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22/05/2017

ARRÊT N°296

N° RG: 16/03891

XXX

Décision déférée du 28 Juin 2016 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 1116000332)

XXX

SA PROMOLOGIS

C/

G Z

H Y

I J épouse X

K X

L E

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D’APPEL DE TOULOUSE 1^re Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT DEUX MAI DEUX MILLE DIX SEPT *** APPELANTE SA PROMOLOGIS poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame G Z

XXX

31270 F

Représentée par M^e Marie-Cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2016-022383 du 12/09/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Monsieur H Y

XXX

31270 F

Représenté par M^e Jean-Paul FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame I J épouse X

XXX

31270 F

Représentée par M^e Jean-Paul FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur K X

XXX

31270 F

Représenté par M^e Jean-Paul FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame L E

XXX

31270 F Représentée par M^e Jean-Paul FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2017/004248 du 15/05/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. BEAUCLAIR, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. BEAUCLAIR, président

A. MAZARIN-GEORGIN, conseiller

T. SOUBEYRAN, vice président placé

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. BEAUCLAIR, président, et par H. ANDUZE-ACHER, greffier de chambre

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EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 27 juillet 2017 par la SA PROMOLOGIS à l’encontre d’un jugement du tribunal d’instance de TOULOUSE en date du 28 juin 2016.

Vu les conclusions de la SA PROMOLOGIS en date du 3 avril 2017.

Vu les conclusions de Madame G Z en date du 21 novembre 2016.

Vu la constitution des consorts H Y, I X, K X et M E en date du 23 mars et du 11 avril 2017.

Vu l’ordonnance de clôture du 4 avril 2017 pour l’audience de plaidoiries fixée au 19 avril 2017.

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La Société PROMOLOGIS a donné à bail aux consorts G Z, I et K X, M E et H Y des logements situés rue Lucie et Raymond AUBRAC à F (31270).

Par acte des 21 et 22 janvier 2016 la Société PROMOLOGIS a assigné les consorts G Z, I et K X, M E et H Y afin de voir, avec exécution provisoire : – constater que G Z, I et K X, M E et H Y causent un trouble anormal du voisinage,

— prononcer la résiliation du bail concernant les consorts G Z, I et K X, M E et H Y avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion, sans délai, des défendeurs et de toute personne ou objet de leur chef au besoin avec l’appui de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner chacun à lui verser la somme de 800,00 euros au titre du préjudice moral,

— condamner chacun à lui verser la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux dépens et aux frais d’exécution forcée éventuels.

Cette assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2016.

En réponse devant le premier juge, Madame G Z indique qu’une action pénale dirigée à son encontre est toujours en cours et que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause pénale, qu’en ce qui concerne une demande en résiliation judiciaire la Société PROMOLOGIS ne rapporte pas la preuve de troubles de son fait, qu’elle-même est victime des agissements de ses voisins ; elle demande le débouté du bailleur et sa condamnation à la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi de 1991.

Devant le premier juge, les consorts I X, K X, M E et H Y concluent au débouter de la Société PROMOLOGIS pour défaut de preuve.

Par jugement en date du 28 juin 2016, le tribunal d’instance de TOULOUSE a

— débouté la Société PROMOLOGIS de l’ensemble de ses demandes,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Société PROMOLOGIS aux dépens.

La SA PROMOLOGIS demande à la cour, le dispositif de ses écritures reprenant ses moyens, de :

— constater que Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G causent un trouble anormal au voisinage,

— constater que Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G n’ont pas déféré aux mises en demeure qui leur ont été adressées,

— dès lors infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de TOULOUSE,

— prononcer la résiliation des conventions de bail signées entre la Société Anonyme PROMOLOGIS et Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G et portant sur leurs XXX à F (31270), avec toutes les conséquences de droit,

— prononcer l’expulsion immédiate de Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G des lieux précités, de toute(s) personne(s) et de tous objets de leurs chefs,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un mois de loyer à régler jusqu’à parfaite libération des lieux,

— compte tenu du climat d’insécurité généré par l’attitude de Monsieur Y H, Madame N O, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G, dire qu’il n’y aura pas lieu à application du bénéfice du délai de deux mois tirés de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que l’huissier de justice instrumentaire pourra se faire assister, en cas de difficulté, des forces de l’ordre,

— en tout état de cause, condamner Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G à payer chacun à la Société PROMOLOGIS la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— condamner Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G à payer chacun à la Société PROMOLOGIS la somme de 900,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA PROMOLOGIS fait valoir que :

— depuis 2014, elle est régulièrement saisie par la commune de F de plaintes concernant les intimés pour troubles de voisinage dégénérant en actes de violence qui perdurent malgré ses rappels à l’ordre et l’intervention et la médiation des autorités,

— il résulte des éléments portés à la connaissance de la Société PROMOLOGIS que les Consorts Z-B-X-Y et A n’ont de cesse de s’invectiver, s’injurier, s’agresser… maintenant dans la résidence un climat de peur et de violence dans lequel chacun des protagonistes se complaît ; aucune des réunions afin de concilier les parties n’a abouti, aucune plainte auprès de la gendarmerie n’a fait revenir le calme,

— il convient de réduire le délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin d’assurer une exécution rapide de la décision et le retour au calme.

Madame G Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— y ajoutant,

— condamner la société PROMOLOGIS à régler la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec application de l’article 37 de la loi de 1991, ainsi qu’aux entiers dépens. Madame G Z fait valoir que :

— elle a été une locataire sans histoires jusqu’en 2013

— les troubles de voisinage invoqués par le bailleur n’ont pas été constatés par une décision judiciaire passée en force de chose jugée, la résiliation ne peut prospérer sur le fondement de l’article 4-7-2 du contrat

— elle n’est pas l’auteur des troubles mais une victime des agissements des autres parties intimées, son véhicule a été dégradé à plusieurs reprises, elle a subi de multiples insultes de leur part qu’elle a filmées au moyen de son téléphone portable

— les procédures pénales en cours n’ont abouti à aucune condamnation définitive.

Les consorts X et autres demandent à la cour de

— débouter la société PROMOLOGIS de sa demande,

— confirmer en tous points le jugement du 28 juin 2016,

— condamner la société PROMOLOGIS à payer à l’ensemble des parties concluantes la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et donner acte aux intéressés de ce qu’ils renonceront au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

— subsidiairement, si la cour, par impossible, devait faire droit à la demande de résiliation de bail,

— dire que l’expulsion ne pourra se faire sans respect des délais légaux prévus par le code de procédure civile.

Les consorts X et autres font valoir que :

— ils sont victimes des excès verbaux de Madame Z qui les provoque puis filme leur réaction et porte plainte en produisant les images ainsi recueillies,

— aucune condamnation pénale n’a été prononcée contre eux, seule Madame B non partie à la procédure a été condamnée, cette décision n’étant pas définitive,

— subsidiairement compte tenu de la situation financière difficile des parties et de leurs charges de famille, elles ne peuvent être immédiatement expulsables.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

La demande de rabat de l’ordonnance de clôture n’a pas été soutenue oralement à l’audience du 19 avril 2017, de sorte que l’appelant et Madame Z n’ont pu donner leur accord à cette révocation. Aucune cause grave au sens de l’article 784 du code de procédure civile ne justifie le rabat de l’ordonnance de clôture sollicité par les consorts X et autres, seules leurs conclusions signifiées le 23 mars 2017 seront retenues.

2- Sur la résiliation des baux

Les baux de l’ensemble des parties sont produits aux débats. La demande en résiliation de plein droit des baux ne peut prospérer sur le fondement de l’article 4-7-2 du contrat qui stipule que la loi 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance article 18 prévoit la résolution de pleins droits du bail en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. En effet les troubles de voisinage avancés par le bailleur n’ont pas à ce jour été constatés par des décisions de justice passées en force de chose jugée, les décisions rendues entre les parties ont été frappées d’appel.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier ou d’une décision de justice. (Ex1184)

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; et aux termes de l’article 7-1 des baux litigieux, le locataire doit respecter les règles d’hygiènes, de santé et de sécurité dans son logement ainsi que dans les parties communes ; il doit jouir paisiblement des lieux loués sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires (sont notamment visés les cas d’ivrognerie, les violences, tapages nocturnes ainsi que tout bruit, éclats de voix ainsi que musique'), et à la bonne tenue de l’immeuble (surveiller ses enfants en les empêchant de troubler la tranquillité des autres locataires et en veillant à ce qu’ils ne salissent ni ne dégradent les parties communes ou privatives des lieux loués et en s’interdisant de répandre ou de déverser sur toute surface ou ouvrage des produits susceptibles d’entraîner leur détérioration).

En l’espèce le bailleur produit :

— le courrier adressé par la mairie de F au préfet de la Haute Garonne en date du 20 octobre 2014 qui relate les conflits depuis plus d’un an de Madame Z avec quatre autres habitants de la rue AUBRAC et l’échec des rappels à l’ordre et des tentatives de conciliation du bailleur social

— le courrier du bailleur au préfet en date du 9 décembre 2014 relatant de nouveaux débordements

— la plainte de Madame C en date du 22 avril 2015 imputant à Madame Z des dégradations de véhicules et des insultes

— le courrier du maire de F en date du 27 avril 2015 relatant la reprise des plaintes à l’encontre de Madame Z

— le courrier du préfet de la Haute Garonne en date du 3 août 2015 relevant que 25 procédures ont été diligentées par la gendarmerie à l’encontre de Madame Z en 2014 et 5 depuis le début de l’année 2015 qui ont donné lieu à convocation devant le tribunal

— le courrier du maire de F en date du 12 octobre 2015 relatant des faits de menace couteau en main commis par Madame Z

— les courriers de Madame Z au bailleur en date des 31 juillet, 28 septembre et 7, 12, 16, 23, 24, 25 octobre 2015 relatant les conflits de cette dernière avec son voisinage et les autres parties intimées et auxquels elle a joint les procès verbaux de police portant transcription des enregistrements vidéos auxquels elle a procédé

— les auditions par les services de la gendarmerie de l’ensemble des parties intimées et d’autres habitants de la rue AUBRAC au cours du mois d’octobre 2015, relatant les échanges d’insulte, les agressions réciproques – les mains courantes

— les sommations de faire cesse les troubles diligentées par huissier à l’initiative du bailleur.

Madame Z produit l’ensemble de ses courriers au bailleur, de ses dépôts de plainte, et de ses mains courantes.

Les consorts D produisent outre les pièces des autres parties, et un jugement de relaxe de Madame E.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que les actes de violences insultes et dégradations réciproques entre les parties intimées, établies par les procès verbaux et courriers produits, sont récurrentes depuis 2014, au point d’instaurer un climat de peur dans la rue AUBRAC à F, ayant entraîné le départ d’autres résidents de cette rue. Ces faits ont perduré malgré les sommations délivrées par le bailleur et l’intervention des autorités publiques.

Si les juridictions pénales n’ont pas encore définitivement statué, il apparaît d’ores et déjà que les faits réitérés sur plusieurs mois d’insultes et de dégradation réciproques commis par les parties intimées constituent des manquements suffisamment graves à leur obligation de jouissance paisible des lieux loués et justifient le prononcé de la résiliation des baux.

Il convient donc de prononcer la résiliation de l’ensemble des baux conclus entre la société PROMOLOGIS et chacune des parties intimées, d’ordonner leur expulsion des lieux loués et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer pratiqué jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient cependant d’assurer l’exécution de cette décision dans des conditions permettant de préserver l’ordre public, ce que ne permettrait pas la réduction du délai de l’article L 412-1 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris est donc infirmé en toutes ses dispositions.

3- Sur les demandes accessoires

Le bailleur n’a pas été directement pris à partie, il n’établit pas l’existence d’un préjudice moral.

Les parties intimées succombent, elles sont condamnées aux dépens de première instance et d’appel, augmentée d’une somme de 500,00 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

Prononce la résiliation des conventions de bail signées entre la Société Anonyme PROMOLOGIS et Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G et portant sur leurs XXX à F (31270),

Ordonne l’expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est, de Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G des lieux précités, de toute(s) personne(s) et de tous objets de leurs chefs, Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à un mois de loyer à régler jusqu’à parfaite libération des lieux,

Déboute la société PROMOLOGIS de sa demande en réduction du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la société PROMOLOGIS de sa demande en dommages-intérêts,

Condamne Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G à payer chacun à la Société PROMOLOGIS la somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur Y H, Madame X I, Monsieur X K, Madame E M, Madame Z G aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président