RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01830 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GH5R

Minute n° 25/00332

[Z]

C/

Société D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT E OPH [Localité 5] METROPOLE

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

12 Septembre 2024

1224000152

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [C] [Z]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006821 du 04/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2022, la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat (ci-après SEM EMH) a consenti à Mme [C] [Z] un bail sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 410,08 euros et une avance sur charges de 78,47 euros.

Le 9 mars 2023, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location.

Par acte du 19 décembre 2023, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé et au dernier état de la procédure, elle a demandé au juge de dire l’assignation recevable, constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 800,44 euros suivant décompte arrêté au 5 juillet 2024 et d’une indemnité mensuelle d’occupation de 523,25 euros jusqu’à libération effective des lieux avec régularisation des charges, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] a demandé au juge des référés de juger l’assignation irrecevable, rejeter toutes les prétentions de la SEM EMH et la condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge a :

— dit y avoir lieu à référé en l’absence de contestation sérieuse

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de conciliation préalable

— déclaré les demandes de la SEM EMH recevables

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérées au bail sont réunies

— condamné à titre provisionnel Mme [Z] à payer à la SEM EMH la somme de 792,82 euros au titre des loyers, charges et ndemnités d’occupation, incluant l’échéance de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 sur la somme de 459,80 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus

— dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4]

— ordonner à Mme [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clefs dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut pour Mme [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clés dans ce délai, la SEM EMH pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné à titre provisionnel Mme [Z] à payer à la SEM EMH une indemnité provisionnelle d’occupation de 523,25 euros à compter du 9 mai 2023 outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 792,82 euros outre intérêts à laquelle Mme [Z] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 9 mai 2023 et la date de l’ordonnance

— dit que l’indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— rejeté toute autre demande

— condamné Mme [Z] aux dépens, en ce y compris de plein droit le coût du commandement de payer du 9 mars 2023, de l’assignation en référé du 19 décembre 2023 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 décembre 2023 et à payer à la SEM EMH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 1er octobre 2024, Mme [Z] a interjeté appel de toutes les dispositions de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 31 mai 2025, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— dire que l’assignation délivrée par la SEM EMH est irrecevable

— constater l’existence d’une contestation sérieuse et le défaut d’entretien du logement par la bailleresse

— juger l’absence de résiliation de plein droit du bail d’habitation

— débouter la SEM EMH de toutes ses prétentions

— condamner la SEM EMH aux dépens de première instance et d’appel et à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’assignation est irrecevable en l’absence de tentative préalable de conciliation alors que le montant de la créance réclamée est inférieur à 5.000 euros. Elle fait valoir que le décompte locatif ne correspond pas à celui du commandement de payer, qu’elle a réglé en totalité la somme visée à l’acte et poursuivi le paiement du loyer pendant le délai imparti, qu’il restait seulement un solde de 230,15 euros correspondant au dépôt de garantie, que l’intimée invoque à tort une situation d’urgence justifiant la procédure de référé et la résiliation du bail, que la somme due au titre du dépôt de garantie devait se compenser par la restitution du dépôt de garantie de son précédent logement, que le décompte produit omet de mentionner certains règlements et en déduit que la dette invoquée est sérieusement contestable. Elle prétend également que l’assignation est irrecevable pour défaut de notification préalable au préfet telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que l’intimée a manqué à son obligation d’entretenir le logement, qu’elle a été privée d’eau chaude et d’électricité du 25 janvier au 11 février 2025 et que l’intimée ne peut se prévaloir d’une résiliation de plein droit du contrat de location, concluant à l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 juin 2025, la SEM EMH demande à la cour de rejeter l’appel, débouter Mme [Z] de toutes ses prétentions, confirmer l’ordonnance de référé et condamner l’appelante aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir tenté de recouvrer amiablement les impayés de loyer en adressant plusieurs courriers à la locataire avant la procédure judiciaire et verser aux débats la notification de l’assignation au préfet, de sorte que l’assignation est recevable. Elle indique que la dette locative est désormais soldée par le versements d’aides, que le dépôt de garantie du précédent logement a bien été restitué à hauteur de 162,85 euros, que tous les règlements de la locataire ont été comptabilisés et que si le versement de l’allocation logement a été suspendu en raison de l’impayé, les autres prestations de la CAF ont été maintenues.

Elle précise que ses services techniques n’ont jamais reçu la moindre plainte de l’appelante sur l’état du logement, que suite aux conclusions d’appel ils ont effectué une visite sur site en janvier 2025 et ont constaté qu’il n’existe pas de moisissure hormis une tache légère à côte de la porte des toilettes et que seul un nettoyage sur le bord de la fenêtre de la salle de bains est nécessaire. Sur la privation d’eau chaude, elle fait valoir que l’appelante a signalé une panne de chaudière le 27 janvier 2025 suivie d’une intervention le 31 janvier 2025 pour réparation technique.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’article 750-1 du code de procédure civile, dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, l’action tendant notamment à la résiliation du bail constitue une demande indéterminée, de sorte que les exigences de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables, même si l’arriéré locatif dont il est demandé paiement est inférieur à 5.000 euros. L’intimée justifie par ailleurs avoir fait notifier l’assignation aux fins de constat de la résiliation au préfet de la Moselle le 20 décembre 2023, plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions du paragraphe III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’ensuit que ni l’assignation, ni l’action de la SEM EMH ne sont irrecevables, l’appelante étant déboutée de sa fin de non recevoir.

Sur les demandes en référé

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, il peut être ordonné en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 21 septembre 2022 comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges, dépôt de garantie, réparations locatives et du SLS dus au bailleur (article 6), deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Le commandement signifié le 9 mars 2023 qui rappelle cette clause, fait état d’un arriéré de 459,89 euros arrêté au mois de décembre 2022, tel qu’il ressort du décompte sans être contredit par aucune pièce. Il n’est pas démontré que le 9 mai 2023, deux mois après la signification de l’acte, la dette locative était résorbée, alors que la charge de cette preuve incombe à l’appelante et que les différents règlements évoqués dans ses conclusions figurent sur le décompte, hormis celui de 150 euros en date du 15 février 2023 dont elle ne justifie pas. C’est par ailleurs en vain qu’elle fait valoir qu’au mois de novembre 2023, avant l’assignation, seule persistait une dette de 230,15 euros correspondant au dépôt de garantie. Outre le fait que cette affirmation est démentie par le décompte mentionnant à cette date une dette de 546,13 euros, la résiliation est acquise dès lors qu’à l’expiration du délai imparti par le commandement il subsiste un arriéré notamment au titre du dépôt de garantie dont le défaut de paiement est expressément visé par la clause contractuelle et ce indépendamment du règlement de tout ou partie de la dette locative par la suite, en particulier au moment de l’assignation. C’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que l’existence d’une contestation sérieuse ne peut être retenue quant à l’existence de la dette.

Sur la contestation tirée du manquement à l’obligation d’entretien, les photographies produites par l’appelante, non datées ainsi que l’a pertinemment relevé le premier juge, ne sont authentifiées par aucun élément objectif et la réalité des moisissures et des dégâts au sein des toilettes qu’elle invoque, est contestée par l’intimée, les services techniques n’ayant relevé qu’une légère tache à côte des toilettes et la nécessité d’un nettoyage sur le bord de la fenêtre. Si l’appelante évoque également une coupure d’électricité et d’eau chaude du 25 janvier au 11 février 2025, elle n’en justifie pas davantage, les photographies produites étant d’une valeur probante insuffisante.

Sur l’urgence, il est rappelé qu’en appel comme en première instance, la juridiction des référés doit se placer, pour apprécier l’urgence attributive de sa compétence, à la date où elle prononce sa décision. En l’espèce, s’il existait un l’arriéré locatif en première instance, il ressort du décompte actualisé produit par l’intimée et des conclusions des parties que l’arriéré a été intégralement apuré et que l’appelante est à jour du paiement des échéances courantes de loyer et charges. Il s’ensuit qu’en l’absence de dette locative, l’urgence n’est pas caractérisée et il n’y a pas lieu à référé.

En conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance, de dire n’y avoir lieu à référé sur les demande de la SEM EMH et de la débouter de ses demandes.

Sur l’article 700 et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel et de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [C] [Z] de sa fin de non recevoir tirée de l’absence de notification de l’assignation au préfet ;

CONFIRME l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de conciliation préalable, déclaré les demandes de la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat recevables et condamné Mme [C] [Z] aux dépens et à payer à la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat en l’absence d’urgence ;

DEBOUTE en conséquence la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat de ses demandes ;

Y ajoutant,

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT