RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/00006 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FM3X

Minute n° 22/00072

X I C, X

C/

G

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 22

Octobre 2020, enregistrée sous le n° 19/001627

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2022

APPELANTS :

Madame Y C épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Monsieur F X

[…]

[…]

Représenté par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur D G

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-Claude DAVID-LENHOF, avocat au barreau de METZ

D A T E D E S D É B A T S : A l ' a u d i e n c e p u b l i q u e d u 2 8 o c t o b r e 2 0 2 1 t e n u e p a r M a d a m e

GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 13 janvier 2022 à cette date le délibéré a été prorogé au 24 février 2022.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 août 2010, M. D G a consenti à M. F X et à M^me Y

C épouse X un bail portant sur une maison d’habitation située […]

Saint-Martin moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros.

Par lettre recommandée datée du 28 août 2017, M. et M^me X ont donné congé au bailleur à effet du 30 septembre 2017.

Par acte d’huissier signifié le 21 octobre 2019, M. et M^me A ont fait citer M. G devant le tribunal

d’instance de Metz. Au dernier état de leurs prétentions, ils ont demandé au tribunal de le condamner à leur payer les sommes de 1.500 euros en restitution du dépôt de garantie,4.500 euros au titre des pénalités de retard, 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1.500 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile, de débouter M. G de ses demandes et de le condamner aux dépens.

M. G a demandé au tribunal de débouter M. et M^me X de leurs prétentions, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.814,87 euros et celle de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Metz a débouté M. et M^me X de leurs demandes en paiement du dépôt de garantie, de pénalités de retard et de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamné M. et M^me X à payer à M. G la somme de 1.674,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2017, débouté M. G de sa demande au titre de l’entretien de la chaudière, débouté M. et M^me X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. et M^me X au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de code de procédure et aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe, M. et M^me X ont formé appel de ce jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre du dépôt de garantie, des pénalités de retard et de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamnés solidairement à verser à M. G la somme de 1.674,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2017, rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamnés solidairement à verser à M. G la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre du dépôt de garantie, des pénalités de retard et de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamnés solidairement à verser à M. G la somme de 1.674,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2017, rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamnés solidairement à verser à M. G la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et de

:

- condamner M. G à leur restituer la somme de 1.500 euros au titre du dépôt de garantie et leur verser la somme de 6.900 euros à titre de pénalités de retard, somme à parfaire en cours d’instance jusqu’à restitution complète du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2018

- le condamner à leur verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure et de la procédure de première instance

- le débouter de ses prétentions.

M. et M^me X font valoir que les nouvelles dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

s’appliquent immédiatement, même aux baux conclus antérieurement à leur modification et ce en vertu de

l’article 82 II de la loi n°215-990 du 6 août 2015 et qu’elles s’appliquent en l’espèce notamment quant à la pénalité de 10% par mois de retard pour la restitution du dépôt de garantie.

Ils exposent avoir contesté l’état des lieux de sortie le jour même de son établissement et réitéré leurs contestations par des courriers successifs, que M^me H B atteste des conditions dans lesquelles

s’est déroulé l’état des lieux du 30 septembre 2017 et contredit les allégations de M. G quant à des dégradations qui en réalité sont inexistantes. Ils précisent que cet état des lieux a été régularisé par le mandataire du bailleur en faisant faussement état d’une discordance avec celui d’entrée, qui procède d’une usure normale et de la vétusté après 7 années de location, que le constat d’huissier dressé 11 jours après la remise des clés ne peut valoir état des lieux de sortie et que les photographies prises le 30 septembre 2017 contredisent celles qui son annexées à l’acte.

Les appelants soutiennent qu’il est indifférent que M^me X ait refusé de signer l’état des lieux du 30 septembre 2017, dès lors que son mari a lui-même signé le document en y ajoutant de manière manuscrite ses contestations et rappellent que le contrat de bail les désigne indistinctement de sorte que la signature de l’un ou l’autre d’entre eux suffit. Ils en déduisent que l’établissement d’un état des lieux par huissier de justice

n’était pas nécessaire et rappellent avoir expressément indiqué au bailleur par mail du 21 septembre 2017 qu’ils ne souhaitaient pas un recours à un huissier de justice, ajoutant que la convocation de l’huissier datée du

3 octobre 2017 n’a pas été adressée au moins 7 jours à l’avance comme le prévoient les dispositions de l’article

3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils contestent devoir supporter les réparations que le tribunal leur a imputées aux motifs que le bac à douche était déjà affecté de micro-fissures à leur arrivée et que la vétusté doit être prise en compte, que la baie vitrée du séjour s’ouvrait parfaitement à leur départ, que les manivelles de volet roulant dont la dégradation

s’explique par la durée d’utilisation, étaient fonctionnelles et que le bailleur ne prouve pas l’étendue de la dégradation du parquet qu’il allègue, l’état des lieux, le devis et le constat d’huissier faisant état de superficies différentes. Ils contestent également être redevables du montant réclamé au titre de la taxe sur les ordures ménagères, de la moitié du coût du constat d’huissier et des frais de ramonage qui concernent une cheminée

d’agrément pour laquelle un entretien n’est pas obligatoire. Ils ajoutent avoir tenté par tous les moyens d’éviter le recours à la justice pour faire trancher ce litige, que l’inertie du bailleur a fait naître un préjudice distinct de celui lié à la restitution du dépôt de garantie et aux pénalités légales en ce qu’ils ont perdu la chance d’utiliser cette somme pour les nécessités de leur réinstallation, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive.

M. G demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir que le refus de restitution du dépôt de garantie est justifié dans la mesure où son montant est largement inférieur à celui des trois devis de réparation et aux sommes dues en exécution du contrat de bail. Il indique que le montant de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères est justifié par l’avis de taxe foncière. Pour les frais du constat, il soutient qu’il n’avait pas d’autre solution que de recourir à un huissier dans la mesure où les locataires ont refusé de signer l’état des lieux et contesté les mentions qui y figuraient. Il prétend que les frais de ramonage sont également justifiés dès lors que le code des collectivités territoriales et le règlement sanitaire départemental de la Moselle imposent un ramonage annuel des conduits de fumée et que la notion de cheminée d’agrément invoquée par M. et M^me X qui ne correspond à rien, ne les dispensaient pas de la faire ramoner.

S’agissant des réparations locatives, M. G explique que M. et M^me X ont prétendu qu’ils faisaient suivre leur courrier et ont refusé de communiquer leur nouvelle adresse, de sorte que l’huissier ne pouvait que les convoquer à leur ancienne adresse, que le délai de convocation de 7 jours a été respecté, que l’acte vaut à titre de preuve dès lors qu’il a été régulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des parties et que les constatations de l’huissier concordent avec celles de l’état des lieux de sortie du 30 septembre 2017.

Pour le bac à douche, l’intimé affirme que les micro-fissures relevées ne peuvent s’expliquer que par la chute

d’un objet lourd et non une utilisation prolongée, qu’il a fallu remplacer le sabot métallique en bas de la porte coulissante du séjour qui était fendu et qu’il s’agissait donc d’une dégradation, que les locataires ont également cassé les extrémités des manivelles d’un volet roulant et le boîtier de l’enrouleur du volet d’une autre chambre.

Pour le parquet de la chambre centrale, il souligne que l’état des lieux mentionne une tâche de 120 X 60 et que

l’huissier fait état de rayures sur environ 5 m2 devant les portes fenêtres ainsi que d’une tâche noire au centre de la pièce lesquelles sont visibles sur les photos jointes au constat, que les locataires ont tenté de masquer ces désordres en les ponçant et en ajoutant du vernis sur la vitrification d’origine et qu’ils entretiennent la confusion entre les différentes chambres de la maison. Il ajoute que l’importance de la tâche et des rayures ne permet pas de poncer et de vitrifier seulement les parties endommagées.

M. G soutient que les dispositions de l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi ALUR du 24 mars 2014, invoquées par les appelants ne sont pas applicables en l’espèce, que la loi ALUR dispose en son article 14 que les contrats de location en cours à sa date d’entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables et que l’article 22 nouveau n’est pas rétroactif. Il ajoute que la version de cet article applicable en l’espèce prévoit qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, le solde restant dû au locataire après arrêté des comptes, produit intérêts au taux légal au profit du locataire et souligne que M. et M^me X ont attendu plus de deux ans après avoir quitté les lieux pour engager la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Vu les écritures déposées le 16 juin 2021 par M. G et le 7 octobre 2021 par M. et M^me X, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 octobre 2021 ;

Sur les dégradations locatives

Selon les dispositions combinées des articles 1731 du Code civil et 7 paragraphes c et d de la loi du 6 juillet

1989, il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.

Il résulte des pièces produites aux débats que les clés de la maison d’habitation ont été restituées au bailleur le

30 septembre 2017 à l’issue d’un état des lieux effectué contradictoirement par les parties.

Cet état des lieux n’a pas eu pour effet de rendre inutile le recours à un huissier de justice pour la réalisation

d’un procès-verbal de constat, puisqu’il ne comporte ni la signature de M^me X, ni celle de son mari telle qu’elle apparaît dans le bail et ses courriers, celui-ci ayant uniquement apposé son prénom et son nom avant de mentionner les points contestés. Les locataires ont d’ailleurs expressément indiqué par la suite qu’ils n’avaient pas signé l’état des lieux dans une lettre de leur avocat du 9 janvier 2018. En outre, indépendamment de l’absence de signature, cet état des lieux s’avérait en tout état de cause insuffisant pour établir objectivement

l’état de l’appartement, le bailleur et les locataires s’opposant sur l’existence de désordres.

Le procès-verbal établi par huissier de justice le 10 octobre 2017 n’est pas dépourvu de valeur probante, étant relevé qu’il est intervenu une dizaine de jours suivant la remise des clés et la survenance de désordres au cours de ce bref laps de temps n’est pas crédible dès lors que les désordres constatés sont les mêmes que ceux évoqués par le bailleur dans l’état des lieux du 30 septembre 2017. Par ailleurs, le fait que le constat a été établi par l’huissier hors la présence des locataires est imputable au fait que ces derniers n’ont pas communiqué leur nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés. En tout état de cause, les constatations faites par

l’huissier sont valables jusqu’à inscription de faux et si elles ne permettent pas à elles seules d’imputer aux locataires des dégradations relevant des réparations locatives leur incombant, elles valent comme simple renseignement pouvant être complété par d’autres moyens de preuve. Le premier juge a en outre exactement dit que le procès-verbal de constat produit aux débats a été soumis à la discussion des parties, de sorte que le principe du contradictoire est respecté. Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats le procès-verbal de constat

d’huissier.

Sur les dégradations relevées et le bac à douche de la salle de bains, le procès verbal de constat fait état d’une fissuration du bac à douche en céramique sur tout le côté gauche et sur le côté droit, la réalité de ce désordre est corroborée par les mentions apposées par le bailleur dans l’état des lieux du 30 septembre 2017 et les observations formulées par les locataires dans les écritures évoquant l’existence de microfissures du bac antérieures à leur arrivée dans les locaux. C’est à juste titre que le premier juge a imputé la réparation de ce bac à douche aux locataires, qui ne rapportent pas la preuve de la pré-existence du désordre alors que l’état des lieux d’entrée mentionne que les équipements sanitaires de la salle de bains sont en bon état sans autre observation. Par ailleurs, la fissuration de la céramique ne peut résulter ni de l’usure normale, ni de sa vétusté.

Il convient donc de retenir le montant de la réparation fixé à 720 euros, tel qu’il ressort du devis de la société

CSD.

Sur le mécanisme de la porte coulissante du séjour et les manivelles de volets roulants, la réalité du dommage affectant la porte coulissante est établie par le constat d’huissier et a été déjà observée par le bailleur dans l’état des lieux du 30 septembre 2017. Il est d’ailleurs relevé que même s’il affirme que la porte fenêtre fonctionnait parfaitement, le témoignage de M^me B versé aux débats par les appelants, évoque la difficulté à ouvrir et fermer cette fenêtre si on en connaît pas le mécanisme, cette difficulté n’étant pas évoquée dans l’état des lieux d’entrée. S’agissant des extrémités des manivelles des volets roulants de la chambre centrale et du boîtier

d’enrouleur du volet de la chambre centrale, l’huissier a constaté qu’ils étaient cassés et ces désordres ne sont pas contestés par les appelants. Le fait que ces manivelles restent fonctionnelles n’est pas susceptible

d’occulter le désordre qui doit être réparé par les locataires même s’il est simplement d’ordre esthétique et qu’il ne peut s’expliquer par la vétusté s’agissant d’une brisure. Ces désordres doivent donc être supportés par les locataires et sur leur montant, le premier juge a justement retenu l’évaluation du devis de la société M-S

Menuiserie, soit 665,50 euros, la circonstance non démontrée selon laquelle le gérant de cette entreprise est marié à la fille du bailleur n’induisant pas à elle seule qu’il s’agit d’un devis de complaisance, lequel n’apparaît pas excessif.

Sur le parquet de la chambre centrale, l’huissier a constaté que le parquet était fortement rayé devant les portes fenêtres sur environ 5 m2 et le désordre a aussi été constaté par le bailleur dans l’état des lieux dressé le 30 juillet 2017 qui évoque une tache de 1,20 x 0,60, le témoignage de M^me B selon lequel la tache 'est en fait une différence de teinte entre le parquet vitrifié et la perte de vitrification sur un métrage d’environ 50 cm sur 50 cm à cause d’un fauteuil à roulettes’ n’est pas de nature à remettre en cause le constat d’huissier. L’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucun désordre sur ce point et les photographies annexées au constat, si elles ne permettent pas de quantifier la superficie abîmée, font apparaître des dégradations importantes dont une reprise uniquement localisée avec une différence de teinte sur le même parquet. C’est donc à juste titre que le premier juge a mis à la charge des locataires les travaux de vitrification et de ponçage de l’ensemble de la pièce. En revanche, au début du bail ce parquet n’était pas neuf et les sept années de location ont nécessairement entraîné une usure qui n’a pas à être supportée par les locataires, de sorte que le montant doit être évalué à la moitié du devis, soit la somme de 613 euros.
En conséquence les appelants restent devoir à l’intimé la somme totale de 1.998,50 euros au titre des dégradations locatives.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est (a) tenu de payer les charges récupérables aux termes convenus et (d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Le premier juge a exactement imputé à M. et M^me X la somme de 297,75 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères calculée au prorata des mois d’occupation, ce montant étant dûment justifié par la production de l’avis d’imposition de taxe foncière afférent au logement pour l’année 2017 .

S’agissant des frais de ramonage, soit 118 euros, c’est également pour des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé qu’ils devaient être supportés par les appelants. En effet s’agissant d’une opération

d’entretien courant au sens des dispositions légales précitées, le ramonage doit être effectué une fois par an en vertu du règlement départemental sanitaire de la Moselle (article 31.6) et M. et M^me X n’établissent pas que la cheminée était inutilisée depuis le 26 décembre 2015 comme ils le soutiennent, ni qu’ils ont fait procéder à un ramonage au cours de leur dernière année de présence, la qualification non justifiée de

'cheminée d’agrément’ étant sans emport.

S’agissant des frais du procès-verbal de constat, le premier juge a pertinemment estimé qu’ils devaient être pris en charge pour moitié par les locataires soit la somme de147,50 euros. En effet, la nécessité de ce constat précédemment exposée justifie le partage des frais conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du

6 juillet1989.

Les appelants sont donc redevables de la somme totale de 563,25 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les sommes dues et la restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014 -366 du 24 mars 2014 dite ALUR, que lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ces dispositions sont applicables aux contrats de location en cours à la date de publication de la loi ALUR du 27 mars 2014 en vertu de l’article 82 II de la loi n°215-990 du 6 août 2015. Elles s’appliquent donc en l’espèce.

Conformément à ces dispositions, le dépôt de garantie est restitué déduction faite des sommes restant dues le cas échéant au bailleur, tant au titre des réparations locatives que des sommes dues en exécution du bail. Il résulte de ce qui précède que M. et M^me X restent devoir au bailleur la somme de 2.561,75 euros au total pour les dégradations et arriéré locatifs, de sorte que celui-ci était en droit de ne pas leur restituer le dépôt de garantie de 1.500 euros qui était inférieur aux sommes dues. Déduction faite du dépôt de garantie, le solde est de 1.061,75 euros en faveur du bailleur.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leurs demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie et au titre des pénalités de retard. En revanche, il est infirmé en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 1.674,87 euros au titre des sommes restant dues en exécution du bail et des dégradations locatives et ils seront condamnés solidairement à payer à M. G de ce chef la somme de 1.061,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2017, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
C’est à bon droit que le premier juge a débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il résulte des développements qui précèdent que la résistance du bailleur ne procède

d’aucun abus. Le jugement est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. et M^me X partie perdante, supporteront les dépens d’appel. Pour des raisons d’équité, ils seront également condamnés à payer à l’intimé la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la somme allouée de ce chef en première instance et déboutés de leur demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. F X et M^me Y X I C de leurs demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie, des pénalités de retard, des dommages et intérêts pour résistance abusive et des frais irrépétibles, et les a condamnés solidairement à payer à M. D

G la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’INFIRME en ce qu’il a condamné solidairement M. F X et M^me Y X I C à payer à M. D G la somme de 1.674,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre

2017 et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. F X et M^me Y X I C à payer à M. D G la somme de 1.061,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2017 au titre des sommes restant dues en exécution du bail et des dégradations locatives ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. F X et M^me Y X I C à payer à M. D G la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE M. F X et M^me Y X I C de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. F X et M^me Y X I C aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de

Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT