RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/01402 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FKFK

Minute n° 22/00006

X

C/

Société MOSELIS

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 21 Juillet 2020, enregistrée sous le n° 1119000041

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 13 JANVIER 2022

APPELANTE :

Madame Y X

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Société MOSELIS prise en la personne de son représentant légal au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Alice RADDE-GALERA, avocat au barreau de THIONVILLE

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 9 septembre 2021 tenue par Monsieur MICHEL, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 25 novembre 2021 à cette date le délibéré a été prorogé au 13 janvier 2022

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2014, l’établissement public Moselis OPH Moselle (Moselis) a donné à bail à M^me Y X un pavillon sis […].

M^me X ayant fait état de fissures et d’infiltrations d’eau, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés du tribunal d’instance de Thionville le 4 juillet 2017 et le rapport a été déposé le 18 juillet 2018.

Selon acte en date du 28 novembre 2018, elle a assigné Moselis devant le tribunal d’instance de Thionville.

Au dernier état de la procédure elle a sollicité la condamnation du bailleur à lui verser des sommes au titre du préjudice de jouissance, des frais de relogement, de la dégradation de ses meubles, de la surconsommation

d’eau, des frais d’ouverture des compteurs d’énergie et de son préjudice moral, outre une indemnité au titre de

l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 21 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection a :

- condamné l’établissement public Moselis OPH Moselle à verser à M^me X la somme de 4.751,23 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la décision

- rejeté le surplus des demandes

- condamné l’établissement public Moselis OPH Moselle à verser à M^me X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé et

l’expertise.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 6 août 2020, M^me X a interjeté appel du jugement en ce qu’il a limité la condamnation de Moselis à lui verser les sommes de 4.751,23 euros et 1.000 euros et rejeté le surplus de ses demandes.

Elle conclut à l’infirmation du jugement et demande la cour de condamner Moselis à lui verser, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les sommes de :

' 2.848,04 euros au titre des troubles de jouissance subis sur la période de décembre 2014 à mars 2019

' 5.100 euros en réparation des dégradations de ses meubles et affaires personnelles

' 13.137,56 euros au titre de surconsommation d’eau

' 34,54 euros au titre de l’ouverture du compte de gaz

' 84,89 euros au titre de l’ouverture du compteur d’électricité

' 5.000 euros au titre du préjudice moral subi

' 3.500 euros pour la première instance et 2.500 euros en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise.

M^me X expose avoir subi un important problème d’humidité affectant les lieux, que depuis le rapport

d’expertise le bailleur n’a pas cherché à remédier aux désordres, qu’il doit l’indemniser de la dégradation des meubles et de ses affaires personnelles dont le relevé a été annexé au rapport d’expertise. Elle sollicite une indemnisation plus importante de son préjudice moral au vu des risques sanitaires relevés par l’expert et de son préjudice de jouissance qui doit être fixé selon elle à 80% du loyer. Elle évalue la surconsommation d’eau induite par les désordres à 13.137,56 euros et sollicite la condamnation de l’intimé à supporter les frais

d’ouverture des compteurs de gaz et d’électricité.

Moselis conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a été condamné à payer à M^me X les sommes de

2.848,04 euros, 1.903,19 euros au titre de la surconsommation d’eau, 1.000 euros au titre du préjudice moral,

1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et demande à la cour de débouter M^me X de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimé expose n’avoir été avisé par la locataire qu’en mars 2016 de problèmes d’humidité dans un placard du logement, avoir immédiatement dépêché des techniciens afin déterminer l’origine des désordres, un problème affectant la chaudière ayant été identifié, suivi l’évolution d’une fissure qui a été jugée stabilisée en juin 2016 et n’avoir constaté qu’en août 2016 une aggravation des problèmes justifiant une déclaration de sinistre. Il indique que l’expert a été dans l’incapacité de déterminer l’origine du sinistre et a constaté que la situation était stabilisée, que M^me X a repris contact avec l’expert en février 2018 pour l’informer que le phénomène

d’humidité était réapparu et que celui-ci a finalement dit que l’origine du problème était liée à l’installation de chauffage et plus particulièrement l’arrivée du circuit d’eau froide située dans la dalle, ce qui démontre la complexité et les difficultés pour déterminer l’origine des infiltrations d’eau. Il précise qu’en cours de procédure un arrangement a été trouvé avec la locataire pour son relogement et a pris en charge les frais de déménagement. Il soutient n’avoir commis aucune faute dans la gestion de ce sinistre.

L’intimé conteste devoir indemniser un préjudice de jouissance alors qu’en mars 2016 les traces d’humidité étaient très circonscrites, que ce n’est qu’à compter de mars 2018 que le phénomène s’est accentué et que la locataire a pu utiliser l’ensemble des pièces à vivre. Sur la consommation d’eau, il estime la demande abusive, précisant que M^me X ne décompte pas sa propre consommation d’eau et aurait dû l’informer sans délai de

l’existence d’une surconsommation. Sur la dégradation du mobilier, il soutient que la demande n’est accompagnée d’aucun justificatif et que ni l’expert ni les parties n’ont constaté de dégradations. Sur le préjudice moral, il conteste avoir commis une faute, alors qu’il est intervenu à de multiples reprises pour trouver l’origine du sinistre, que l’expert judiciaire lui-même a eu les plus grandes difficultés pour localiser

l’origine du sinistre et qu’il subit comme la locataire une malfaçon importante affectant l’immeuble, l’appelante ne justifiant pas du préjudice dont elle demande réparation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 9 avril 2021 par M^me X et le 14 janvier 2021 par Moselis auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2021;

Sur la demande au titre des troubles de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l’état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs

d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.
Il est rappelé que les vices apparus en cours de bail et que le preneur était seul à pouvoir constater, n’engagent la responsabilité du bailleur que si informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était neuf à la signature du contrat de bail et des courriers échangés que M^me X a informé le bailleur d’un problème d’humidité en mars 2016, puis fin août 2016 de l’aggravation de cette humidité avec des moisissures et champignons. Le bailleur justifie avoir diligenté une société en mars 2016 pour réparer une fuite sur la chaudière et concernant le signalement d’août

2016, il a répondu par courrier du 6 septembre 2016 en indiquant avoir fait une déclaration à son assurance et attendre la désignation d’un expert. Il n’est produit aucune pièce démontrant que l’appelante a informé Moselis de désordres afférents à une humidité excessive antérieurement à ces courriers de 2016, étant précisé que dans ses conclusions elle indique elle-même que les désordres sont apparus en 2016.

Suite à la décision de référé, l’expert judiciaire a dit dans son rapport définitif du 18 juillet 2018 que les phénomènes de moisissures et d’humidité constatés lors de la première réunion du 9 septembre 2017 s’étaient aggravés en mars 2018 (2ème réunion), que la présence de traces d’humidité avec des taches de moisissures dans plusieurs pièces était due à une infiltration d’eau depuis les installations intérieures d’eau et a établi la liste des travaux nécessaires pour remédier aux désordres pour un montant total de 20.460 euros, précisant que la locataire devait libérer le logement pendant la réalisation des travaux. Concernant les fissures, l’expert a considéré qu’elles étaient stabilisées et ne créaient qu’un trouble esthétique. Il est constant que la locataire a été relogée par Moselis au 15 mars 2019, les frais de déménagement ayant été pris en charge par le bailleur.

Il résulte de l’analyse de l’ensemble de ces éléments que si Moselis a immédiatement réagi au premier signalement de désordre, il n’en est pas de même pour le second signalement qui faisait état de désordres plus importants par leur ampleur et le nombre de pièces impactées. Il a ainsi engagé sa responsabilité en ne procédant pas aux travaux nécessaires afin d’identifier l’origine de l’humidité et des désordres importants subis par la locataire qui l’a avisé dès fin août 2016, alors qu’il lui était possible de faire procéder à un examen approfondi des lieux loués pour déterminer l’origine et la cause des désordres sans attendre la désignation d’un expert judiciaire. Le bailleur a fait preuve d’une inertie fautive en ne respectant pas ses obligations légales

d’assurer à sa locataire un logement correspondant aux critères de décence et d’entretien des lieux loués, les nuisances subies n’ayant cessé qu’en mars 2019 en raison du relogement de la locataire.

S’agissant de l’évaluation du préjudice de jouissance, il convient de retenir l’évaluation faite par l’expert judiciaire à hauteur de 10 % du montant du loyer (54,77 euros), étant rappelé que le logement n’était pas inhabitable et que les traces d’humidité étaient limitées à certaines pièces sans empêcher la jouissance totale des lieux. Le bailleur étant responsable de son inertie fautive pour la période comprise entre septembre 2016 et mars 2019 inclus, il convient de le condamner à verser à M^me X la somme de 1.697,87 euros (31 x

54,77) à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré est infirmé.

Sur la demande relative aux meubles et les affaires personnelles

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, la liste des meubles à remplacer transmise à l’expert n’est étayée par aucun justificatif relatif à la valeur de ces biens. En outre, si l’expert a relevé, que plusieurs vêtements avaient été abîmés et que, dans la cuisine, il était difficile de conserver des affaires dans cette ambiance, la liste présentée par M^me X ne comprend pas de vêtements mais uniquement des objets mobiliers. Or, il ne résulte pas du rapport de l’expert qu’il a constaté des dégradations sur les meubles en lien avec l’humidité du logement.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande à ce titre.

Sur la surconsommation de l’eau

L’expert a retenu que l’arrosage du jardin n’expliquait pas à lui seul la facture d’eau élevée, la surconsommation d’eau étant en revanche due à la fuite observée sur le compteur et le circuit intérieur dont les réparations incombent au bailleur. Il a évalué la surconsommation, au regard du débit d’un litre d’eau constaté sur un intervalle de cinq minutes, à 1.903,19 euros.

M^me X ne justifie pas d’une surconsommation supérieure à l’évaluation de l’expert, lequel s’est fondé sur le débit d’eau qu’il a lui-même observé pour procéder à cette évaluation.

Il est observé qu’elle a bien soustrait de la somme réclamée celle relative à sa propre consommation d’eau et que Moselis ne peut arguer d’un défaut d’information alors qu’il a été avisé de l’existence d’une fuite dès la seconde réunion de l’expertise judiciaire.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant condamné Moselis à verser à M^me X la somme de 1.903,19 euros.

Sur les frais d’ouverture du compteur de gaz et d’électricité

M^me X ne produit aux débats aucune pièce pour étayer sa demande au titre du coût de l’ouverture des compteurs de gaz et d’électricité de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice moral

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a notamment relevé que la surconsommation d’eau, induite par les fuites et infiltrations d’eau dans le logement qui n’ont pas été réparées par le bailleur, a généré des difficultés financières importantes pour M^me X et des procédures de saisie sur salaire, ce qui justifie l’existence d’un préjudice moral, distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé. En conséquence le jugement ayant condamné le bailleur à lui verser la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts est confirmé.

Sur les autres dispositions

Si M^me X a formé appel de la disposition du jugement l’ayant déboutée de sa demande au titre des frais de relogement, elle ne forme dans le dispositif de ses conclusions, aucune demande à ce titre, de sorte que le jugement est confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles sont confirmées. A hauteur d’appel, il convient de laisser

à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

Moselis, partie perdante, devra supporter les dépens de première instance et d’appel comprenant les frais de

l’expertise judiciaire. Le jugement est infirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens de la procédure de référé alors qu’il a déjà été statué sur les dépens de cette instance aux termes de l’ordonnance du 4 avril 2017.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

- débouté M^me Y X de ses demandes d’indemnisation au titre de la dégradation des meubles et affaires personnelles, des frais de relogement et de l’ouverture des compteurs de gaz et d’électricité

- condamné l’établissement public Moselis OPH Moselle à lui verser la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamné Moselis aux dépens de première instance, en ce compris les frais de l’expertise ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE l’établissement public Moselis OPH Moselle à payer à M^me Y X la somme de

1.697,87 euros au titre du préjudice de jouissance subi avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE l’établissement public Moselis OPH Moselle à payer à M^me Y X la somme de

1.903, 19 euros au titre de l’indemnisation de la surconsommation d’eau avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

CONDAMNE l’établissement public Moselis OPH Moselle aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.