RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01221 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGDN

Minute n° 25/00092

[J]

C/

S.A. D’HLM 3F GRAND EST

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Juge des contentieux de la protection de METZ

20 Juin 2024

12-23-18

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 27 MARS 2025

APPELANTE :

Madame [V] [J]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004433 du 08/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.A. D’HLM 3F GRAND EST Représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2020, la SA D’HLM 3F Grand Est a consenti un bail à Mme [V] [J] portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 444,53 euros, 69,77 euros d’avance sur charges et 25,50 euros d’eau froide.

Par acte d’huissier du 29 juin 2022, la SA D’HLM 3F Grand Est a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2022, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la voir condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 3.240,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 30 juin 2023, une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros révisable selon la réglementation HLM et jusqu’à libération effective des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] a sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge des référés s’est déclaré compétent et a :

— constaté l’absence de contestation sérieuse

— déclaré les prétentions formées par la SA D’HLM 3F Grand Est recevables

— constaté la résiliation du bail signé le 20 juin 2020 entre la SA D’HLM 3F Grand Est et Mme [J] portant sur un logement sis [Adresse 1] et ce, à compter du 29 août 2022

— ordonné l’expulsion de Mme [J] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux

— condamné Mme [J] à payer à la SA D’HLM 3F Grand Est, par provision, la somme de 1.329,22 euros au titre de l’arriéré locatif définitivement arrêté au 31 juillet 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance

— condamné Mme [J] à payer à la SA D’HLM 3F Grand Est une provision de 546,08 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er août 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux

— dit que cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et que les charges pourront être régularisées sur justificatifs et que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu’à compter d’une mise en demeure

— rejeté les autres demandes

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [J] en tous les frais et dépens en ce y compris le commandement de payer du 29 juin 2022 lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 5 juillet 2024, Mme [J] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 13 janvier 2025, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de':

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire est entaché de nullité au sens de l’article 24 3° de la loi du 6 juillet 1989 et en tant que de besoin en prononcer l’annulation

— juger que les demandes de la SA D’HLM 3F Grand Est se heurtent à des contestations sérieuses

— déclarer la SA D’HLM 3F Grand Est irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes et les rejeter

— en tout état de cause la condamner à payer à M^e Bettenfeld et subsidiairement à elle-même, une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

Sur le caractère abusif de la clause résolutoire, elle expose que la clause résolutoire n’a fait l’objet d’aucune négociation, qu’elle permet au bailleur de résilier le contrat de façon discrétionnaire sans que cette capacité ne soit réciproque créant un déséquilibre significatif au détriment du locataire, qu’elle revêt un caractère abusif au regard du droit communautaire, que le caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 est indifférent et que le juge est tenu d’office de l’annuler, du moins la déclarer non écrite, et que son caractère abusif constitue une contestation sérieuse.

Sur le commandement de payer, elle soutient qu’il mentionne une somme due en principal qui n’est pas explicitée, que le décompte est illisible et ne lui permet pas de déterminer la période concernée, que l’acte doit être annulé et qu’il existe une contestation sérieuse, précisant que l’exception de nullité invoquée est un moyen de défense recevable, de sorte que l’article 910-4 du code de procédure civile n’a pas vocation à s’appliquer. Elle soutient que l’intimée devait expressément lui notifier la résiliation du bail de plein droit deux mois après la délivrance du commandement de payer, ce qu’elle n’a pas fait et qu’il existe donc une contestation sérieuse du fait de la violation de cette formalité substantielle. Elle ajoute que ses dettes locatives ont été effacées par la décision de redressement personnel sans liquidation judiciaire, qu’en l’absence de dette la clause résolutoire ne peut jouer et qu’elle est fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à la date d’ouverture de la procédure de rétablissement personnel intervenue le 23 février 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 janvier 2025, la SA D’HLM 3F Grand Est demande à la cour de':

— déclarer irrecevable la demande de Mme [J] tendant à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire par application de l’article 910-4 du code de procédure civile

— la débouter de l’ensemble de ses demandes

— confirmer l’ordonnance de référé sauf sur les montants

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 2.897,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024

— subsidiairement juger qu’à défaut de respect des modalités et délais accordés pour le règlement de sa dette locative de paiement d’une seule des mensualités, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet

— en conséquence condamner l’appelante à libérer l’appartement de sa personne et de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, et dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion avec en tant que de besoin le concours de la force publique

— condamner Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 546,08 euros jusqu’à parfaire libération des lieux

— la condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

Elle expose que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public, que sa mise en 'uvre n’entraîne pas un déséquilibre significatif au détriment du locataire puisqu’elle porte sur des loyers échus impayés et que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire, que l’appelante n’a pas régularisé sa dette ni saisi le juge d’une demande de délai de paiement dans le délai de deux mois, que la clause résolutoire n’est pas abusive et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Sur la procédure de surendettement, elle fait valoir que le commandement de payer a été délivré antérieurement à la décision de recevabilité de la commission de surendettement, que l’effacement de la dette locative à l’issue de la procédure de surendettement ne remet pas en cause l’acquisition de la clause résolutoire, qu’il n’a aucune conséquence sur le montant de la créance locative puisque cet effacement n’équivaut pas à un paiement, de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse. Elle soutient que la demande de nullité du commandement de payer est irrecevable par application de l’article 910-4 du code de procédure civile et subsidiairement mal fondée, puisque le commandement de payer contient un décompte détaillé. Elle expose avoir saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande de constatation de la résiliation du bail dans le délai légal et justifier du montant de la dette locative, soit la somme de 2.897,68 euros au 30 novembre 2024. Enfin, elle s’oppose à la demande de délais de paiement et sollicite subsidiairement une clause cassatoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des prétentions

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque.

En l’espèce, si l’appelante a visé à la déclaration d’appel les dispositions de l’ordonnance selon lesquelles le juge des référés s’est déclaré compétent et a déclaré recevables les prétentions du bailleur, elle ne forme aucune critique ni prétention de ces chefs dans ses conclusions d’appel, de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef et que l’ordonnance est confirmée.

Il est rappelé que le fait de dire s’il existe ou non une contestation sérieuse relève de l’appréciation des pouvoirs du juge des référés et non de sa compétence ou de la recevabilité de la demande.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que l’intimée a délivré à l’appelante par acte du 29 juin 2022, un commandement d’avoir à payer la somme de 982,96 euros au titre de l’arriéré locatif rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

C’est à tort que l’appelante invoque le caractère abusif de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, alors que cette clause a été stipulée en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public, qu’elle ne fait que reprendre ces dispositions légales sans ajout et qu’elle n’entraîne aucun déséquilibre significatif au détriment de la locataire.

Sur la demande de nullité du commandement de payer pour non respect des dispositions de l’article 24 3° de la loi du 6 juillet 1989, cette demande est recevable puisque l’irrecevabilité prévue à l’article 910-4 du code de procédure civile ne vise que les prétentions au fond.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il ressort de la lecture de l’acte que le commandement de payer comporte un décompte précis et détaillé des échéances impayées avec une ventilation entre les loyers, les charges, les APL et les réductions de loyer solidarité, que le montant de l’arriéré locatif et les périodes concernées sont identifiables et que l’appelante était parfaitement informée de la nature et du montant de la somme réclamée, ainsi que du délai dans lequel elle pouvait régulariser la situation et des conséquences en cas de défaut de paiement. Il en découle que la validité du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’appelante est tout aussi mal fondée à soutenir que l’intimée devait lui notifier la résiliation du bail à l’issue du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, alors que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’exige pas une telle formalité et qu’il appartient au juge de constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Ce moyen est inopérant.

Enfin, la décision de recevabilité de la commission de surendettement ayant été rendue le 23 février 2023, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire intervenue le 29 août 2022, elle est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire survenue antérieurement.

Le premier juge a exactement dit, au vu du commandement de payer et du décompte établi par le bailleur, que l’appelante n’a pas régularisé la somme visée au commandement dans les deux mois suivant sa délivrance, étant observé qu’elle ne justifie d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte dans le délai légal. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 29 août 2022 et ordonné l’expulsion de l’appelante.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l’appelante à verser à l’intimée à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 546,08 euros jusqu’à la libération des lieux. En conséquence l’ordonnance est confirmée.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par décision du 13 avril 2023, la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l’encontre de l’appelante et a avisé l’intimée par courrier du 23 mai 2023 qu’en l’absence de contestation, la dette locative de 2.815,14 euros était effacée. Au vu du décompte actualisé au 30 novembre 2024 (pièce n°29), il est constaté que l’intimée a pris en compte cet effacement en portant au crédit du compte locataire la somme de 2.986,06 euros au titre de la «'PRP'» à la date du 23 novembre 2023, et qu’au 30 novembre 2024 la dette locative s’élève à la somme de 2.897,68 euros, étant précisé que l’appelante ne justifie d’aucun autre règlement que ceux effectués par la CAF au titre d’APL figurant sur le décompte actualisé.

En conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance et de condamner Mme [J] à verser à la SA D’HLM 3F Grand Est la somme provisionnelle de 2.897,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission le 13 avril 2023, les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de 2 ans à compter de cette date. Il est rappelé que l’appelante est tenue de régler le loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail et qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à terme, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, sans nouvelle décision judiciaire. L’ordonnance est infirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

L’appelante, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel. Il convient de la condamner à verser à l’intimée la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA D’HLM 3F Grand Est de sa demande d’irrecevabilité de la demande de Mme [V] [J] tendant à la nullité du commandement de payer ;

DEBOUTE Mme [V] [J] de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce que le juge des référés :

— s’est déclaré compétent

— a constaté l’absence de contestation sérieuse

— a déclaré les prétentions formées par la SA D’HLM 3F Grand Est recevables

— a constaté la résiliation du bail signé le 20 juin 2020 entre la SA D’HLM 3F Grand Est et Mme [V] [J] portant sur un logement sis [Adresse 1] et ce, à compter du 29 août 2022

— a condamné Mme [V] [J] à payer à la SA D’HLM 3F Grand Est une provision de 546,08 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation et ce, à compter du 1er août 2022 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux

— a dit que cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et que les charges pourront être régularisées sur justificatifs

— a dit que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu’à compter d’une mise en demeure

— a dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— a condamné Mme [V] [J] en tous les frais et dépens en ce y compris le commandement de payer du 29 juin 2022 lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle';

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer à la SA D’HLM 3F Grand Est la somme provisionnelle de 2.897,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt';

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 13 avril 2023 ;

DIT qu’en cas de paiement des loyers et courants et charges par Mme [V] [J] selon les modalités prévues au contrat de bail et pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi ;

DIT que, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit;

ORDONNE en ce cas l’expulsion de Mme [V] [J] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [V] [J] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [V] [J] à verser à la SA D’HLM 3F Grand Est la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [V] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT