à M. [B] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes.

Sur la demande d’annulation de la vente, le tribunal a retenu d’une part qu’il n’est pas établi que la superficie de l’appartement, mesurée par l’expert selon les indications de la loi Carrez, ne présente pas une surface habitable d’au moins 9 m² fixée par le décret du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques des logements décents. Il a ajouté qu’en tout état de cause cette situation, si elle interdit de donner le bien en location, n’empêche pas son habitation par M. [B], qui y a vécu depuis l’acquisition du bien, de sorte que l’erreur commise par celui-ci ne constitue pas une erreur sur une qualité substantielle.

Sur la demande de résolution et en paiement de dommages-intérêts le tribunal a retenu que l’acquéreur d’un lot de copropriété qui invoque un déficit de superficie ne peut agir contre son vendeur que sur le fondement des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Le tribunal a enfin retenu que la faute de M. [A] qui a commis une erreur de mesurage a fait perdre à M. [B] la chance de revendre le studio sans subir une perte financière.

M. [B] a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 25 septembre 2020, la cour d’appel a d’abord rappelé les dispositions de l’article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain qui énonce que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égale à 20 mètres cubes ; que la surface habitable et le volume habitable sont déterminés par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation qui précise que la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et que le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond ; qu’il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 du code de la construction et de l’habitation, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Il a ensuite ordonné un complément d’expertise avec mission donnée à l’expert de procéder à l’évaluation du volume habitable conformément à ces dispositions.

L’expert a indiqué que la surface habitable est de 8,76 m², que la hauteur sous plafond au plus bas des pentes sous toiture est de 1,75 m et de 1,76 m et que le volume habitable est de 19,65 m3.

M. [B] expose d’abord qu’il a revendu le logement. Il conclut à titre principal à l’existence d’une erreur sur une qualité substantielle du bien vendu dont la superficie mesurée selon les prescriptions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 8,76 m² alors qu’il avait été indiqué dans l’acte qu’elle était de 9,42 m², que la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m, ce qui représente un volume habitable de 19,65 m3 inférieure à 20 m3, de sorte que le logement n’a pas les caractéristiques d’un logement décent et interdit de le donner à bail.

A titre subsidiaire, il reproche à Mme [P] un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

M. [B] reproche en outre à M. [A] d’avoir commis une faute pour avoir effectué un mesurage erroné qui engage sa responsabilité délictuelle.

Il demande à la cour de condamner solidairement Mme [P] et M. [A] à lui payer :

— la somme de 52 000 euros, outre les frais et droits d’enregistrement d’un montant de 8 193 euros ,

— la somme de 2 749,89 au titre des frais et débours engagés pour la réalisation de la vente,

— une somme correspondant au coût des deux prêts qu’il a contractés,

— la somme de 679,43 euros au titre des charges de copropriété,

— la somme de 2 088 euros réglées de 2012 à 2017 au titre de la taxe foncière,

— la somme de 1 570 euros réglée de 2012 à 2017 au titre de la taxe d’habitation,

— la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement,, M. [B] demande à la cour de condamner M. [A] à lui payer la somme de 76 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Plus subsidiairement encore, il sollicite la confirmation du jugement.

Mme [P] conclut d’abord à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action en nullité de la vente. Il soutient que la seule action ouverte par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est l’action en diminution du prix qui est prescrite.

A titre subsidiaire, Mme [P] a appelé en garantie ses vendeurs et sollicite en outre leur condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice financier et la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle réclame en outre la condamnation de M. [A] à lui payer une somme de 5 000 euros en réparation de la perte de chance 'pour manquement à l’obligation de résultat professionnel'.

Enfin, Mme [P] sollicite la condamnation solidaire de M. [A], M. [C] [E] [Z], Mme [Y] [E] [O], M. [N] [K] et Mme [M] [O] [Z] à lui payer la somme euros 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A] a formé un appel incident et conclut à l’infirmation du jugement qui le condamne à payer la somme de 4 000 euros à M. [B]. Il demande à la cour de rejeter cette demande et de condamner M. [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait d’abord valoir que le mode de calcul de la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme n’est pas le même que celui prévu par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que les caractéristiques d’un logement décent prennent également en compte son volume habitable qu’il n’avait pas la charge de mesurer et qu’en tout état de cause la loi n’interdit pas la location d’un logement dont la superficie est inférieure à 9 m² qui n’entraîne que la faculté accordée au juge de réviser le montant du loyer.

Il ajoute qu’il n’est pas justifié que M. [B] a acquis le bien litigieux avec l’intention de le louer et soutient enfin que le préjudice causé n’est constitué que par une perte de chance qui n’existe pas puisque le préjudice invoqué est éventuel.

