RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02208 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FDNZ

Minute n° 21/00237

X D

C/

S.C.I. B C

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de SAINT AVOLD, décision attaquée en date du 29 Juillet

2019, enregistrée sous le n° 11-18-880

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 08 AVRIL 2021

APPELANT :

Monsieur G X D

[…]

57800 FREYMING-MERLEBACH

Représenté par M^e François Y, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/009754 du 18/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.C.I. B C

51 avenue B C

[…]

Représentée par M^e Antoine LEUPOLD, avocat au barreau de METZ

D A T E D E S D É B A T S : A l ' a u d i e n c e p u b l i q u e d u 1 1 f é v r i e r 2 0 2 1 t e n u e p a r M a d a m e GUIOT-MLYNARCZYK, Président de chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 08 avril 2021

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1^er juillet 2005, la SCI B C a consenti un bail à M. G X D portant sur un local d’habitation situé 51 bis avenue B C à Freyming Merlebach moyennant un loyer mensuel de 410 euros charges comprises.

Par lettre du 16 juin 2018, M. X D a donné congé au bailleur pour le 30 juin 2018 et a quitté le logement.

Par exploit d’huissier du 20 novembre 2018, M. X D a fait assigner la SCI B C devant le tribunal d’instance de Saint-Avold aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2018 et celle de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI B C s’est opposée à ces prétentions et a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de M. X D au paiement de la somme de 292 euros au titre des loyers de mai et juin 2018, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement du 29 juillet 2019, le tribunal d’instance de Saint-Avold a':

— condamné la SCI B C à verser à M. X D la somme de 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2018,

— débouté M. X du surplus de ses demandes,

— débouté la SCI B C de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la SCI B C aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a relevé que le contrat de bail stipulait qu’un dépôt de garantie de 820 euros serait versée au bailleur et que cette mention suffisait à démontrer son versement, condamnant le bailleur à restituer cette somme au demandeur. Il a estimé que si le locataire rapportait la preuve de la réalité des nuisances invoquées à l’appui de son congé, il ne démontrait toutefois pas en avoir informé le bailleur avant le 16 juin 2016, date de la lettre de congé, et l’a par conséquent débouté de sa demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance. Enfin, il a rejeté la demande reconventionnelle du bailleur, considérant que le locataire justifiait par des quittances avoir versé 164 euros le 5 mai 2018 au titre du loyer de mai 2018 et la même somme le 5 juin 2018 au titre du loyer de juin 2018.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe de la cour le 5 septembre 2019, M. X D a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

L’appelant conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SCI B C à lui payer la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et à l’infirmation du surplus du jugement. Il demande à la cour de':

— condamner la SCI B C à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de réduction de loyer et

subsidiairement à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la saisine du tribunal d’instance,

— prononcer la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI B C à verser directement à M^e Y la somme de 2.400 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le trouble de jouissance, au visa de l’article 1331-22 du code de la santé publique et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, il soutient que le logement n’a aucune ventilation mécanique contrôlée mais uniquement un trou dans la façade de la porte, que l’huissier a constaté une extrême humidité et l’absence de VMC, que le rapport d’intervention du 12 mars 2020 n’a aucune valeur et que les attestations ne sont pas conformes aux dispositions du code de procédure civile et ne démontrent rien. Il soutient que les tests d’hygrométrie n’ont aucune valeur, comme ayant été réalisés non contradictoirement et dans des conditions inconnues et non professionnelles et s’estime fondé à réclamer à titre d’indemnisation, la somme de 4.000 euros, laquelle correspond à une baisse de loyer limitée à 111,11 euros par mois pour les 3 dernières années. Il sollicite en outre le remboursement des frais d’huissier, au motif que cette pièce a été utile à la manifestation de la vérité.

Sur l’arriéré locatif, il affirme que la SCI B C est de mauvaise foi et produit le justificatif des quittances de loyer pour les mois de mai et juin 2018 à hauteur de 164 euros chacun. Il rappelle les dispositions de l’article 1372 du code civil et souligne que la SCI B C reconnaît les avoir signées. Sur le dépôt de garantie, il estime que la mention figurant au bail vaut preuve du paiement et se prévaut également de l’attestation de M. E A.

La SCI B C conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre du trouble de jouissance et de réduction du loyer et à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie. Elle demande à la cour de':

— dire M. X D irrecevable et mal fondé en son appel et l’en débouter,

— sur appel incident, le condamner à lui payer la somme de 164 euros pour le mois de mai 2018 et la même somme pour le mois de juin 2018, soit la somme de 328 euros,

— le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le dépôt de garantie, elle affirme n’avoir jamais eu règlement du dépôt de garantie et qu’il appartient au preneur d’en justifier, la simple mention sur le bail du versement d’un dépôt de garantie ne dispensant pas le preneur de justifier du versement effectif du dépôt de garantie. Elle souligne en outre que M. X D bénéficiait d’une prise en charge du montant du loyer par la CAF et qu’il devait bénéficier d’une intervention pour obtenir une partie du dépôt de garantie mais qu’il n’a rien versé.

Sur le trouble de jouissance, elle expose que l’appartement pouvait être valablement occupé et loué et que ce n’est qu’en raison du fait que M. X D a bouché les aérations que les nuisances sont apparues. Elle affirme également qu’elle a retiré les plaques obstruant l’aération dès qu’elle a repris possession du bien et se prévaut de plusieurs attestations de locataires qui confirment l’absence de nuisance, et d’un rapport de la société Logi Est qui indique que le logement ne présente aucune problématique technique propice au développement de moisissure malgré un fort encombrement. Elle ajoute enfin que le logement a été rénové, que le nouveau locataire confirme l’absence de nuisance et que des tests hygrométrie ont été effectués, lesquels sont satisfaisants et démontrent que le logement pouvait valablement être occupé.

Sur l’arriéré locatif, elle ne conteste pas avoir remis une quittance de loyer mais affirme l’avoir fait pour permettre à M. X D de percevoir les allocations logements et se prévaut de la lettre rédigée par l’appelant le 11 mai 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 18 juin 2020 par M. X D et le 8 décembre 2020 par la SCI B C, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 janvier 2021';

Sur la recevabilité de l’appel

Selon les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé.

Il est constaté que si la SCI Eckermann C conclut à l’irrecevabilité de l’appel de M. X D, elle ne développe aucun moyen à l’appui de cette demande, de sorte que l’appel est déclaré recevable.

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si le contrat de location signé le 1^er juillet 2005 prévoit que le dépôt de garantie est fixé à 820 euros, cette seule mention est insuffisante à démontrer le versement effectif de cette somme, étant observé que l’appelant ne produit aucune pièce pour justifier de ce règlement et que l’attestation de M. F A est insuffisamment probante. En conséquence, il convient d’infirmer le jugement et de débouter M. X D de sa demande de remboursement du dépôt de garantie.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement, dispose notamment en son article 2 que le logement permet une aération suffisante, que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice le 13 juin 2018 que le logement se trouve au rez-de-chaussée mais que la chambre à coucher et la salle de bain se trouvent au sous-sol, sans ouverture sur l’extérieur ni aération suffisante. S’agissant de ces deux pièces, l’huissier indique qu’en pénétrant dans les lieux, il est submergé par une très forte odeur de moisissure qui est particulièrement désagréable, irritante et très éprouvante, constate la présence de plusieurs petites traces d’humidité au niveau des plinthes qui se décollent légèrement dans la chambre à coucher, des traces et auréoles d’humidité légèrement jaunâtres dans la salle de bain et des traces d’humidité jaunâtres, brunâtres et noirâtres dans les rainures du carrelage de la douche, et indique qu’après vérification, il n’existe aucune VMC, ni aucune ventilation haute ou basse dans la salle de bain. Les constatations de l’expert sont par ailleurs confirmées par les témoignages de M^me Z et M. A, lesquels attestent de la présence de moisissures, d’humidité et

d’une forte odeur de moisissures dans le logement. Si la SCI B C soutient que l’humidité et les moisissures sont imputables au locataire qui a bouché les aérations, elle n’en justifie pas, étant rappelé que l’huissier a constaté l’absence de tout système d’aération dans la salle de bain. De même, le rapport d’intervention de Logiest et les attestations dont se prévaut l’intimée ne sont pas de nature à contredire les constatations de l’huissier et les témoignages concordants produits par M. X D, alors que l’intervention de Logiest a été réalisée le 13 mars 2020 et que le bailleur a admis avoir rénové les lieux lors du départ de M. X D le 30 juin 2018.

Il est ainsi démontré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en remettant au locataire un logement dont la chambre à coucher et la salle de bain sont aménagées en sous-sol sans aucune ouverture sur l’extérieur et sans dispositif d’aération ou de ventilation, ce qui est contraire aux dispositions de l’article 1331-22 du code de la santé publique et à celles de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Il s’ensuit que les problèmes d’humidité du logement liés à l’absence d’aération suffisante sont imputables au propriétaire et le fait que le locataire ne lui ait pas adressé de mise en demeure est sans emport puisque l’indécence du logement liée à la location de pièces en sous-sol et sans aucun système de ventilation a fortiori pour une pièce humide comme une salle de bains, existait dès l’entrée dans les lieux. Eu égard à la durée de l’occupation des lieux et aux problèmes importants de moisissure subis par le locataire, le préjudice subi par M. X D est évalué à la somme de 2.000 euros et la SCI Eckermann C est condamnée à lui verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt. Le jugement déféré est infirmé.

En outre, il est constaté que la demande de remboursement des frais de constat d’huissier n’est pas reprise au dispositif des conclusions d’appel de M. X D, de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, si la SCI B C réclame la somme de 164 euros pour les mois de mai et juin 2018, le tribunal a exactement relevé que M. X D justifie du règlement de ces sommes par les quittances de loyer remises par le bailleur les 5 mai et 5 juin 2018. En conséquence il convient de débouter la SCI B C de sa demande et de confirmer le jugement déféré.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Les dispositions de cet article étant d’ordre public, il convient de faire droit à la demande à compter de l’arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.

La SCI Eckermann C, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à M^e Y, avocat de M. X D bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1.000 euros TTC au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile, et de la débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux disposition de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE recevable l’appel formé par M. G X D ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI B C de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, l’a condamnée aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. G X D de sa demande de restitution du dépôt de garantie';

CONDAMNE la SCI B C à verser à M. G X D la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt';

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de l’arrêt';

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCI Eckermann C de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Eckermann C à verser à M^e Y, avocat de M. G X D bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI B C aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT