REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2021

(n° 2021 / 66 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/06801 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5NI3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2018 -Tribunal d’Instance de Paris 18^e – RG n° 17-000363

APPELANTE

Madame O U V B

[…]

[…]

née le […] à […]

De nationalité française

Représentée par M^e Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : J076

INTIMÉS

Madame K S L épouse X

[…]

[…]

née le […] au Havre

De nationalité française

Monsieur Z D J

[…]

[…]

né le […] à […]

Monsieur Y G T X

[…]

[…]

né le […] à PARIS

De nationalité française

Représentés par M^e Q R, avocat au barreau de PARIS, toque : C1175

SARL ETUDE COLONNA D’ISTRIA Société à responsabilité limitée, Administrateur de biens

[…]

[…]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro : 351 827 480

Défaillante

[…]

Monsieur Y-H X

[…]

[…]

né le […] à BOULOGNE-BILLANCOURT (92)

De nationalité française

Monsieur C D P X

[…]

[…]

né le […] à BOULOGNE-BILLANCOURT (92)

De nationalité française

Madame A-N J

[…]

HEREFORD HR 1 2 SB (ROYAUME-UNI)

né le […] à […]

Monsieur Y-Z I J

[…]

[…]

né le […] à […]

Représentés par M^e Q R, avocat au barreau de PARIS, toque : C1175

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. E F, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur E F dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par E F, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

En date du 18 septembre 1997, Messieurs Y G, Y H, C X, Messieurs Z et I J, Mesdames K L, M X et A-N J, représentés par leur mandataire la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA, ont donné à bail à Madame B, un local à usage d’habitation principale situé au […].

Les 21, 24 et 28 avril 2017, Madame B assigne Monsieur Y G X, Madame K L, Monsieur Z J et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA devant le Tribunal d’Instance du 18^e arrondissement de PARIS aux fins de voir l’indivision J-X et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA condamné au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral subi par celle ci. En effet, elle déclare subir des désordres au sein de l’appartement loué

( dégâts des eaux, dysfonctionnement des équipements du bien, humidité ), les diligences nécessaires afin d’y remédier n’ayant pas été effectuées.

Le Tribunal d’Instance du 18 arrondissement de PARIS a, par jugement entrepris du:

— Déclaré irrecevables les demandes formulées par Madame O B à l’encontre de Monsieur Y G X et de Madame K L,

— Déclaré irrecevables les demandes formulées par Madame O B à l’encontre de l’indivision J-X,

— Déclaré recevable l’action diligentée par Madame O B contre Monsieur Z J,

— Constaté l’absence de demandes formulées par Madame O B à l’encontre de

Monsieur Z J,

— Constaté la prescription des demandes formulées par Madame O B au titre des dommages antérieurs au 21 avril 2012, à l’encontre de la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA,

— Déclaré irrecevables les demandes formulées par Madame O B au titre des

dommages antérieurs au 21 avril 2012, à l’encontre de la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA,

— Déclaré recevables les demandes formulées par Madame O B au titre des

dommages postérieurs au 21 avril 2012, à l’encontre de la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA,

— Condamné la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA au paiement à Madame O B de la somme de 1.575 euros en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 avril 2017,

— Condamné la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA au paiement à Madame O B de la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 avril 2017,

— Ordonné la capitalisation des intérêts,

— Condamné la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA au paiement à Madame O B de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile,

— Condamné Madame O B et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA, chacune pour moitié, aux dépens de l’instance,

— Rejeté toute demande des parties plus amples ou contraires

Madame B a interjeté appel le 30 mars 2018.

Par dernières conclusions en date du 9 mars 2020, Madame B, appelante, demande à la Cour de :

— Juger recevable l’intervention volontaire de Messieurs Y H, C X, I J et Madame A-N J ;

— Débouter Monsieur Z J, Monsieur Y G T X, Madame K S L, Messieurs Y H, C X, I J et Madame A-N J, coindivisaires, et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Faire droit à l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions de Madame B ;

— Juger que Monsieur Z J, Monsieur Y G T X, Madame K S L, Messieurs Y H, C X, I J et Madame A-N J, coindivisaires, et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA sont responsable du préjudice subi par Madame B, locataire, durant toute la duréedu bail ;

— Juger notamment que Monsieur Z J, Monsieur Y G T X, Madame K S L, Messieurs Y H, C X, I J et Madame A-N J, coindivisaires, et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA ont fait preuve d’une particulière inertie malgré de très nombreux désordres subis par Madame B ;

— Juger que Madame B, qui vivait dans un environnement dégradé et insalubre depuis de très nombreuses années, justifie pleinement et légitimement le chiffrage de ses préjudices, et notamment son préjudice de jouissance ;

En conséquence,

— Condamner, in solidum Monsieur Z J, Monsieur Y G T X, Madame K S L, Messieurs Y H, C

X, I J et Madame A-N J, coindivisaires, et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA à payer à Madame B la somme de

36.318 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamner in solidum Monsieur Z J, Monsieur Y G T

X, Madame K S L, Messieurs Y H, C

X, I J et Madame A-N J, coindivisaires, et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA à payer à Madame B la somme de

10.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;

— Assortir les sommes alloués des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— Ordonner la capitalisation desdits intérêts ;

— Condamner in solidum Monsieur Z J, Monsieur Y G T X, Madame K S L, Messieurs Y H, C

X, I J et Madame A-N J, coindivisaires, et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA à payer à Madame B la somme de

5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Monsieur Z J, Monsieur Y G T X, Madame K S L, Messieurs Y H, C

X, I J et Madame A-N J, coindivisaires, et la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA aux entiers dépens ;

Madame B fait principalement valoir qu’elle souhaite que les coindivisaires ainsi que la

société ETUDE COLONNA D’ISTRIA soient condamnés à lui payer une somme de 36.318 euros au titre de son préjudice de jouissance ainsi qu’une somme de

10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Par dernières conclusions en date du 27 septembre 2018, Monsieur Z J, Monsieur Y-H X, C X, A-N J, Monsieur I J, intimés, demandent à la Cour de:

— Recevoir Monsieur Y H X, Monsieur C X, Madame A-N J, et Monsieur I J en leur intervention volontaire

— Confirmer la décision du tribunal d’instance du 18 décembre 2017 en ce qu’elle a :

' Déclaré irrecevables les demandes formulées par Madame O B à l’encontre de Monsieur Y G X et de Madame K L,

' Déclaré irrecevables les demandes formulées par Madame O B à l’encontre de l’indivision J-X,

' Déclaré recevable l’action diligentée par Madame O B contre Monsieur Z J,

' Constaté l’absence de demandes formulées par Madame O B à l’encontre de

Monsieur Z J,

' Constaté la prescription des demandes formulées par Madame O B au titre des dommages antérieurs au 21 avril 2012, à l’encontre de la société ETUDE COLONNA

D’ISTRIA,

' Déclaré irrecevables les demandes formulées par Madame O B au titre des

dommages antérieurs au 21 avril 2012, à l’encontre de la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA,

' Déclaré recevables les demandes formulées par Madame O B au titre des

dommages postérieurs au 21 avril 2012, à l’encontre de la société ETUDE COLONNA

D’ISTRIA,

— Infirrmer la décision du tribunal d’instance du 18 décembre 2017 en ce qu’elle a retenu que M^lle B avait subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral et prononcé une condamnation au paiement de dommages et intérêts aux dépens de l’ETUDE COLONNA d’ISTRIA.

EN CONSEQUENCE,

A titre principal,

— Constater l’absence de faute de Monsieur Z D J, Monsieur Y- H X, Monsieur C, D, P X, Madame A-N J, Monsieur I Y-Z J vis à vis de M^me B;

— Débouter M^me B de ses demandes ;

Subsidiairement,

— Juger que M^me B ne justi’e en rien de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice ;

— Débouter M^me B de ses demandes ;

[…],

— Revoir à la baisse le montant des préjudices invoqués par M^lle B

— si la Cour venait à retenir une indemnisation au profit de M^me B et à l’encontre de Monsieur Z D J, Monsieur Y-H X, Monsieur C, D, P X, Madame A-N J, Monsieur I Y-Z J, juger que l’ETUDE COLONA D’ISTRIA doit garantir les membres de l’indivision des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M^me B;

EN TOUTE HYPOTHESE

— Condamner M^lle B à payer à Monsieur Z D J, Monsieur Y- H X, Monsieur C, D, P X, Madame A-N J, Monsieur I Y-Z J la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Condamner M^lle B aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Me

Q R conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Les intimés font principalement valoir qu’ils souhaitent que soit constaté l’absence de faute des coindivisaires à l’égard de Madame B ou, si par extraordinaire la Cour décidait d’entrer en voie de condamnation, que la société l’ETUDE COLONA D’ISTRIA soit condamnée à garantir les montants des condamnations retenus au pro’t de Madame B.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire des coindivisaires :

L’appelante comme les intimés demandent que Monsieur Y H X,

Monsieur C X, Madame A-N J, et Monsieur I J soient reçu en leur intervention volontaire.

Au regard de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l’espèce, Madame B a assigné en première instance Monsieur Y G X et Madame K L, décédés avant la délivrance de l’assignation, ainsi que Monsieur Z J, mais pas l’ensemble des membres de l’indivision J X, propriétaire de l’immeuble loué.

Monsieur Y G X et Madame K L étant décédés, il ressort des

pièces produites au débat que les membres de l’indivision J X sont: Y H X, Monsieur C X, Madame A-N J, Monsieur I J et Monsieur Z J. Ainsi, les autres membres de l’indivision seront en tout état de cause concernés par la décision de la Cour, que Monsieur Z J soit condamné, auquel cas il pourra leur réclamer le montant de la condamnation leur étant imputable à hauteur de leur quote-part de l’indivision, ou non.

Ainsi, ayant les mêmes prétentions que Monsieur Z J en tant que membre de la même indivision, ces derniers ont bien un intérêt légitime à intervenir à la présente instance.

Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point.

Par ailleurs, les prétentions étant formulées à l’encontre des indivisaires et non plus de l’indivision J X, qui ne dispose pas de la personnalité juridique, elles seront recevables.

Sur la responsabilité contractuelle des coindivisaires :

L’appelante soutient que les coindivisaires, en tant que bailleur, ont manqué à leur

obligation de permettre la jouissance paisible du locataire.

Tout d’abord, il n’est pas contesté par les parties, qu’au regard de l’article 2224 du Code civil, seuls les faits dommageables évoqués par Madame B postérieurs au 21 avril 2012 seront pris en considération en raison de la prescription quinquennale.

Au regard de l’article 1719 du Code civil et de l’article IX du contrat de bail entre les coindivisaires et Madame B, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer un logement décent, de l’entretenir et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure, dont la preuve lui incombe.

En l’espèce, au regard des pièces de dossiers, la jouissance paisible du bien loué par Madame B est troublé par la présence de désordres. En effet, sur l’ensemble des désordres allégués, Madame B apporte la preuve de désordres en raison de dégats des eaux en janvier-février 2015. En effet, il est constaté, par un constat d’huissier de justice et un rapport d’expertise de la compagnie d’assurance, que la survenance de ces dégâts des eaux, en raison de la défaillance de l’étanchéité d’une canalisation, a provoqué des cloques et de la moisissure sur les murs, le sommier et le matelas, ainsi que des nuisances olfactives difficilement supportables et l’obligeant à constamment ouvrir les fenêtres. L’aggravation des désordres est constatée par un rapport d’expertise de la MAIF et constat d’huissier, cependant, la recherche de fuite n’a été effectuée qu’en juin 2015, après une relance de la compagnie d’assurance et de Madame B elle même.

La bailleur ne démontre pas l’existence de force majeure.

Ainsi, Madame B est bien fondée à demander la réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la responsabilité délictuelle de la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA :

L’appelante soutient que la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA n’a pas procédé, en tant que professionnel de l’immobilier et de la gestion locative, à l’intégralité des diligences nécessaires afin de remédier aux désordres subis par Madame B.

Tout d’abord, il n’est pas contesté par les parties qu’au regard de l’article 2224 du Code civil, seuls les

faits dommageables évoqués par Madame B postérieurs au 21 avril 2012 seront pris en considération en raison de la prescription quinquennale.

Au regard de l’article 1241 ancien du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il y a lieu de rappeler que la responsabilité d’une agence immobilière peut, en sa qualité de mandataire, être engagée en cas de faute personnelle commise dans le cadre de sa mission, qu’elle que soit son importance, la faute pouvant résulter de sa négligence ou du manquement à son devoir de conseil. Ainsi, l’agent immobilier engage sa responsabilité extra contractuelle à l’égard d’un locataire dès lors qu’il a commis, dans le cadre de l’exécution de son mandat, sans qu’il soit besoin de rechercher s’il a agit conformément ou pas aux instructions de son mandant, une faute caractérisée ou une négligence grave.

En l’espèce, suite aux dégats des eaux survenus en janvier et février 2015 dans l’appartement loué par Madame B, la MAIF invite la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA à effectuer une recherche de fuite dès le 7 janvier 2015, qui ne sera effectuée qu’en juin 2015. De plus, après un rapport d’expertise diligenté par la MAIF, cette dernière signale de nouveau par courriers des 15 décembre 2015 et 19 février 2016 à la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA, l’aggravation des désordres imputables à son défaut de diligences et la met en demeure de procéder à la dépose du parquet telle que préconisée par l’expert. En’n, suite à deux relances de Madame B en date des 25 février et 15 mars 2016, des travaux de peintures et de remplacements des meubles de la cuisine ont été réalisés, mais aucune diligence n’est e’ectuée aux 'ns de faire procéder à la dépose du parquet.

Ainsi, la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA, professionnelle de l’immobilier et de la gestion locative, n’a pas procédé à l’intégralité des diligences nécessaires dans un délai raisonnable, et ce malgré plusieurs relances de la locataire et de la compagnie d’assurance de cette dernière, afin de remédier aux désordres résultant de dégâts des eaux survenus en janvier et février 2015, et a fait preuve d’une négligence fautive grave qui a causé une aggravation desdits désordres.

Par conséquent, la société ETUDE COLONNA D’ISTRIA est condamnée à garantir les indivisaires à hauteur de 80% des sommes mises à leur charge.

Sur l’évaluation des préjudices :

1) Sur le préjudice de jouissance

L’appelante soutient que le le préjudice subi doit être évalué à la somme de 36.318 euros

en raison du trouble de jouissance subi de façon ininterrompue sur les 5 dernières années.

En l’espèce, suite aux dégâts des eaux de janvier et février 2015, l’appartement loué par Madame B a subi de nombreux désordres.

Des travaux de réfection ayant été effectués dans cet appartement en mars 2016, Madame

B ne rapporte pas la preuve que les désordres ont persisté ou sont réapparus depuis lesdits travaux.

Ainsi, le préjudice de jouissance de Madame B sera indemnisé sur la période de janvier 2015 à mars 2016, et non sur les 5 dernières années, à hauteur de 1.575 euros.

Par conséquent le jugement est confirmé sur ce point

2) Sur le préjudice moral

L’appelante soutient que le préjudice moral, sur les 5 dernières années, doit être évalué à la somme de 10.000 euros.

En l’espèce, Madame B a été contrainte de renouveler et multiplier les démarches et relances afin que des travaux soient réalisés. Pendant ce temps, elle a vécu dans le logement litigieux et a respecté son obligation de payer les loyers.

Madame B a nécessairement subi un préjudice moral lié au manque de diligences, ayant nécessité de multiples relances de sa part et ayant causé l’aggravation des désordres, estimé à la somme de 1.500 euros.

Par conséquent le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

Au regard des faits de l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame B les sommes exposées par elle.

Succombant chacun partiellement, Madame B et les coindivisaires seront condamnés chacun pour moitié aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe,

— DECLARE recevable l’intervention volontaire de Messieurs Y H, C X, I J et Madame A-N J

— CONDAMNE in solidum Monsieur Z J, Monsieur Y G T

X, Madame K S L, Messieurs Y H, C

X, I J et Madame A-N J à payer à Madame B la somme de 1.575 euros au titre de son préjudice de jouissance

— CONDAMNE in solidum Monsieur Z J, Monsieur Y G T

X, Madame K S L, Messieurs Y H, C

X, I J et Madame A-N J à payer à Madame B la somme de 1.500 euros au titre de la réparation de son préjudice moral

— CONDAMNE in solidum Monsieur Z J, Monsieur Y G T

X, Madame K S L, Messieurs Y H, C

X, I J et Madame A-N J à payer à Madame B la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNE in solidum Monsieur Z J, Monsieur Y G T

X, Madame K S L, Messieurs Y H, C

X, I J et Madame A-N J, coindivisaires, et Madame B, chacun pour moitiés, aux dépens

— CONDAMNE la société ETUDE COLONA D’ISTRIA à garantir les membres de l’indivision à hauteur de 80% des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M^me B

— REJETTE toute demande des parties plus ample ou contraire

LE GREFFIER LE PRESIDENT