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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 3 JUILLET 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/05927

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUILLET 2009

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 02/4012

APPELANTS :

Monsieur AS CA CB E

décédé le XXX à XXX

né le XXX à XXX

de nationalité française

531 rue CI Becquerel

XXX

représenté par M^e Eric NEGRE de la SCP Eric NEGRE, AA Camille PEPRATX NEGRE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e BA CALAFELL, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

XXX,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS, avocat postulant et plaidant au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur AS CA CB E

décédé le XXX à XXX

né le XXX à XXX

de nationalité française

531 rue CI Becquerel

XXX

représenté par M^e Eric NEGRE de la SCP Eric NEGRE, AA Camille PEPRATX NEGRE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e BA CALAFELL, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame AA-CE BW divorcée F

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT

venant aux droits de la SA GROUPE ELLUL

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS, avocat postulant et plaidant au barreau de MONTPELLIER

XXX

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS, avocat postulant et plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AK AL

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SERM

SOCIETE D’EQUIPEMENT DE LA REGION MONTPELLIERAINE,

Société Anonyme d’Economie Mixte prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS – avocats associés, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires DU JARDIN DES PENSEES, représenté par son syndic en exercice la SA LAMY, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée es qualité

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame R S

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AS B

chez Madame B AZ

XXX

XXX

représenté par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SCP X CAULIER X TENDERON PARADIS venant aux droits de la SCP DE BENOIST DE LA PRUNAREDE X,

notaires associés,

XXX

XXX

représentée par M^e BA SENMARTIN de la SCP BA SENMARTIN et associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Gilles LASRY, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur CK-AS W

XXX

XXX

représenté par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de SENMARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Gilles LASRY, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame V W

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant e MONTPELLIER

assisté de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AW X

XXX

XXX

représenté par M^e BA SENMARTIN de la SCP BA SENMARTIN et associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Gilles LASRY, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur L C

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Joséphine HAMMAR, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AW AF

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame AE AF

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame BI BJ

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur BA A

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame AO AP épouse A

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame BQ BR

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur BE BF

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame AQ AR épouse Z

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur Z

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur N H

XXX

XXX

assigné à sa personne le 16 août 2012

Madame T U épouse H

XXX

XXX

assigné à sa personne le 2 août 2012

Monsieur AS BV

XXX

XXX

XXX

assigné le 7 août 2012 (retour étude)

Madame P Q veuve Y

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame J K

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur T BP

XXX

XXX

assigné le 31 juillet 2012 (retour étude)

Monsieur AU D

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame AA AB épouse D

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTS :

Compagnie d’assurances

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Joséphine HAMMAR, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société SMABTP,

société d’Assurance du Bâtiment et travaux Publics, société à forme mutuelle, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Florence GASQ, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame BC Y

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Mademoiselle AA-CO CP,

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e AA-AS VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Anne SALLES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur T CH CI E

agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritier de AS E décédé leXXX à XXX

né le XXX à XXX

de nationalité Française

531 Rue CI Becquerel

XXX

représenté par M^e Eric NEGRE de la SCP Eric NEGRE, AA Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AI AJ

venant aux droits de Monsieur B

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

assigné à sa personne le 26 mars 2013

Madame AC AD

venant aux droits de Madame BW BX F suite à l’acte de vente du lot N° 69 dans le bâtiment D

XXX

XXX

XXX

assignée à sa personne le 26 mars 2013

Madame BG BH épouse E,

agissant en sa qualité d’héritière de

AS E décédé

née le XXX à COUBISCOU

de nationalité française

370 rue CI Becquerel

XXX

assignée à sa personne le 26 mars 2013

Madame AM E,

agissant en sa qualité d’héritière de Monsieur AS E décédé

née le XXX à XXX

de nationalité française

MAS DES COLOMINES

XXX

assignée à sa personne le 27 mars 2013

ORDONNANCE de CLOTURE du 7 MAI 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MERCREDI 28 MAI 2014 à 8H45, en audience publique, Madame Anne BESSON, Présidente ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Bruno U, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : AA-Françoise W

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par AA-Françoise W, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 29 janvier 1999, Monsieur E a vendu plusieurs parcelles de terrains à la Société d’équipement de la région montpelliéraine (SERM), demeurant propriétaire de la maison d’habitation’avec terrain attenant ; la SERM a revendu ces parcelles à la SCI les Jardins des Pensées, membre du groupe Ellul, par acte du 30 mars 2001'; ces deux actes stipulent que le terrain vendu est grevé de plusieurs servitudes limitant la constructibilité des terrains, servitude non altius tollendi (hauteur limitée à R+3 ou R+2)

servitude non aedificandi sur une bande de 7 mètres de large le long de la limite Est et de 5 mètres le long de la limite Sud et limitation des jours et vues dans la façade Est.

Le groupe Ellul a obtenu un permis de construire délivré par la ville de Montpellier pour le compte de la SCI et a construit la résidence Le jardin des pensées.

Soutenant que la construction édifiée ne respecte pas les servitudes conventionnelles, Monsieur E a assigné par acte du 19 et 24 juillet 2004 la SA Groupe Ellul et la SERM.

Le juge de la mise en état a ordonné une expertise le 13 mars 2003.

Le 21 mars 2003, la SCI le Jardin des pensées est intervenue volontairement à la procédure et a assigné en garantie le 15 mai 2003 Monsieur C, architecte.

Par ordonnance du 13 janvier 2005, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise à l’encontre de la SCP Benoist de la Prunarède X et de Maître X en lui confiant la même mission que précédemment.

Par acte du 6 Juillet 2006 Monsieur E a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence le Jardin des Pensées, la SCP Benoist de la Prunarède X, Maître X et Monsieur C en démolition des constructions et en paiement de dommages et intérêts sur la base du rapport d’expertise déposé le 6 avril 2006.

Les différents copropriétaires concernés sont intervenus volontairement à l’instance';

Par jugement du 2 juillet 2009, le tribunal de grande instance de Montpellier considère, conformément à l’avis de l’expert, qu’il n’existe aucune violation des stipulations contractuelles relatives aux servitudes non altius tollendi et non aedifcandi, et déboute Monsieur E de ses demandes à ce titre';

Le tribunal a':

— condamné le syndicat des copropriétaires Jardins des pensées à procéder sous peine d’une astreinte à la couverture par du verre opaque des deux panneaux latéraux fixes de la porte d’entrée du hall de l’immeuble ayant vue sur la propriété E,

— dit que la garantie du coût d’installation de ces panneaux sera due au syndicat des copropriétaires par les autres codébiteurs in solidum,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur C, la SA Icade Ellul, la SCI et la SMABTP à payer à Monsieur E la somme de 1 000 € de dommages et intérêts,

— dit que dans les rapports entre codébiteurs la condamnation sera finalement supportée par Monsieur C et son assureur la MAF,

— mis la SERM et la SCP Benoist de la Prunarède X hors de cause,

— condamné le syndicat des copropriétaires, la société Icade Ellul, la SARL Jardins des Pensées, la SMABTP, Monsieur C et la MAF in solidum aux entiers dépens et à payer à Monsieur E la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur E à payer à la SCP de notaires la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur E et la SCI Les Jardins des pensées ont régulièrement interjeté appel le 26 août 2009.

Vu les conclusions du 30 avril 2014 de Monsieur T E, en qualité d’héritier de AS E décédé le XXX,

Vu les conclusions du 30 juillet 2013 de la SCI Jardins des Pensées et de la société Icade promotion logement venant aux droits de la société Groupe Ellul,

Vu les conclusions du 8 janvier 2014 du syndicat des copropriétaires et des 19 copropriétaires,

Vu les conclusions du 7 mai 2014 de Monsieur C et de la MAF,

Vu les conclusions du 26 mars 2013 de la SMABTP,

Vu les conclusions du 27 juillet 2012 de la SCP X Caulier X Tenderon Paradis venant aux droits de la SCP Benoist de la Prunarède X,

Vu les conclusions du 14 mars 2012 de la SERM,

Vu l’ordonnance de clôture du 7 mai 2014.

M O T I V A T I O N

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur E demande au principal la suppression de toutes les constructions réalisées dans les 7 mètres à partir de la clôture, c’est à dire l’entier bâtiment ainsi que les accès au bâtiment sous astreinte, au motif qu’elles ne respectent pas les servitudes conventionnelles';

Il demande à défaut, pour le cas où la cour estimerait possible de conserver le bâtiment en déplaçant l’allée et le trottoir en raison de l’imprécision de l’acte, que le notaire, le promoteur et Monsieur C soient condamnés à lui payer la somme de 450'000 € en réparation des nuisances et des difficultés auxquelles il se heurtera pour vendre son terrain, compte tenu de la proximité du bâtiment'; subsidiairement il conclut à une mesure d’expertise.

' Sur la conformité des constructions aux servitudes conventionnelles

Le rapport d’expertise de Monsieur I, réalisé au contradictoire des parties, procède à une analyse objective des données des faits de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées et retient des conclusions motivées par des arguments techniques'; il servira donc de support sur le plan technique à la décision.

L’expert a constaté que':

— la distance d’implantation respecte la servitude de 7 mètres le long de la limite Est et de 5 mètres le long de la limite Sud,

— les aires de stationnement ne sont pas du côté de la propriété E conformément aux stipulations de l’acte de vente,

— les hauteurs de bâtiments prévues sur le terrain à construire sont des indications en nombre d’étages et non en hauteur, la hauteur des bâtiments D, C et B sont à 9,16 mètres par rapport au seuil des immeubles et les prospects sont bons (L=H/2) puisqu’il permettait de construire des bâtiments de 14 mètres de hauteur maximale,

— le terrain a été remblayé entre la côte du terrain naturel dans sa partie la plus basse par un apport de remblai de 1,44 mètre en diminuant au fur à mesure pour être de 0,70 mètre environ au bâtiment A, mais sans qu’on puisse considérer que cette hauteur de remblai correspond à un étage,

— ce sont des R+2 qui ont été construits et des R+3,

— aucune des ouvertures côté propriété E n’a de vitrage supérieur à 1,80 m² sauf pour la porte d’entrée de l’immeuble qui a une surface de 2,94m²,

— deux accès aux caves et sous-sols ont été exécutés dans la zone non aedificandi de 7 mètres séparant les deux propriétés'; ils ont une dimension hors tout de 1m x 2,10m et ce au niveau du sol avec une élévation hors sol de quelques centimètres pour le petit muret bordant les escaliers de descente,

Il résulte des investigations de l’expert que la servitude non altius tolendi a été respectée puisque les bâtiments sont des «R+3'» dans le tiers Nord du terrain et des «'R+2'» dans les deux tiers Sud, comme imposés par la servitude conventionnelle'; le sol du sous-sol étant enterré de 1,11 à 2 mètres, il ne peut donc pas être considéré comme un «'étage'» supplémentaire, étant relevé que la servitude n’interdit pas de construire un sous-sol.

Les bâtiments C et D litigieux se trouvent être de 1,57m au-dessous du sol naturel en partie Sud à 0,68m à la fin de la limite séparative.

Telle qu’est rédigée la servitude sans aucune référence au sol naturel ou à un niveau quelconque (côte altimétrique) et sans hauteur

précisée en mètre, les bâtiments ont été construits conformément à la servitude, puisque les bâtiments sont des rez de chaussée avec trois ou deux étages, et que l’existence de sous-sols enterrés, semi-enterrés ou aériens est indifférente, sachant que les bâtiments ont une hauteur totale de 9,16 mètre qui correspond à un «'R+2'», bien en dessous des hauteurs maximales autorisées par les règles d’urbanisme (14 mètres).

Il résulte des investigations de l’expert qu’il n’y a pas de violation de la servitude non aedificandi dans la bande des 7 mètres le long de la limite EST.

Les deux accès de secours aux sous-sols construits en façade de l’immeuble d’une surface très réduite ( 1m x 2,10) ne forment pas de saillie ni de volume hors sol, ainsi qu’il résulte de la description de l’expert et des photographies versées aux débats, puisqu’il s’agit d’entrée d’escaliers de descente, hormis pour la murette de quelques centimètres de haut protégeant les dits escaliers de descente.

Ces murettes sont entourées de végétation et parfaitement invisibles de la propriété E.

Ces deux entrées dans les sous-sols ne peuvent être considérées comme l’édification d’une construction, susceptible de porter atteinte à l’ensoleillement ou au prospect de Monsieur E et dès lors il n’a pas été porté atteinte à la servitude non aedificandi.

Il sera débouté de ses demandes de destruction.

Monsieur E soutient que le trottoir construit dans cette bande des 7 mètres est un ouvrage qui contrevient à la servitude.

Ce trottoir ainsi que le nomme l’expert, est une bande de béton réalisée à même le sol de 3,40 mètres de large longeant tout le bâtiment et à un niveau de quelques centimètres inférieur au niveau carrelé du hall du bâtiment d’habitation.

Cette allée bétonnée n’est pas surélevée puisque construite au niveau du sol, le fait que le sol ait été remblayé, n’en fait pas un ouvrage en surélévation en l’absence de tout volume dépassant le niveau du sol’actuel de la Résidence le Jardin des Pensées ; le fait qu’elle se trouve sur un remblai ayant surélevé le sol naturel de 1,40 à 0,70 m ne contrevient pas à la servitude conventionnelle, puisqu’il n’y est fait aucune référence au sol naturel ou à un quelconque niveau dans ce terrain en pente.

Cette allée ne peut être considérée comme un ouvrage puisqu’elle consiste seulement en un revêtement de sol, le maître d’ouvrage ayant préféré un sol en béton plutôt qu’un sol herbeux, comme de part et d’autre de cette allée pour permettre une circulation piétonne plus aisée autour de bâtiment d’habitation.

Dans ces conditions, Monsieur E sera débouté de ses demandes de destruction de l’allée bétonnée réalisée dans la bande des 7 mètres.

La servitude conventionnelle de jours et de vues n’a pas été respectée pour ce qui concerne la porte d’entrée du bâtiment ayant vue sur la propriété E, puisqu’elle fait 2,94 m² de surface ainsi, que l’a constaté l’expert sans être utilement contesté sur ce point.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

' Sur l’écoulement des eaux

Monsieur E soutient que l’écoulement des eaux a été modifié par la construction de la résidence XXX et que les eaux se répandent sur sa propriété, qui est au-dessous du nouveau sol de la propriété de la résidence,'en infraction aux dispositions de l’article 640 du code civil.

Cette question ne faisait pas partie de la mission de l’expert judiciaire, bien qu’il l’ait traitée (pages 20 et 30).

Aucune servitude conventionnelle d’écoulement des eaux n’a été prévue dans les actes de vente.

Il résulte des constatations de l’expert que le remblai effectué en gazonné et planté sur le terrain de la résidence Le jardin des Pensées font que les eaux de la résidence viennent buter sur le muret séparatif, et que l’eau stagnerait dans la partie basse de la propriété E.

Mais l’expert n’a jamais fait de constatation personnelle de cette stagnation des eaux.

En outre Monsieur E ne tire aucune conséquence juridique de cette modification du sens d’écoulement des eaux pluviales et ne formule aucune demande de ce chef.

' Sur les responsabilités pour le non-respect de la servitude de vue

XXX des pensées (SCI) maître d’ouvrage a parfaitement respecté les servitudes à l’exception de la servitude de vue, même si elle en fait une lecture très littérale en construisant les bâtiments sur des remblais pour permettre de tenir compte de la déclivité du terrain naturel et de la seule entrée possible de la résidence depuis la voie publique.

N’étant plus propriétaire de l’immeuble, elle ne peut être tenue de faire les aménagements nécessités par le respect de la servitude de vue.

Monsieur E sera donc débouté de toutes ses demandes envers elle.

Le syndicat des copropriétaires devra respecter la servitude conventionnelle de vue et opacifier les vitrages fixes du hall d’entrée de bâtiment ayant vue sur la propriété E, par confirmation du jugement et dans les conditions fixées à son dispositif.

' Sur la demande de dommages et intérêts subsidiaires

Monsieur E sollicite, à défaut de destruction de l’allée et des accès aux sous-sols, la condamnation in solidum du notaire, du promoteur et de Monsieur C à la somme de 450'000 € représentant une partie du gain réalisé grâce à la construction dans la limite de 7 mètres du bâtiment, des nuisances générées par le bâtiment en question, des difficultés qu’il va rencontrer pour vendre son terrain en raison du rapprochement à la limite des 7 mètres.

Dans la mesure où aucune violation des servitudes n’a été constatée, à l’exception mineure de la servitude de vue par le vitrage

du hall d’entrée du bâtiment, Monsieur E ne peut solliciter une indemnisation pour un préjudice qu’il ne subit pas, ni se plaindre des profits réalisés par la promotion immobilière réalisée sur le terrain qu’il a vendu à la SERM, l’objet d’une telle promotion étant qu’elle génère un profit au bénéfice pour ces auteurs, sans que Monsieur E ne puisse considérer qu’un tel profit soit répréhensible, ni source de préjudice.

Il ne peut arguer des nuisances générées par l’immeuble de la résidence le Jardin des Pensées, puisqu’il a été construit en respectant les servitudes conventionnelles non altuis tolendi et non aedificandi, et qu’il n’allègue et encore moins ne justifie de ce que seraient ces nuisances, d’autant que les terrains faisant partie de la ZAC Blaise BE, se trouve en zone urbanisée et que monsieur E ne peut se plaindre des troubles inhérents à de tels aménagements.

Il ne justifie d’aucune dépréciation de sa propriété du fait de la construction de la résidence le Jardin des pensées, d’autant qu’elle a été construite en retrait de 7 mètres ou de 5 mètres par rapport à la limite divisoire, donc supérieure aux prospects en usage et que les constructions sont largement inférieures aux hauteurs réglementaires.

En outre la SERM doit être mise hors de cause, puisque Monsieur E ne formule aucune demande contre elle et qu’elle ne fait l’objet d’aucune demande des intimés'; Monsieur E n’a aucun lien contractuel avec la SA Groupe Ellul, car elle n’est ni l’acquéreur, ni le maître d’ouvrage, ni le maître d''uvre, ni l’actuel propriétaire, Monsieur E sera donc débouté de toutes ses demandes envers elle';

Monsieur C, architecte de l’opération immobilière, a parfaitement pris en compte les servitudes conventionnelles et des prescriptions d’urbanisme, hormis la servitude de vue.

Il sera donc condamné à prendre en charge le coût de remplacement du vitrage sur production du devis par le syndicat des copropriétaires.

' Sur la responsabilité du notaire

Monsieur E recherche la responsabilité de Maître X et de la SCP de notaires, rédacteur de l’acte de vente du 22 janvier 1999 pour une insuffisance dans la rédaction des servitudes non altius tolendi et non aedifcandi, ce qui l’a empêché d’obtenir la démolition des bâtiments construits par la SCI le Jardin des pensées.

Le notaire rédacteur a été imprécis dans les termes employés pour la rédaction de ces deux servitudes en ce sens qu’il a mentionné que les bâtiments édifiés devaient être limités à «'R+3'» et «'R+2'» sans indication de hauteur chiffrée en mètres et sans référence au niveau du sol à prendre en compte, ce qui a permis au constructeur de construire en partie sur des remblais, pour tenir compte de la topographie des lieux.

Mais il a été constaté que malgré cette rédaction, le promoteur comme l’architecte ont respecté pour l’édification de l’ensemble immobilier la hauteur des constructions ainsi que les distances conventionnellement prévues.

La philosophie de la clause de la servitude non altius tolendi a pour objet d’interdire les constructions à édifier sur le fonds à une hauteur supérieure de «R+3'» et R+2'» donc supérieure à 12 et 9 mètres et non d’interdire la réalisation d’un sous-sol comme le soutient vainement Monsieur E.

Ainsi le notaire a établi, malgré l’imprécision des termes de la servitude, un acte parfaitement efficace puisque les bâtiments construits, sont des bâtiments composés d’un rez de chaussée et de deux ou trois étages sur sous-sols enterrés ou semi-enterrés de 9,16 mètres de hauteur et ne se sont donc pas d’une hauteur supérieure à ce que pouvait légitiment envisager Monsieur E.

Monsieur E sera donc débouté de ses demandes envers le notaire et la SCP de notaires.

La SCP de notaires se borne à solliciter des dommages et intérêts, sans préciser en quoi Monsieur E aurait fait dégénérer en abus l’inanité de ses prétentions '; sa demande ne peut dès lors être accueillie.

P A R C E S M O T I F S

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Jardin des Pensées, Monsieur C, la MAF, la société Icade Ellul, la SCI Jardins des pensées, et la SMABTP à payer 1000 € de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute Monsieur E de toutes ses demandes,

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,

Condamne Monsieur E à payer au syndicat des copropriétaires Jardins des Pensées, la SCI Jardins des Pensées, Monsieur C, la SMABTP et la SCP X, Caulier, X Tenderon Paradis la somme de 1 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y a voir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile envers les autres parties,

Déboute la SCP X, Caulier, X Tenderon Paradis de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Monsieur E en tous les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

AB