RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02034 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FZRE

Minute n° 23/00327

[B], [B]

C/

S.A. HLM BATIGERE GRAND EST

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 07 Juin 2022, enregistrée sous le n° 1122000156

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023

APPELANTS :

Madame [X] [B]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/4299 du 25/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Monsieur [I] [B]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/4297 du 25/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.A. D’HLM BATIGERE GRAND EST

[Adresse 1]

Représentée par M^e Claire LALLEMENT-HURLIN, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2020, la SA d’HLM Batigère Grand Est a consenti un bail à Mme [X] [B] et M. [I] [B] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 625,86 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 105,03 euros.

Par acte d’huissier du 13 août 2021, la SA d’HLM Batigère Grand Est a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 2 février 2022, elle les a assignés devant le juge des contentieux de la protection de Metz aux fins de constater ou prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et les condamner au paiement de la somme de 2.919,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2022, terme de mars 2022 inclus, une indemnité d’occupation mensuelle de 723,80 euros jusqu’à libération effective des lieux, revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH, et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 7 juin 2022, le juge des contentieux de la protection a:

— déclaré recevable l’action en résiliation du bail présenté par la SA d’HLM Batigère Grand Est

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 28 octobre 2020 entre la SA d’HLM Batigère Grand Est, d’une part, et Mme et M. [B], d’autre part, et concernant le logement à usage d’habitation situé à [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 octobre 2021

— ordonné à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme et M. [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamné Mme et M. [B] à verser à la SA d’HLM Batigère Grand Est, à compter du 14 octobre 2021 et jusqu’à la restitution des clés et la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, dit que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH

— condamné Mme et M. [B] à verser à la SA d’HLM Batigère Grand Est la somme de 2.919,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 1er avril 2022 (terme de mars 2022 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.184,09 euros à compter du commandement de payer du 13 août 2021 et sur la somme de 735,35 euros à compter de l’assignation du 2 février 2022

— débouté la SA d’HLM Batigère Grand Est de toutes demandes plus amples ou contraires

— condamné Mme et M. [B] à verser à la SA d’HLM Batigère Grand Est une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment les coûts du commandement de payer du 13 août 2021 mais pas celui du procès-verbal du constat du 24 décembre 2021.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 10 août 2022, Mme et M. [B] ont interjeté appel du jugement en toutes ces dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 novembre 2022, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et de constater leur bonne foi et l’extinction de la dette locative, débouter la SA d’HLM Batigère Grand Est de l’intégralité de ses demandes et la condamner aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel, outre le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Ils exposent n’avoir jamais manqué à leurs obligations locatives et toujours honoré leur loyer, qu’un accord amiable est intervenu avec la bailleresse suite à un incident de paiement, qu’ils se sont acquittés de la dette locative, qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une procédure de surendettement et que s’ils ont eu des difficultés financières en 2021, elles ont été réglées, précisant que M. [B] est sans emploi et en fin de droit pôle emploi depuis fin novembre 2022 et que Mme [B] travaille en intérim.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 septembre 2023, la SA D’HLM Batigère Habitat, venant aux droits de la SA d’HLM Batigère Grand Est, demande à la cour de déclarer recevable son intervention volontaire, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner solidairement Mme et M. [B] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle indique verser aux débats un décompte des sommes dues au 29 novembre 2022 duquel il ressort que les appelants sont redevables de la somme de 802,97 euros, que la dette n’est pas éteinte et que la prétendue bonne foi des locataires ne peut dès lors être constater. Elle soutient que lors de l’expulsion les appelants étaient absents et les locaux étaient vides, que la dette locative ne cesse d’augmenter pour s’élever à la somme de 2.853,25 euros selon le décompte du 21 août 2023 et que les appelants ne s’acquittent plus des loyers et charges courants depuis le mois de mars 2023. Enfin, elle s’oppose à tout délai de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si Mme et M. [B] ont formé appel de la disposition du jugement ayant déclaré l’action de la SA d’HLM Batigère Grand Est recevable, il est relevé qu’ils ne forment aucune demande d’irrecevabilité aux dispositifs de leurs conclusions d’appel, de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef. En conséquence, le jugement est confirmé.

Sur l’intervention volontaire de la SA D’HLM Batigère Habitat

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 31 juillet 2023 de la SA D’HLM Batigère Grand Est, que celle-ci a fait l’objet d’une fusion-absorption et a changé de dénomination sociale pour devenir «'Batigère Habitat'». En conséquence, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SA D’HLM Batigère Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigère Grand Est depuis le 1er août 2023.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié à Mme et M. [B] le 13 août 2021 d’avoir à payer la somme de 2.184,09 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par la bailleresse, il apparaît que les locataires ont uniquement effectué un règlement de 1.800 euros les 8 septembre et 14 octobre 2021, ce montant étant insuffisant pour couvrir la dette locative.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation de du contrat de location à compter du 14 octobre 2021 et ordonné l’expulsion de Mme et M. [B]. Il est relevé au vu des pièces produites en appel que l’expulsion a été réalisée le 20 juillet 2023, les appelants ayant quitté les lieux qui étaient vides à cette date.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au vu du décompte arrêté au 29 novembre 2022 et celui arrêté au 21 août 2023 (pièces 10 et 12), il est constaté que le premier juge a exactement dit que les locataires étaient redevables de la somme de 2.184,09 euros, déduction faite des frais d’huissier. Si les appelants soutiennent avoir réglé cette dette locative, ils ne produisent aucune pièce justifiant avoir versé d’autres sommes que celles figurant sur les décomptes, étant observé que le dernier décompte arrêté au 21 août 2023 fait apparaître une dette locative de 2.853,25 euros. En conséquence, le jugement est confirmé.

En raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, Mme et M. [B] occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs d’une indemnité mensuelle d’occupation, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement les ayant condamnés à verser à la SA D’HLM Batigère Grand Est, à compter du 14 octobre 2021 et jusqu’à la restitution des clés et la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, cette indemnité étant revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenues ESH.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Par décision du 25 janvier 2023, le bureau d’aide juridictionnelle a accordé à Mme [B] le bénéfice de l’aide juridictionnelle partielle, de sorte qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur l’aide juridictionnelle provisoire.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme et M. [B], parties perdantes, devront supporter les dépens d’appel et verser à la SA D’HLM Batigère Habitat la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SA D’HLM Batigère Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigère Grand Est depuis le 1er août 2023';

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’aide juridictionnelle provisoire';

CONDAMNE Mme [X] [B] et M. [I] [B] à payer à la SA D’HLM Batigère Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE Mme [X] [B] et M. [I] [B] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT