RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00166 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDCI

S.C.I. MB

C/

[I], E.U.R.L. [I] [G] (FIM)

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 15 Février 2023, enregistrée sous le n° 20/02100

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

APPELANTE :

S.C.I. MB, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ,

ès qualité d’administrateur provisoire de l’étude de Me [F]

INTIMÉES :

Madame [Y] [I], administrateur de biens exerçant sous l’enseigne IMMO CITY (anciennement IMMO [Localité 1])

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

E.U.R.L. [I] [G] (FIM), représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2026 tenue par M. Vincent BARRÉ, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 02 Juin 2026.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI MB, constituée en 2016, est propriétaire de plusieurs immeubles à usage d’habitation à Longeville-lès-Metz, Saint-Julien-lès-Metz, Thionville et Metz.

Des travaux ont été réalisés dans certains biens appartenant à la SCI MB au courant de l’année 2017, notamment des travaux de rénovation par M. [V] [A], artisan sous l’enseigne SM énergie, M. [K] [P] sous l’enseigne GB toiture, la société Innovel et l’EURL [I] [G].

Les factures des entreprises intervenantes ont été transmises à la SCI MB sous couvert de l’enseigne Immo City, nom de l’agence immobilière de Mme [Y] [I].

Mme [I] a adressé à la SCI MB une facture d’honoraires de suivi de maîtrise d''uvre datée du 13 décembre 2017 portant sur des travaux des appartements du rez-de-chaussée et du 2ème étage de l’immeuble [Adresse 3].

Par actes d’huissier de justice délivrés à Mme [I] exerçant sous l’enseigne Immo City, l’EURL [I] [G], M. [A] exerçant sous l’enseigne SM énergie et M. [P] à l’enseigne GB toiture les 27 et 28 août 2020, la SCI MB a saisi le tribunal judiciaire de Metz de demandes indemnitaires.

Par un acte d’huissier délivré le 8 octobre 2020 à la SCP [T] et [W] en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Innovel, la SCI MB l’a assignée en intervention forcée.

Le juge de la mise en état a joint les deux procédures par une ordonnance du 13 novembre 2020.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 15 février 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :

rejeté toutes les demandes de la SCI MB tendant à la fixation de créances à la procédure collective de la société Innovel ou à la condamnation du mandataire liquidateur, ès qualités, aux frais et dépens,

débouté la SCI MB de toutes ses demandes à l’encontre Mme [I], l’EURL [I] [G], M. [A] et M. [P],

condamné la SCI MB à payer à Mme [Y] [I] à l’enseigne Immo City et l’EURL [I] [G] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI MB de sa demande sur le même fondement,

condamné la SCI MB aux dépens,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté, s’agissant de la demande de fixation de deux créances d’un montant de 76 649,37 euros et de 3 000 euros à la liquidation judiciaire de la société Innovel que cette société avait été placée en liquidation judiciaire par un jugement de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Metz du 27 mai 2020, soit avant l’assignation en intervention forcée délivrée au liquidateur, que la créance déclarée par la SCI MB portait uniquement sur les sommes de 4 343,80 euros et de 6 000 euros (facture de reprise de travaux par la société Com [B]), qu’il n’y avait aucune identité de factures comme l’affirmait la SCI MB entre les factures de M. [A] et celles de la société Innovel, ni aucune preuve de ce que M. [A] avait réalisé les travaux facturés par la société Innovel, que le rapport d’évaluation d’une installation électrique par Com [B] portait sur un bien situé à Saint-Julien-lès-Metz alors que la facture de la société Innovel concernait une facture sur un bien à Thionville, que la facture de reprise des travaux de 6 000 euros n’était pas produite et que la preuve de malfaçons ainsi que celle de l’imputabilité de travaux de reprise à une faute de la société Innovel n’étaient pas rapportées.

Sur la demande de dommages et intérêts dirigée in solidum contre Mme [I], l’EURL [I] [G], M. [A] et M. [P], il a relevé que le poste de préjudice intitulé perte de loyers d’un montant de 6 000 euros n’était pas explicité, ni justifié et qu’il semblait faire double emploi avec les postes qualifiés « préjudice [Z] » et « préjudice [D] ».

Pour la demande totale d’un montant de 51 581,31 euros relative au bien [Adresse 4] à [Localité 4], il a retenu d’une part que les différents postes de travaux mentionnés n’étaient pas explicités, notamment la raison pour laquelle toutes les parties défenderesses seraient concernées et d’autre part qu’aucune expertise n’établissait les malfaçons, non façons ou surfacturations alléguées, le seul témoignage de Mme [Z] étant insuffisant pour justifier les montants mis en compte.

S’agissant de l’immeuble situé à Saint-Julien-lès-Metz et de la demande à hauteur de 6 924,06 euros, il a jugé que la SCI MB n’expliquait pas en quoi les griefs allégués à l’encontre de M. [A] pouvaient concerner l’ensemble des défendeurs et qu’elle ne rapportait pas la preuve de malfaçons imputables à M. [A] et d’un lien de causalité avec une facture Com [B], par ailleurs non produite.

Sur le préjudice résultant d’une remise de loyers à Mme [Z], il a retenu que la SCI MB ne produisait aucune pièce justificative, pas même de nature à prouver le montant du loyer.

Enfin, il a jugé qu’alors que la SCI MB invoquait des négligences de Mme [I] concernant la gestion du logement de Mme [D], elle formait sa demande contre l’ensemble des défendeurs, et a observé que l’appartement loué à Mme [D] n’était pas identifié, que le bail et le mandat de gestion n’étaient pas produits et que les fautes de gestion invoquées n’étaient pas explicitées, ni démontrées, pas plus que le préjudice.

Par déclaration transmise au greffe de la cour d’appel de Metz par voie électronique le 26 janvier 2024, la SCI MB a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation du jugement du 15 février 2023 en ce qu’il a rejeté toutes ses demandes tendant à la fixation de créances à la procédure collective de la société Innovel ou à la condamnation du mandataire liquidateur, ès qualités, aux frais et dépens, l’a déboutée de toutes ses demandes à l’encontre Mme [I], la société [I] [G], M. [A] et M. [P], l’a condamnée à payer à Mme [I] à l’enseigne Immo City et l’EURL [I] [G] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, l’a déboutée de sa demande sur le même fondement, l’a condamnée aux dépens et a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Selon une ordonnance de désistement partiel du 18 avril 2024, le conseiller de la mise en état a donné acte à la SCI MB de son désistement à l’égard de M. [A] exerçant sous l’enseigne SM énergie, de M. [P] artisan indépendant exerçant sous l’enseigne GB toiture et de la SCP [T], [W], [S], prise en la personne de M. [T], mandataire liquidateur de la société Innovel, a dit que ce désistement partiel mettait fin à la procédure d’appel entre les parties concernées et a condamné l’appelante aux dépens engagés devant la cour entre les parties concernées par le désistement.

L’instruction du dossier a été clôturée selon une ordonnance du conseiller de la mise en état du 19 février 2026 fixant la date de l’audience de plaidoirie au 26 février 2026.

Par un arrêt avant dire droit du 3 mars 2026 la cour a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture et a renvoyé l’affaire à une audience de mise en état afin de prendre acte de la constitution d’un nouvel avocat au soutien des intérêts de la SCI MB.

Le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction du dossier selon une nouvelle ordonnance du 12 mars 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 1er décembre 2025, la SCI MB demande à la cour d’appel de :

faire droit à son appel, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

condamner in solidum l’EURL [I] [G] et Mme [I] à lui verser la somme de 14 739 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

condamner l’EURL [I] [G] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

condamner Mme [I] à lui verser en sa qualité de maître d''uvre à hauteur de 60 % des sommes facturées et payées au titre des travaux, soit la somme totale de 25 118 euros :

60 % de 8 800 euros soit 5 280 euros correspondant aux soi-disant travaux de tapisserie et peinture (facturés par M. [A] à l’enseigne SM énergie),

60 % de 13 806,31 euros soit 8 284 euros (facture de M. [A] à l’enseigne SM énergie du 15 juin 2017),

60 % de 13 614 euros soit 8 168 euros (facture de M. [A] à l’enseigne SM énergie du 27 septembre 2017),

60 % de 5 644,57 euros TTC soit 3 386 euros correspondant aux honoraires de maîtrise d''uvre calculés par Mme [I] sur la base d’un budget qui n’a jamais été approuvé.

condamner Mme [I] en sa qualité de maître d''uvre à lui rembourser les factures de travaux qui n’ont pas été exécutés et les reprises à savoir la somme totale de 14 998,10 euros, soit :

4 343,80 euros au titre de travaux d’électricité non effectués (société Innovel),

4 654,30 euros au titre de la facture d’une société GB toiture (M. [P]) pour des travaux d’isolation non effectuée,

6 000 euros au titre de la reprise des travaux d’électricité par la société Com [B],

condamner Mme [I] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de ses manquements dans la gestion des biens confiés,

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

condamner in solidum l’EURL [I] [G] et Mme [I] aux entiers dépens d’instance et d’appel et à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MB fait valoir que ses demandes à l’encontre de Mme [I] et de l’EURL [I] [G] sont recevables au motif que Mme [L] [M] et M. [X] [M] ont confié la gestion de leurs biens immobiliers situés à Longeville-lès-Metz, à Saint-Julien-lès-Metz, à Thionville et à Metz à Mme [I] selon des mandats des 29 juillet 2013 et 4 novembre 2013, qu’elle a été créée le 4 août 2016, que ses associés, Mme [L] [M] et M. [X] [M], ont fait apport de leurs biens et qu’elle a en conséquence repris les engagements de ses associés.

Elle en conclut qu’elle a intérêt et qualité à obtenir l’indemnisation des dommages causés à son patrimoine.

Elle précise que contrairement à ce qui est allégué par Mme [I] il ne peut aucunement lui être opposé l’autorité de la chose jugée, son désistement à l’encontre d’entreprises et entrepreneurs individuels n’ayant qu’une conséquence sur les demandes formées à l’encontre du maître d''uvre ayant une mission complète.

Sur le fond, elle rappelle que deux mandats de gérance ont été confiés à Mme [I] concernant sept lots et que ces mandats conféraient à celle-ci le pouvoir notamment de recevoir, sans limitation, toute somme dont la perception était la conséquence de l’administration des biens.

Elle précise que Mme [I] a pris en charge une mission de suivi de maîtrise d''uvre pour des travaux de rénovation des appartements situés au rez-de-chaussée et au deuxième étage [Adresse 5] couvert à [Localité 4], sans qu’aucun contrat distinct ne soit établi.

Elle relève que Mme [I] a établi des factures pour cette prestation, notamment le 13 décembre 2017.

Elle en déduit que Mme [I] doit assumer l’entière responsabilité des désordres, surfacturations et facturations fictives au titre de sa responsabilité contractuelle de maître d''uvre ainsi que de sa responsabilité contractuelle en sa qualité de mandataire au regard des fautes et négligences commises dans la gestion des immeubles qui lui avait été confiée.

En ce qui concerne les fautes de Mme [I] en sa qualité de maître d''uvre, elle soutient que l’appartement situé au deuxième étage [Adresse 5] couvert à [Localité 4] devait faire l’objet d’une rénovation, que les travaux de tapisserie et peinture, de pose d’un parquet flottant et de deux dressings, de fourniture et de pose d’une cuisine et de travaux d’électricité se sont étalés du mois de mars au mois de décembre 2017, qu’aucun certificat de conformité pour les travaux de gaz n’a été fourni, qu’aucune réception des travaux n’a été faite, que l’installation électrique est défectueuse et que des matériaux et prestations inexistants lui ont été facturées alors que d’autres prestations réalisées ont été surfacturées.

Pour l’appartement du rez-de-chaussée, elle fait état de factures ne correspondant pas aux travaux effectivement réalisés.

S’agissant de l’appartement du troisième étage, elle relève qu’il lui a été facturé la remise en état d’une salle de bain, qu’aucune réception des travaux n’est intervenue et que les travaux ont présenté des désordres qui ont été repris à ses frais exclusifs.

Elle précise également que les travaux d’isolation de l’immeuble [Adresse 5] couvert à [Localité 4] bien que facturés, n’ont pas été réalisés.

Pour ce qui concerne la maison [Adresse 6] à [Localité 5], elle rappelle que cette maison fait partie du mandat de gestion du 29 juillet 2013, que des travaux d’électricité ont été réalisés afin de mettre le bien aux normes, que les travaux ne sont en réalité pas conformes et qu’elle a dû financer des travaux de reprises à hauteur de 6 000 euros.

Pour les fautes commises dans le cadre de son mandat de gestion, elle expose qu’elle a informé Mme [I] le 20 mai 2018 qu’il y avait de la lumière dans la maison alors qu’elle était inoccupée et que les volets et les grilles des fenêtres étaient ouvertes depuis plusieurs jours et que Mme [I], qui s’est déplacée pour fermer les volets et repousser les grilles, ne les a pas pour autant verrouillés.

Elle ajoute que Mme [I] a négligé de lui fournir les devis demandés pour le remplacement des fenêtres en juin/juillet 2017, qu’en l’absence de tous travaux l’immeuble n’a pas été reloué, que les travaux de remise en peinture n’ont pas pu être effectués faute pour Mme [I] de retrouver les clés du bien, que le terrain n’a pas été entretenu, qu’elle a en conséquence dû s’acquitter de frais supplémentaires pour la remise en état des espaces verts, qu’elle a ignoré les instructions qui lui avaient été données en ce qui concerne la réfection des parquets et qu’il a fallu déclarer des sinistres aux assureurs, ce qui a allongé le temps des travaux et en conséquence la mise en location du bien.

Elle poursuit que Mme [I] a également commis des fautes de gestion en ce qui concerne l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] puisqu’elle ne s’est pas occupé de son état général, que deux appartements sont restés libres de toute occupation sans qu’aucune démarche ne soit faite pour les relouer et qu’un des locataires a accusé un retard de loyers.

S’agissant de son préjudice, elle observe que M. [J] [I] a reconnu être débiteur à son égard d’une somme de 14'739 euros correspondant à des travaux facturés à tort par son entreprise.

Elle demande en conséquence la condamnation de l’EURL [I] dont M. [I] est l’associé unique, à lui verser ce montant, contestant la prescription invoquée par l’EURL [I], in solidum avec Mme [I] en sa qualité de maître d''uvre.

Elle sollicite également l’indemnisation de son préjudice moral constitué par les différentes tracasseries et démarches entreprises pour découvrir les malversations dont elle a été victime.

À l’encontre de Mme [I], elle indique être fondée à demander des dommages et intérêts à hauteur de 60 % des sommes facturées et payées par elle au titre des différents travaux et à demander le remboursement des travaux qui n’ont pas été exécutés.

Enfin, elle évalue le préjudice subi au titre des fautes commises par Mme [I] en sa qualité d’administratrice de ses biens à la somme de 20'000 euros.

Conformément à leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 27 novembre 2025, l’EURL [I] [G] et Mme [I] demandent à la cour d’appel de :

rejeter l’appel de la SCI MB,

accueillir leur seul appel incident,

infirmer le jugement en ce qu’il a omis de statuer sur les fins de non-recevoir soulevées et statué au fond en rejetant les demandes de la SCI MB dirigées contre elles,

et statuant à nouveau, réparer l’omission de statuer, du moins faire droit à la demande d’infirmation du jugement,

déclarer la SCI MB irrecevable en ses demandes dirigées contre Mme [I],

déclarer le SCI MB irrecevable en ses demandes dirigées contre l’EURL [I] [G],

subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI MB de ses demandes dirigées contre elles,

déclarer en tout état de cause la SCI MB mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et les rejeter,

condamner la SCI MB aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel,

condamner la SCI MB à payer à Mme [I] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

condamner la SCI MB à payer à l’EURL [I] [G] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, elles soutiennent que la SCI MB ne rapporte pas la preuve de sa qualité à agir et de son intérêt à agir dans la mesure où les deux mandats de gérance produits ne la concernent pas.

Elles précisent que la SCI MB ne justifie pas avoir acquis les immeubles visés dans chacun des deux mandats ni d’une quelconque transmission de ces mandats de gestion à son profit lors de sa création.

Elles ajoutent qu’en cas de perte par les consorts [M] de leur qualité de propriétaire des immeubles, les mandats de gestion immobilière ont nécessairement pris fin, n’ayant plus d’objet.

Elles relèvent que la facture éditée au nom de la SCI MB intitulée honoraire de maîtrise d''uvre est sans lien avec un contrat d’administration [G] ou avec les obligations visées au sein des mandats, le montant convenu entre les parties n’étant pas celui stipulé dans les mandats de gérance.

Elles font également état de ce que les demandes de la SCI MB sont irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée, la SCI MB s’étend désistée de son appel à l’égard des entreprises concernées par les travaux.

Sur le fond, elles exposent que les demandes ne sont pas justifiées, aucune pièce probante n’étant produite aux débats pour démontrer l’existence des désordres pourtant écartés par le premier juge.

Elles remarquent que les attestations de témoins sont contestables puisqu’il s’agit de locataires de la SCI MB.

En ce qui concerne les fautes alléguées dans le cadre du contrat de mandat de gestion, elles indiquent que la SCI MB procède par affirmation.

Sur l’immeuble [Adresse 5] couvert à Thionville, elles font valoir que la demande est prescrite et en tout état de cause qu’aucune preuve de ce qui est allégué par la SCI MB n’est rapportée.

S’agissant des demandes formées contre M. [I]/l’EURL [I] elles indiquent qu’elles sont irrecevables et en tout cas mal fondées puisqu’il n’est pas démontré l’existence d’un mandat ou d’un contrat entre la SCI MB et M. [I]/l’EURL [I].

Elles indiquent que la demande portant sur la somme de 14'739 euros est prescrite puisque présentée plus de cinq ans après la lettre du 20 mai 2018 attribuée à M. [I].

Elles contestent également tout préjudice moral.

Elles affirment qu’aucune des pièces produites par la SCI MB démontre l’existence d’une surfacturation ou d’une facturation fictive.

Elles font valoir que la demande de dommages-intérêts formée contre Mme [I] au titre de manquement dans la gestion des biens confiés est irrecevable comme prescrite puisque formée plus de cinq années après les fautes reprochées.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes indemnitaires formées contre l’EURL [I] [G]

A-Sur la recevabilité des demandes

Si l’EURL [I] [G] fait valoir que les demandes formées contre elle sont irrecevables car dirigées à l’encontre de M. [I] à l’enseigne FIM [G], d’une part, la SCI MB demande, dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour, la condamnation de l’EURL [I] [G] et, d’autre part, motive sa demande à l’encontre de l’EURL [I] [G] dans les motifs de ses conclusions.

Par ailleurs, sur la prescription, selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la SCI MB reproche à l’EURL [I] [G] de lui avoir facturé des prestations qu’elle n’a pas réalisées.

Les factures litigieuses de l’EURL [I] [G] sont datées du 31 mai 2017 et du 20 juillet 2017 et la lettre de M. [I], dirigeant de l’EURL [I] [G], par laquelle il reconnaît des « erreurs » sur un chantier a été présentée à la SCI MB le 21 juin 2018. La SCI MB a demandé la condamnation de l’EURL [I] [G] par une assignation qui lui a été délivrée le 27 août 2020.

La demande de la SCI MB dirigée contre l’EURL [I] [G] n’est en conséquence pas prescrite. La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera en conséquence rejetée.

La SCI MB ayant sollicité la condamnation de l’EURL [I] [G] à lui payer des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire de Metz, sa demande indemnitaire formée devant la cour n’est pas une demande nouvelle présentée pour la première fois à hauteur d’appel comme l’affirme l’EURL [I] [G].

Les demandes de la SCI MB à l’encontre de l’EURL [I] [G] seront dans ces conditions déclarées recevables.

B- Sur le fond

Sur la demande portant sur la somme de 14 739 euros

Selon l’article 1383 du code civil, l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire.

Il est constant que l’aveu doit porter sur un fait et non sur une règle de droit car celle-ci n’a pas à être prouvée. Ainsi, se reconnaître responsable d’un dommage ne peut constituer un aveu car il s’agit d’un point de droit qu’il incombe au juge de trancher.

En l’espèce, si M. [J] [I] en sa qualité de représentant de l’EURL [I] [G] a, dans un courrier présenté à la SCI MB le 21 juin 2018, présenté des excuses pour des « erreurs commises sur votre chantier » et une « faute » qualifiée d’ « impardonnable » et y joint un chèque de 14 739 euros « correspondant au virement de votre banque pour l’ensemble des travaux facturés par mon entreprise FIM, y compris la main d''uvre facturée à tord (sic) », cette reconnaissance de fautes, ayant entraîné un dommage, porte sur un point de droit, soit la responsabilité de l’EURL [I] [G].

Ainsi, le courrier de M. [I] ès qualités ne constitue pas un aveu au sens de l’article 1383 du code civil.

Il résulte des factures de l’EURL [I] [G] du 31 mai 2017 et du 20 juillet 2017 adressées à la SCI MB sous couvert de l’enseigne Immo City, soit Mme [I], que la SCI MB a procédé au paiement d’une somme de 5 478 euros pour la fourniture et la pose d’un parquet flottant et de deux dressings et une somme de 4 818 euros pour la pose et la fourniture d’une cuisine équipée dans l’appartement du 2ème étage [Adresse 7].

La cour observe que la SCI MB, qui mentionne également des « travaux facturés » de 3 443 euros et de 1 000 euros, ne produit aucune facture de l’EURL [I] [G] de ces montants et n’explicite pas à quoi correspondent ces sommes.

Selon les attestations de Mme [C] [Z], future locataire de l’appartement situé au 2ème étage, et de M. [H] [Z], père de la locataire, la pose des meubles de la cuisine, de la salle de bain, du parquet et des deux placards a été réalisée par M. [Z] et non par l’EURL [I] [G].

Par ailleurs, il sera retenu que l’EURL [I] [G] a dans un courrier présenté à la SCI MB le 21 juin 2018 admis avoir facturé des travaux non justifiés.

Au regard de ces éléments, il sera jugé que l’EURL [I] [G] a facturé des prestations à la SCI MB qui ont été réalisées non par elle mais par Mme [Z] et son père.

L’EURL [I] [G] sera en conséquence condamnée à payer à la SCI MB la somme de 10 296 euros correspondant à ces prestations.

Sur la demande formée par la SCI MB au titre d’un préjudice moral

La SCI MB, qui demande que l’EURL [I] [G] soit condamnée à lui payer une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, ne démontre pas la réalité des tracasseries et démarches alléguées.

La demande formée au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral sera rejetée.

II – Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de Mme [I]

A-Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’intérêt et la qualité à agir de la SCI MB

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et conformément à l’article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Mme [I] fait valoir qu’il n’existe aucun contrat de mandat ou de maîtrise d''uvre la liant à la SCI MB, les contrats des 29 juillet 2013 et 4 novembre 2013 ayant été signés l’un par Mme [N] [M] et le second par M. [X] [M], et non par la SCI MB.

Cet argument, qui revient à examiner la nature et la réalité des relations contractuelles entre Mme [I] et la SCI MB et à déterminer qui est le mandant et le cocontractant de Mme [I] relève en réalité du débat au fond.

Dès lors que la SCI MB se prévaut de l’inexécution par Mme [I] de ses obligations contractuelles au titre d’un mandat de gestion immobilière de ses biens et d’un contrat de maîtrise d''uvre, elle est en droit de revendiquer un intérêt à agir.

Par ailleurs, Mme [I] n’indique pas en quoi la SCI MB serait dépourvue de qualité à agir, étant observé que le présent litige n’entre pas dans la catégorie de ceux pour lesquels la loi détermine exclusivement quelles sont les personnes auxquelles elle réserve qualité pour agir.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir est donc rejetée.

Sur l’autorité de la chose jugée

Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Si la SCI MB a fait le choix procédural de se désister des demandes initialement formées contre M. [A] exerçant sous l’enseigne SM énergie, M. [P] artisan indépendant exerçant sous l’enseigne GB toiture et la SCP [T], [W], [S] en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Innovel, elle fonde ses demandes à l’encontre de Mme [I] sur des fautes qu’elle aurait commises dans le cadre d’un mandat de gestion immobilière et dans le cadre d’un contrat de maîtrise d''uvre, indépendamment d’éventuelles fautes d’autres intervenants.

Par ailleurs, Mme [I] ne formule aucun développement sur les conditions énoncées par les dispositions de l’article 1355 du code civil et ne démontre pas qu’elles seraient en l’espèce remplies.

La fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée sera rejetée.

B-Sur les manquements reprochés à Mme [I]

Sur le fondement d’un mandat de gestion immobilière

Selon l’article 1991, alinéa 1, du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et selon l’article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ; néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1353, alinéa 1 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Ainsi, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un contrat d’en prouver l’existence.

En l’espèce, la SCI MB reproche à Mme [I] d’avoir commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion qui lui aurait été confié s’agissant des biens situés [Adresse 6] à [Adresse 8] et [Adresse 5] couvert à Thionville.

La SCI MB produit deux mandats, l’un du 29 juillet 2013 signé par Mme [N] [M] et par Mme [I] pour l’administration de différents biens, dont les immeubles [Adresse 9] à Saint-Julien-lès-Metz et [Adresse 10] couvert à Thionville et l’autre du 4 novembre 2013 signé par M. [X] [M] et par Mme [I] pour l’administration d’un appartement [Adresse 11] à Metz.

Ainsi, la SCI MB, qui n’était pas constitué en 2013, n’est pas partie à ces mandats, l’annonce de sa création au BODACC, le 2 octobre 2016, portant comme date de commencement d’activité le 4 août 2016.

La SCI MB faisant état de fautes de Mme [I] dans la gestion des biens situés [Adresse 9] à Saint-Julien-lès-Metz et [Adresse 12] à Thionville, il lui appartient de rapporter la preuve d’un mandant de gestion immobilière sur ces biens.

Seul le mandat du 29 juillet 2013 portant particulièrement sur ces biens, il incombe à la SCI MB de démontrer que ce mandat, initialement conclu entre Mme [N] [M] et Mme [I], a été transféré à la SCI MB.

L’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le mandat et le transfert allégué du mandat à la SCI MB au jour du début de son activité étant antérieurs au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que le fait qu’un contrat ait été conclu en considération de la personne du cocontractant ne fait pas obstacle à ce que les droits et obligations de ce dernier soient transférés à un tiers dès lors que l’autre partie y a consenti.

Or, la SCI MB ne produit aucun élément par lequel Mme [I] aurait accepté un changement de cocontractant, notamment tout compte rendu de gestion établi par Mme [I] pour les biens mentionnés au mandat et adressé à la SCI MB postérieurement à la date du 4 août 2016 ou tout relevé d’honoraires de Mme [I] transmis à la SCI MB en exécution du mandat du 29 juillet 2013.

Si la SCI MB produit une facture d’honoraires de suivi de maîtrise d''uvre du 13 décembre 2017 portant sur des travaux des appartements du rez-de-chaussée et du 2ème étage de l’immeuble [Adresse 13] à Thionville, elle ne justifie pas que cette facture se rattache au contrat de mandat du 29 juillet 2013, les honoraires mentionnés sur la facture étant calculés sur une base de 7,50% du montant des travaux alors que le mandat les fixe à hauteur de 2% du montant des travaux s’agissant des « formalités administratives, comptables et financières consécutives à une décision de travaux dirigés par un homme de l’art », aucune autre clause sous le titre « rémunération du mandataire » faisant précisément état d’honoraires de maîtrise d''uvre au profit du mandataire.

Il sera en conséquence jugé que la SCI MB ne rapporte pas la preuve d’un mandat de gestion immobilière la liant à Mme [I].

Ainsi la SCI MB sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée sur le fondement d’un mandat de gestion locative.

Sur le fondement d’un contrat de maîtrise d''uvre

Sur l’existence d’un contrat de maîtrise d''uvre

La SCI MB expose que Mme [I] a commis des fautes dans le cadre d’un contrat de maîtrise d''uvre relatif à des travaux exécutés [Adresse 10] couvert à Thionville et [Adresse 9] à Saint-Julien-lès-Metz en 2017.

Il sera précisé à titre liminaire qu’il sera fait application des textes issus de l’ordonnance du 10 février 2016, le contrat de maîtrise d''uvre allégué étant postérieur au 1er octobre 2016.

Aucun contrat de maîtrise d''uvre n’étant produit par la SCI MB, il lui appartient de rapporter la preuve d’un tel contrat la liant à Mme [I] conformément à l’article 1353 du code civil.

Selon l’article 1359 du code civil, l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant la somme de 1 500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. Celui dont la créance excède le seuil mentionné au premier alinéa ne peut pas être dispensé de la preuve par écrit en restreignant sa demande. Il en est de même de celui dont la demande, même inférieure à ce montant, porte sur le solde ou sur une partie d’une créance supérieure à ce montant.

L’article 1361 du code civil dispose qu’il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

En l’espèce, la SCI MB rapporte la preuve de l’existence d’un contrat de maîtrise d''uvre pour des travaux de rénovation des appartements du rez-de-chaussée et du 2ème étage de l’immeuble [Adresse 5] couvert à Thionville, produisant la facture du 13 décembre 2017 de Mme [I] pour ces prestations, soit un commencement de preuve par écrit, corroboré par des factures d’entreprises intervenues sur ces chantiers adressées à la SCI MB sous couvert de l’enseigne Immo City, soit Mme [I].

La cour précise que le contrat de maîtrise d''uvre est limité au rez-de-chaussée et au 2ème étage de cet immeuble et à défaut d’autres précisions sur la facture de Mme [I], ne concerne pas le 3ème étage, ni les travaux d’isolation des combles de l’immeuble.

La SCI MB échoue à rapporter la preuve d’un contrat de maîtrise d''uvre la liant à Mme [I] en ce qui concerne des travaux dans la maison située [Adresse 9] à Saint-Julien-lès-Metz, le rapport d’évaluation d’une installation électrique par la SARL Com [B] du 31 mai 2018 n’établissant pas l’intervention de Mme [I] sur ce bien.

Sur la responsabilité de Mme [I] en sa qualité de maître d''uvre pour les travaux de rénovation des appartements du rez-de-chaussée et du 2ème étage de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4]

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à celui qui réclame des dommages et intérêts de rapporter la preuve d’une faute de son cocontractant, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre faute et préjudice.

Concernant les travaux des appartements du rez-de chaussée et du 2ème étage, la SCI MB expose que Mme [I] est responsable des désordres, malfaçons, non-façons, surfacturations et facturations fictives.

A ce titre la SCI MB demande que Mme [I] soit condamnée à lui payer 60% des travaux facturés par M. [A] et 60% de la facture de maîtrise d''uvre et à lui rembourser les travaux non exécutés.

Il sera en premier lieu relevé, comme le premier juge, que la SCI MB, qui procède par affirmation, ne rapporte pas la preuve de désordres, de malfaçons ou de travaux non conformes et en conséquence d’une faute de Mme [I] dans le choix des entreprises pour les travaux dans les appartements du rez-de chaussée et du 2ème étage [Adresse 14].

S’agissant de la transmission des factures des entreprises intervenues sur le chantier au maître d’ouvrage, le maître d''uvre engage sa responsabilité s’il transmet à celui-ci des factures indues ou non conformes à la réalité.

Sur ce point, les demandes formées par la SCI MB en lien avec le contrat de maîtrise d''uvre retenu concernent les travaux d’électricité de la société Innovel des 22 mai 2017 et 4 août 2017 et les factures de l’EURL [I] [G] des 31 mai 2017 et 20 juillet 2017.

La SCI MB ne démontre pas que les prestations facturées par la société Innovel n’ont pas été réalisées.

A ce titre, l’attestation de Mme [C] [Z] selon laquelle, d’une part, elle n’a jamais rencontré M. [Q] [R] de la société Innovel et, d’autre part, les travaux d’électricité auraient été réalisés par M. [A] selon une discussion qu’elle a eue avec lui est insuffisante pour démontrer l’absence d’intervention de la société Innovel sur le chantier du [Adresse 15] couvert à [Localité 4].

Il résulte en effet des factures produites par la SCI MB que M. [A] n’a transmis aucune facture pour des travaux d’électricité alors qu’il n’est pas contesté que des travaux d’électricité ont été réalisés.

Par ailleurs, le fait que Mme [Z] n’ait pas rencontré M. [R] de la société Innovel ne démontre pas l’absence d’intervention de cette société.

En ce qui concerne l’intervention de l’EURL [I] [G], il a été jugé que des factures pour un montant total de 10 296 euros ont été réglées par la SCI MB après leur transmission par Mme [I], alors que les prestations facturées n’avaient pas été réalisées par l’EURL [I] [G].

Mme [I] a ainsi manqué à son obligation de contrôle en transmettant à la SCI MB, pour paiement, des factures ne correspondant pas à des travaux effectivement réalisés.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à la SCI MB la somme de 10 296 euros.

L’EURL [I] [G] et Mme [I] étant chacune responsable du même dommage subi par la SCI MB, elles seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 10 296 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’arrêt par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III- Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement étant infirmé, il le sera également s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

L’EURL [I] [G] et Mme [I] seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de la procédure d’appel seront mis à la charge, in solidum, de l’EURL [I] [G] et de Mme [I].

Elles seront également condamnées in solidum à payer à la SCI MB la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare les demandes formées par la SCI MB à l’encontre l’EURL [I] [G] et de Mme [Y] [I] recevables,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Metz le 15 février 2023 en ce que la SCI MB a été déboutée de ses demandes à l’encontre de l’EURL [I] [G] et de Mme [Y] [I], en ce qu’elle a été condamnée aux dépens et à payer à l’EURL [I] [G] et à Mme [Y] [I] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum l’EURL [I] [G] et Mme [Y] [I] à payer à la SCI MB la somme de dix mille deux cent quatre-vingt-seize euros (10 296 euros) outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute la SCI MB de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée contre l’EURL [I] [G],

Déboute la SCI MB du surplus des demandes de dommages et intérêts formées contre Mme [Y] [I],

Condamne in solidum l’EURL [I] [G] et Mme [Y] [I] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’EURL [I] [G] et de Mme [Y] [I],

Y ajoutant,

Condamne in solidum l’EURL [I] [G] et Mme [Y] [I] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne in solidum l’EURL [I] [G] et Mme [Y] [I] à payer à la SCI MB la somme de quatre mille euros (4 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Rejette les demandes de l’EURL [I] [G] et de Mme [Y] [I] formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.