COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 AVRIL 2019

N° RG 17/08596

N° Portalis DBV3-V-B7B-SAES

AFFAIRE :

Société PREVIMMO GROUPE PREVOIR, société civile immobilier

C/

SCI X,

SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE LISSES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Octobre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° RG : 15/10739

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Julie GOURION

M^e Stéphane CHOUTEAU de l’ASSOCIATION AVOCALYS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société PREVIMMO GROUPE PREVOIR, Société Civile Immobilier

[…]

[…]

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Julie GOURION, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 217508

Représentant : M^e Nicolas BODSON de la SELARL BODSON ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0095

APPELANTE

****************

SCI X, SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE LISSES

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Stéphane CHOUTEAU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 620 – N° du dossier 003707

Représentant : M^e Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1136

INTIMEE

Délibéré du 04 avril 2019 prorogé au 18 avril 2019

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Février 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Estelle JOND-NECAND, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Estelle JOND-NECAND, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Y Z

Selon acte authentique du 18 décembre 2013, la société Previmmo Groupe Prévoir Société Civile Immobilière de Gestion (ci-après la société Previmmo) a vendu à la société X-Société Civile Immobilière de Lisses (ci-après la société X), dans un ensemble immobilier situé à Puteaux, […], zone de Paris La Défense, les lots n° 31 et 47 (un local à usage d’archives et un local à usage de bureaux) pour un prix de trois millions d’euros.

Préalablement, le 21 octobre 2013, les parties avaient conclu une promesse unilatérale de vente et une convention d’occupation précaire afin de permettre à la société X de faire réaliser dans les locaux «'d’importants travaux de curage, de dépose et de démolition'».

Cette convention n’a pas été appliquée et la société X a fait réaliser lesdits travaux après son entrée en possession des lieux

Ces travaux ont mis à jour la présence d’amiante dans les sanitaires, contraignant la société X à faire procéder à leur désamiantage par la société Désamiantage Ile de France pour un coût de 35 539 euros HT.

La société X a demandé à la société Previmmo, par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 novembre 2014, le remboursement de cette prestation de désamiantage.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 3 août 2015, la société X a assigné la société Previmmo en indemnisation.

Par jugement du 19 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— condamné la société Previmmo à payer à la société X la somme de 35 539 euros HT au titre de travaux de désamiantage,

— condamné la société Previmmo à payer à la société X la somme de 3 500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 7 décembre 2017, la société Previmmo a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 7 mars 2018, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— annuler le jugement entrepris,

à titre subsidiaire :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la société Previmmo était tenue de la garantie des vices cachés,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à régler à la société X la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dire irrecevables et en tout cas mal fondées les demandes de la société X et l’en débouter,

— condamner la société X à payer à la société Previmmo la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 6 juin 2018, la société X prie la cour de :

— débouter la société Previmmo de son appel et de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner la société Previmmo à lui payer la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés devant la cour, ainsi qu’aux dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2019.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a retenu pour l’essentiel que :

— la présence d’amiante mise au jour par les travaux constitue un vice caché antérieur à la vente affectant l’usage que souhaitait faire la société X de l’immeuble en la contraignant à procéder à des travaux de désamiantage non prévus initialement.

— la société Previmmo, vendeur professionnel au regard de son objet social, ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie contenue dans le contrat, puisqu’elle est présumée connaître le vice de la chose cédée.

A l’appui de son appel, la société Previmmo sollicite, à titre principal, l’annulation du jugement déféré pour dénaturation des pièces du dossier et multiples contradictions et imprécisions des motifs.

A titre subsidiaire, la société Previmmo fait valoir que les travaux de désamiantage effectués l’ont été dans le cadre des travaux prévus de réfection des locaux. Elle ajoute que la dépense supplémentaire est modeste au regard de la valeur totale du bien et que, dès lors, l’article 1641 du code civil ne s’applique pas. Elle fait valoir qu’elle n’est pas un vendeur professionnel mais une compagnie d’assurance-vie; qu’elle ne connaissait pas les vices cachés allégués, contrairement à la société X qui était propriétaire d’un étage de la même tour et avait connaissance du problème de l’amiante.

La société Prévimmo ajoute qu’aucun texte n’impose un diagnostic amiante relatif aux produits de la liste C avant une vente; qu’elle n’a entrepris aucun travaux de démolition et que dès lors elle ne peut être considérée comme fautive pour ne pas avoir étendu aux produits de la liste C son diagnostic

avant vente, qui ne devait concerner que les produits de la liste A et B. Elle en conclut que, dès lors, qu’elle a bien remis à l’acquéreur l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante conformément à l’article L.271-4II alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation et qu’en conséquence, elle est exonérée de la garantie des vices cachés correspondante.

La société X conclut que le tribunal n’a pas dénaturé les pièces du dossier puisque le tribunal a fondé sa décision sur l’article 1641 du code civil qui était un des fondements de sa demande.

La société X fait valoir que c’est à bon droit que le tribunal a retenu l’existence d’un vice caché, rappelant qu’il doit être apprécié au regard de l’usage particulier envisagé par l’acquéreur et qu’en l’espèce, elle avait expressément informé la société Previmmo, avant la vente, de ce qu’elle allait engager des travaux destructifs, y compris le carrelage muraux et les sols. Dans ce contexte, elle soutient qu’un diagnostic amiante relatif aux produits de la liste C aurait dû être annexé à la convention d’occupation précaire ou à la promesse de vente. Or, elle constate que tel n’a pas été le cas. Elle conteste, en outre, avoir été au courant, avant la vente, de la présence d’amiante dans le bien objet des débats.

La société X soutient que la clause d’exonération de garantie du vendeur ne s’applique pas, indiquant que la société Previmmo est un ayant-droit direct du constructeur de l’immeuble 'Paris Défense’ et qu’elle ne peut prétendre ne pas être un professionnel de l’immobilier. Elle ajoute que la société Previmmo connaissait les problèmes d’amiante puisqu’elle reconnaît dans ses conclusions qu’il s’agit d’un problème récurrent mis à jour à l’occasion des travaux de rénovation de l’immeuble. Elle précise qu’elle n’est pas, pour sa part, un professionnel de l’immobilier et que le fait qu’elle ait acquis en 2011 le 9^e étage de la Tour ne permet pas d’établir sa connaissance du vice puisque l’étage acheté avait été refait à neuf.

Enfin, la société X fait valoir que la société Previmmo ne peut se prévaloir de l’exonération de garantie des vices cachés, n’ayant pas fait procéder à un diagnostic portant sur les produits de la liste C.

A titre subsidiaire, la société X relève le manquement à l’obligation d’information de la société Previmmo à son égard.

***

1. Sur la demande d’annulation du jugement de première instance

Il ne ressort pas de l’analyse du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre que ce dernier ait dénaturé les pièces des parties, rendant sa décision au visa de l’article 1641 du code civil, conformément aux conclusions de la demanderesse, et par des motifs qui ne sont pas contradictoires.

Conformément aux dispositions de l’article 542 du code de procédure civile, il y a donc lieu de rejeter la demande d’annulation du jugement du 19 octobre 2017 du tribunal de grande instance de Nanterre.

2. Sur la demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la société Previmmo était tenue de la garantie des vices cachés

Il ressort des dispositions de l’article 1641 du code civil, que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en

diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix ; qu’il appartient à celui qui initie une action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que de son caractère caché.

La présence d’amiante dans les matériaux de construction pour constituer un vice caché au sens des dispositions susvisées doit rendre l’immeuble impropre à sa destination. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport de repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante avant travaux de la société S2d, du 27 janvier 2014, que la présence d’amiante a été relevée dans la colle des carrelages et des faïences des sanitaires objets des travaux. S’il est exact que l’amiante présent dans les matériaux de construction n’était pas à l’air libre lors de la vente du bien immobilier litigieux et que ce n’est que postérieurement à la vente litigieuse, lors des travaux, que des matériaux contenant de l’amiante se sont libérés, il n’en demeure pas moins que dans le cadre de la convention d’occupation précaire, la société Previmmo avait été expressément informée du fait que la société X allait entreprendre des travaux de curetage, de dépose et de démolition, dont un descriptif était annexé.

Par ailleurs, le simple fait que la société X soit propriétaire du 9^e étage de la même tour n’établit pas qu’elle avait connaissance de l’existence d’amiante dans le local acquis étant précisé qu’aucun amiante n’a été découvert au 9^e étage.

Dès lors, au regard de l’usage particulier de l’immeuble envisagé par l’acheteur et connu du vendeur, il y a lieu de retenir que la présence de l’amiante constitue bien un vice caché antérieur à la vente, peu important le montant de la dépense engagée du fait de l’existence de ce vice.

En vertu de l’article 1643 du même code, [le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est indiqué dans l’acte de vente notarié en date du 18 décembre 2013 que 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, notamment au regard des travaux qu’il a fait réaliser conformément à la convention d’occupation précaire sus-visée, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison […] de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires'.

En cas de vente entre professionnels de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachés est insérée dans l’acte. En l’espèce, il résulte du Kbis de la société Previmmo qu’elle a une activité d’exploitation d’immeubles. Par ailleurs, il se déduit des conclusions des parties, de la description de l’opération objet des débats et du contexte (étant rappelé qu’il n’est pas contesté que la société X avait précédemment acquis un étage entier de la tour objet des débats), que la société X est, elle-aussi, un professionnel des opérations immobilières, contrairement à ce qu’elle affirme. Dès lors, la vente étant intervenue entre deux professionnels de même spécialité et la société X ne rapportant pas la preuve que la société Previmmo avait connaissance de la présence d’amiante dans les locaux objets de la vente, la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente doit recevoir application.

Par ailleurs, il est constant que le vendeur a fait établir, le 9 septembre 2013, soit avant la vente, un diagnostic amiante par la société O.P.S. relatif aux produits de la liste A et B. Ce diagnostic a été annexé à l’acte de vente. Ce faisant, le vendeur a respecté les prescriptions des articles L.1334-13 du code de la santé publique, L.271-4 et R.1334-18 du code de la construction et de l’habitation qui

prescrivent un contrôle amiante avec des vérifications n’impliquant pas des travaux destructifs, en cas de vente d’un immeuble. Il importe peu que le vendeur ait eu connaissance des projets de l’acheteur de procéder à des travaux destructif dans l’immeuble. Dès lors la société venderesse peut, sur ce fondement, valablement s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Il résulte de ce qui précède qu’il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Previmmo à payer à la société X la somme de 35.539 euros HT correspondant aux frais de désamiantage, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

3. Sur le manquement à l’obligation d’information de la société Previmmo vis-à-vis de la SCI X

La société X ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société Previmmo lors de l’établissement du contrat de vente, étant rappelé que la société Previmmo a fait établir l’ensemble des diagnostics amiante prévus par les dispositions légales et réglementaires pour la vente et les a communiqués à la société X et que le simple fait de ne pas lui avoir transmis dans son intégralité un diagnostic technique amiante de juin 2013 et qui a fait apparaître de l’amiante dans la colle des sanitaires du 25^e étage de l’immeuble objet des débats est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi.

• La société Cilissess sera déboutée de ce chef de demande.

4. Sur les demandes accessoires

La société X, qui succombe, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la société X, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à payer à la société Previmmo la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau sur l’entier litige,

Déboute la SCI X de ses demandes,

Condamne la SCI X à payer à la SCI Previmmo Groupe Prévoir la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société X aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,