RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00439 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F5FE

Minute n° 25/00109

S.A.S. [15]

C/

[J]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14], décision attaquée en date du 10 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 2022/00183

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 24 JUILLET 2025

APPELANTE :

S.A.S. [15], venant aux droits de la SARL [8], représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Maître [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e David ZACHAYUS, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Laurent BUFFLER, avocat plaidant du barreau de COLMAR

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025 tenue par M^me Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 24 Juillet 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 novembre 2012 reçu par M. [B] et M. [J], la société [13] a vendu à la SARL [8] divers terrains situés à [Localité 6], qui ont été revendus le même jour à l'[11], moyennant le prix de 565 000 euros.

Par acte authentique du 30 novembre 2012 reçu par M. [B] et M. [J], la société [13] a vendu à la SARL [8] un immeuble à usage de bureaux, qui a été revendu le même jour à l'[11] moyennant le prix de 1 300 000 euros.

L'[11] a réalisé cette dernière acquisition immobilière dans le cadre d’un projet de développement économique conduit par la [10] [Localité 5]. Il a ainsi acquis cet immeuble en vue de le rétrocéder à la [10] [Localité 5] moyennant le prix de 1 300 000 euros.

Par délibération du 05 juillet 2012, la [10] [Localité 5] a décidé d’acquérir cet immeuble, à charge pour la SARL [8] de réaliser des travaux pour environ 570 000 euros.

La demanderesse a rencontré des difficultés pour le paiement du prix de l’immeuble à usage de bureaux. Par lettre du 11 janvier 2013, l’Établissement Public [12] a indiqué à la SARL [8] que le mandatement du prix a été rejeté par son agent comptable, au motif que la rédaction de l’acte de vente, et notamment la mention de travaux de réhabilitation réalisés par le vendeur sur commande de la communauté de communes, présente un risque de requalification en contrat de maîtrise d’ouvrage délégué soumis au code des marchés publics.

Par deux décisions du 11 mai 2016, le tribunal administratif de Strasbourg a tranché ce litige en rejetant la demande de nullité du contrat de vente du 30 novembre 2012 par l’Établissement Public [12] et l’a enjoint à payer à la SARL [8] la somme de 1 300 000 euros.

Les ventes des 28 et 30 novembre 2012 ont été réalisées en exonération de TVA. La SARL [8] a déduit la TVA qu’elle avait collectée à la suite de la vente et des travaux réalisés. De ce fait, l’administration fiscale a notifié à la demanderesse un redressement fiscal le 21 novembre 2014 au titre de rappel de TVA pour un montant de 99 303 euros.

Par acte d’huissier signifié le 11 septembre 2019, la SARL [8], prise en la personne de son représentant légal, a assigné M. [B] et M. [J] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de le voir :

la dire et juger recevable et bien fondée en sa demande ;

dire et juger que M. [B] et M. [J] ont commis une faute à son égard en n’assurant pas la validité et la sécurité juridique de l’acte du 30 novembre 2012 ;

dire et juger que M. [B] et M. [J] ont manqué à leur obligation de conseil à son égard concernant le régime de TVA de la vente ;

En conséquence et en tout état de cause,

dire et juger M. [B] et M. [J] redevables à son égard de la somme de 99.303 euros correspondant au montant de la proposition de rectification en date du 21 novembre 2014 en matière de TVA déduite à tort sur ses déclarations de TVA de la manière suivante en l’absence d’option formulée par les notaires soussignés dans leur acte, à titre principal sur le fondement des articles 1134, 1147 et suivants du code civil sous leur ancienne rédaction (désormais articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1231-1 et suivants du code civil sous leur nouvelle rédaction) et à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil sous son ancienne rédaction (désormais articles 1240 et suivants du code civil sous sa nouvelle rédaction) ;

condamner solidairement M. [B] et M. [J] à lui payer la somme de 99.303 euros à titre de dommages et intérêts, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2015, à titre principal sur le fondement des articles 1134, 1147 et suivants du code civil sous leur ancienne rédaction (désormais articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1231-1 et suivants du code civil sous leur nouvelle rédaction) et à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil sous son ancienne rédaction (désormais articles 1240 et suivants du code civil sous sa nouvelle rédaction) ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner solidairement M. [B] et M. [J] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 15 décembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire.

Par conclusions aux fins de reprise d’instance enregistrées au greffe le 21 janvier 2022, la SARL [8], prise en la personne de son représentant légal, a repris ses prétentions.

Par conclusions notifiées le 29 mars 2022, M. [J] a demandé au tribunal de :

dire et juger l’action mal fondée ;

En conséquence,

débouter la SARL [8] de toutes ses conclusions, fins et prétentions ;

condamner la SARL [8] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

Subsidiairement,

écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées le 6 mai 2022, M. [B] a demandé au tribunal de :

dire et juger l’action mal fondée ;

En conséquence,

débouter purement et simplement la SARL [8] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Reconventionnellement,

condamner la SARL [8] à lui la somme de 4 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

dire et juger que le préjudice que la SARL [8] pourrait être admise à faire valoir ne peut être tout au plus que d’une perte de chance d’avoir pu légalement déduire la somme de 99.303 euros au titre de la TVA ;

dire et juger que cette perte de chance n’est pas établie ;

débouter la SARL [8] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire,

dire et juger que le préjudice de perte de chance ne peut être évalué qu’à une fraction, inférieure à 5%, de la somme de 99.303 euros, établie en fonction de la probabilité, elle-même inférieure à 5% que, autrement conseillée, la SARL [8] parvienne à soumettre la vente du 30 novembre 2012 à la TVA, sur option et donc avec l’accord de l’EPFL, pour un prix HT de 1.300.000 euros ;

débouter la SARL [8] du surplus de ses demandes ;

dire ne pas avoir lieu à exécution provisoire.

Par jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :

déclaré la SARL [8] prise en la personne de son représentant légal recevable en son action en responsabilité ;

débouté la SARL [8] prise en la personne de son représentant légal de sa demande en indemnisation formée à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l’encontre de M. [B] et de M. [J], notaires ;

débouté la SARL [8] prise personne de son représentant légal de sa demande en indemnisation formée à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle à l’encontre de M. [B] et de M. [J], notaires ;

rejeté la demande de la SARL [8] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL [8] prise en la personne de son représentant légal à payer à M. [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL [8] prise en la personne de son représentant légal à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL [8] prise en la personne de son représentant légal aux dépens ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 13 février 2023, enregistrée au greffe de la cour d’appel de Metz le 15 février 2023, la SARL [8] a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation, du jugement rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Metz.

Le 05 avril 2023, la SARL [8] a déclaré se désister de l’appel interjeté à l’encontre de M. [B].

La SARL [8] a changé de dénomination sociale. Il s’agit désormais de la SAS [15].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions récapitulatives du 24 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS [15] demande à la cour de :

« dire et juger l’appel de la SAS [15], anciennement SARL [8], recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

infirmer le jugement du 10 novembre 2022 ;

Statuant à nouveau,

condamner M. [J] à payer à la SAS [15], anciennement SARL [8], la somme de 99 303,00 euros de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2015 ;

condamner M. [J] aux frais et dépens d’instance et d’appel ;

le condamner à payer à la SAS [15], anciennement SARL [8], une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d’instance, outre 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Par conclusions récapitulatives du 27 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] demande à la cour de :

« confirmer le jugement entrepris ;

débouter la SAS [15], anciennement SARL [8], de toutes ses conclusions, fins et prétentions ;

condamner la SAS [15], anciennement SARL [8], à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

A titre infiniment subsidiaire,

juger que le préjudice dont il pourrait être demandé réparation consiste en une perte de chance ;

juger que cette perte de chance est nulle, à tout le moins proche de 0 ».

MOTIFS DE LA DECISION

I- S’agissant de la faute du notaire dans la réalisation de l’acte de vente

Selon les dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Tout notaire est tenu de s’assurer de la sécurité juridique des actes qu’il réalise et doit vérifier les mentions qui y sont contenues. Si son erreur occasionne un préjudice, il est tenu de le réparer.

Selon les dispositions de l’article 256-I du code général des impôts, les livraisons de biens effectuées à titre onéreux, les personnes effectuant de manière indépendante une activité économique de producteur de commerçant ou des prestataires de service sont soumises à la TVA.

Ainsi les activités de promotion immobilière de manière indépendante et les activités de livraison de biens à titre onéreux sont ainsi assujetties à la TVA.

Dès lors la SARL [8] devenue la SAS [15] était assujettie à la TVA contrairement à la mention figurant dans l’acte de mutation objet du litige.

Pour autant les livraisons de terrains qui ne sont pas à bâtir au sens de l’article 257-I-2-1° du [7] et les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont exonérées de TVA et il en est de même pour les dépenses qui entretiennent un lien direct avec la cession exonérée.

Cependant ces deux types de livraisons peuvent être soumises à la TVA sur option, cette option devant être mentionné dans l’acte constatant la mutation.

Il est mentionné par erreur dans l’acte de cession que « le vendeur et l’acquéreur déclarent ne pas être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256A du code général des impôts », puisque la SARL [8] par la nature de ses opérations était assujettie à la TVA.

Cependant, cette erreur n’est pas à l’origine du redressement opéré dans la mesure où l’opération pouvait ne pas être assujettie à la TVA puisque portant sur la livraison d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans. Dés lors le fait de mentionner ensuite dans l’acte de vente « pour la perception des droits les parties déclarent que la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée » était exact et légal.

En s’assujétissant pas l’opération à la TVA les parties ont agi de manière conforme aux dispositions fiscales et aucune faute n’est encourue par le notaire à ce titre.

L’appelante a souhaité déduire la TVA collecté notamment à l’occasion des travaux réalisés et cette déduction a donné lieu au redressement pour un montant de 99 303 euros. Cependant la seule erreur du notaire qui était de dire que la SARL déclarait ne pas être assujettie à la TVA, n’est pas en lien avec le redressement réalisé puisque l’opération pouvait légalement ne pas être soumise à TVA.

En outre la SARL [8] savait nécessairement qu’au moins la vente n’était pas soumise à TVA puisqu’aucune mention relative à une possible déduction de TVA n’était écrite dans l’acte de vente.

Ainsi la faute du notaire n’est pas en lien avec le préjudice subi par l’appelante.

II- Sur l’obligation d’information du notaire

Il est constant que le notaire est tenu d’éclairer son client sur le régime fiscal applicable à la vente et l’informer des incidences financières d’une option, des risques financiers encourus ou encore des incertitudes sur le régime applicable.

La charge de la preuve de ce devoir d’information incombe au notaire.

Comme précédemment développé l’appelante ne pouvait pas ignorer en sa qualité de professionnel de l’immobilier que l’opération à tout le moins la vente elle-même était exonérée de TVA au regard des mentions contenue dans l’acte de vente et au regard des incidences sur l’opération qu’une affiliation à la TVA aurait opérées.

En effet, l’établissement public de la [9] [Localité 5] n’était autorisé à un engagement financier que sur un prix de vente de 1 300 000 euros, à charge selon le procès-verbal du conseil communautaire pour le vendeur et selon sa propre proposition, de réaliser avant la vente des travaux pour environ 570 000 euros.

Faire figurer l’option d’un assujettissement à la TVA dans l’acte de vente aurait soit augmenté le prix de vente de manière conséquente, ce que n’était pas en mesure de faire l’acheteur organisme public lié par l’autorisation du conseil communautaire, sauf obtention d’une autorisation complémentaire aléatoire, soit diminuer de manière importante le prix perçu par le vendeur.

Pour autant, l’appelante avait-t-elle été informée par son notaire de la possibilité d’être soumise à l’assujettissement à la TVA en mentionnant cette option dans l’acte de vente.

Était-t-elle informée du fait que l’ensemble de l’opération était non soumise à la TVA et pas seulement la vente elle-même et qu’elle ne pouvait comme elle l’a fait déduire la TVA collectée notamment sur les travaux ' Avait-t-elle connaissance de l’incidence financière qui en aurait découlé.

Les mentions de l’acte notarié relative à la TVA sont particulièrement succinctes puisque comme précédemment indiqué la seule mention sur la situation fiscale de la vente et la suivante « pour la perception des droits les parties déclarent que la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée ».

Il n’y est noté aucune observation sur la possibilité d’opter sur l’option sur la TVA de sorte qu’il ne peut en être déduit qu’une information éclairée ait été donnée à la cliente sur cette option possible.

Il n’est pas plus justifié que la cliente ait été informée des conséquences de l’absence d’assujettissement à la TVA non seulement sur la vente mais également sur les travaux et activités annexes. Il n’est justifié à ce titre d’aucun courrier, d’aucun mail, d’aucune attestation ou réunion préparatoire qui établirait que l’appelante ait été entièrement informée par son notaire de l’ensemble des conséquences d’une absence d’affiliation à la TVA.

Le notaire ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’accomplissement de cette information.

Il en découle que le notaire n’établit pas que l’appelante avait connaissance qu’elle ne pouvait déduire la TVA sur les travaux et activités annexes, ce qui a occasionné le redressement de 99 303 euros.

Le notaire a donc manqué à son obligation d’information qui a occasionné pour l’appelante une perte de chance de ne pouvoir déduire le montant de la TVA sur les travaux notamment.

Il est constant que la perte de chance d’obtenir un avantage ou de ne pas subir un désavantage ne peut être fixé à la valeur de l’avantage perdu mais seulement à une fraction de celui-ci établi en fonction de la probabilité que, en l’absence de faute, l’appelante aurait effectivement pu bénéficier de cet avantage ou ne pas subir ce désavantage.

En optant pour la TVA l’appelante aurait certes pu déduire la somme de 99 303 euros, cependant l’ensemble de la vente aurait été soumise à la TVA.

Comme déjà relevé, si la vente était faite sur un montant de 1 300 000 euros HT, la [9] [Localité 5] aurait dû faire face au prix de vente augmenté d’une TVA à 19,6% portant la vente à la somme de 1 554 800 euros. Il est ignoré si la communauté de commune aurait autorisé cet engagement alors que l’estimation faite par le directeur des finances publiques était bien inférieure.

En outre si la vente avait été faite sur un montant de 1 300 000 euros TTC, le prix de vente revenant à l’appelante aurait été de 1 086 957 euros, soit une perte de 213 043 euros.

Ainsi dans la mesure où l’assujettissement à la TVA était en mesure de rendre plus aléatoire la vente ou la rendre largement moins intéressante pour le vendeur, il n’apparait pas certain que correctement informés la venderesse aurait optée pour l’assujettissement à la TVA.

Dès lors la perte de chance de ne pas pouvoir déduire la TVA sur le montant des travaux et activités annexes ne peut être évaluée qu’à 5% du montant du redressement soit la somme de 4965,15 euros.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris et de condamner M. [J] au paiement de cette somme.

III- Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de laisser à chacune des parties la charge de dépens exposés en première instance et en appel et dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté la SARL [8] prise personne de son représentant légal de sa demande en indemnisation formée à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle à l’encontre de M. [J], notaire ;

condamné la SARL [8] prise en la personne de son représentant légal à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL [8] prise en la personne de son représentant légal aux dépens

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [M] [J] à payer à la SAS [15] venant aux droits de la SARL [8] la somme de 4965,15 euros ;

Dit que la SAS [15] et M. [M] [E] conserveront la charge des dépens qu’ils ont exposés en première instance ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation de la SAS [15] à payer à M. [M] [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation de M. [M] [E] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant,

Dit que la SAS [15] et M. [M] [E] conserveront la charge des dépens qu’ils ont exposés en appel ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation de la SAS [15] et M. [M] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Greffière La Présidente de chambre