RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/01967 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FR2B

Minute n° 24/00231

[Y], [Y] NEE [I]

C/

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE '[Adresse 2]'

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 09 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 20/00641

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [K] [I] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE LA RESIDENCE '[Adresse 2]' représenté par son Syndic, la SAS BELSIM IMMOBILIER,lui-même représenté par son représenant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Mars 2024 tenue par M^me Aline BIRONNEAU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 17 Septembre 2024, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nathalie DOBREMER, adjointe administrative faisant fonction

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me BIRONNEAU,Conseillère

M^me FOURNEL, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [L] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] sont propriétaires de différents lots de copropriété au sein du [Adresse 4], immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3] (57), comprenant notamment un local situé au deuxième étage dans une des tours du château.

Le [Adresse 4] est inscrit sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Reprochant aux époux [Y] d’avoir pratiqué sans autorisation plusieurs ouvertures dans le toit de la tour précitée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » a assigné en référé devant le juge de Thionville M. et Mme [Y] par acte du 12 avril 2016, afin d’obtenir à titre principal leur condamnation à :

supprimer tous travaux affectant leurs lots privatifs et spécialement trois fenêtres de toit dans un délai d’un mois sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

supprimer tous travaux affectant les parties communes de l’immeuble irrégulièrement réalisées par eux dans un délai d’un mois sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

remettre en état les parties communes afin que les appositions de fenêtres de toit soient supprimées dans un délai d’un mois sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 07 juin 2016, au vu des affirmations et contestations émises de part et d’autre, le juge des référés a :

renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront,

donné acte au syndicat des copropriétaires demandeur de ce qu’il admet que la fenêtre côté mairie a été déposée et qu’il n’en demande plus la suppression,

Ordonné pour le surplus une mesure d’expertise, confiée à M. [H] [J], avec mission de :

se rendre sur place (au [Adresse 4] sis «[Adresse 2]» à [Localité 3]) après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des deux fenêtres de toit litigieuses sur le toit de la tour nord-est du château, à savoir celle donnant sur la cour intérieure du château et celle donnant sur le parc,

dire s’il s’agit de fenêtres de toit ou de simples trappes de visite,

établir l’historique de la mise en 'uvre de ces fenêtres et déterminer l’auteur des travaux de réalisation desdites fenêtres,

donner les éléments permettant d’apprécier la régularité des ouvrages existant, et notamment si les autorisations nécessaires ont été obtenues (assemblées générales de copropriété, architecte des bâtiments de France, permis de construire),

solliciter l’avis de l’architecte des bâtiments de France,

répondre aux dires des parties de manières complète, circonstanciée et si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents.

Le juge des référés a fixé à 1 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à consigner par les époux [Y], et a réservé les dépens et les montants sollicités en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a rendu son rapport le 26 novembre 2019.

***

Par exploit d’huissier du 3 juillet 2020, M. et Mme [Y] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Metz le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 3], afin de voir, au visa des articles 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’ordonnance de référé précitée,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » aux dépens de l’instance engagée par ce dernier ayant abouti à l’ordonnance de référé du 07 juin 2016,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » à leur rembourser la somme de 8 030,28 euros TTC qu’ils ont avancée au titre des frais d’expertise.

condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ils sont dispensés de toute participation aux condamnations prononcées en application de la décision à intervenir.

Reprenant l’historique relatif à la pose des ouvertures litigieuses, et rappelant que l’une d’entre elles qui ne constituait qu’une simple ouverture de chantier avait été supprimée dès avant la procédure de référé, M. et Mme [Y] ont fait valoir qu’ils contestaient aussi bien la position du syndicat des copropriétaires, qu’ils estimaient injustifiée, que les conclusions de l’expert.

Ils ont exposé en substance, que sur les deux ouvertures litigieuses restantes, l’une avait été décidée à l’unanimité des copropriétaires lors d’une assemblée générale du 24 juin 2010, qui avait décidé la pose d’une trappe de visite sur le toit de la tour pour permettre un accès facilité à l’écoulement des eaux en cas de bouchon, et l’autre consistait dans le remplacement, sur une autre face du toit côté parc, d’une ancienne lucarne qui était présente depuis longtemps.

Compte tenu de l’opposition rencontrée à propos de cette deuxième ouverture, ils ont précisé qu’ils avaient dès le 7 octobre 2010 remis en place l’ancienne lucarne. Pour ce qui concerne la première, ils ont fait valoir que le syndic de l’époque avait lui-même mandaté l’entreprise Petralor afin de poser cette trappe de visite, en conformité avec la décision du syndicat des copropriétaires, de sorte que rien ne pouvait leur être reproché.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la demande, en fournissant ses propres explications à propos des initiatives prises par les époux [Y] et de la non-conformité de celles-ci au regard notamment du droit de la copropriété, en l’absence de décision d’autorisation prise par le syndicat. Il a reconventionnellement réclamé paiement d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Un jugement avant dire droit du 14 mai 2021 a été rendu afin de permettre la régularisation de conclusions.

Par jugement du 9 juillet 2021 le tribunal judiciaire de Metz a :

Déclaré les demandes de M. [L] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] recevables ;

Débouté M. [L] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] de leurs demandes

Condamné solidairement M. [L] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] à payer au Syndicat de Copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] », représenté par son syndic de copropriété, la SAS Belsim Immobilier, à la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;

Condamné solidairement M. [L] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] à payer au Syndicat de Copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] », représenté par son syndic de copropriété, la SAS Belsim Immobilier, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déclaré le présent jugement exécutoire par provision ;

Condamné in solidum M. [L] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi le tribunal, après avoir rappelé les constatations et conclusions de l’expert, a estimé au vu de ce document, qu’en dépit des contestations des demandeurs, l’origine de la procédure de référé et de l’expertise ayant conclu aux ouvertures illégales pratiquées par les époux [Y] se trouvait bien dans les travaux effectués par les époux [Y] en contravention avec les règlements et lois sur la protection des bâtiments historiques, et avec les règles en matière de copropriété, en particulier la pose de fenêtres de toit au lieu de châssis.

Le tribunal a en conséquence considéré que les dépens de la procédure de référé incombaient aux époux [Y], y compris les frais d’expertise, et les a déboutés de toutes leurs demandes.

Il a ensuite estimé le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, au vu des éléments qui lui étaient soumis, à la somme de 1 000 euros en raison du seul préjudice matériel subsistant, consistant en une fenêtre de type Velux côté cour au lieu d’une trappe de visite.

Par déclaration du 30 juillet 2021, M. [L] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] ont interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a déclaré leurs demandes recevables.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 05 juin 2023 M. et Mme [Y] demandent à voir :

« Recevoir M. et Mme [Y] en leur appel et le dire bien fondé.

lnfirmer le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » représenté par son Syndic aux dépens de l’instance n° l 16/00175 engagée par ce dernier et ayant abouti à l’ordonnance de référé du 7 juin 2016,

Condamner en conséquence le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » représenté par son Syndic à rembourser à M. et Mme [Y] le montant des frais d’expertise qu’ils ont avancés soit la somme de 8 030,28 euros TTC,

Subsidiairement et à défaut,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » représenté par son Syndic aux dépens de l’instance n° I 16/00175 engagée par ce dernier et ayant abouti à l’ordonnance de référé du 7 juin 2016 en ce compris les frais d’expertise de M. [J].

Déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande reconventionnelle en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 2] » ; la rejeter.

En tout état de cause, condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » représenté par son Syndic en tous les frais et dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

M. et Mme [Y] font tout d’abord valoir que l’initiative de la procédure de référé revenait au syndicat des copropriétaires qui était ainsi demandeur, et que le juge des référés avait de son propre chef décidé d’ordonner une expertise, de sorte qu’une telle mesure n’a été ordonnée qu’au seul bénéfice du syndicat des copropriétaires, demandeur à l’action, étant rappelé que tous les droits et moyens des parties ont été réservés.

Ils soulignent qu’en suite du dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires n’a jamais intenté d’action au fond pour reprendre les demandes formulées en référé, dès lors, selon eux, que les conclusions du rapport d’expertise ne leur permettaient pas de soutenir de telles demandes.

Ils estiment à cet égard que l’autorisation donnée par l’assemblée générale au syndic le 30 septembre 2020 ne prévoyait pas que le syndic soit mandaté pour réclamer des dommages-intérêts à leur encontre, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut arguer de cette décision pour soutenir qu’il aurait bien agi au fond à leur encontre.

Ils estiment par conséquent que sur ce seul fondement l’infirmation du jugement de première instance est encourue, aussi bien concernant la charge des frais d’expertise qu’à propos de la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires, qui est dépourvue de tout fondement.

Subsidiairement ils reprennent les explications formulées en première instance et soutiennent que le présent litige s’inscrit dans le contexte plus vaste du litige les opposant au syndic de la copropriété, la société Belsim Immobilier, à laquelle ils ont reproché diverses carences. Ils soutiennent que c’est dans un tel contexte et de concert avec un ancien copropriétaire que la société Belsim leur a reproché, à partir de l’année 2013, la pose de trois fenêtres sur la toiture du château remontant à l’année 2010 et dont l’une, provisoire, avait été posée uniquement de juin à octobre 2010 et n’existait plus.

S’agissant des deux autres fenêtres, ils exposent que l’ancienne lucarne située côté jardin avait été remplacée par leurs soins en juin 2010 par une nouvelle fenêtre, mais que dès le 1er octobre 2010 et non en 2014 comme affirmé à tort par l’expert, ils ont remis en place l’ancienne lucarne, de sorte qu’aucun litige ne subsistait sur ce point.

Concernant le seul point restant en litige, à savoir la création de la fenêtre sise côté ouest du toit de la tour, ils exposent que celle-ci avait été décidée lors de l’assemblée générale du 24 juin 2010 afin de disposer d’une trappe de visite permettant un accès facilité au toit en cas de bouchon, que l’assemblée générale avait à cette occasion décidé cette mise en 'uvre sur la base du devis de l’entreprise Petralor, fourni par Mme [Y], et que les travaux ont bien été commandés par le syndic de la copropriété et non par eux-mêmes, ainsi qu’il résulte de l’attestation de M. [W], de sorte qu’aucun reproche ne peut leur être fait personnellement.

Ils estiment qu’il s’agissait là, non de travaux privés, mais de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, et font valoir que lors d’une assemblée générale du 28 mars 2023 les copropriétaires ont rappelé que cette lucarne constitue un équipement collectif qui présente un réel intérêt pour leur partie commune.

Ils en concluent qu’aucun grief ne pouvait être formulé à leur encontre de sorte que les frais de la procédure de référé et de l’expertise doivent incomber au syndicat des copropriétaires, dont les reproches n’étaient pas fondés à telle enseigne qu’il n’a jamais demandé en justice le retrait des fenêtres de toit.

Aux termes de ses dernières conclusions du 25 septembre 2023 le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » demande à la cour de :

Dire et juger l’appel non fondé.

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Condamner M. [L] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL Belsim Immobilier la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’expertise litigieuse a été sollicitée à titre subsidiaire par les époux [Y] ainsi qu’il résulte des termes de l’ordonnance, et soutient que seuls les époux [Y] avaient intérêt à une telle mesure pour justifier leurs agissements, alors que de son côté le syndicat des copropriétaires avait démontré la réalité des manquements allégués. Il en conclut que l’absence de toute procédure au fond, qui reste toujours possible, ne justifie nullement qu’il ait la charge des frais d’expertise.

Au fond, il soutient que l’assemblée générale du 24 juin 2010 avait voté la pose d’une trappe de visite, et que les époux [Y] ont en réalité fait poser une fenêtre de toit par l’entreprise dont ils avaient proposé le nom.

Il affirme que ces travaux ont bien été réalisés sous la responsabilité des époux [Y], et non à l’initiative du syndicat qui n’a jamais missionné cette entreprise, et en veut pour preuve que M. et Mme [Y] ont au même moment mandaté la même entreprise afin de faire poser une deuxième fenêtre identique sur le toit côté mairie. Il soutient qu’en septembre 2010 il s’est avéré que les époux [Y] avaient finalement fait poser trois fenêtres de toit sans réaliser les formalités administratives nécessaires et sans disposer de l’autorisation des copropriétaires.

Si l’une des fenêtres présentées comme provisoire a été enlevée, le syndicat des copropriétaires soutient néanmoins qu’au vu des photos il ne s’agissait nullement d’une fenêtre provisoire.

Quant aux deux autres fenêtres, il fait valoir que l’expert désigné en référé a confirmé que la situation avait pour origine l’attitude des époux [Y] et de l’ancien syndic de la copropriété, et confirmé l’existence de travaux réalisés sans autorisation, que ce soit administrative ou émanant des copropriétaires, et notamment la pose d’une fenêtre de toit alors qu’un simple châssis avait été autorisé.

Il ajoute que la prescription de toute action pénale en matière d’urbanisme, ne vaut pas en matière de copropriété.

Enfin le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a valablement formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts à l’encontre des époux [Y], ainsi qu’il y a été autorisé par l’assemblée des copropriétaires le 30 septembre 2020, et qu’il a ainsi bien intenté une procédure au fond à l’encontre de ceux-ci.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions qui précèdent pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes des époux [Y]

Il résulte des termes de l’ordonnance de référé du 07 juin 2016 que M. et Mme [Y], qui ont comparu personnellement à l’audience sans être représentés, « ont sollicité à titre subsidiaire que soit ordonnée une expertise judiciaire », le syndicat des copropriétaires s’étant rapporté quant à cette demande, ce qui ne signifie pas qu’il l’aurait acceptée.

La motivation du juge des référés fait apparaître que toutes les affirmations des époux [Y] ne lui paraissaient pas en l’état établies.

M. et Mme [Y] avaient donc tout intérêt à l’organisation d’une expertise, dont l’avance des frais n’a d’ailleurs pas été mise à la charge de leur adversaire.

Quant au fait que le syndicat des copropriétaires n’ait pas fait suivre le dépôt du rapport d’expertise par une demande au fond, ceci ne signifie pas nécessairement que le contenu du rapport lui aurait donné tort, ce qui n’est d’ailleurs nullement le sens des conclusions de l’expert, lequel retient au contraire pour une très large part la responsabilité des époux [Y].

Aucune conclusion quant à la charge des frais d’expertise ne peut donc être tirée du fait qu’une instance au fond reprenant les demandes initiales n’a pas été introduite par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte des différentes pièces versées aux débats, échanges de courriels, et rapport d’expertise, que trois fenêtres ont effectivement été créées dans le toit de la tour dans laquelle se trouve, au dernier étage, le lot propriété des époux [Y].

Au vu des courriers échangés, il apparaît que la fenêtre créée sur le côté Est du toit (côté mairie) avait effectivement un caractère provisoire. Il résulte ainsi d’un mail adressé le 22 août 2010 par Mme [Y] au syndic de l’époque le cabinet Guerbert, « que l’entreprise Petralor pour sortir la laine de verre mouillée et entrer la laine de remplacement a ouvert de façon provisoire une trappe de visite sur la toiture côté est ».

Un mail du 07 octobre 2010 informait le cabinet Guerbert du retrait le jour même du châssis provisoire.

Il importe peu que ce châssis ait été éventuellement plus proche d’un « velux » que d’un simple châssis ou d’une tabatière, dès lors que le syndicat des copropriétaires a lui-même reconnu, lors de la procédure de référé, que cette fenêtre avait été enlevée, et qu’en l’état des documents produits rien ne prouve sa présence au-delà du mois d’octobre 2010. Ainsi le constat de Me [C], Huissier de justice, en date du 04 décembre 2013, ne fait état que de deux fenêtres sur le toit concerné, et de même le courrier de l’architecte des bâtiments de France en date du 27 octobre 2014 ne mentionnait bien que deux fenêtres litigieuses sur le toit de cette tour et non trois.

C’est donc de façon injustifiée que le syndic a par la suite reproché aux époux [Y] la présence d’une telle fenêtre, qui n’existait plus, ce dont il était parfaitement en mesure de se rendre compte, eu égard notamment au procès-verbal de Me [C].

S’agissant de la création d’une fenêtre de toit « côté jardin » à savoir sur le pan du toit sur lequel se trouve également la sortie de la cheminée, les documents produits et notamment le rapport d’expertise ( dont les exemplaires produits ne comportent cependant pas certaines des annexes visées par les avocats dans leurs dires à l’expert) établissent que cette ouverture a été créée lors de la modification de la cheminée, soit au cours de l’année 2000 et antérieurement au classement du château à l’inventaire des monuments historique, classement qui remonte à l’année 2004.

Malgré les indications données dans un courrier par les époux [Y] selon lesquelles, lors de la modification de la cheminée, la création d’un châssis de toit ( mais non d’une fenêtre de toit type Velux) aurait été autorisée par une assemblée générale du 13 décembre 1999, aucun justificatif en ce sens n’est produit, et le document communiqué à l’expert par le biais d’un dire ( soit une facture de travaux sur la cheminée du 14 avril 2000 évoquée par l’expert) ne comporte aucune mention relative à une telle installation.

Il peut en être déduit que la pose initiale du châssis, réalisée alors qu’il n’est pas contesté que les époux [Y] étaient déjà propriétaires, a été effectuée pour leurs besoins personnels et sans autorisation, que ce soit de l’assemblée générale des copropriétaires ou des autorités administratives.

En outre les indications données par ceux-ci dans un courrier envoyé à la SCP Bayle, alors administrateur provisoire de la copropriété, selon laquelle cette lucarne « existe sur le toit depuis toujours », sont en totale contradiction avec les explications précitées émanant également des époux [Y] et faisant état d’une création autorisée en 1999 par une assemblée générale, ce qui n’est pas davantage établi.

Il apparaît que lors de la pose en 2010 de la dernière des ouvertures litigieuses, à savoir une fenêtre de toit de type « Velux » côté cour, Mme [Y] a pris l’initiative de faire changer le châssis situé près de la cheminée pour y substituer une fenêtre de toit identique à celle venant d’être posée côté cour.

Un courrier en date du 27 septembre 2010, émanant du chef de service départemental de l’architecture et du patrimoine de la Moselle, signifiait à Mme [Y] que les dispositifs mis en place étaient soumis à demande de permis de construire, et lui demandait de régulariser l’opération, effectuée sans permis de construire. Il était également précisé que « seul sera autorisé sur cette tour du château, un châssis de toit de dimensions réduites sur le pan le moins visible depuis le domaine public (côté parc). Les autres châssis seront déposés. »

Au vu de ces termes, un permis de construire apparaissait exigé même pour la pose d’un simple châssis à propos duquel il était indiqué que l’autorisation nécessaire serait donnée.

Si effectivement il résulte des mails échangés entre Mme [Y], le syndic de l’époque et l’architecte des bâtiments de France, que Mme [Y] a immédiatement remis en place l’ancien châssis, actuellement toujours en place, la régularité de la pose initiale de celui-ci n’est pas établie, et aucune régularisation ultérieure n’apparaît avoir été effectuée, ce alors même que par courrier du 04 mars 2011, le maire de la commune invitait Mme [Y] à déposer un permis de construire concernant les ouvertures de toit sur la tour nord-est afin de régulariser la situation, ce qui pour le moins concernait le châssis installé près de la cheminée.

De même par courrier du 19 décembre 2014 l’architecte des bâtiments de France demandait encore au syndic d’ « informer les propriétaires concernés que je leur propose de déposer dans un délai de trois mois une demande de permis de construire pour les travaux dont la liste suit : Tour Nord-Est : création de deux fenêtres de toit pour éclairer la « salle » du lot n° 42 » (désigné lot 47 dans un autre courrier) sans qu’une telle demande ait été suivie d’effet, à tout le moins pour le châssis situé près de la cheminée.

En définitive et selon l’avis demandé par l’expert M. [J] à l’architecte des bâtiments de France, il apparaît que compte tenu de la date d’installation de ce châssis, antérieure à 2013, l’infraction constatée est éteinte par une prescription de six ans, qu’aucune poursuite pénale ne pourra plus avoir lieu et que les travaux, bien que non conformes au moment de leur réalisation, ne peuvent plus être poursuivis.

La cour observe qu’une simple demande de permis de construire aurait, selon les indications de l’administration, permis de régulariser la situation, ce qui n’a pas été le cas.

S’agissant de la dernière fenêtre posée côté cour, il est exact que dans sa délibération n° 20 « entretien des espaces verts » et plus précisément « pose d’une trappe de visite sur le toit de la cour nord est face à l’écoulement permettant un accès facile en cas de bouchon » l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2010 a décidé «  de faire exécuter ces travaux par l’entreprise « Petralor » pour un montant de 263,75 euros » et ce conformément au devis du même montant présenté par Mme [Y].

Il résulte ainsi des termes de ce procès-verbal qu’il s’agit bien de travaux décidés par les copropriétaires pour le compte de la copropriété, et non d’une autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux de nature privative affectant les parties communes.

A la différence de la facture émise par cette entreprise pour la fourniture et la pose d’une nouvelle fenêtre de toit installée aux lieu et place de l’ancien châssis, la facture relative à la pose d’une « lucarne » sur le pan de toit côté cour est adressée à la copropriété et non à Mme [Y], même si l’adresse est effectivement le [Adresse 1] à [Localité 3] et non l’adresse de la société Belsim elle-même.

S’il est effectivement curieux que M. [W], exerçant sous l’enseigne Petralor, ait pu indiquer dans son attestation que cette facture ne lui aurait en définitive jamais été payée par le syndic bien que celui-ci l’ait mandaté par un mail de juin ou juillet 2010 dont il n’a plus trace, aucun des éléments versés aux débats ne fait preuve de ce que ces travaux auraient été effectués sous les ordres des époux [Y], alors que M. [W] affirme dans son attestation avoir reçu un ordre de mission du syndic.

En revanche, il n’est pas contestable que la « lucarne » posée ne constitue pas une simple « trappe de visite » (châssis à tabatière) mais une fenêtre de toit destinée à éclairer un espace habitable.

Cependant et à supposer même que Mme [Y] soit intervenue dans le choix de la fenêtre mise en 'uvre, il n’en demeure pas moins que suite au courrier de l’architecte des bâtiments de France, Mme [Y] a fait savoir au syndic de l’époque par mail du 30 septembre 2010 versé aux débats, que « il est urgent de faire retirer avant la fin du mois d’octobre la trappe de visite votée par la copropriété (posée vers la cour intérieure côté ouest). M. [G] ayant clairement fait savoir qu’après cette date un procès-verbal serait dressé. Si vous ne pouvez invoquer l’urgence qui autorise le syndic à agir, il est indispensable de réunir une assemblée générale des copropriétaires ».

Par le même courrier Mme [Y] informait le syndic de ce que « le problème de l’assortiment des trappes ne se posant plus » elle faisait reposer avec l’accord de M. [G] la trappe à tabatière d’origine sur l’ouverture pratiquée près de la cheminée.

Ainsi le syndic de la copropriété était expressément informé de la position de l’architecte des bâtiments de France, de la nécessité de procéder au retrait de cette « trappe » et il n’apparaît pas que les époux [Y] aient manifesté d’opposition ou fait preuve d’obstruction sur ce point.

Enfin la visite des locaux par l’expert a établi que les époux [Y] avaient posé une cloison devant cette fenêtre, qui est donc actuellement bouchée bien que subsistant toujours dans la toiture, de sorte qu’ils n’en ont plus aucune utilité.

En l’état des éléments de preuve produits, la cour ne peut considérer comme l’a fait l’expert, que les époux [Y] auraient seuls mandaté l’entreprise Petralor, choisi le modèle de fenêtre et suivi les travaux, ce que rien ne démontre alors que cette responsabilité incombait au syndic. Il incombait également au syndic, prévenu du problème, de faire déposer cette fenêtre.

Il n’apparaît pas par conséquent que la responsabilité des époux [Y] puisse être retenue dans cette pose, et compte tenu du libellé de la résolution n°20, il ne leur appartenait pas en tout état de cause de faire procéder eux-mêmes à l’enlèvement de cette fenêtre.

Compte tenu de ces divers éléments, qui s’inscrivent dans un contexte manifestement très conflictuel entre les époux [Y] d’une part, et le syndic et un des copropriétaires d’autre part, les conclusions de l’expert retenant une responsabilité quasi totale des époux [Y] ne peuvent être retenues.

Eu égard à l’historique précité concernant la fenêtre côté jardin, dont la création leur est imputable et pour laquelle aucune régularisation n’est intervenue, seul un quart des dépens de la procédure d’expertise et des frais de celle-ci sera laissée à leur charge.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce sens et le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter les trois quarts des dépens de la procédure d’expertise, ainsi qu’à rembourser à M. et Mme [Y] la somme de 6 022,71 euros au titre des frais d’expertise.

II- Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

ll apparaît que la demande des époux [Y] est pour sa plus grande part justifiée, de sorte que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à invoquer à leur encontre une faute ou même une procédure abusive justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

Le jugement de première instance est donc également infirmé sur ce point.

III- Sur le surplus des demandes

Le sens de la présente décision conduit à infirmer également le jugement dont appel pour ce qui concerne la charge des dépens et des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe pour sa plus grande part, supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable d’allouer à M. et Mme [Y], en remboursement des frais irrépétibles exposés à l’occasion des procédures de première instance et d’appel, une somme de 3 000 euros soit 1.500 euros pour chaque instance.

Enfin il convient de prévoir, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. et Mme [Y] seront dispensés de toute participation aux condamnations prononcées en application du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice, à supporter les trois quarts des dépens de la procédure de référé RG I. 16/0017 ayant abouti à l’ordonnance de référé du 07 juin 2016,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice, à rembourser à M. [L] [Y] et Mme [K] [I] épouse [Y] la somme de 6 022,71 euros au titre des frais d’expertise,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » de sa demande en dommages-intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de la procédure de première instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice à verser à M. [L] [Y] et Mme [K] [I] épouse [Y] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice à verser à M. [L] [Y] et Mme [K] [I] épouse [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

Dispense M. [L] [Y] et Mme [K] [I] épouse [Y] de toute participation aux condamnations prononcées par le présent arrêt.

La Greffière La Présidente de chambre