Les consorts [Z] concluent de leur côté à la confirmation du jugement, au rejet de l’appel incident formé par Mme [P] et, subsidiairement, demandent à être garantis par M. [A] des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Ils réclament en outre la condamnation de M. [A] à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la condamnation de toutes les parties qui succombent à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1 – Sur les demandes de M. [B]

— Contre Mme [P]

* Sur le fondement de l’erreur

Attendu qu’il est constant que le bien litigieux a été vendu par Mme [P] à M. [B] avec l’indication que sa superficie, calculée selon les indications de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de 9,42 m² alors que, mesurée par l’expert judiciaire, elle est de 8,76 m² ; qu’en outre, la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m et son volume habitable inférieur à 20 mètres cubes ; qu’en conséquence, au regard des dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 pris pour l’application de 187 de la loi du 13 décembre 2000 l’appartement ne présente pas les caractéristiques d’un logement décent, ce qui interdit sa mise en location ; qu’il s’ensuit qu’en acquérant cet appartement, M. [B] a commis une erreur sur une qualité substantielle de la chose dès lors que si le bien peut être habité par son propriétaire, il n’est pas apte à la location, ce qui le rend impropre à une destination normale et rend difficile sa revente sauf à accepter un moindre prix ; que cette action est recevable nonobstant les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que M. [B], qui déclare avoir revendu le bien litigieux et renoncé à demander la nullité de la vente, sa demande de dommages-intérêts ne peut être accueillie ; qu’en effet, la responsabilité de Mme [P] envers M. [B] ne peut être engagée en l’absence de démonstration d’une faute dès lors qu’elle a vendu l’appartement dans l’ignorance de sa superficie réelle en indiquant celle qui avait été mesurée par M. [A], géomètre-expert, sur la base de laquelle elle l’avait elle-même acquis des consorts [Z] ; qu’il y a donc lieu de rejeter l’action de M. [B] contre Mme [P] en paiement de dommages-intérêts ;

* Sur le fondement du défaut de délivrance conforme

Attendu que M. [B] invoquant un défaut de superficie, son action ne peut être engagée que sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que faisant en outre valoir que le bien ne présente pas les caractéristiques d’un logement décent, ce qui le rend inapte à la mise en location, il n’est pas justifié d’un défaut de conformité dès lors qu’il n’est pas établi que cette qualité avait été convenue ; qu’il convient de débouter M. [B] de cette action contre Mme [P] ;

— Contre M. [A]

Attendu qu’il n’est pas contesté que le métrage qu’il a effectué est erroné, ce dont il résulte un manquement à ses obligations contractuelles qui engage sa responsabilité délictuelle envers M. [B], tiers au contrat ; qu’en raison de cette faute, M. [B], qui a acquis le bien avec la croyance que sa superficie était supérieure à 9 m² et qu’il présentait ainsi les caractéristiques d’un logement décent autorisant sa location, a perdu la chance de renoncer à cette acquisition ou d’acquérir le bien à un prix moindre correspondant à sa valeur ; que cette perte de chance doit être évalué à 80 % ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que M. [B], qui avait acquis le logement au prix de 85 000 euros en 2011 l’a revendu le 14 janvier 2021 au prix de 33 000 euros ; que la différence de 52 000 euros correspond à la moindre valeur du bien qui n’a pas les caractéristiques d’un logement décent et ne peut en conséquence être donné en location à usage d’habitation ; qu’en fonction de cette perte de chance, il convient de condamner M. [A] à payer à M. [B] la somme de 41 600 euros augmentée de la somme de 3 998 euros au titre de la part des droits enregistrement correspondant au supplément de prix qu’il a payé ; qu’en revanche, ne constituent pas des préjudices indemnisables par M. [A] les débours engagés lors de la revente de son bien, le montant des intérêts réglés au titre du prêt servant à financer l’acquisition du bien ainsi que les sommes correspondant aux charges de copropriété, à la taxe foncière et à la taxe d’habitation du logement qu’il a régulièrement occupé ;

que l’existence du préjudice moral allégué n’est pas signifiée ;

2 – Sur l’action en garantie formée par Mme [P] contre les consorts [Z]

Attendu que l’action formée par M. [B] contre Mme [P] ayant été rejetée, cet appel en garantie est sans objet

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement sauf en ce qu’il condamne M. [A] à payer à M. [B] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne M. [A] à payer à M. [B] la somme de 45 598 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [A] à payer à M. [B] la somme de 2 000 euros et rejette les autres demandes ;

Le condamne aux dépens, y compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision, par la SCP Regnier Bequet Moisan et la SCP Martins-Sevin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,