RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01401 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGSL

Minute n° 25/00164

[R], [B]

C/

S.A. [Adresse 4]

— ------------------------

Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

21 Mai 2024

24/000082

— ------------------------

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

APPELANTS :

Madame [U] [R]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [V] [B]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-004453 du 08/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

S.A. HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2022, la SA d’HLM Batigere Grand Est a consenti un bail à M. [V] [B] et Mme [U] [R] portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 493,14 euros, outre 164,60 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 25 avril 2023, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2023, la SA d’HLM Batigere Habitat, venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est, les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires, les condamner solidairement à lui verser à titre provisionnel une somme la somme de 3.393,71 euros au titre de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle de 691 euros révisable selon les termes du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] et Mme [R] n’ont pas contesté la dette ni formulé de demandes.

Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 31 octobre 2022 entre la SA d’HLM Batigere Habitat et M. [B] et Mme [R] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 juin 2023

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [B] et Mme [R] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat la somme de 2.244,62 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.825,71 euros à compter du 25 avril 2023 et pour le surplus à compter de l’ordonnance

— dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [B] et Mme [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2]

— dit qu’à défaut pour M. [B] et Mme [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA d’HLM Batigere Habitat pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [B] et Mme [R] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 691 euros à compter du 25 juin 2023 outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 2.244,62 euros outre intérêts à laquelle M. [B] et Mme [R] déjà solidairement condamnés provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 25 juin 2023 et la date de l’ordonnance

— dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [B] et Mme [R] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171 1-1 et suivants du code de la consommation

— condamné in solidum M. [B] et Mme [R] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 25 juillet 2024, M. [B] et Mme [R] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 février 2025, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance et de':

— leur accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de leur dette locative avec suspension des effets de la clause résolutoire

— dire et juger qu’à l’issue des délais de paiement et apurement de la dette locative la clause résolutoire sera réputée non avenue

— subsidiairement leur accorder des délais pour quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution

— débouter la SA d’HLM Batigere Habitat de sa demande en paiement et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laisser à sa charge les dépens des procédures de première instance et d’appel.

Ils exposent qu’un rappel d’APL va être versé à l’intimée, que l’arriéré locatif est de 1.196,47 euros au mois d’octobre 2024 suite au règlement de la somme de 3.772 euros le 27 septembre 2024 et sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire aux motifs qu’ils sont en mesure de solder leur dette et ont repris le paiement du loyer courant. Ils font valoir que leur demande est recevable puisque la question a déjà été évoquée dans les débats, que le texte ne précise pas avant quelle audience, le paiement intégral du loyer doit avoir repris, qu’ils justifient avoir repris le paiement intégral du loyer avant l’audience devant la cour et que Mme [R] a déposé un dossier de surendettement le 16 septembre 2024. Subsidiairement, ils sollicitent des délais pour quitter les lieux en application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution aux motifs qu’ils n’étaient pas en mesure d’organiser leur relogement alors que l’accouchement de Mme [R] était prévu pour la fin du mois d’octobre et que leur relogement n’est pas assuré à ce jour.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 mars 2025, la SA d’HLM Batigere Habitat demande à la cour de':

— à titre principal déclarer irrecevable la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions

— condamner in solidum M. [B] et Mme [R] à lui payer une somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel

— à titre subsidiaire, sur les délais de paiement, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité de l’arriéré ou du loyer et des charges courants pendant toute la durée du délai de grâce, la totalité de la somme alors due deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail reprendra ses effets de plein droit

— ordonner, en ce cas, l’expulsion de M. [B] et Mme [R] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux

— les condamner in solidum, en cas de résiliation du bail, à lui payer les loyers échus impayés ou, postérieurement à la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 753,51 euros jusqu’à libération effective des lieux et dire que cette indemnité sera révisable et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges

— en tout état de cause, condamner in solidum M. [B] et Mme [R] à lui payer une somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Elle expose que la clause résolutoire était acquise au 25 juin 2023, que la dette locative ne cesse d’augmenter pour s’élever à la somme de 3.740,18 euros au 27 février 2025, concluant à la confirmation du jugement. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement aux motifs qu’à l’audience les appelants n’avaient pas repris le paiement des loyers et charges courants ni formulé une telle demande, qu’ils ne sont pas en situation de régler la dette locative, que cette demande est nouvelle en appel et irrecevable, que le dernier décompte démontre que les loyers et charges ont été irrégulièrement réglés notamment de novembre 2023 à septembre 2024 et qu’ils n’ont pas réglé les loyers de septembre à décembre 2024. Subsidiairement, elle sollicite une clause cassatoire. Enfin, elle s’oppose à la demande de sursis à expulsion indiquant que les appelants ne justifient pas des diligences réalisées en vue de leur relogement et ont déjà bénéficié d’un délai important pour se reloger, précisant que le commandement de payer a été délivré bien avant que Mme [R] ne soit enceinte.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié aux appelants le 24 avril 2023 d’avoir à payer la somme de 2.588,74 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par l’intimée, il n’a été réglé que la somme totale de 755,41 euros (383 euros le 12 mai et 372,41 euros le 16 juin 2023), ce montant étant insuffisant pour apurer la somme visée au commandement de payer. Il est en outre constaté que l’attestation du dépôt du dossier de surendettement datée du 16 septembre 2024 ne vaut pas décision de recevabilité de la commission de surendettement, de sorte qu’elle est sans emport sur la résiliation du bail.

En conséquence il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 25 juin 2023 et ordonné l’expulsion des appelants.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au mois de février 2024 que les appelants étaient débiteurs de la somme de 2.244,62 euros après déduction des frais d’huissier et frais de rejet pour un montant total de 324,13 euros. Au vu du décompte actualisé au 27 février 2025, il est observé que tous les règlements des appelants (notamment les virements réalisés le 27 septembre 2024 pour un montant total de 3.772,22 euros) et ceux de la CAF ont bien été pris en compte comme figurant au crédit de leur compte locataire. L’allégation des appelants selon laquelle un rappel de la CAF devrait être versé à l’intimée n’est étayée par aucun élément objectif, étant rappelé qu’il leur appartient de rapporter la preuve du paiement effectif des sommes dues. Ils ne peuvent soutenir être à jour du règlement du loyer courant alors que les loyers de septembre 2024 à février janvier 2025 inclus n’ont pas été réglés.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu un l’arriéré locatif de 2.244,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, incluant l’échéance de février 2024, l’intimée concluant à la confirmation de l’ordonnance sans actualiser sa demande. En conséquence l’ordonnance est confirmée.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, les appelants occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs à l’égard du propriétaire d’une indemnité mensuelle d’occupation, dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. En conséquence l’ordonnance est confirmée.

Sur les délais de paiement

Sur la recevabilité de la demande, il est relevé que si les appelants l’ont formée pour la première fois en appel, cette prétention tend à faire écarter la prétention adverse relative à la résiliation du bail et leur expulsion, de sorte qu’elle est recevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur le fond, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, c’est en vain que les appelants soutiennent que le texte ne précise pas avant quelle audience le paiement intégral du loyer doit avoir repris, alors qu’en application l’article précité, ils devaient reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 27 mars 2025, ce qui n’est pas le cas. En effet, il résulte de ce qui précède que les loyers ne sont plus réglés depuis septembre 2024, ainsi qu’il ressort du décompte actualisé au 27 février 2025faisant état d’un arriéré en augmentation (3.182,02 euros). En conséquence, en l’absence de preuve de paiement du loyer courant et de leur capacité à apurer la dette locative dans le délai légal, les appelants sont déboutés de leur demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, étant rappelé qu’ils ne justifient d’aucune décision de recevabilité de la commission de surendettement.

Sur le sursis à expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui a accordé l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise qu’il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, les appelants ne justifient par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d’obtenir un relogement, ni que ce relogement ne pouvait se faire dans des conditions normales. Ils ne rapportent pas plus la preuve de circonstances personnelles particulièrement graves en considération de l’âge, la situation de famille ou de fortune, étant observé que près de 8 mois se sont écoulés depuis le terme présumé de la grossesse de Mme [R] et qu’ils ont bénéficié d’un délai de plus d’un an depuis l’ordonnance de référé pour trouver un logement.

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande de sursis à expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DECLARE recevable la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE M. [V] [B] et Mme [U] [R] de leurs demandes de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et de sursis à expulsion';

CONDAMNE M. [V] [B] et Mme [U] [R] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [V] [B] et Mme [U] [R] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT