RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01975 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GBJM

Minute n° 24/00207

S.A.R.L. LE PIAF

C/

[I]

Ordonnance Référé, origine Président du TJ de METZ, décision attaquée en date du 19 Septembre 2023, enregistrée sous le n° 23/00036

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. LE PIAF représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [V] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2024 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 19 Décembre 2024.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique de cession de fonds de commerce du 19 décembre 2014, la SARL Le Ben@bar a cédé à la SARL Le Piaf un fonds de commerce de débit de boissons exploité dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], comprenant notamment le droit au bail sur ces locaux dont Mme [V] [I] est propriétaire.

Par acte d’huissier du 18 janvier 2023, Mme [I] a fait assigner la SARL Le Piaf devant le président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce et 696, 700 et 835 du code de procédure civile, pour voir :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 07 novembre 2022

— constater la résiliation du bail

— ordonner l’évacuation de la défenderesse et de tout occupant de son chef dans la huitaine de la signi’cation de l’ordonnance à intervenir au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— condamner provisionnellement la défenderesse, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, à lui payer la somme de 11.701,59 euros les intérêts courant à compter de la présente assignation

— condamner en outre la défenderesse à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 4.000 euros, charges en sus, à compter du 1er février 2023 et ce jusqu’à libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé

— condamner la défenderesse à payer à la demanderesse une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer

rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

En réponse, selon ses dernières conclusions récapitulatives, Mme [I] a demandé au président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé de:

A titre principal

— débouter Mme [I] de ses demandes et notamment celle relative à l’acquisition de la clause résolutoire

A titre subsidiaire,

— lui un accorder rétroactivement un délai, soit jusqu’au 25 mai 2023 pour s’acquitter de sa dette locative

— constater qu’elle s’est intégralement acquittée du paiement de la dette dans le délai accordé

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la demanderesse aux dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 19 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a:

— renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

— constaté la résiliation du bail conclu entre Mme [I] et la SARL Le Piaf portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] et ce, à compter du 8 novembre 2022

— ordonné à la SARL Le Piaf et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce passé un mois à compter de la présente ordonnance

— condamné la SARL Le Piaf à payer la somme de 11.074,60 euros à titre de provision

— débouté la SARL Le Piaf de sa demande de délais de grâce et de suspension de la résiliation du bail

— condamné la SARL Le Piaf à payer, à titre provisionnel, à Mme [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 3.482,92 euros à compter du 8 novembre 2022 jusqu’à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en intégralité

— condamné la SARL Le Piaf à payer à Mme [I] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SARL Le Piaf aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer et l’état des frais d’inscription

— débouté les parties de toutes autres demandes

— rappelé que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Par déclaration du 6 octobre 2023 déposée au greffe de la cour d’appel de Metz la SARL Le Piaf a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation, de cette ordonnance, visant l’ensemble de ses dispositions rappelées dans la déclaration d’appel.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, le premier président de la cour d’appel de Metz arrêté l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé du 19 septembre 2023.

Par conclusions du 12 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Le Piaf demande la cour de:

— recevoir son appel et le dire bien fondé.

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle renvoie les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent constate la résiliation du bail conclu entre Mme [V] [I] et la SARL Le Piaf portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5], et ce, à compter du 08.11.2022, en ce qu’elle ordonne à la SARL Le Piaf et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce passé un mois à compter de la présente ordonnance, en ce qu’elle condamne la SARL Le Piaf à payer la somme de 11.074,60 euros à titre de provision, en ce qu’elle déboute la SARL Le Piaf de sa demande de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire et de la résiliation du bail, en ce qu’elle condamne la SARL Le Piaf à payer à titre provisionnel à Mme [V] [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 3.482,92 euros à compter du 08.11.2022 jusqu’à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en intégralité, en ce qu’elle condamne la SARL Le Piaf à payer à Mme [V] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elle condamne la SARL Le Piaf aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer et l’état des frais d’inscription, en ce qu’elle déboute les parties de toute autre demande, en ce qu’elle rappelle que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Et statuant à nouveau :

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes tant irrecevables que mal fondées.

Subsidiairement, Vu l’article L 145-41 du code de commerce, l’article 1343-5 alinéa 1 et alinéa 2 du code civil, vu l’article 510 du code de procédure civile,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire à compter du jour où elle est censée avoir été acquise.

— lui accorder un délai de grâce et constater qu’elle s’est libérée de sa dette.

— en conséquence, dire que la clause résolutoire n’a pas joué et que le bail continue à produire ses effets.

Plus subsidiairement et vu les mêmes articles,

— lui accorder un délai de grâce et de paiement de 3 mois pour apurer tout arriéré locatif éventuel envers Mme [I], à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés

— rappeler, dire et juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge

— dire qu’en cas de respect du délai octroyé, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et que le bail continuera à produire ses effets.

— condamner Mme [I] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel, y compris ceux de la procédure de référé-sursis 23/00065, ainsi qu’à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance, et une somme de 3.000 euros au même titre pour la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Le Piaf expose avoir régularisé la situation et être à jour de la totalité des sommes dues, précisant qu’il avait été convenu de recourir au paiement des loyers par le biais de la CARPA. La SARL Le Piaf affirme que le décompte contient des irrégularités sur les dates des paiements qu’elle a réalisés, prétendant notamment avoir effectué un virement de 6.680 euros le 28 septembre 2022, soit avant même l’envoi du commandement de payer, au titre des loyers échus de juillet et août 2022 et que ces fonds ont été rendus disponibles sur le compte CARPA de M^e Morhange, avocat de Mme [I], le 17 octobre 2022. La SARL Le Piaf évoque d’autres règlements indiquant pour chacun une date de virement et une date de disponibilité sur le compte CARPA et justifie le décalage de certains paiements par le départ en retraite du conseil de Mme [I].

La SARL Le Piaf soutient ensuite que Mme [I] ne s’était pas acquittée des sommes qu’elle devait lui régler en exécution de l’ordonnance du 7 juillet 2022 l’ayant condamnée à payer 3.000 euros pour dommages et intérêts et 3.228,79 euros au titre des frais d’expertise et des dépens. L’appelante, évoquant le refus de compensation des dettes par le bailleur, explique avoir recouru à l’exécution forcée pour le recouvrement de la somme de 3.000 euros.

L’appelante allègue également que le bailleur n’a jamais attiré son attention sur l’augmentation du loyer depuis le 1er octobre 2021, passant de 3.340,03 euros à 3.482,92 euros. Elle avance que, une fois informée, elle a immédiatement procédé à un virement de 2.286,24 euros correspondant au delta de loyers depuis la précédente révision.

La SARL Le Piaf en conclut que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas resté sans effet et ne peut donc emporter la résiliation du bail. Elle ajoute avoir démontré sa bonne foi en étant à jour du paiement de ses loyers, précisant qu’elle n’a jamais eu la volonté de contourner les dispositions du bail.

La SARL Le Piaf expose ensuite que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur et que tel n’a pas été le cas en l’espèce, estimant que la procédure engagée par Mme [I] n’a pour vocation que de l’évincer du local pour que cette dernière puisse se soustraire aux travaux qu’elle a pourtant été condamnée à réaliser par ordonnance du 7 juillet 2022.

La SARL Le Piaf affirme ensuite qu’il n’y a pas d’arriéré, puisque, selon elle, toutes les sommes ont été payées et qu’il n’y a donc pas lieu à provision.

Subsidiairement, sur le délai de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire, la SARL Le Piaf soutient avoir soldé la totalité des sommes dues et avoir régularisé tous les loyers. L’appelante estime avoir démontré sa bonne foi en procédant immédiatement aux paiements et ajoute que Mme [I] n’a quant à elle pas procédé aux travaux dans les délais qui lui étaient impartis et reste redevable d’une somme de 3.228,79 euros.

Plus subsidiairement, la SARL Le Piaf sollicite, dans le cas où il subsisterait un arriéré de loyer, un délai de paiement de trois mois et avance avoir beaucoup investi dans le local.

Par conclusions du 10 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] demande à la cour de:

— dire et juger l’appel de la SARL Le Piaf mal fondé et le rejeter

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions

— condamner la SARL Le Piaf aux entiers frais et dépens de l’appel.

— condamner la SARL Le Piaf à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] expose que la SARL Le Piaf n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois. L’intimée soutient que les paiements invoqués par la SARL Le Piaf (6.680 euros rendus disponibles sur le compte CARPA de Me [G] le 17 octobre 2022, puis de 3.340 euros le 19 octobre 2022, ainsi que de 3.340 euros le 21 octobre 2022) ont été effectués hors délai. Elle conteste l’existence d’un accord sur le recours au compte CARPA. Elle ajoute que les paiements intervenus sur le compte CARPA ne peuvent être libératoires qu’à compter du jour où les fonds lui sont remis ou éventuellement crédités sur le compte CARPA de son avocat. Elle en déduit que seuls les règlements à hauteur de 13.360 euros s’imputent sur le commandement de payer. Elle souligne que, en tout état de cause, les paiements intervenus ne respectent pas les termes du contrat de bail pour ne pas avoir été effectués mensuellement et d’avance entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Sur la créance de dommages et intérêts ainsi que les frais d’expertise, Mme [I] affirme que la première ne peut être imputée sur le commandement de payer puisqu’elle a fait l’objet d’une saisie attribution par le locataire le 1er février 2023. Elle ajoute que la compensation entre cette créance de dommages et intérêts et les loyers suppose d’avoir été invoquée, à due concurrence, à la date où ces conditions se trouvent réunies, en application de l’article 1347 du code civil. Pour la seconde créance, Mme [I] soutient que les frais d’expertise ont été déduits du loyer du mois de juillet 2023, d’un commun accord avec le locataire. L’intimée précise à cette occasion avoir autorisé cette compensation à plusieurs reprises auprès de la SARL Le Piaf mais que cela n’a pas été suivi d’effet.

Sur le non respect du locataire de l’actualisation des loyers, Mme [I] affirme avoir notifié l’augmentation intervenue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er octobre 2021 et observe la mauvaise foi de la SARL Le Piaf.

Mme [I] conteste les allégations de mauvaise foi formulées par la SARL Le Piaf au sujet de la réalisation des travaux en justifiant avoir procédé aux diligences nécessaires afin de les entreprendre, se référant notamment à l’autorisation d’urbanisme, ainsi qu’aux devis et commandes de travaux qu’elle produit.

Subsidiairement, sur les délais de grâce et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, rappelant d’une part que l’ordonnance de référé du 7 juillet 2022 avait d’ores et déjà résilié une première fois le bail sur le fondement de la clause résolutoire et condamné la SARL Le Piaf à payer un arriéré locatif de 44.464,55 euros, soit plus d’un an de loyer. D’autre part, Mme [I] rappelle que cette même ordonnance avait accordé des délais de paiement et que le locataire a systématiquement enfreint son obligation contractuelle, éludant son caractère fondamental et les dispositions du bail stipulant un paiement mensuel et d’avance au plus tard le 5 de chaque mois. Mme [I] soutient que s’il est possible d’envisager qu’un preneur puisse rencontrer un ou des retards ponctuels et conjoncturels de paiement, il peut être déduit du comportement systématique de la SARL Le Piaf une volonté manifeste d’enfreindre son obligation contractuelle.

Mme [I] affirme ainsi que la mauvaise foi de la SARL Le Piaf, ainsi que le caractère réitéré des retards de paiement et enfin l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai d’un mois, s’opposent à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin, elle reconnaît qu’à la date du 10 septembre 2024, la SARL Le Piaf est effectivement à jour de ses règlements. L’intimée précise néanmoins maintenir l’intégralité de ses conclusions, précisant encore que le retard systématique dans le paiement des loyers, générant parfois jusqu’à plus d’une année d’arriéré, justifient la confirmation de l’ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il est observé que si la SARL Le Piaf sollicite l’irrecevabilité des demandes de Mme [I] elle n’invoque aucun moyen à ce titre, contrairement aux exigences de l’article 954 du code de procédure civile.

Cette demande sera donc rejetée et les prétentions formées par Mme [I] seront déclarées recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que «toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai».

La clause résolutoire ne peut jouer que si elle est invoquée de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bail cédé avec le fonds de commerce par acte du 19 décembre 2014 est celui issu d’un renouvellement conclu le 13 juin 2007, lequel stipule une durée de 9 ans à partir du 1er octobre 2006 pour un loyer mensuel payable d’avance de 2.650 euros, ramené à 2.100 euros sur la première période triennale, ainsi qu’un acompte de 50 euros à titre d’avance sur charges, prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérés à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’acte de cession rappelle également la clause résolutoire stipulée dans le bail et ainsi rédigée: «A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d’exécuter restés sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. (')».

Il est constant que le bail a ensuite été renouvelé dans les mêmes termes.

Mme [I] a fait signifier à la SARL Le Piaf, le 7 octobre 2022, un commandement de payer détaillant un arriéré de loyer de 17.414,60 euros selon un décompte arrêté au 5 octobre 2022 figurant en annexe. L’acte comprend reproduction de la clause résolutoire suscitée ainsi que la mention du délai d’un mois laissé au preneur pour s’exécuter.

Il convient d’observer que, ni la régularité de l’acte, ni le montant de l’arriéré énoncé ne sont critiqués par la SARL Le Piaf. La dette de loyer n’étant pas contestée, le moyen tiré du fait que Mme [I] ait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire de mauvaise foi doit être rejeté.

Au surplus, s’il est en effet constaté que Mme [I] n’avait pas, à la date du commandement de payer, effectué les travaux qu’elle a été condamnée à réaliser sur le local objet du bail par ordonnance du 7 juillet 2022, il reste qu’elle produit des devis établis dès octobre 2022 ainsi qu’une déclaration préalable de travaux datée de janvier 2023 et acceptée par la mairie de [Localité 5] le 24 février 2023. Ces démarches, accomplies dans un temps relativement court, mettent à mal l’hypothèse d’une volonté du bailleur de se soustraire à ses obligations défendue par la SARL Le Piaf et n’établissent aucune mauvaise foi de Mme [I].

S’agissant des paiements effectués, il résulte des dispositions de l’article 1342-2 alinéa 1 et 2 du code civil, le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir mais le paiement fait à une personne qui n’avait pas qualité pour le recevoir est néanmoins valable si le créancier le ratifie ou s’il en a profité.

Pour démontrer ses règlements, la SARL Le Piaf produit des bordereaux de compte CARPA ainsi que des relevés de compte bancaire appartenant à son avocat, et donc à un tiers, faisant état de débits et de crédits dont les montants correspondent aux loyers du bail.

Le contrat de bail stipule que «le loyer annuel hors charge ['] payable mensuellement et d’avance, sans aucune retenue, ni compensation à la bailleresse ou tout autre personne désignée par elle [']» et il n’est nullement justifié de l’existence d’un accord entre les parties sur un règlement des loyers par le biais d’un tiers ou plus précisément de la CARPA.

Cependant, les bordereaux CARPA produits attestent de la mise à disposition des fonds sur le compte CARPA de l’avocat de Mme [I], justifiant alors que cette dernière a pu profiter des sommes déposées, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté. C’est donc cette mise à disposition qui constitue le paiement.

Il s’en suit que la date de paiement à retenir n’est donc pas celle des virements effectués sur le compte tiers par la SARL Le Piaf mais celle indiquée sur les bordereaux CARPA attestant de la disponibilité des fonds auprès de l’avocat de Mme [I].

Ainsi, dans les mois suivants la signification du commandement de payer, la SARL Le Piaf justifie des paiements suivants :

—  6.680 euros le 12 octobre 2022, affectés par elle aux loyers de juillet et août 2022

—  3.340 euros le 17 octobre 2022, affectés par elle au loyer de septembre 2022

—  3.340 euros le 18 novembre 2022, affectés par elle au loyer d’octobre 2022.

Mme [I] ne conteste pas avoir reçu ces règlements pour un montant total de 13.360 euros. Toutefois seuls les deux premiers paiements doivent être retenus comme ayant été effectués dans le délai d’un mois exigé par le commandement de payer, soit un total de 10.020 euros.

Ainsi, après déduction de ces paiements, il subsistait au 7 novembre 2022 un arriéré de loyer de 7.394,60 euros (17.416,60 euros ' 10.020 euros).

En outre, il ressort de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Metz du 7 juillet 2022 que la SARL Le Piaf disposait à l’égard de Mme [I] d’une créance de 3.000 euros à titre provision sur dommages et intérêts et d’une autre de 3.228,79 euros au titre des frais d’expertise. Néanmoins, à supposer même qu’il y ait compensation entre les créances respectives des parties et qu’elle puisse être invoquée dans le délai d’exécution du commandement de payer, cela ne suffirait pas à recouvrir l’arriéré de loyer restant puisqu’il subsisterait encore un solde de 1.165,81 euros (7.394,60 euros ' 3.000 euros ' 3.228,79 euros).

D’autre part, il résulte des pièces produites que le cabinet [Z], mandataire de Mme [I], avait avisé la SARL Le Piaf d’une augmentation du loyer mensuel à 3.431,92 euros par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er octobre 2021, distribuée et signée le 5 octobre 2021. La SARL Le Piaf a donc été régulièrement informée de cette augmentation, qui par ailleurs n’est pas critiquée dans son montant. Elle n’est donc pas fondée à se prévaloir de son ignorance pour justifier un arriéré de loyer au titre de l’absence de paiement du nouveau montant du loyer.

Il résulte de ce qui précède que le commandement de payer signifié le 7 octobre 2022 est resté sans effet pendant un mois et que la clause résolutoire est donc acquise.

Toutefois, Toutefois, l’alinéa 2 de l’article L145-41 du code de commerce ajoute que «  les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte des conclusions de Mme [I] que la SARL Le Piaf avait réglé à la date de ses dernières conclusions (soit au 10 septembre 2024) l’intégralité de la dette locative et qu’elle était à jour du paiement des loyers à cette date.

Sur ce point il convient de relever même si Mme [I] soutient que le loyer n’a pas été régulièrement payé à son échéance elle n’invoque cependant l’existence d’aucun arriéré locatif subsistant et la SARL Le Piaf justifie avoir repris un paiement régulier du loyer depuis au moins novembre 2023. Il faut ainsi en déduire que la SARL Le Piaf était en mesure de satisfaire aux conditions de l’article L145-41 alinea 2 susvisé et de respecter des délais de paiement.

Dans la mesure où la SARL Le Piaf a exécuté ses obligations au jour où la cour statue et que la résiliation du bail n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, il convient d’accorder rétroactivement à la SARL Le Piaf un délai, soit jusqu’au 10 septembre 2024 pour s’acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date.

La cour constate que l’obligation de régler la dette a été respectée dans les délais accordés (soit avant le 10 septembre 2024), puisque l’intégralité de l’arriéré locatif était payé à cette date et qu’en conséquence, la clause résolutoire ne joue pas.

Dès lors, l’ordonnance sera infirmée dans toutes ses dispositions relatives à la résiliation du bail ainsi qu’aux prétentions subséquentes concernant l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation qui seront rejetées.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’arriéré locatif ayant été payé, il convient également d’infirmer l’ordonnance ayant condamné la SARL Le Piaf à payer à Mme [I] la somme de 11.074,60 euros à titre de provision, étant observé que, bien que le dispositif de l’ordonnance ne le précise pas, il ressort des motifs de cette dernière que cette provision a bien été allouée au titre de l’arriéré locatif.

La demande en paiement d’une provision relative à l’arriéré locatif formée par Mme [I] sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La cour confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz le 19 septembre 2023 en ce qu’il a condamné la SARL Le Piaf aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et les frais d’inscription (disposition non remise en cause par l’appelante) dans la mesure où l’instance a été engagée de bonne foi par Mme [I] au regard de l’existence de l’arriéré locatif qui n’a été réglé que postérieurement.

Les dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile seront également confirmées.

La SARL Le Piaf n’ayant réglé l’intégralité de sa dette que pendant le cours de la procédure d’appel, il convient de la condamner également aux dépens de l’appel.

L’équité commande de condamner la SARL Le Piaf à payer à Mme [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’appelante de sa demande formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS :

Déclare les prétentions formées par Mme [V] [I] recevables;

Infirme l’ordonnance du 19 septembre 2023 du président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référés dans toutes ses dispositions sauf celles relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile qui seront confirmées, et,

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre Mme [V] [I] et la SARL Le Piaf portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3];

Accorde rétroactivement à la SARL Le Piaf un délai, soit jusqu’au 10 septembre 2024 pour s’acquitter de sa dette locative arrêtée au 7 novembre 2022 à la somme de 7.394,60 euros;

Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date;

Constate que la SARL Le Piaf s’est intégralement acquittée du paiement de la dette susvisée dans le délai accordé;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué;

Déboute Mme [V] [I] de ses prétentions;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Le Piaf aux dépens d’appel;

Condamne la SARL Le Piaf à payer à Mme [V] [I] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la SARL Le Piaf de sa demande formée sur ce même fondement.

Le Greffier La Présidente de Chambre