RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 25/00059 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GJWE

[H]

C/

[M], [Y] EPOUSE [M]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

03 Décembre 2024

1224000344

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

APPELANTE :

Madame [X] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2025-000607 du 17/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉS :

Monsieur [G] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Mathieu SPAETER, avocat au barreau de METZ

Madame [S] [Y] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mathieu SPAETER, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me NONDER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2009, M. [G] [M] et Mme [S] [Y] épouse [M] ont consenti un bail à Mme [X] [H] sur un appartement situé [Adresse 1] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 280 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Le 29 janvier 2024, il lui ont fait délivrer un congé à effet du 31 juillet 2024 pour motifs sérieux et légitimes tenant à la réalisation d’importants travaux de rénovation.

Le 26 juin 2024, Mme [H] a assigné en référé d’heure à heure les bailleurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de déclarer non valide le congé, dire que le bail du 24 juillet 2009 et ses reconductions successives conserveront leur plein effet à l’égard des parties, débouter les bailleurs de toutes leurs demandes et les condamner à payer à son avocat une indemnité au titre de l’article 37 alinéa 23 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

M. et Mme [M] ont demandé au juge des référés de débouter Mme [H] de ses prétentions, déclarer valide le congé, constater la résiliation du bail au 31 juillet 2024, condamner la locataire à évacuer les lieux sous astreinte, ordonner son expulsion, la condamner à leur payer la somme provisionnelle de 386,17 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du mois d’août 2024 jusqu’à libération des lieux avec révision selon les modalités du bail et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 3 décembre 2024, le juge a :

— constaté que Mme [H] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] [Localité 5] depuis le 31 juillet 2023 à minuit

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

— ordonné à Mme [H] de libérer le logement et d’en restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut pour Mme [H] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, M. et Mme [M] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— rejeté la demande d’astreinte

— condamné à titre provisionnel Mme [H] à payer à M. et Mme [M] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 386,17 euros à compter du 1er août 2024 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant des sommes d’ores et déjà versées par Mme [H] entre le 1er août 2024 et la date de la présente ordonnance

— rejeté toute autre demande

— condamné Mme [H] aux dépens et à payer à M. et Mme [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté Mme [H] de sa demande au titre de l’article 37 alinéa 23 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Par déclaration déposée au greffe le 15 janvier 2025, Mme [H] a interjeté appel de toutes les dispositions de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 février 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— juger que le congé signifié le 29 janvier 2024 est dépourvu de motif sérieux et légitime, qu’il est dépourvu d’effet et qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre du logement

— constater que le contrat de bail du 24 juillet 2009 et ses reconductions successives conservent leur plein effet entre les parties et débouter M. et Mme [M] de toutes leurs demandes

— en tout état de cause confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte

— condamner solidairement M. et Mme [M] aux dépens d’instance et d’appel et à verser à son mandataire la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Elle fait valoir que le congé est dépourvu de motif légitime et sérieux aux motifs que les travaux allégués ne sont ni impératifs, ni nécessaires, ni urgents, qu’ils ont pour objet l’amélioration ou l’embellissement intérieur du logement, qu’ils ne peuvent lui être imposés alors qu’elle ne les a pas sollicités et créent un déséquilibre significatif dans les relations contractuelles. Elle ajoute que la volonté des propriétaires d’engager ces travaux n’est pas établie et que leur réalisation n’est pas incompatible avec son maintien dans l’appartement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 5 mai 2025, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 3 décembre 2024rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], sauf à la rectifier en ce qu’elle 'constate que Mme [H] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] depuis le 31 juillet 2023 à minuit » par « constate que Mme [H] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] depuis le 31 juillet 2024 à minuit»

— débouter Mme [H] de toutes ses prétentions

— la condamner aux dépens d’appel et à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent être en droit d’entreprendre des travaux ayant pour objet d’améliorer l’état de leur immeuble notamment pour optimiser sa valeur et sa rentabilité, que l’appelante n’a pas à apprécier l’opportunité de ces travaux, que l’absence de nécessité, péril et urgence importe peu, et qu’ils se heurtent à l’incurie de l’appelante quant à l’entretien du logement. Ils contestent le fait que leur décision d’améliorer le logement créé un déséquilibre dans les relations contractuelles et soutiennent que leur intention d’entreprendre ces travaux est établie par les devis et que la nature des interventions ne permet pas à l’appelante de rester dans l’immeuble lors de leur réalisation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, aux termes de l’acte signifié le 29 janvier 2024, les motifs sérieux et légitimes du congé tiennent au souhait des propriétaires d’entreprendre des travaux importants pour rénover le logement, respectivement la réfection totale des murs et plafonds ainsi que le sol de la salle de bains, la mise en conformité de l’électricité et des travaux de sanitaires. Les devis joints à l’acte confirment que les interventions envisagées ont pour objet non un simple embellissement mais bien la rénovation et l’amélioration de l’appartement puisqu’ils prévoient notamment le remplacement d’un wc et d’un meuble évier, la pose d’un extracteur d’air dans la salle de bains et d’un disjoncteur au tableau électrique, le retirage des fils de l’éclairage, le rajout de prises et la remise en peinture de l’ensemble du logement.

Il est constant que la décision d’entreprendre des travaux de rénovation du bien loué constitue un motif légitime et sérieux de congé, ce critère n’étant pas limité à la défaillance du locataire dans l’exécution de ses obligations. Il appartient toutefois au bailleur de démontrer la réalité de sa décision d’initier des travaux et l’impossibilité d’occuper les locaux pendant leur réalisation.

C’est en vain que l’appelante soutient que les travaux envisagés ne relèvent ni de l’urgence, ni d’un péril, ni d’une nécessité impérative dès lors que la rénovation caractérisant la légitimité et le sérieux du motif n’est pas conditionnée par ces circonstances. Il est tout aussi inopérant d’observer que certaines interventions relèvent de l’entretien courant qui incombe au locataire, alors qu’en l’espèce il ressort de deux courriers de l’association H&H Gestion en date 2 août 2021 et 21 mars 2023, que cet entretien est négligé par l’appelante et ce malgré une mise en demeure. Le procès-verbal de constat établi le 5 avril 2023 confirme l’incurie de l’appelante et révèle également la vétusté de l’appartement, en particulier de ses peintures, toilettes et installation électrique dont doit répondre le propriétaire indépendamment d’une demande du locataire, de sorte que les travaux projetés sont utiles et nécessaires. Par ailleurs, l’appelante ne peut se prévaloir de l’article 1724 du code civil ou encore de l’absence de notification préalable de travaux, telle que prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ces dispositions relatives à des travaux réalisés en cours de location ne sont aucunement de nature à faire obstacle à la délivrance d’un congé en fin de bail pour rénover et améliorer le logement. Enfin, contrairement à ce que soutient l’appelante, la décision du propriétaire ne créé pas un déséquilibre significatif dans les relations contractuelles mais procède d’une prérogative légitime du propriétaire de mettre fin au bail pour la rénovation de son immeuble.

Les pièces produites établissent la réelle intention des intimés d’entreprendre les travaux précités. Ainsi, outre les devis joints au congé attestant que des entreprises ont d’ores et déjà été sollicitées, les courriels de l’électricien et de l’installateur sanitaire démontrent que ces professionnels se sont rendus sur place pour envisager concrètement les conditions de mises en oeuvre des travaux lesquels ne relèvent donc pas simplement d’un projet abstrait. La nature des interventions et leur durée, telles qu’elles résultent de ces mêmes devis et courriels, démontrent que les travaux envisagés sont incompatibles avec la poursuite de l’occupation de l’appartement. En effet, les remplacements des wc, de l’évier et du revêtement de sol de la salle de bains ne permettent pas d’habiter le logement pendant leur réalisation, la remise en peinture des murs, plafonds et menuiseries ne peut se concevoir que si les locaux sont vides, s’agissant d’un logement ne comportant qu’une seule pièce de vie et il en est de même des travaux d’électricité ainsi que le précise l’électricien, évoquant des perçages, saignées et poussières alors que le procès-verbal de constat du 5 avril 2023 révèle que les locaux sont encombrés d’objets divers. Il est relevé en outre que les travaux ne peuvent être effectués simultanément, la remise en peinture de l’appartement ne pouvant être réalisée qu’en suite de l’intervention de l’installateur sanitaire et de l’électricien et sa durée étant estimée à trois semaines par le peintre, selon les termes de son courriel du 8 juillet 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le congé délivré à l’appelante le 29 janvier 2024 est justifié par un motif sérieux et légitime au sens de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a constaté que Mme [H] est occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion. L’ordonnance est confirmée, sauf à rectifier l’erreur matérielle entachant la date (31 juillet 2024 au lieu de 31 juillet 2023).

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante à verser aux intimés une indemnité d’occupation de 386,17 euros à compter du 1er août 2024 jusqu’à la libération des lieux outre actualisation conformément au bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [H], partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [M] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. Elle est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

RECTIFIE l’ordonnance de référé en ce qu’elle a dit que Mme [X] [H] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] depuis le 31 juillet 2023 à minuit, et dit que Mme [X] [H] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] depuis le 31 juillet 2024 à minuit ;

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [X] [H] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [X] [H] à payer à M. [G] [M] et Mme [S] [Y] épouse [M] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE Mme [X] [H] de sa demande fondée sur l’article 700-2 du code de procédure civile et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT