RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/00852 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FWXJ

Minute n° 25/00193

[F], [D], [FW]

C/

[J], [Y]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 16 Mars 2022, enregistrée sous le n° 19/01457

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [IG] [F]

[Adresse 16]

[Localité 17]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

Madame [R] [D]

[Adresse 15]

[Localité 17]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

Madame [P] [FW] épouse [A]

[Adresse 14]

[Localité 17]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002589 du 03/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 19]

[Localité 17]

Représenté par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 12]

[Adresse 12]

Non représenté

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Mars 2025 tenue par M^me Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 18 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M^me DEVIGNOT, Conseillère

ARRÊT : Réputé contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Les maisons d’habitation numéros 22, 24, 26, 28 et 30 [Adresse 1] autrefois propriétés de la société Mosellane d’habitation à loyer modéré, sont des immeubles mitoyens les uns par rapport aux autres, à l’exception du numéro 22 qui n’est mitoyen que du numéro 24 par un de ses côtés. Chaque habitation dispose sur l’arrière d’un jardin, lesquels sont également contigus les uns aux autres.

M. [IG] [F] et Mme [G] [U] ont acquis, selon acte notarié du 14 juin 2006, le lot n°1 sis dans l’ensemble immobilier 28-30 [Adresse 1] cadastré Section [Cadastre 4], correspondant à l’immeuble n°30, soumis au statut de la copropriété, ainsi que deux parcelles attenantes n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 5], la parcelle n° [Cadastre 2] étant celle située à l’arrière de leur habitation. L’acte de vente précise que cette dernière parcelle bénéficie d’un droit de passage sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 3],[Cadastre 9],[Cadastre 10] et [Cadastre 11]. Par ailleurs la parcelle vendue n° [Cadastre 2] est elle-même grevée d’un droit de passage au profit de la parcelle n° [Cadastre 10].

Mme [R] [D] et son époux [X] [D] ont acquis de la société Mosellane d’habitations à loyer modéré, par acte authentique du 3 novembre 1978, le lot n° 2, de l’ensemble immobilier 28-30 [Adresse 1], correspondant au n° 28 de cette rue, cadastré Section [Cadastre 4] ainsi que deux terrains attenants cadastrés section [Cadastre 3] et n°[Cadastre 7] (parcelle désignée [Cadastre 6] sur l’acte, mais [Cadastre 7] sur le plan). Il est mentionné à l’acte que la parcelle section [Cadastre 3] bénéficie d’un droit de passage sur les parcelles section [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et est réciproquement grevée d’un droit de passage au profit des parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 10].

Par acte notarié du 29 juin 2007, Mme [P] [FW] épouse [A] et son époux M. [V] [A] ont acquis de M. [K] [B] et de Mme [C] [W] le lot N° 1 dans l’immeuble n° 24/26 [Adresse 1], (correspondant à la maison n°26) cadastré section [Cadastre 18], soumis au statut de la copropriété, ainsi que deux parcelles attenantes n°[Cadastre 9] et n°[Cadastre 8].

L’immeuble n° [Adresse 13], sis dans l’ensemble 24/26 en copropriété, est actuellement la propriété de M. [S] [Y].

Enfin M.[Z] [J] a acquis de M. [VI] [NC] et de Mme [L] [AV] épouse [NC], par acte authentique du 18 septembre 2007, le bien immobilier situé au [Adresse 19] cadastré section [Cadastre 11], comprenant notamment une maison et un jardin, mitoyen sur un seul côté du n° 24.

Jusque courant 2008, un passage bétonné traversait l’ensemble des parcelles arrière des propriétés précitées, y compris celle de M. [J], pour aboutir sur la voie publique, [Adresse 1].

En septembre 2008, M.[Z] [J] a détruit le revêtement en béton existant sur sa propriété, et a posé une chaîne en travers du passage situé sur sa parcelle.

Les tentatives amiables entreprises par M. [IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A], notamment un courrier daté du 07 février 2012 sollicitant le rétablissement de la servitude dans son état initial, ainsi que la tentative de conciliation du 2 mai 2018, sont restées infructueuses.

Par acte du 6 juin 2018, M. [IG] [F], Mme [R] [D], et Mme [P] [A] née [FW] ont assigné M.[Z] [J] devant le tribunal d’instance de Metz aux fins de voir :

déclarer opposable à M.[Z] [J] la servitude de passage dont bénéficient les parcelles cadastrées section [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 18] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 1] ;

A titre subsidiaire :

voir constater que les parcelles n° [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 18] sont enclavées ;

dire qu’en conséquence ces parcelles bénéficieront au profit de leurs propriétaires successifs d’un droit de passage sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 11] et [Cadastre 10] par un chemin bétonné d’un mètre de largeur débouchant directement sur la [Adresse 1] ;

ordonner la publication du jugement au Livre Foncier ;

En tout état de cause, enjoindre M.[Z] [J] de rétablir le chemin bétonné dans son état initial et de procéder à l’enlèvement de tout obstacle empêchant le passage dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

dire et juger qu’il devra être laissé un libre passage ;

condamner M.[Z] [J] à payer à l’ensemble des demandeurs 2.000 € à chacun en réparation du préjudice de jouissance causé par l’entrave à la servitude de passage ;

condamner M.[Z] [J] à payer aux demandeurs la somme de 800 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi pendant le temps des travaux de rétablissement de la servitude de passage ;

condamner M.[Z] [J] à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ;

débouter M.[Z] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 5 avril 2019, le Tribunal d’Instance de Metz s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de Metz, et a réservé les dépens.

Devant ce tribunal, et par acte du 16 mars 2020, M. [IG] [F], Mme [R] [D], et Mme [P] [A] née [FW] ont assigné M. [S] [Y] en déclaration de jugement commun. La procédure issue de cette assignation a été jointe à celle pendante devant le tribunal de grande instance, en suite du renvoi effectué par le tribunal d’instance de Metz.

Dans leurs dernières conclusions déposées par voie dématérialisée le 14 juin 2021, les demandeurs ont maintenu l’ensemble de leurs prétentions et demandé à voir déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à M. [S] [Y].

Par ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 09 avril 2021, M. [Z] [J] a demandé au tribunal de :

débouter les demandeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

condamner solidairement M. [IG] [F], Mme [R] [D], et Mme [P] [A] née [FW] à payer à M. [J] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement M. [IG] [F], Mme [R] [D], et Mme [P] [A] née [FW] aux entiers frais et dépens,

déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mars 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leur demande tendant à voir déclarer opposable à M. [Z] [J] la servitude de passage des parcelles cadastrées Section [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 18] sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 1],

débouté M. [IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leurs demandes tendant à se voir reconnaître une servitude de passage au titre d’une enclave,

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leurs demandes au titre du rétablissement du chemin bétonné et en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

déclaré le jugement commun et opposable à M. [Y],

condamné solidairement M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] à payer à M. [Z] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700du code de procédure civile,

condamné solidairement M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] aux dépens,

rejeté la demande au titre de l’exécution provisoire.

Pour se déterminer ainsi, en application des dispositions des articles 688,689,690 et 691 du code civil, le tribunal a rappelé que la servitude de passage est une servitude discontinue et apparente, et qu’elle ne peut être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé de servitude que si elle a été publiée, ou si l’acte d’acquisition en fait mention, ou si l’acquéreur de l’immeuble grevé en avait connaissance au moment de son acquisition.

En l’espèce, le tribunal a constaté que la servitude n’avait pas été publiée au Livre Foncier, ni mentionnée dans l’acte notarié du 18 septembre 2007. Par ailleurs il a considéré que, si M. [J] avait pu avoir connaissance de la situation et de la servitude alléguée postérieurement à son acquisition, puisque notamment il avait détruit le revêtement en béton la matérialisant dans sa parcelle, ceci ne prouvait cependant pas qu’il avait connaissance de l’existence d’un droit de passage au moment même de son acquisition.

Le tribunal a donc rejeté la demande fondée sur l’existence d’une servitude qui serait opposable à M. [J].

Par ailleurs, le tribunal a rejeté la demande fondée sur la situation d’enclave, en retenant que chaque propriété disposait à l’avant d’un accès à la voie publique, de sorte que les dispositions de l’article 682 du code civil ne trouvaient pas à s’appliquer.

Enfin, le tribunal a rejeté les demandes de rétablissement du chemin bétonné ainsi que de la réparation du préjudice de jouissance, en l’absence de toute preuve de l’existence d’une enclave ou d’une servitude de passage opposable à M. [J].

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 07 avril 2022, M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] ont interjeté appel du jugement, sollicitant son infirmation en ce qu’il a :

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leur demande tendant à voir déclarer opposable à M.[Z] [J] la servitude de passage des parcelles cadastrées Section [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 18] sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 1];

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leurs demandes tendant à se voir reconnaître une servitude de passage au titre d’une enclave ;

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leurs demandes au titre du rétablissement du chemin bétonné et en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leur demande fondée surl’article 700 du CPC ;

déclaré le jugement commun et opposable à M. [S] [Y] ;

condamné solidairement M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] à payer à M. [Z] [J] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

condamné solidairement M. [IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] aux dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe par voie électronique le 16 novembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] demandent à la cour d’appel de :

dire l’appel de M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] recevable et bien fondé,

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

déclarer opposable à M. [Z] [J] la servitude de passage dont bénéficient les parcelles cadastrées section [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 18] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 1],

Subsidiairement,

dire et juger que les parcelles section [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 18] disposent d’une servitude de passage sur la parcelle section [Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 1], compte tenu de leur enclavement subsidiairement par destination du père de famille et ce sur une largeur de 3 mètres subsidiairement de 1 mètre et ce à partir de la voie publique [Adresse 1] longeant l’immeuble située sur la parcelle [Cadastre 11] sur ses deux côtés pour rejoindre l’allée en béton traversant les parcelles [Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 3] et [Cadastre 2],

ordonner la publication du jugement au Livre Foncier,

En tout état de cause :

enjoindre M. [Z] [J] de rétablir le chemin bétonné dans son état initial sur une largeur d’un mètre longeant l’arrière de sa maison et se prolongeant jusqu’à la voie publique constituée par la [Adresse 1] dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai,

dire et juger que ce passage devra être laissé libre de toute entrave sous peine d’astreinte de 100 € par infraction et par jour constaté,

condamner M. [Z] [J] à payer à chacun des appelants la somme de 4.000 € en réparation du préjudice de jouissance causé par l’entrave,

condamner M. [Z] [J] à payer à chacun des appelants la somme de 800 € en réparation du préjudice de jouissance subi pendant le temps des travaux de rétablissement de la servitude de passage,

condamner M. [Z] [J] à payer à chacun des appelants la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

le condamner aux entiers frais et dépens des deux instances.

Au soutien de leur appel, Mesdames [D] et [A] ainsi que M. [F], revendiquent au premier chef l’existence à leur profit d’une servitude en application des articles 688 et suivants du code civil. Ils rappellent que les maisons d’habitation et terrains constituant actuellement les propriétés n° 22 à 30 de la [Adresse 1], étaient autrefois tous la propriété de la société Mosellane d’habitation à loyer modéré, qui a entrepris de vendre une par une les maisons et leurs terrains.

Ils exposent qu’à l’occasion de chacune de ces ventes, la société Mosellane d’habitation à loyer modéré avait mentionné à l’acte de vente l’existence d’un droit de passage au profit des parcelles constituant les jardins des propriétés n° 24 à 30, devant s’exercer notamment sur la parcelle constituant le jardin de la maison n° 22, propriété actuellement de M. [J]. Ils versent aux débats différents actes de vente et diverses attestations de témoin au soutien de leurs affirmations, et exposent qu’aucun des jardins, situés à l’arrière des maisons, ne dispose d’un accès sur la voie publique, ce qui explique la création de la servitude.

Ils affirment qu’il n’est pas contesté que la parcelle actuellement propriété de M. [J] est bien grevée d’une telle servitude, et en veulent pour preuve le fait que l’acte de vente à Mme [T] [LM], précédente propriétaire de cette parcelle, précisait bien que le jardin était grevé d’un droit de passage.

Ils soutiennent par ailleurs que M. [J] ne pouvait ignorer l’existence de cette servitude, matérialisée par une coursive bétonnée préexistante à son achat, et soutiennent que M. [J] n’a jamais contesté cette existence lorsque les autres propriétaires lui ont demandé de respecter leur droit de passage. Ils font valoir également qu’une annonce immobilière relative à la vente du bien mentionnait expressément l’existence de la servitude, ainsi qu’il résulte de l’attestation qu’ils produisent.

Subsidiairement, sur le rejet par le tribunal de la demande en tant que fondée sur l’état d’enclave des jardins, ils soutiennent que leurs jardins ne disposent pas d’accès libre, direct, indirect ou normal à la voie publique, seul un passage par la servitude ou par la propriété voisine leur permettant d’y accéder.

Ils précisent que la jurisprudence considère que la servitude de passage doit s’apprécier en fonction de l’usage normal du fond, c’est-à-dire en l’espèce la possibilité d’utiliser normalement le jardin et donc d’y effectuer des travaux de jardinerie ou de construction. Ils ajoutent que des photographies, attestations, et constats d’huissiers confirment cette situation d’enclavement. En conséquence de cet enclavement, ils sollicitent la reconnaissance d’une servitude de passage d’au moins 3 mètres de large, permettant le passage de véhicules.

A titre infiniment subsidiaire, les appelants se prévalent des dispositions de l’article 694 du code civil, selon lesquelles si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Le propriétaire autrefois commun aux différents héritages composés des immeubles allant des numéros 22 à 30 étant la société Mosellane d’habitation à loyer modéré, les appelants font valoir qu’ils ont un auteur commun ainsi que le prouvent les actes d’achat qu’ils produisent, et qu’il existe donc en l’espèce une servitude de passage par destination du père de famille.

Par ses dernières conclusions du 6 octobre 2022 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] [J], demande à la cour d’appel de :

débouter M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leur appel,

confirmer le jugement,

condamner solidairement M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

condamner solidairement M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de sa position, il fait valoir que l’acte d’acquisition de son pavillon auprès de M. [VI] [NC] et Mme [L] [AV] ne fait mention d’aucune servitude de passage, et mentionne au contraire que les vendeurs déclarent qu’aucune servitude n’avait été créée ou laissée à leur connaissance sur la propriété. De plus il fait valoir que le plan cadastral annexé à l’acte de vente, de même que le livret foncier, ne mentionnent aucune servitude de passage grevant le bien, comme en atteste notamment un document du 21 novembre 2011, émanant de Maître [N], notaire. Enfin il affirme qu’avant son acquisition, il ne connaissait nullement la situation des biens immobiliers concernés. Il en conclut que les appelants ne peuvent lui opposer l’existence d’une servitude de passage.

Concernant l’affirmation selon laquelle les jardins seraient enclavés, il réplique que cette affirmation est sans fondement, en faisant valoir que chaque propriété dispose à l’avant d’un accès direct à la voie publique, ce qui exclut la notion d’enclave.

Quant à la demande d’un droit de passage par un chemin bétonné d’un mètre de largeur débouchant directement sur la rue, il relève que le constat établi par l’huissier ne suffit pas à prouver que les fonds sont enclavés ou qu’il n’existe pas d’autre issue vers la voie d’accès à la voie publique, l’huissier s’étant contenté de relater les dires de ses mandants, sans faire mention de l’accès par l’avant aux maisons et aux jardins.

M. [S] [Y] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel, les conclusions justificatives d’appel et le bordereau de pièces des appelants lui ont été signifiés par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2022, remis à domicile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 8 février 2024, l’instruction du dossier a été clôturée.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande en opposabilité d’une servitude de passage

Aux termes de l’article 686 du code civil, qui concerne les servitudes établies par le fait de l’homme, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

Le code civil range la servitude de passage parmi les servitudes du fait de l’homme. En application des articles 688 et 689, elle est une servitude discontinue et apparente, ce qui impose qu’elle s’annonce par des ouvrages extérieurs, tels qu’un chemin aménagé.

Aux termes de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir.

Le titre peut être constitué par un contrat sous seing privé, ou par un acte authentique, et suppose l’accord de volonté du propriétaire du fonds servant et du propriétaire du fonds dominant.

En l’occurrence, les appelants versent aux débats plusieurs actes de vente, passés entre la société Mosellane d’habitations à loyers modérés, et les acquéreurs initiaux des immeubles et de leurs parcelles annexes.

Cependant, une servitude de passage constituée par titre ne peut être opposable aux tiers, et notamment au tiers acquéreur de bonne foi de l’immeuble grevé, que si elle a été publiée, ou si l’acte d’acquisition par ce tiers en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition.

En l’espèce, il est constant que l’acte d’acquisition de l’immeuble sis [Adresse 19] par M. [J] ne fait aucunement mention de l’existence d’une servitude de passage au profit des fonds appartenant aux appelants. Il est au contraire indiqué que le vendeur déclare n’avoir « créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien vendu, et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte » (qui n’en indique aucune).

Il n’est de même pas contesté que la servitude revendiquée par les appelants n’est pas inscrite au Livre Foncier, ce qui est également confirmé par le notaire ayant reçu l’acte dans un courrier du 21 novembre 2021.

Enfin l’attestation de Mme [PM] [E], qui expose qu’elle s’était intéressée à la maison n°22 et que l’agence qui la mettait en vente avait mentionné l’existence d’une servitude, ne suffit pas à prouver que M. [J] en aurait été informé : Mme [E] n’indique pas quelle était l’agence ayant fait état de cette servitude, et il n’est donc nullement établi que M. [J] aurait acquis ce bien par l’intermédiaire de cette agence.

Quant à la connaissance qu’a pu avoir M. [J] de l’existence d’une telle servitude au moment de l’acquisition, et non postérieurement, la cour relève à l’instar du premier juge, que le simple fait d’avoir pu de visu constater la présence d’un chemin bétonné longeant l’arrière des maisons et situé sur les parcelles arrières, ainsi que sur celle qu’il envisageait d’acquérir, ne suffit pas à faire la preuve que M. [J] connaissait l’existence d’une servitude de passage, qui aurait présenté pour lui un caractère réellement impératif.

Ainsi que relevé par le premier juge, si une visite des lieux avant acquisition permettait de constater la présence d’une « circulation » à l’arrière des maisons, une telle visite permettait également d’observer la présence d’au moins un portillon (visible sur les photos prises par les appelants) ce qui n’était pas de nature à laisser soupçonner l’existence d’une servitude de passage, puisqu’il existait un obstacle à la circulation. A cet égard le procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 15 janvier 2020 mentionne lui aussi que « certains riverains ont mis en place des portillons ».

S’il est indiqué à l’huissier par la partie requérante que ces portillons ne sont pas fermés à clés ou cadenassés, M. [J] au moment de son acquisition ne pouvait pas le savoir.

Au surplus, le simple fait de constater l’existence d’un chemin de circulation n’implique pas d’en déduire immédiatement l’existence d’une servitude, puisque cette situation peut aussi résulter d’un simple arrangement ou d’une tolérance.

Il n’est ainsi pas établi que M. [J] aurait connu, au moment de son acquisition, l’existence d’une servitude de passage grevant son terrain, et le fait qu’il ait eu connaissance ultérieurement, notamment par les courriers de ses voisins, de la revendication d’une telle servitude, est sans incidence sur ce point.

Les appelants ne sont donc pas fondés à opposer à M. [J] l’existence d’une servitude de passage constituée par titre.

II- Sur la demande d’établissement d’un droit de passage fondé sur une situation d’enclave

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés ou qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il appartient à celui qui se prévaut d’une telle situation d’établir la situation d’enclave de son fond, ainsi que les exigences auxquelles répondent l’exploitation ou l’usage normal de celui-ci. Il est admis que, en sus des cas d’exploitation agricole, industrielle ou commerciale, la situation d’enclave peut concerner des habitations, voire des bois, taillis, vergers ou jardins, s’il est établi que la situation d’enclave fait obstacle à un usage normal de ceux-ci.

En l’espèce et au regard des plans produits, les jardins des appelants sont tous situés à l’arrière de leurs maisons, lesquelles disposent toutes d’un accès sur l’avant vers la [Adresse 1]. Les jardins eux-mêmes cependant, ne disposent pas d’un accès direct à cette rue, à la différence de la propriété n° 22 de M. [J], bordée sur deux de ses côtés par la rue et qui dispose d’un tel accès.

Dès lors que toutes les propriétés des appelants disposent d’un accès à la rue sur l’avant, la situation d’enclave des jardins ne pourrait être constituée que s’il était établi que leur utilisation habituelle ou leur entretien ne peut se faire en passant par les habitations pour accéder à la rue. Ainsi que le soulèvent les appelants, une telle situation a pu être reconnue pour un verger situé derrière une maison, dont le seul accès à la rue ne pouvait s’effectuer qu’en passant par la maison ce qui était incompatible avec les travaux de taille ou d’élagage nécessités par l’entretien et l’exploitation d’un verger.

En l’espèce cependant, les plans et photos produits font apparaître que les jardins des appelants sont de petite dimension, de même que les plantations s’y trouvant. Il ne s’agit pas en l’espèce de vergers tel qu’évoqué dans la jurisprudence produite susceptibles d’occasionner de lourds travaux de taille, élagage ou remplacement.

Les photos produites confirment que chaque habitation a au moins une issue sur le jardin. Outre l’issue au niveau du sous-sol (caves), dont il apparaît à l’examen des esquisses d’étage produites qu’il est relié au rez-de-chaussée par un escalier, il apparaît sur les photos que les habitations disposent également d’un accès au jardin depuis le rez-de-chaussée, par le biais d’une porte-fenêtre qui, selon les esquisses d’étage, semble donner sur la cuisine, et de quelques marches d’escalier qui ont été rajoutées afin de permettre de gagner le jardin depuis cette ouverture, laquelle est protégée par un auvent.

En l’absence de plus de précisions sur la configuration intérieure des lieux, il n’est pas établi que la circulation dans les habitations et notamment dans les escaliers menant des caves au rez-de-chaussée ou du jardin au rez-de-chaussée, soit particulièrement difficile, ni que l’usage normal des jardins ainsi que leur entretien, qui n’implique que de petits travaux de jardinage et le cas échéant quelques travaux de bricolage ou de petite maçonnerie, seraient rendus impossibles ou considérablement entravés par la situation des lieux.

S’agissant des abris de jardin en dur construits au fond des parcelles, dont il est fait état dans l’un des constats d’huissier réalisés, les impératifs d’entretien de ceux-ci ne nécessitent pas d’équipements lourds tels qu’échafaudages, et il n’est pas nécessaire de refaire le crépis ou la toiture de ces abris chaque année. Par conséquent la possibilité de bénéficier d’un tour d’échelle est suffisante pour répondre à ces demandes, si les matériaux nécessaires ne pouvaient être acheminés en passant par les maisons.

Quant aux véhicules de secours, la cour observe que toutes les maisons ont un accès sur la [Adresse 1], permettant facilement à des personnels de secours d’entrer dans les lieux, et la nécessité d’un chemin supplémentaire ne se justifie pas sur ce point, pas plus que pour l’enlèvement des poubelles dont les photos montrent qu’elles sont remisées sur l’avant des maisons, devant la rue.

La possibilité d’obtenir un droit de passage sur le fondement de l’état d’enclave des jardins n’est donc pas établie, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des consorts [F]-[D] et [A] sur ce point.

III- Sur la demande tendant à voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille

Aux termes de l’article 694 du code civil, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Selon l’article 693 du même code, il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

L’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille est donc soumise à plusieurs conditions à savoir :

l’identité de propriété originelle de l’ensemble des fonds au profit d’un propriétaire unique, lequel doit être l’auteur de l’aménagement, et avoir ensuite effectué la division du fonds

le maintien de l’aménagement lors de la division du fonds,

l’absence de volonté contraire des parties à l’acte de division.

Il appartient à la partie qui revendique une telle servitude d’apporter la preuve de la réunion de ces conditions, dont le juge doit vérifier l’existence, étant rappelé que ces conditions d’existence doivent s’apprécier au moment de la division du fonds.

En l’espèce, il n’a jamais été contesté que les immeubles correspondant aux numéros 22 à 30 de la [Adresse 1], ainsi que les parcelles de sol, remise ou jardins attenantes, étaient antérieurement tous la propriété de la société Mosellane d’habitation à loyers modérés.

Il résulte des pièces produites que selon acte notarié du 31 août 1978, la société Mosellane d’habitations à loyers modérés a établi un règlement de copropriété « en vue de la division d’un immeuble situé à [Localité 17] », lui appartenant, en l’occurrence l’immeuble correspondant aux numéros 28 et 30 [Adresse 1], qui est divisé en deux lots n° 1et 2 comprenant chacun une habitation sur trois niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée et étage) et des millièmes de parties communes.

Seul ce règlement de copropriété est produit mais il n’est pas contesté que l’immeuble 24-26 [Adresse 1] a également été divisé en deux logements et fait l’objet également d’un règlement de copropriété.

Ce règlement de copropriété mentionne que l’immeuble 28-30 [Adresse 1] est cadastré section [Cadastre 4] et que cette référence provient de la division d’une précédente parcelle suivant procès-verbal d’arpentage réalisé le 1er septembre 1975. Il est également fait référence à l’esquisse d’étage également réalisée le 1er septembre 1975.

Les esquisses d’étage concernant les deux immeubles, 28-30 et 24-26 [Adresse 1], sont versées aux débats, et y figurent notamment deux plans de situation, faisant apparaître l’ensemble des habitations, du n° 22 au n°30, qui confirment que les parcelles arrière ultérieurement vendues et sur lesquelles un droit de passage avait vocation à s’exercer, avaient en 1975 la même référence cadastrale qu’en 1978 au moment de leur vente.

Ainsi, la situation d’ensemble des parcelles vendues n’a subi aucune modification depuis 1975, époque à laquelle le fonds était encore la propriété de la seule société Mosellane d’habitation à loyer modéré qui a entrepris de le diviser matériellement et de le vendre en 1978.

D’autre part, selon acte du 3 novembre 1978 la société Mosellane d’habitations à loyers modérés a vendu à Mme [T] [LM] le bien immobilier sis section [Cadastre 11], [Adresse 19], correspondant à l’actuel bien immobilier de M. [J], qui apparaît être le seul à ne pas avoir fait l’objet d’une mise en copropriété.

Sous la mention intitulée « DROIT DE PASSAGE », cet acte dispose que « Il est fait observer que la parcelle section [Cadastre 11] est grevée d’un droit de passage au profit des parcelles section [Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 3], [Cadastre 2], et [Cadastre 10]. Ladite servitude pourra être inscrite au livre foncier à la requête de la partie la plus diligente ». Cette inscription n’a jamais été effectuée. Mme [LM] a ultérieurement cédé ce bien à M. [NC], l’acte notarié correspondant n’étant cependant pas produit, et M. [NC] l’a par la suite revendu à M. [J], sans que ce droit de passage soit évoqué dans ce dernier acte de cession.

La société Mosellane d’habitations à loyers modérés a également vendu, par acte du 3 novembre 1978, un immeuble d’habitation ainsi que deux parcelles attenantes aux époux [D], ainsi que précédemment énoncé. L’acte de vente rappelle dans les mêmes termes (« il est fait observer que… »), l’existence du droit de passage dont bénéficie leur parcelle, notamment sur la parcelle [Cadastre 11], et indique de même que la servitude pourra être inscrite au livre foncier à la requête de la partie la plus diligente.

Enfin l’acte de vente passé le 15 janvier 1980 entre la société Mosellane de HLM et les époux [M] [F] et [I] [O], portant sur l’actuel immeuble n° 30 et deux parcelles attenantes, mentionne également, et dans des termes équivalents (« il est précisé que la parcelle section [Cadastre 2] bénéficie d’un droit de passage.. », l’existence d’un droit de passage, s’exerçant notamment sur la parcelle n° [Cadastre 11], outre le fait qu’une des parcelles vendues aux époux [F] est également débitrice d’un droit de passage. N’est pas indiquée en revanche la possibilité d’inscrire la servitude au livre foncier.

Ainsi que précédemment indiqué, l’acte de vente ultérieur de ces biens immobiliers au profit de M. [IG] [F] et Mme [G] [U], rappelle l’existence d’une servitude.

Si la cour ne dispose pas des autres actes de cession initiaux passés entre la société Mosellane d’habitations à loyers modérés, il est cependant suffisamment établi par l’ensemble des documents précités que, conformément aux dispositions des articles 693 et 694 précités, l’ensemble des fonds concernés par le présent litige a appartenu à un unique propriétaire qui en a entrepris la division.

Par ailleurs, les termes employés dans ces trois actes de vente, (« il est fait observer que », suivi d’un verbe conjugué au présent) établissent que pour mentionner l’existence d’une servitude, le vendeur s’est bien référé à une situation de fait préexistante, à laquelle il a simplement entendu donner une qualification légale en raison de la division et de la vente des fonds.

Enfin il n’existe, dans aucun des trois actes de vente initiaux et notamment dans l’acte de vente entre la société Mosellane d’habitations à loyers modérés et Mme [LM], aucune stipulation susceptible de faire obstacle à l’existence d’une servitude.

La cour relève encore que dans son attestation de témoin M. [H] [WY], né le 5 septembre 1971, dont les parents avaient acquis le lot n° 1 de l’immeuble sis 24-26 [Adresse 1], soit l’immeuble n°26, et qui en a lui-même été propriétaire avant de le revendre, expose qu’il a habité toute sa jeunesse au [Adresse 14] soit pendant plus de 16 ans, qu’il est revenu y vivre suite à une donation pendant 8 ans, et que durant toute cette période une servitude de passage était présente à l’arrière des habitations, entre les logements et les jardins. M. [WY] se réfère donc pour partie à une période antérieure à 1978.

La cour déduit de cet ensemble d’éléments que la situation de fait caractérisant la destination du père de famille, à savoir l’existence de parcelles non bâties, contiguës, situées à l’arrière et rattachées chacune à une habitation, et supportant un passage jusqu’au numéro 22 compris, existait bien au moment de la division du fonds.

Les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille étant réunies, les appelant sont en droit de voir constater son existence, et son opposabilité à M. [Z] [J].

Cette servitude n’a cependant vocation à s’appliquer qu’au bénéfice des parcelles arrières sur lesquels se trouvait le passage bétonné et sur lesquelles se trouvent également les jardins des appelants, et non au bénéfice de parcelles, désignées dans le dispositif de leurs conclusions, et qui sont en réalité celles sur lesquelles sont bâties les habitations (parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 18]).

Sont donc bénéficiaires de cette servitude les parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 3], et [Cadastre 9].

Par ailleurs le passage matérialisé sur les photos produites est de toute évidence d’une largeur restreinte, de sorte que les appelants ne sont pas fondés à exiger la mise en place, sur le terrain de M. [J], d’un chemin de passage d’une largeur de trois mètres, qui constituerait une gêne considérable pour le bien de M. [J], étant rappelé qu’il n’est nullement justifié de la nécessité de faire passer sur ce chemin bétonné des véhicules de secours.

Compte tenu du litige opposant les parties depuis plusieurs années, il est justifié de condamner M. [J] à rétablir le chemin bétonné ayant existé sur son terrain, sous astreinte de 30 euros par jour de retard.

En revanche, compte tenu des incidences de la période hivernale, qui retardera nécessairement la réalisation des travaux, cette astreinte ne débutera qu’à compter du 1er mai 2026, pour une durée de six mois passé laquelle il pourra être à nouveau statué.

S’agissant de la seconde condamnation sous astreinte sollicitée, visant à enjoindre sous astreinte M. [J] à laisser libre le chemin, la cour observe que les difficultés et obstacles rencontrés jusqu’à présent par les parties provenaient du conflit juridique les opposant.

Dès lors que celui-ci est tranché, il n’apparaît pas opportun de présumer de ce que sera l’attitude de M. [J] et de prononcer dès à présent une astreinte à son encontre sur ce point.

En définitive, si la cour doit confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes fondées tant sur l’opposabilité d’une servitude établie par titre, que sur l’existence d’une situation d’enclave, elle doit en revanche l’infirmer en ce que le premier juge a débouté Mmes [D] et [A] ainsi que M. [F] de leur demande tendant à voir rétablir le chemin bétonné traversant la propriété de M. [J].

Y ajoutant, la cour constatera l’existence d’une servitude par destination du père de famille, qu’il appartiendra aux parties de faire inscrire au livre foncier, et prononcera une astreinte à l’encontre de M. [J], aux fins de rétablissement du chemin bétonné.

Elle condamnera également M. [J] à laisser le passage libre de tout obstacle, sans qu’il soit nécessaire à ce stade de prononcer une astreinte, qui pourra être prononcée par le tribunal compétent si M. [J] ne respecte pas la présente décision.

IV- Sur les demandes de dommages-intérêts formulées par Mmes [D] et [A] et par M. [F]

Pour motiver leur demande de dommages-intérêts, les appelants exposent uniquement qu’ils sont bien fondés à solliciter des dommages-intérêts à raison de la gêne occasionnée par l’absence de cette servitude de passage partiellement depuis 2008 puis désormais totalement depuis le début de la procédure.

Il n’est donné aucun exemple concret de la gêne ou des obstacles rencontrés par chacun, justifiant l’allocation d’une somme de 4 000 euros à chaque appelant.

Par ailleurs les appelants n’exposent pas en quoi des travaux qui ne devraient se dérouler que sur la parcelle de M. [J], leur occasionnerait un préjudice supplémentaire justifiant l’allocation d’une somme supplémentaire de 800 euros.

En outre l’allocation de dommages-intérêts sur un fondement qui ne peut être que délictuel, implique la preuve d’une faute imputable à M. [J]. En l’état, la cour observe qu’en première instance, M. [J] a eu gain de cause, que le fondement juridique ayant permis la reconnaissance de l’existence d’une servitude n’a été invoqué qu’à hauteur d’appel, et est admis au terme d’un raisonnement qui n’avait rien d’évident pour un acquéreur auquel aucun titre constatant l’existence d’une servitude ne pouvait être opposé.

Dans ces conditions la cour considère que la faute de M. [J] n’est pas établie, de sorte que les demandes en dommages-intérêts seront rejetées.

V- Sur les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles

Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement dont appel en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [J] qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable d’allouer aux consorts [D]-[A]-[F] une somme de 4 000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles, soit 1 000 euros au titre des frais de première instance et 3 000 euros au titre des frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leur demande tendant à voir déclarer opposable à M. [Z] [J] la servitude de passage établie par titre, des parcelles cadastrées Section [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 18] sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 1],

débouté M. [IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leurs demandes tendant à se voir reconnaître une servitude de passage au titre d’une enclave,

débouté M.[IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leurs demandes en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, y compris pendant la durée des travaux à venir,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille, au bénéfice des parcelles sises lieu-dit [Adresse 1], cadastrées section [Cadastre 2], [Cadastre 3], et [Cadastre 9], s’exerçant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 19], propriété de M. [Z] [J], à partir de la voie publique [Adresse 1], longeant l’immeuble situé sur la parcelle n° [Cadastre 11] sur ses deux côtés, pour rejoindre l’allée en béton traversant les parcelles [Cadastre 10],[Cadastre 9],[Cadastre 3] et [Cadastre 2],

Ordonne l’inscription de cette servitude au livre foncier,

Déboute M. [IG] [F], Mme [R] [D] et Mme [P] [FW] épouse [A] de leur demande en ce qu’elle porte sur l’établissement d’une servitude au profit des parcelles n° [Cadastre 4] et [Cadastre 18],

Condamne M. [Z] [J] à rétablir le chemin bétonné matérialisant la servitude dans son état initial sur une largeur d’un mètre, longeant l’arrière de sa maison et se prolongeant jusqu’à la voie publique constituée par la [Adresse 1], avant le 1er mai 2026 et sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai, durant un délai de six mois passé lequel il pourra être à nouveau statué,

Enjoint M. [Z] [J] de laisser ce passage libre de toute entrave,

Condamne M. [Z] [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [Z] [J] à verser à Mmes [R] [D] et [P] [A] née [FW] et à M. [IG] [F], ensemble, la somme de 4.000 euros soit 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La Greffière Le Président de chambre