RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01235 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGES

Minute n° 25/00334

[B]

C/

Société D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 8], décision attaquée en date du 12 Avril 2024, enregistrée sous le n° 23/000461

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [E] [B]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005197 du 07/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE :

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2008, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] Métropole devenu la SEM Eurométropole de [Localité 8] Habitat (ci-après SEM EMH) a consenti un bail à effet du 1er mai 2008 à M. [E] [B] sur un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 239,10 euros et une provision sur charges de 73,74 euros.

Le 9 septembre 2022, la SEM EMH a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 528,36 euros visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location.

Le 23 mars 2023, elle l’a fait citer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz afin de prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le condamner à lui payer la somme de 6.129,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation de 327,53 euros jusqu’à libération des lieux, révisable selon les termes du bail, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] a demandé au juge des contentieux de la protection de juger avant dire droit que l’injonction de payer est nulle, ordonner une expertise judiciaire, débouter le bailleur de ses demandes, lui enjoindre de réparer les joints des fenêtres sous astreinte et le condamner à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 avril 2024, le tribunal a :

— déclaré valide le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 septembre 2022 à M. [B]

— déclaré recevables les demandes de la SEM EMH à l’encontre de M. [B]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 23 avril 2008 entre la SEM EMH et M. [B] concernant le logement situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 7] sont réunies à la date du 9 novembre 2022

— condamné M. [B] à payer à la SEM EMH la somme de 6.129,76 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation incluant l’échéance du mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022 sur la somme de 528,36 euros à compter de l’ordonnance pour le surplus

— dit n’y avoir lieu à accorder d’office des délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6]

— ordonné à M. [B] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement

— dit qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clés dans ce délai, la SEM EMH pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné M. [B] à payer à la SEM EMH une indemnité provisionnelle d’occupation de 327,53 euros à compter du 9 novembre 2022 outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 6.129,76 euros outre intérêts à laquelle M. [B] est déjà condamné par le jugement au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 9 mai 2023 et la date du jugement

— dit que l’indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— débouté M. [B] de sa demande d’expertise judiciaire et d’injonction aux fins de travaux

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [B] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

— condamné M. [B] aux dépens, en ce y compris de plein droit le coût du commandement de payer et de l’assignation et à payer à la SEM EMH la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté M. [B] de sa demande d’aide juridictionnelle provisoire.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 8 juillet 2024, M. [B] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 octobre 2024, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— ordonner une expertise afin de déterminer les travaux nécessaires à la décence du logement

— ordonner à la SEM EMH de réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement

— ordonner la suspension des loyers dus et jusqu’à parfait achèvement des travaux

— débouter la SEM EMH de l’ensemble de ses prétentions

— la condamner aux dépens et à lui payer une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

Au visa des articles 1719 code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, il fait valoir que l’intimée a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, que la CAF informée de la non-décence des locaux a transmis sa lettre de signalement à la direction départementale des territoires de la Moselle, qu’il a contesté le commandement de payer devant le juge des contentieux de la protection qui a rejeté sa requête et sollicite au visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, une expertise aux frais de l’intimée, sa condamnation à réaliser les travaux nécessaires et la suspension du paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 24 juin 2025, la SEM EMH demande à la cour de débouter M. [B] de toutes ses prétentions, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, condamner M. [B] à lui verser la somme de 1.488 euros et une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle soutient que les attestations produites par l’appelant doivent être écartées des débats faute de respecter les dispositions de l’article 220 du code de procédure civile, que seule l’attestation de M. [U] est recevable mais qu’elle ne comporte que de vagues indications et que l’appelant ne justifie pas de la nécessité d’ordonner une expertise. Elle ajoute que s’il demande l’exécution de travaux, il ne permet pas l’accès à son logement malgré les courriers qui lui ont été adressés, concluant à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Elle ajoute qu’il a été expulsé le 9 avril 2025, que l’arriéré actualisé au 16 juin 2025 s’élève à 14.704,59 euros et sollicite le remboursement de la somme de 1.488 euros au titre des frais de garde-meubles et de mise en déchetterie exposés en suite de l’expulsion.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°223-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des constations du premier juge, non contestées sur ce point, que le contrat de location conclu entre les parties le 23 avril 2008 comporte une clause résolutoire (article 6) et que le commandement délivré au locataire le 9 septembre 2022 vise cette clause. Si le paiement de la somme de 528,36 euros visée au commandement de payer dans le délai légal n’est ni justifié ni allégué, l’appelant invoque une exception d’inexécution du fait de la non décence du logement pour contester la résiliation du contrat de bail.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment en son article 2, qu’il est protégé contre les infiltrations d’air parasites, les portes et les fenêtre du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

En l’espèce, l’appelant verse aux débats diverses attestations. Il n’y a pas lieu d’écarter des débats celles de M. [S] et Mme [V] au motif qu’elles ne comportent pas les mentions prévues par l’alinéa 3 de l’article 202 du code de procédure civile. Les attestations produites sont suffisamment circonstanciées dès lors qu’elles font état unanimement d’un grand froid régnant dans l’appartement en hiver et de la nécessité pour son occupant comme pour ses visiteurs de porter un manteau, M. [U] précisant que l’appelant est venu à plusieurs reprises se chauffer chez lui et que la température glaciale s’expliquait par la situation du logement, juste au-dessus des caves, et la dégradation des joints des fenêtres. L’intimée ne démontre pas avoir initié des travaux dont la réalisation a été empêchée par les absences du locataire, aucune pièce n’étant produite à hauteur de cour pour établir la réalité de ses allégations.

Toutefois, s’il apparaît qu’elle a failli à son obligation de délivrer un logement décent, il n’est pas établi pour autant que les locaux étaient complètement inhabitables et donc que l’inexécution était suffisamment grave au sens de l’article 1219 du code civil pour justifier l’abstention du locataire de satisfaire à son obligation essentielle de payer le loyer et les charges. En conséquence, faute d’avoir régularisé l’arriéré dans le délai de deux mois imparti par le commandement, le bail a été résilié de plein droit deux mois après le commandement de payer.

En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux et l’expulsion de l’appelant.

Sur les demandes de travaux et suspension du loyer

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le contrat de bail a été résilié le 9 novembre 2022, de sorte que le propriétaire du logement n’est plus soumis à une obligation de mise en conformité, l’appelant occupant depuis cette date le logement sans droit ni titre. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise judiciaire et d’injonction de changer les joints des fenêtres et l’appelant est débouté de ses demandes de travaux et de suspension de paiement du loyer.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l’appelant à verser à la SEM EMH à compter du 9 novembre 2022, une indemnité mensuelle d’occupation de 327,53 euros, outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux de l’appelant. Le jugement est confirmé.

Sur l’arriéré locatif

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, aucune preuve de paiement non pris en compte n’étant apportée en appel. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement de la somme de 6.129,76 euros arrêtée au 1er janvier 2024 comprenant l’échéance du mois de janvier 2024 outre intérêts.

Sur les autres demandes

Il résulte des pièces que l’appelant a été expulsé du logement loué le 9 avril 2025 et l’intimée justifie avoir été contrainte de faire vider l’appartement des meubles et objets laissés sur place, par la production de factures pour un montant de 1.488 euros (1.150 euros de frais de destruction d’effets et 108 euros de frais de garde meubles). L’abandon de ces objets dans l’appartement sur lequel il n’a plus ni droit, ni titre, est constitutif d’une faute de l’appelant qui doit répondre du préjudice ainsi causé à l’intimée. En conséquence, M. [B] est condamné sur le fondement de l’article 1240 du code civil à payer à la SEM EMH la somme de 1.488 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

L’appelant qui succombe est condamné aux dépens d’appel et à payer à l’intimée la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il est débouté de sa demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [E] [B] de sa demande de condamnation de la SEM Eurométropole de [Localité 8] Habitat à réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement et de sa demande de suspension des loyers jusqu’à parfait achèvement des travaux ;

CONDAMNE M. [E] [B] à payer à la SEM Eurométropole de [Localité 8] Habitat la somme de 1.488 euros ;

CONDAMNE M. [E] [B] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [E] [B] à payer à la SEM Eurométropole de [Localité 8] Habitat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [E] [B] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT