COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 12 janvier 2021

N° RG 19/00924 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FGUB

— DA- Arrêt n°

B Z, C A divorcée Y / E F épouse X, D X

Jugement au fond, origine Tribunal d’Instance de THIERS, décision attaquée en date du 26 Février 2019, enregistrée sous le n° 11-18-000110

Arrêt rendu le MARDI DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. B Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/004475 du 17/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

et M^me C A divorcée Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/004480 du 17/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

[…]

[…]

Représentés par Maître Sylvie ARNAUD-DEFFERIOLLES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTS

ET :

M^me E F épouse X

et M. D X

demeurant ensemble […]

[…]

Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY C H A N T E L O T B R O D I E Z G O U R D O U & A S S O C I E S , a v o c a t a u b a r r e a u d e CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 décembre 2020, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 12 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. PROCÉDURE

Suivant contrat du 24 mai 2015 M^me E F épouse X a donné à bail à M^me C A et M. B Z une maison d’habitation sise à Peschadoires (Puy-de-Dôme) moyennant un loyer mensuel de 800 EUR.

Par courrier recommandé le 20 décembre 2017 M^me X a indiqué au locataire qu’elle ne renouvellerait pas le bail, souhaitant reprendre le logement pour y loger son fils.

Le 18 juin 2018 M. Z et M^me A ont fait assigner M^me E X et M. D X devant le tribunal d’instance de Thiers afin de voir essentiellement juger que le congé du 20 décembre 2017 est nul et de nul effet.

Par jugement du 26 février 2019 le tribunal d’instance a pris la décision suivante :

« Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement

contradictoire, en premier ressort

DÉCLARE le congé pour reprise pour habiter, délivré le 20 décembre 2017, valide ;

DIT que Madame C A et Monsieur B Z sont, dès lors, occupants sans droit ni titre des lieux loués sis […], depuis le […] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame C A et Monsieur B Z des lieux sis […], ainsi que de toute personne vivant sous leur toit avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame C A et Monsieur B Z à payer à Madame E X et Monsieur D X une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 232 € (deux cent trente-deux euros) à compter du 30 juin 2018 jusqu’au prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Madame C A et Monsieur B Z à payer à Madame E X et Monsieur D X une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 116 € (cent seize euros) à compter du prononcé de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux louées ;

DIT que cette indemnité d’occupation mensuelle sera toutefois de nouveau fixée à 232 € (deux cent trente-deux euros) si Madame E X et Monsieur D X procèdent aux nécessaires travaux de remise en état du logement pour se conformer aux critères de décence, au vu du rapport du comité technique et social du 27 février 2018 ;

CONDAMNE Madame E X et Monsieur D X à payer à Madame C A et Monsieur B Z la somme de 5 000 € (cinq mille euros) au titre de leur préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame C A et Monsieur B Z de leur demande de travaux sous astreinte ;

DÉBOUTE Madame C A et Monsieur B Z de leur demande de suspension des loyers ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame E X et Monsieur D X à payer à Madame C A et Monsieur B Z la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame E X et Monsieur D X aux dépens. »

M. Z et M^me A ont fait appel de cette décision le 7 mai 2019, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : validité du congé, expulsion, indemnité occupation, travaux sous astreinte, suspension de loyers. »

Dans leurs conclusions ensuite du 26 novembre 2019 les appelants demandent à la cour de :

« Vu les articles 6,15 et 20-1 de la loi du 6 Juillet 1989,

Vu les articles 1719 et suivants du Code Civil :

' Dire bien appelé, mal jugé,

' Dire et juger que le congé adressé le 20 Décembre 2017 à Monsieur Z et Madame

A est nul et de nul effet, en conséquence :

' Dire et juger que le bail d’habitation sera reconduit pour une période de 3 ans soit jusqu’au 3 Juin 2021,

' Ordonner à Madame E X et Monsieur D X l’exécution forcée des travaux pour la mise en conformité du bien loué dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard,

' Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux avec consignation à la Caisse des Dépôts,

' Débouter Madame E X et Monsieur D X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Pour le surplus :

' Confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de THIERS le 26 Février 2019 en ce qu’il a condamné Madame E X et Monsieur D X à payer à Monsieur Z et Madame A la somme de 5 000,00 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,

' Les condamner à payer et porter la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' Les condamner aux entiers dépens. »

En défense, dans des écritures du 24 septembre 2020 les consorts X demandent pour leur part à la cour de :

« Vu les dispositions la loi du 6 juillet 1989 et du décret nº 87-712 du 26 août 1987,

Vu l’article 114 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement rendu le 26 février 2019 par le Tribunal d’Instance de THIERS en ce qu’il a :

- validé le congé pour reprise délivré par Madame E X à Madame C A et Monsieur B Z le 11 décembre 2017 ;

- dit que Madame C A et Monsieur B Z sont sans droit ni titre d’occupation, depuis le 30 juin 2018 ;

- ordonné l’expulsion de ces derniers ainsi que tout occupant de leur chef, avec, si besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

- débouté Madame A et Monsieur Z de leur demande de travaux sous astreinte ;

- débouté Madame A et Monsieur Z de leur demande de suspension des loyers.

Le RÉFORMER en ce qu’il a :

- condamné Madame A et Monsieur Z à payer aux époux X une indemnité d’occupation mensuelle de 232 € à compter du 30 juin 2018 jusqu’au prononcé de la décision ;

- condamné Madame A et Monsieur Z à payer aux époux X une indemnité d’occupation mensuelle de 116 € à compter du prononcé de la décision jusqu’à libération effective des lieux loués ;

- dit que cette indemnité d’occupation sera de nouveau fixée à 232 € si les époux X procèdent aux nécessaires travaux de remise en état du logement pour se conformer aux critères de décence ;

- condamné les époux X à payer à Madame A et Monsieur Z la somme de 5 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

- condamné les époux X à payer à Madame A et Monsieur Z la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Statuant à nouveau sur ces derniers points,

FIXER à la somme de 800 € l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame C A et Monsieur B Z, à compter du 30 juin 2018 et ce jusqu’à complète libération des lieux, et condamner ces derniers au paiement de cette somme.

DIRE ET JUGER que Madame C A et Monsieur B Z ne rapportent aucune preuve de leurs allégations s’agissant du caractère indécent du logement loué.

DIRE ET JUGER que s’il existe des désordres, ceux-ci résultent des dégradations locatives commises par les preneurs.

DÉBOUTER en conséquence, Madame C A et Monsieur B Z de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 € pour préjudice de jouissance.

CONDAMNER Madame C A et Monsieur B Z à payer et porter à Madame X une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens. »

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 15 octobre 2020 clôture la procédure.

II. MOTIFS

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, le congé donné par le bailleur à son locataire, lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’une reprise de l’habitation pour y loger un descendant, doit indiquer à peine de nullité « les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ». Le texte ajoute que « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère

réel et sérieux de sa décision de reprise. »

Dans la lettre RAR datée du 11 décembre 2017, dont la réception le 20 décembre 2017 n’est pas contestée par les destinataires, M^me E X mentionne seulement : « je veux reprendre possession de mon logement pour y faire habiter mon fils rentré en métropole, comme me le permet l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ».

Cette formule ne respecte pas la condition de forme posée par le texte. M^me X ne l’ignorait pas puisqu’elle-même rappelle l’article 15 dans sa lettre.

Le congé donné par le bailleur ne respecte pas non plus l’exigence de démonstration du « caractère réel et sérieux de sa décision de reprise », qui constitue une condition de fond.

L’hypothèse en effet d’une reprise par le fils des époux X, militaire de carrière qui aurait besoin de ce logement pour s’y installer dans le cadre d’une mutation, n’est nullement exposée dans la lettre de congé, ni surtout ne résulte des pièces produites. Les éléments tirés du compte « Facebook » de M. G X, disant qu’il est affecté à Hyères le 5 décembre 2018, ne sont évidemment pas suffisants pour justifier la réalité d’une installation sérieuse à Peschadoires. Des nombreux échanges entre les parties par messagerie électronique on ne peut tirer aucune certitude ni décision ferme et définitive. Il en ressort surtout une animosité grandissante entre les bailleurs et les locataires, sur fond de projets et décisions contradictoires dont il est difficile dans ce contexte d’apprécier la portée réelle. Quoi qu’il en soit, la nécessité de reprise alléguée par les époux X reste à démontrer.

Le congé n’est donc pas valable.

Concernant le caractère décent ou non du logement, le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 pose essentiellement les exigences suivantes :

' Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3 En savoir plus sur cet article…

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w-c. extérieur au logement à condition que ce w-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.'

Il résulte du dossier des éléments suivants.

Le contrat de location est en date du 24 mai 2015. L’état des lieux d’entrée mentionne « passable » pour les plafonds et murs de l’entrée ainsi que de deux chambres, les deux autres étant notées « bon » uniquement pour les murs. Les menuiseries et les sols de la maison sont globalement notés « bon » avec quelques « passable » par exemple pour le sol de la salle de bains et pour le carrelage et les menuiseries de la cuisine.

Globalement, cet état des lieux fait ressortir une qualité moyenne de l’ensemble de l’habitation, mais ne témoigne pas d’une « indécence » par référence aux dispositions réglementaires ci-dessus reproduites.

Un dégât des eaux a été déclaré suivant constat amiable le 19 septembre 2015. M^me A a écrit le 22 octobre 2015 à son assureur MAE pour lui demander de faire intervenir rapidement un expert. Dans cette lettre elle se plaint de nombreuses infiltrations d’eau à l’intérieur de l’habitation, et de moisissures sur les murs.

L’expert mandaté par l’assureur MAE a remis un rapport le 27 janvier 2016, d’où il ressort la présence de traces de moisissures sur le plafond de l’ensemble des chambres et de la salle de bains au premier étage, révélant un phénomène de condensation accentué par l’absence de VMC, ainsi que des infiltrations d’eau au plafond de ces pièces, dues à des fissures sur certaines plaques de fibrociment en couverture de la maison. L’expert constate également un affaissement du plancher de la salle de

bains du premier étage, dû à des infiltrations d’eau en périphérie de la baignoire, perdurant d’après lui depuis plusieurs années. L’expert préconise de réparer la toiture afin de supprimer les infiltrations d’eau et de remettre en état les embellissements endommagés par celles-ci, de tels travaux incombant aux propriétaires, moyennant quoi il classe le dossier auprès de l’assureur des locataires.

De son côté l’assureur de M^me X a aussi fait procéder à une expertise sur les désordres dont se plaignaient les locataires. Il en résulte dans un rapport du 30 novembre 2015 que de nombreuses taches de moisissure sont présentes dans les chambres et la salle de bains, résultant d’un « manque de ventilation manifeste dans les pièces », mécanique ou naturelle. Ce rapport montre également que certaines plaques de fibrociment sur la toiture présentent du jeu. Selon l’expert il conviendrait d’installer rapidement une VMC, de vérifier et resserrer les plaques ondulées en toiture, et de remettre en place la laine de verre dans les combles, afin d’éliminer les phénomènes de condensation. Les désordres étant liés à l’entretien courant de l’habitation, l’expert considère que les travaux n’ont pas vocation à être pris en charge au titre du contrat multirisques.

Des expertises réalisées à la diligence des deux assureurs, il apparaît que le bâtiment loué souffre essentiellement d’un défaut de ventilation des pièces habitables, et de fissures en toiture causant des infiltrations d’eau à l’intérieur de la maison. Les travaux nécessaires ne sont pas pris en charge par l’une ou l’autre compagnie.

Le temps a passé sans que manifestement aucuns travaux importants ne soient réalisés, et le 7 mars 2018 la caisse d’allocations familiales du Puy-de-Dôme a écrit à M^me A pour lui préciser que « suite au diagnostic réalisé » le logement n’était pas conforme aux critères de décence, et dès lors l’allocation logement de 568 EUR « ne sera plus versée à votre bailleur ».

De même, dans un courrier adressé aux locataires le 21 mars 2018 le département du Puy-de-Dôme, service urbanisme et habitat, leur communique l’avis du comité technique et social qui a identifié des manquements aux critères de décence selon le décret du 30 janvier 2002, et des manquements au règlement sanitaire départemental.

Il résulte de cet avis établi le 27 février 2018, qu’une ventilation a été posée par les locataires, mais qu’aucuns autres travaux n’ont été réalisés. Le document met en évidence, au titre des infractions « au décret de décence » : le plancher de l’étage qui s’affaisse ; la présence d’humidité dans toutes les pièces du logement ; des infiltrations d’eau au niveau de la toiture ; une « fenêtre manquante sur menuiserie de la chambre » ; la porte d’accès au jardin qui n’est pas étanche ; la porte d’entrée qui n’est pas suffisamment étanche à l’air ; la toiture au-dessus de la buanderie et de la chambre du rez-de-chaussée qui n’est pas étanche à l’air ; la trappe d’accès à cette toiture qui n’est pas non plus étanche à l’air ; une rambarde absente dans l’escalier ; une « trappe d’accès à la cheminée posée au sol » ; la présence d’humidité et de moisissures au niveau des murs et dans les différentes pièces du logement ; le carrelage du sol de la salle de bains cassé en raison de l’instabilité du plancher ; l’installation électrique dangereuse dans les pièces de l’étage en raison des infiltrations en toiture ; le dessus de la fosse septique cassé ; la fosse septique bouchée avec débordement de boues et d’excréments et odeurs nauséabondes.

D’après une facture du 3 mars 2018, produite au dossier par M^me E X, la vidange de la fosse septique a été réalisée, ainsi que le curage du réseau et l’évacuation des déchets.

Une VMC neuve a également été installée, comme cela résulte d’une attestation H I, non datée mais produite par les locataires eux-mêmes.

Faute de meilleurs éléments, il apparaît que les autres difficultés notées dans l’avis du 27 février 2018 subsistent.

Au titre de l’indécence du logement, il convient donc de relever : l’humidité persistante résultant de

fuites en toiture, le garde-corps d’un escalier, les moisissures et l’installation d’électricité (points 1, 2, 3 et 4 de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002). D’aucune manière ces éléments ne peuvent être considérés, contrairement à ce qui est plaidé par les bailleurs, comme résultant de l’incurie ou du défaut d’entretien des locataires.

En conclusion, le jugement sera réformé en ce que le tribunal a déclaré valide le congé pour reprise délivrée au locataire le 20 décembre 2007, avec toutes ses conséquences, et débouté les consorts Z et A de leur demande de travaux.

M. D X et M^me E X devront procéder aux réparations nécessaires afin de rendre le logement conforme aux critères de décence énoncés par le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002, comme précisé ci-après dans le dispositif, mais sans astreinte toutefois, dans la mesure où l’intérêt bien compris des propriétaires consiste à faire procéder le plus rapidement possible à de tels travaux s’ils souhaitent récupérer la totalité du loyer.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de loyers sera réduit à 200 EUR par mois à compter de l’assignation devant le tribunal d’instance le 18 juin 2018, jusqu’à la réalisation par les consorts X des travaux ordonnés par la cour. La demande de suspension intégrale avec consignation formée par les locataires est donc rejetée.

Seuls les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, ainsi que l’article 700 du code de procédure civile et les dépens décidés par le premier juge, sont donc confirmés.

2000 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement, sauf en ce que le premier juge a statué sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, ainsi que sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Statuant à nouveau :

Juge nul et de nul effet le congé délivré le 11 décembre 2017 par M^me E X à M. B Z et M^me C A ;

Dit que le bail poursuivra son cours normal ;

Dit que M. D X et M^me E X devront procéder aux réparations nécessaires afin de rendre le logement conforme aux critères de décence énoncés par le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002, à savoir : tous travaux propres à réparer les causes de l’humidité persistante résultant de fuites en toiture, installer le garde-corps d’un escalier, sécuriser l’installation d’électricité et supprimer les moisissures avec remplacement des revêtements du logement qui en sont affectés ;

Réduit le montant du loyer à charge des locataires à 200 EUR par mois à compter de l’assignation devant le tribunal d’instance le 18 juin 2018, jusqu’à la réalisation par les consorts X des travaux ci-dessus ordonnés par la cour ;

Condamne M^me E X et M. D X à payer à M. B Z et M^me C A la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M^me E X et M. D X aux dépens d’appel.

Le greffier Le président