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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 05 MARS 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/07088

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 AOUT 2012

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 10/03025

APPELANTE :

SARL I J IMMOBILIER à l’enseigne IMMOBIS immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 442 412 912, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Thierry BERGER de la SCP COSTE – BERGER – DAUDE – VALLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e DAL CORTIVO substituant M^e Thierry BERGER de la SCP COSTE – BERGER – DAUDE – VALLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur C X

XXX

XXX

représenté par M^e Véronique NOY de la SCP VINSONNEAU PALIES – NOY – GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e DATAVERA substituant M^e Véronique NOY de la SCP VINSONNEAU PALIES – NOY – GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame E X

XXX

XXX

représentée par M^e Véronique NOY de la SCP VINSONNEAU PALIES – NOY – GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e DATAVERA substituant M^e Véronique NOY de la SCP VINSONNEAU PALIES – NOY – GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Véronique NOY de la SCP VINSONNEAU PALIES – NOY – GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e DATAVERA substituant M^e Véronique NOY de la SCP VINSONNEAU PALIES – NOY – GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Janvier 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 JANVIER 2014, en audience publique, Madame G H ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre

Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller

Madame G H, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Mathieu MAURI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame X sont propriétaires d’une villa, sise XXX

Par acte sous seing privé du 1^er juin 2005, Monsieur et Madame X donnaient à la SARL I J à l’enseigne IMMOBIS un mandat de gérance locative portant sur ce bien.

Le 16 juin 2005, Monsieur X souscrivait pour cette villa, un abonnement au service de distribution publique d’eau potable auprès de la Compagnie Générale des Eaux.

Par acte sous seing privé du19 août 2005, prenant effet le 22 août 2005, un bail d’habitation était consenti à Monsieur Z et Madame A. Un état des lieux d’entrée était réalisé le 22 août 2005.

A la suite du départ de Monsieur Z, un nouveau bail était consenti à Madame A, selon acte sous seing privé du 3 avril 2007, prenant effet le 10 mai 2007.

Par courrier recommandé du 22 janvier 2008, adressé à la société IMMOBIS, Madame A donnait congé pour le 30 avril 2008.

Un état des lieux de sortie contradictoire était effectué le 5 mai 2008. A cette occasion, de nombreuses infiltrations et traces d’humidité étaient relevées. Le relevé du compteur d’eau faisait apparaitre 3874m3. Une telle consommation et les infiltrations constatées laissaient à penser qu’une fuite d’eau était à rechercher.

Le 6 mai 200, Monsieur et Madame X déclaraient le sinistre à leur compagnie d’assurance, la MAIF, laquelle mandatait le service « recherche de fuite » de la société Y Service pour procéder à l’examen du réseau fuyard. Cette dernière intervenait le 12 mai 2008 et établissait que le réseau fuyard était celui prenant sa source au compteur général, passe sous le dallage et vient se connecter sur une nourrice en extérieur. La fuite générait une perte d’eau de 5 litres par minutes ce qui représente 7,2 m3 par 24 heures, soit 216 m3 par mois.

L’expert de la MAIF, le cabinet B, intervenait sur les lieux le 9 juin 2008 et rendait son rapport le 3 juillet 2008. Il évaluait le préjudice à la somme de 6 277,73 euros, soit 6 047,21 euros au titre du préjudice immobilier (reprises des embellissements dues aux infiltrations) et 230,52 euros au titre du préjudice mobilier après déduction de la vétusté des meubles meublants.

La MAIF réglait directement l’entreprise Y qu’elle avait mandaté de la somme de 230,53 euros pour la recherche de fuite, et de la somme de 6 060,81 euros pour la remise en état de l’appartement.

Estimant que son mandataire avait manqué à ses obligations contractuelles, les époux X et la compagnie la MAIF faisaient délivrer, par acte d’huissier du 20 mai 2010, assignation à la SARL I J à l’enseigne IMMOBIS devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’obtenir condamnation de celle-ci au paiement des sommes suivantes :

—  10 480,38 euros aux époux X,

—  6 166,33 euros à la MAIF,

—  1750 euros aux époux X et 1750 euros à la MAIF en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 14 août 2012, le tribunal d’instance de Montpellier a :

Déclaré la société I J IMMOBILIER contractuellement responsable du préjudice occasionné aux demandeurs par ses fautes de non-relevé du compteur et de non réparation de l’installation,

Condamné celle-ci à payer avec intérêts au taux légal à compter de la décision :

— à la MAIF : 6 060,19 euros,

— aux époux X : 4 559,50 euros,

Condamné la société I J IMMOBILIER aux entiers dépens et à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la MAIF : 1 500 euros,

— aux époux X : 1 500 euros,

Ordonné l’exécution provisoire.

APPEL

La SARL I J IMMOBILIER à l’enseigne IMMOBIS a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 18 septembre 2012.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2014.

Dans ses dernières conclusions en date du 14 décembre 2012 La SARL I J IMMOBILIER à l’enseigne IMMOBIS demande à la cour, au visa des articles 1147 et 1991 du code civil, de :

Infirmer le jugement et statuant à nouveau,

Débouter Monsieur et Madame X et la MAIF de l’ensemble de leurs demandes comme injustifiées,

Très subsidiairement, juger que viendront en déduction du préjudice allégué la somme de 1586 € au titre de la caution outre celle de 3195 € au titre des dégradations de M. X,

En toute hypothèse, les condamner au paiement de la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

******

Dans leurs dernières conclusions en date du 8 février 2013, Monsieur et Madame X et la MAIF, au visa du mandat de gestion du 1^er juin 2005, du bail du 3 avril 2007, des articles 1146 et suivants du Code civil et des articles 1991 et suivants du Code civil, demandent à la cour de :

Rejeter l’appel,

Confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner La SARL I J IMMOBILIER à l’enseigne IMMOBIS à verser :

— à la MAIF la somme de 105,52 euros au titre de la facture honorée pour la recherche de fuites,

— aux époux X la somme de 125 € au titre de la franchise contractuelle, et celle de 5 400 € au titre de la perte de loyers pendant six mois,

Condamner La SARL I J IMMOBILIER à l’enseigne IMMOBIS au paiement des sommes complémentaires en application de l’article 700 du code de procédure civile de 2 000 € à la MAIF et celle de 2 000 € aux époux X,

Condamner La SARL I J IMMOBILIER à l’enseigne IMMOBIS aux entiers dépens.

******

SUR CE

Aux termes des articles 1191 et 1192 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat, tant qu’il en demeure chargé, et il répond des dommages et intérêts résultant de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Dès lors que les époux X entendent rechercher la responsabilité contractuelle de leur mandataire, la SARL I J IMMOBILIER exerçant à l’enseigne IMMOBIS, il leur appartient de rapporter la preuve de l’inexécution de l’une de ses obligations ou d’une faute dans l’exercice de la gestion locative du bien immobilier, objet du mandat.

Sur le prétendu défaut d’information d’un dégât des eaux déclaré par la locataire :

Les époux X reprochent à leur mandataire de ne pas les avoir informés que la locataire aurait formé une déclaration de sinistre pour un dégât des eaux en mars 2008, et de ne pas avoir fait diligence à ce moment-là.

Ils prétendent que, lors de l’expertise amiable, un représentant de la SARL J aurait indiqué que la locataire avait formé une déclaration de sinistre en mars 2008.

Cependant, alors qu’aucune pièce n’est même citée par les époux X à l’appui de cette prétention, la cour a vainement recherché, tant dans le jeu de pièces des époux X que dans les pièces adverses, une quelconque preuve de l’existence d’un sinistre déclaré en mars 2008 par la locataire et la preuve que la SARL I J IMMOBILIER en aurait eu connaissance avant eux.

Le rapport d’expertise amiable ne fait aucune mention à l’existence d’un sinistre antérieur. Or, si la compagnie d’assurance des bailleurs pouvait rechercher la garantie de l’assureur de la locataire, elle n’aurait pas manqué d’interroger l’expert sur l’existence de plusieurs sinistres, ce que manifestement elle n’a pas fait puisque ce sujet est inexistant dans le rapport d’expertise.

Par ailleurs, alors que l’état des lieux de sortie mentionne de nombreuses traces d’infiltrations et d’humidité, si la locataire s’en était plainte auparavant et si elle avait effectué une déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance, cet état des lieux de sortie devrait le mentionner sous formes d’observations dans l’espace réservé à cet effet. Or, la case « remarques éventuelles » est laissée vide de toutes observations.

Enfin, selon le courrier de la locataire dans lequel elle donne son congé en janvier 2008, force est de constater qu’il ne fait pas la moindre allusion à des difficultés d’humidité ou des infiltrations, ni à un dégât des eaux.

Dès lors qu’aucune pièce ne vient établir la moindre plainte de la locataire à l’adresse de la SARL I J IMMOBILIER, les bailleurs n’établissent nullement que celle-ci aurait eu connaissance d’un quelconque dégât des eaux ou de problèmes d’infiltrations avant l’état des lieux de sortie du 5 mai 2008.

La société mandataire ne pouvait donc informer les bailleurs de difficultés qu’elle ignorait elle-même puisque celles-ci lui étaient manifestement occultées par la locataire.

Par ailleurs, les pièces 23 et 24 de l’appelante établissent qu’une réunion d’expertise a eu lieu au sujet de dégâts causés par Véolia, ayant nécessité des travaux de reprise de maçonnerie sur la maison, sans que l’on puisse en déduire qu’il s’agisse là d’un dégât des eaux. La SARL I J IMMOBILIER justifie en tous cas qu’elle a immédiatement transmis aux époux X, par courriel du 22 janvier 2008, le devis afférent à ces travaux que lui avait adressé la locataire en fax le 21 janvier 2008, de sorte qu’elle démontre ici sa diligence à informer le bailleur dès que la locataire lui livrait une information.

Le moyen des intimés sera donc en voie de rejet et il sera fait droit au moyen de l’appelante sur ce point.

Sur la prétendue absence de relevé des index de consommation d’eau :

Le mandat de gérance est en l’espèce très large et, parmi les termes de sa mission, le mandataire doit notamment « prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l’entretien des divers services de fonctionnement : eau, gaz, électricité, chauffage’ »

Se fondant sur ces dispositions contractuelles et sur leur pièce 18, soit un courrier de Véolia du 23 mars 2009, les bailleurs reprochent à leur mandataire de ne pas avoir adressé à la société Véolia les relevés d’index de consommation d’eau en octobre 2007 et avril 2008, de sorte que les factures ont été établies sur la base d’estimations de consommation, les empêchant ainsi de s’interroger en temps utile sur l’origine d’une surconsommation d’eau.

Pour faire droit à la demande des époux X sur ce point, le premier juge a relevé que : « la société I J IMMOBILIER devait, soit relever elle-même le compteur d’eau, soit fournir à la société Véolia les moyens d’effectuer ce relevé et non une simple estimation de consommation, et s’assurer qu’il était effectivement fait ; qu’en ne le faisant pas, elle a manqué à son obligation contractuelle et s’est rendue responsable par application de l’article 1147 du code civil du préjudice constitué par la surconsommation d’eau et les dégâts à l’appartement des époux X »

Or, la société I J IMMOBILIER justifiait pourtant déjà devant le premier juge, par ses pièces 4 à 9 et 17, qu’à la suite des demandes de la société Véolia, elle a dépêché un agent pour relever les index et remplir les documents à l’adresse de Véolia :

— le 18 avril 2007 : 1146 m3,

— le 15 octobre 2007 : 1869 m3,

— le 5 mai 2008 : 3 874 m3

Elle justifie même en outre des accusés de réception des envois en fax avec ma mention « ok » pour envois des 18 avril 2007 et 5 mai 2008 : 3 874 m3.

Si la société Véolia prétendait dans son courrier du 23 mars 2009 ne pas avoir reçu le relevé d’index en réponse à sa demande du 7 avril 2008, force est de constater que l’appelante justifie pourtant de cet envoi en fax le 5 mai 2008, ce qui enlève toute force probante à ce courrier de la société Véolia.

Dès lors, l’appelante justifie à suffisance qu’à chaque empêchement de relevé d’index pour cause d’absence de la locataire, elle y a suppléé, de sorte qu’elle est présumée avoir envoyé l’index du 15 octobre 2007 comme les autres, quand bien même elle n’aurait pas conservé l’accusé de réception du fax, ou qu’elle aurait envoyé ce relevé par voie postale.

La société I J IMMOBILIER faisait en outre diligence auprès de Véolia dans son courrier du 1^er juillet 2008, soit sa pièce 21, lui reprochant cette estimation qui ne correspondait pas à la consommation réelle de la locataire et sollicitant pour son mandant la prise en compte financière liée à cette fuite par un dégrèvement sur la prochaine facture.

La société Véolia répondait d’ailleurs favorablement à cette demande dans son courrier du 23 mars 2009 aux époux X, en indiquant « nous examinerons votre demande de dégrèvement pour fuite sur présentation du justificatif de réparation »

Il sera d’ailleurs observé qu’à la lecture de la pièce 13 des intimés, ce dégrèvement était appliqué pour un montant de 4 119,82 euros, ne laissant à la charge de ceux-ci que la somme résiduelle de 3 455,88 euros. Il s’en évince que la société Véolia a manifestement pris à sa charge la surconsommation correspondant à la fuite non décelée du fait de factures effectuées sur la base d’estimations de consommation.

Le moyen des intimés sera donc en voie de rejet et il sera fait droit au moyen de l’appelante sur ce point. Le jugement qui n’a pas fait une analyse exhaustive des pièces produites sera donc infirmé sur ce point et en conséquence en toutes ses dispositions.

Sur l’appel incident au titre de prétendues pertes de loyers et sur la dénonciation du contrat :

Il ressort des pièces 18 à 21 de l’appelante, qu’à la suite du congé donné par la locataire en mai 2008, les époux X qui souhaitaient effectuer des travaux, obtenaient à cette fin de leur mandataire, la remise d’un premier trousseau de clefs dès le départ de la locataire. Ils reculaient dans un premier temps, à raison de ces travaux, la relocation à la date de septembre 2008.

Toutefois, le 30 juin 2008, ils se faisaient remettre par l’agence un second trousseau de clefs dans le but d’habiter cette maison.

Ils sont donc mal fondés à faire valoir une rupture abusive du contrat de mandat, alors que par la reprise des clefs le 30 juin 2008, ils y ont mis fin eux-mêmes.

Ils ne démontrent en conséquence aucun préjudice locatif imputable à la société I J IMMOBILIER.

En définitive, tous les moyens des intimés seront en voie de rejet.

Les intimés seront en conséquence condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel et condamnés à verser à l’appelante la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

Déboute Monsieur et Madame X et la MAIF de l’ensemble de leurs demandes comme injustifiées,

Condamne Monsieur et Madame X et la MAIF à verser à la société I J IMMOBILIER la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame X et la MAIF aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

CR/MR