COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 21 OCTOBRE 2014

Débats du 16 Septembre 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/00091

Minute n° :

Ce jour, VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE,

A l’audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de MONTPELLIER , Monsieur I-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M^me P Q, a prononcé l’arrêt suivant dans l’instance opposant :

d’une part :

XXX, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social

XXX

XXX

Représentant : M^e Thomas GILLIOCQ de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D, avocat au barreau de MONTPELLIER

APPELANTE

et

d’autre part :

SOCIETE AUTOROUTES DU SUD DE LA FRANCE, agissant en qualité de concessionnaire de l’ETAT, représentée par Monsieur Charles HAASE directeur adjoint,

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU-COURRECH, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

en présence de

Monsieur R S

XXX

XXX

XXX

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du

11 Septembre 2013

Après que les débats aient eu lieu à l’audience publique du 16 Septembre 2014 où siégeaient :

— Monsieur I-Luc PROUZAT, Conseiller, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de MONTPELLIER, en remplacement de Monsieur Daniel BACHASSON, Président de chambre, empêché,

— Monsieur I-Jacques SAINTE-CLUQUE, Vice Président au Tribunal de grande instance de PERPIGNAN, Juge de l’Expropriation du département des Pyrénées Orientales, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président,

— Madame Nathalie MATELLY, vice-présidente au tribunal de grande instance de CARCASSONNE, chargée du service du tribunal d’instance, Juge de l’Expropriation du département de l’AUDE, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président,

en présence de

Monsieur O, délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l’Hérault, Commissaire S,

assistés de M^me P Q,

Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et R S entendus en leurs observations,

Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi,

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 21 Octobre 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

Par décret du 30 avril 2007, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux de construction du dédoublement de l’autoroute A 9 au droit de Montpellier, compris entre Lunel-Viel, à l’est, et Fabrègues, à l’ouest, et sur le territoire des communes de Baillargues, Castries, Fabrègues, Lattes, Lunel-Viel, Mauguio, Montpellier, Saint-Aunès, Saint-Brès, Saint-Geniès-des-Mourgues, Saint-I-de-Védas, Valergues et Vendargues dans le département de l’Hérault.

A ainsi été déclarée cessible, au profit de la société des Autoroutes du Sud de la France, concessionnaire de l’Etat, une emprise de 5254 m² sur la parcelle cadastrée à XXX, lieu-dit « La Pinède », section XXX, d’une superficie totale de 17 274 m² appartenant à la société civile immobilière Mas Desplans ; cette parcelle est issue de la parcelle anciennement cadastrée section XXX ayant fait l’objet d’une première emprise de 7949 m² au profit de la société des Autoroutes du Sud de la France.

Après avoir notifié ses offres à la SCI Mas Desplans, la société des Autoroutes du Sud de la France a, faute d’accord amiable, saisi le 7 novembre 2012 le juge de l’expropriation du département de l’Hérault selon la procédure d’urgence, aux fins de fixation des indemnités revenant à l’intéressée.

La visite des lieux s’est déroulée le 4 décembre 2012 et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 20 mars 2013.

Par jugement du 11 septembre 2013, le juge de l’expropriation a notamment :

— fixé la date de référence au 12 mars 2009,

— donné acte à l’expropriant de ce qu’il justifie de la régularité de la délégation de pouvoir de son représentant,

— alloué à la SCI Mas Desplans une indemnité globale de dépossession de 24 120 € pour les 5254 m² constituant l’emprise prélevée sur la parcelle cadastrée XXX, dont le surplus, soit 12 020 m², demeure sa propriété,

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’indemnité de 24 120 € ainsi allouée correspond à une indemnité principale calculée sur la base d’un prix de 4 € le m² augmentée d’une indemnité de remploi.

Par déclaration faite le 24 septembre 2013 au greffe de la cour la SCI Mas Desplans a régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation.

Elle a déposé son mémoire d’appelante avec 26 pièces le 15 novembre 2013, lequel a été notifié le jour même à la société des Autoroutes du Sud de la France et au commissaire S par lettres recommandées, dont les avis de réception n’ont pas été retournés au greffe.

La société des Autoroutes du Sud de la France a déposé son mémoire d’intimée accompagné de 36 pièces, le 10 décembre 2013.

R S a déposé ses conclusions, le 12 septembre 2014.

***

La SCI Mas Desplans demande à la cour de fixer à la somme de 232 176 € l’indemnité globale de dépossession lui revenant pour l’expropriation d’une emprise de 5254 m² sur la parcelle XXX et de lui allouer une indemnité pour dépréciation du surplus d’un montant de 495 000 € ; elle sollicite enfin la condamnation de la société des Autoroutes du Sud de la France à lui payer la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— le juge de première instance n’a pas tiré les conséquences logiques de la qualification juridique du terrain exproprié comme se trouvant en situation privilégiée, alors que celui-ci fait partie d’un ensemble immobilier bâti servant à l’accueil du CFA de l’industrie du Languedoc-Roussillon, localisé dans un hameau constitué de plusieurs mas, qu’il est situé à Lattes en zone périurbaine, dans la première couronne montpelliéraine, à proximité de la zone commerciale de Saint-I de Védas, de la zone commerciale montpelliéraine des Près d’Arènes, de la zone du Puech Radier à Lattes, du centre-ville de Maurin, des ZAC Garosud, de la Croix d’Argent et des Grisettes, qu’il se trouve inclus dans la future zone d’extension économique de Lattes, qu’il dispose, tenant son classement en zone A du PLU de Lattes, d’une constructibilité résiduelle et est desservi par l’ensemble des réseaux publics et qu’il est proche d’importantes voies de communication, dont la RN n° 116 et l’échangeur de l’actuelle autoroute A 9,

— en dépit de son classement en zone A, le terrain a perdu sa vocation agricole puisqu’il est à usage de parking, de jardin d’agrément et de terrain de sport et est desservi par les VRD, de tels aménagements s’inscrivant dans le cadre d’une activité spécifique de formation d’apprentis,

— les éléments de référence, dont se prévaut la société des Autoroutes du Sud de la France ou R S, ne sont pas pertinents, qui concernent des terrains moins bien situés géographiquement, d’une destination différente, éloignés des voies de communication et dont il n’est pas établi qu’ils soient desservis par les réseaux publics,

— le rapport du cabinet d’expert immobilier, qu’elle a mandaté, fait ressortir, sur le territoire de l’agglomération montpelliéraine, que les terrains situés en zone N, sans aucune possibilité de construction, dépourvus de réseaux ou insuffisamment desservis, mais en zone périurbaine et urbaine, sont estimés dans une fourchette comprise entre 15 et 20 € le m², que les terrains en zone A, dotés de tout ou partie des réseaux, ayant perdu leur affectation et offrant un usage de loisir, de commerce ou de service, sont estimés entre 17 et 30 € le m² et que les terrains situés en zone AU-0 à usage de réserve foncière pour des équipements publics, qui ne confèrent aucune possibilité de construction, sont évalués autour de 25 à 30 € le m²,

— l’emprise expropriée doit être évaluée sur la base d’un prix de 40 € le m², tenant la nécessaire réévaluation des termes de comparaison analysés,

— du fait de l’expropriation, la maison, estimée 3 300 000 € par l’expert immobilier, va se trouver dépréciée à hauteur de 15% en l’état de l’amputation du jardin, du parking et du terrain de sport, du rapprochement de la propriété bâtie avec l’axe de la future voie routière et de la servitude d’inconstructibilité prévue par l’article L. 111-1-4 du code de l’urbanisme.

La société des Autoroutes du Sud de la France conclut à la confirmation du jugement et demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle offre une indemnité pour reconstitution de parking à l’identique, sur devis.

Elle expose en substance que :

— l’emprise, qui est pour partie en nature d’aire de stationnement avec sol de tout venant compacté et pour partie en nature de terre avec quelques arbres, laisse subsister au nord un reliquat de 5683 m² et au sud, côté Mas Desplans, un reliquat de 6353 m² supportant un terrain de tennis avec sol en béton,

— si la situation privilégiée du terrain résulte de sa desserte par des voies adaptées à son usage agricole et de la proximité des réseaux, il ne peut, en revanche, en raison de son usage effectif à la date de référence, non contesté, du 12 mars 2009, qui est celui d’une lande, être tenu compte de la proximité de voies interdites à la circulation des engins agricoles (autoroute et voie rapide) et de zones commerciales et d’habitat résidentiel, de la perspective d’opérations d’aménagement postérieures à la date de référence ou directement liées à la réalisation du doublement de l’autoroute A 9 ou de la future voie ferrée, et de sa localisation dans une zone désignée comme stratégique par le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT),

— contrairement à ce qui est soutenu, le secteur dans lequel est situé le terrain exproprié, au sud du projet de doublement de l’A 9, a vocation à demeurer un secteur agricole,

— les éléments de référence cités par l’expert mandaté par la SCI Mas Desplans ne peuvent permettre de justifier le prix de 40 € le m², revendiqué, pour un terrain à usage effectif de terre cultivable et en état de lande, même doté d’une plus-value de situation, puisque ces éléments de référence concernent des terrains bénéficiant d’une situation bien plus favorable (jouxtant une zone fortement urbanisée et desservis par les réseaux ou situés dans un périmètre d’opération d’aménagement), des terrains de nature différente (parkings, jardins familiaux), des terrains classés dans un zonage différent (zone N ou AU), des terrains à usage effectif commercial ou des terrains acquis à des fins spéculatives ou faisant ressortir un prix de convenance,

— la valeur de 4 € le m², retenue par le premier juge, est parfaitement cohérente avec, d’une part, les termes de référence soumis à son appréciation et, d’autre part, avec certains jugements et arrêts rendus dans le cadre de la même opération de doublement de l’A 9,

— aucun des motifs invoqués par la SCI Mas Desplans n’est de nature à justifier l’existence d’une dépréciation du surplus.

R S propose également à la cour de confirmer le jugement, qui a fixé à 24 120 € l’indemnité totale de dépossession revenant à la SCI Mas Desplans.

***

Lors des débats à l’audience, la cour a invité les parties à s’expliquer sur l’irrecevabilité, tirée de l’article R. 13-49, alinéa 3, du code de l’expropriation, des conclusions du commissaire S déposées le 12 septembre 2014, après l’expiration du délai prévu par ce texte ; elles ont alors indiqué s’en rapporter à justice.

MOTIFS DE LA DECISION :

R S, qui s’est vu notifier par le greffe, suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15 novembre 2013, qu’il a indiqué à l’audience avoir reçue le 26 novembre 2013, le mémoire et les pièces de la SCI Mas Desplans, appelante, n’a déposé au greffe de la cour ses conclusions, que le 12 septembre 2014, soit hors du délai d’un mois imparti au 3^e alinéa de l’article R. 13-49 du code de l’expropriation, bien qu’aient été reproduites, dans la lettre de notification, les dispositions de ce texte ; il convient dès lors de déclarer d’office irrecevables ses conclusions.

***

Le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il fixe au 12 mars 2009 la date à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif de l’emprise expropriée sur la parcelle XXX, comprise au PLU de Lattes dans un emplacement réservé pour le doublement de l’A 9, par application de l’article L. 13-15 II (4°) du code de l’expropriation, et qui correspond à la date d’opposabilité aux tiers de la délibération du conseil municipal de Lattes approuvant le PLU délimitant notamment la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé ; à cette date, la parcelle en litige est classée en zone A correspondant à la zone agricole de la commune de Lattes, qui correspond aux coupures d’urbanisation définies dans le SCOT de l’agglomération de Montpellier et est réservée aux exploitations agricoles et aux bâtiments qui leur sont nécessaires ; elle se caractérise par une constructibilité limitée à la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l’exploitation agricole à condition d’être situés en continuité d’un bâtiment d’exploitation existant ou en continuité de Lattes-centre, Maurin, Boirargues.

Il n’est pas discuté qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, prononcée le 20 mars 2013, la parcelle XXX est en nature de lande, libre d’occupation ; la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge, lors de sa visite des lieux, dont il résulte que la parcelle est en nature d’espace vert avec quelques arbres épars et de parking ; elle forme un terrain plat, situé en bordure de la voie communale n° 8 de Maurin à Montpellier ; la parcelle est contiguë de la parcelle XXX, appartenant également à la SCI Mas Desplans, où se trouve implantés les bâtiments d’un ancien mas agricole (le mas Desplans), transformé en établissement de formation, puisqu’il abrite le CFA de l’industrie du Languedoc-Roussillon ; d’après le plan cadastral, les deux parcelles sont séparées par un chemin rural reliant le XXX à la voie communale n° 8 desservant le quartier de Maurin.

Tenant son classement en zone A, dotée d’une constructibilité limitée, la parcelle XXX ne peut être considérée comme située dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l’article L. 13-15 II du code de l’expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, que ne revendique d’ailleurs pas la SCI Mas Desplans.

Elle est incluse dans une zone comprise, sur le territoire de la commune de Lattes, entre le tracé actuel de l’autoroute A 9 et le fleuve Lez, dans laquelle les terrains sont classés en zone A ou N, les secteurs les plus proches classés en zones AU ou U étant situés au nord de l’actuelle autoroute ou coïncidant avec le quartier urbanisé de Maurin ; cette zone à vocation agricole, située dans la première couronne de l’agglomération montpelliéraine, est entourée de zones commerciales implantées, au nord de l’actuelle A 9, sur les communes de Lattes (Le Puech Radier), Montpellier (Les Près d’Arènes, Garosud) et Saint I de Védas (Devès de la Condamine) et est desservie par un réseau dense de voies de circulation (XXX, CD n° 116) reliées à l’échangeur sud de l’A 9 ; en outre, les réseaux électrique, d’eau potable et d’assainissement, implantés sur la voie communale n° 8 et qui assurent la desserte du mas Desplans, sont situés à proximité immédiate.

La partie expropriée de la parcelle XXX doit donc être évaluée en tenant compte de son usage effectif, qui est celui d’un terrain classé en zone A (agricole) du PLU, mais bénéficiant néanmoins d’une situation privilégiée en raison de sa localisation dans la première couronne de l’agglomération montpelliéraine, non loin de zones commerciales et de quartiers urbanisés, de la proximité immédiate d’un bâti existant, de la présence non contestée de l’ensemble des réseaux et de la desserte de la parcelle par deux voies carrossables ; il n’y a pas lieu, en revanche, de s’attacher au fait que le terrain est inclus, depuis 2006, dans une zone considérée comme stratégique par le SCOT de l’agglomération de Montpellier, alors que les perspectives d’extension de l’urbanisation en résultant découlent précisément de la réalisation de l’autoroute A 9b et de la ligne TGV, au sud de Montpellier et au nord de Lattes ; l’évaluation doit également prendre en compte la consistance de l’emprise à la date de l’ordonnance d’expropriation, qui est celle d’une lande, libre d’occupation, en nature, pour partie, d’aire de stationnement avec sol en tout venant compacté et, pour partie, de terre plantée de quelques pins.

Pour l’évaluation, la société des Autoroutes du Sud de la France se prévaut de divers accords amiables réalisés dans le cadre des opérations sous DUP, relativement à des terrains également situés à Lattes et classés en zone A du PLU ; sur les sept accords évoqués, cinq sont mentionnés comme étant « en cours de signature » dans le tableau récapitulatif figurant en page 32 du mémoire de l’intimée, seuls deux actes consacrant des ventes effectives étant produits ; le premier en date du 20 août 2012 (chambre d’agriculture de l’Hérault / ASF) concerne un terrain de 217 m² à détacher de la parcelle cadastrée au lieu-dit « Saporta », section XXX, évalué 4 € le m² ; le second acte (Chanudet-Mayrand / ASF) du 1^er mars 2012 fixe sur la base de 25 € le m² le prix d’une parcelle de 3821 m² en nature de terre, cadastrée au lieu-dit « XXX », section XXX, anciennement classée en zone IV NA du POS de Lattes et désormais classée en zone A du PLU approuvé en mars 2009 ; ainsi que le relève la société des Autoroutes du Sud de la France, le prix retenu tient compte du déclassement de la parcelle ainsi intervenu en 2009.

Elle produit, par ailleurs, divers actes se rapportant à des ventes entre particuliers de terres agricoles situées sur le territoire de la commune de Lattes, intervenues entre septembre 2008 et mai 2011, à des prix variant de 0,76 € à 5,54 € le m² ; certains sont relatifs à des ventes de parcelles proches du terrain exproprié et bénéficiant d’une plus-value de situation comparable, comme la vente « Cestrières / GFA JJM » du 19 septembre 2008 de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « Mariotte », section XXX, d’une surface de 7477 m², classée en zone NC, au prix de 3,61 € le m² et la vente « Soulier / GFA JJM » du 19 août 2010 de la parcelle de terre cadastrée au même lieu-dit, section XXX, d’une surface de 7585 m², classée en zone A, au prix de 4 € le m² ; ces deux termes de comparaison ne sauraient être dénigrés aux motifs que l’un des vendeurs est âgé et que l’autre est domicilié à Béziers, laissant ainsi à supposer qu’ils n’avaient pas pleinement conscience de la valeur réelle de leur biens.

Parmi ces actes, figure aussi une vente « BRL / communauté d’agglomération de Montpellier » du 7 juillet 2010 de plusieurs parcelles, totalisant 71 929 m², cadastrées à Lattes section XXX », section XXX », section XXX » et section BS « Saporta » au prix de 399 000 €, soit 5,54 € le m² ; le prix n’est pas cependant ventilé, alors qu’une partie des terrains vendus est classée en zone AU-1 du PLU.

La société des Autoroutes du Sud de la France invoque, enfin, plusieurs décisions de justice, qui retiennent un prix de 4 € le m² pour l’évaluation de terrains classés en zone A ou N du PLU de Lattes, dans le cadre du doublement de l’A9, dont deux jugements de donné acte, entérinant des accords d’indemnisation intervenus avec des propriétaires de terrains expropriés, cadastrés au lieu-dit « Mariotte » (jugement du 23 janvier 2013, ASF c/ M. et M^me K ; jugement du 13 mars 2013, ASF c/ M. et M^me J) et trois arrêts de cette cour, les deux premiers en date du 18 juin 2013 (ASF c/ CRAMA ; ASF c/ Garino) fixant à 4 € le m², en valeur septembre 2012, l’indemnité due pour une emprise de 36 440 m² sur diverses parcelles cadastrées à Lattes aux lieux-dits « Saporta » et « Lous Tres Aoubrets » et pour une emprise de 1271 m² sur une parcelle cadastrée au lieu-dit « Mas Desplans », section XXX, l’autre en date du 17 septembre 2013 (ASF c/ GFA le Clos Pomier) ayant retenu un prix de 5 € le m² pour l’évaluation, en novembre 2013, d’une emprise de 6467 m² sur les parcelle cadastrées au lieu-dit « Raffegan », section BM n° 1, 25 et 32.

Pour solliciter une indemnisation calculée sur la base de 40 € le m², la SCI Mas Desplans produit un rapport de M. C, expert, mettant en évidence diverses mutations réalisées en zone agricole, à des prix allant de 17 € à 154 € le m², et concernant des terrains qui, situés en bordure d’urbanisation, ont, selon lui, perdu leur vocation agricole ; il indique ainsi que les prix pratiqués traduisent une valeur d’utilité et confirment que la situation périurbaine des terrains est génératrice de valeur, indépendamment des règles d’urbanisme.

A cet égard, sont évoqués par l’expropriée plusieurs éléments de référence relatifs à des terrains présentés comme classés en zones NC, ND, A ou N des POS/PLU qui leur sont applicables, situés à Lattes ou dans des communes de l’agglomération montpelliéraine, qu’il y a lieu d’examiner ci-après :

— vente du 31 janvier 2012 (Letellier / communauté d’agglomération de Montpellier) de 16 parcelles cadastrées à Lattes, section XXX et suivantes, d’une surface totale de 45 056 m², au prix de 638 805,38 €, soit 14,18 € le m² ; ces parcelles, localisées au nord de la ville de Lattes, en bordure d’un secteur urbanisée et en zone rouge au PPRI ne sont cependant pas toutes classées en zone N (naturelle), puisque les parcelles CL n° 57 et 58 sont classées en zone AU0, c’est-à-dire dans une zone à urbaniser, inconstructible en l’état, hors révision du PLU.

— vente du 4 mars 2013 (Portes / Sefiteg) d’une parcelle de terre cadastrée à Lattes, lieu-dit « Fromiga », section XXX, d’une surface de 724 m², au prix de 49,72 € le m² ; cette vente est, pour le moins, suspecte, qui intéresse deux expropriés et est intervenue, alors que les acquisitions amiables ou forcées étaient en cours dans le cadre de l’opération sous DUP.

— vente du 2 mai 2007 (Galtier / SCI Les concordes) d’un terrain en friche avec un petit mazet et un puits, cadastré à Lattes, section XXX, de 20 745 m², au prix de 414 900 €, soit 20 € le m² ; alors classée en zone ND du POS, cette parcelle, localisée au nord-ouest du territoire communal et en bordure de l’A 9, a été acquise dans la perspective de la réalisation future d’un bâtiment à usage commercial, ainsi qu’il ressort des énonciations de l’acte, page 12 ; l’acquisition a donc été faite dans un but purement spéculatif.

— vente du 28 janvier 2010 (GFA des Domaines Fabre / communauté d’agglomération de Montpellier) de diverses parcelles classées en zone A du PLU de Lattes, dont tout ou partie des parcelles cadastrées au lieu-dit « Font de la Banquière », section CB n° 1 et 22, au lieu-dit « Mas de Portal », section CC n° 4, 18 et 20 et au lieu-dit « Mas rouge », section CT n° 98, 114, 115 et 116 à des prix variant de 3 € à 14,25 € le m² selon le caractère inondable ou pas des terres ; ces parcelles sont localisées au nord de la ville de Lattes, de l’autre côté de la route de Carnon, et ont été acquises afin de permettre à l’acquéreur de constituer des réserves foncières dans le secteur de la future gare TGV, ainsi qu’il est précisé en page 2 de l’acte notarié ; en outre, la ventilation du prix est contestable, puisque notamment un prix de 32 € le m² apparaît comme anormalement bas pour des terrains situés à XXX, classés en zone AU ouverte à l’urbanisation et qu’un prix de 14,25 € le m² apparaît, au contraire, élevé pour un terrain classé en zone A du PLU de Lattes.

— vente du 1^er mars 2012 déjà citée (Chanudet-Mayrand / ASF) du 1^er mars 2012, qui fixe à 25 € le m² le prix d’une parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « XXX », section XXX ; il a été indiqué que cette parcelle, anciennement classée en zone IV NA du POS de Lattes, avait été déclassée en mars 2009 lors de l’approbation du PLU, ce qui expliquait le prix retenu.

— vente du 26 février 2013 (Olivet / A) relativement à trois parcelles en nature de jardin, cadastrées à Lattes au lieu-dit « Terre du Mas de Tandon », section XXX, 25 et 26, de 200 m² chacune, et à un cinquième indivis d’une parcelle en nature de chemin d’accès, cadastrée au même lieu-dit, section XXX, de 291 m², au prix global de 18 430 €, soit 28 € le m² ; cet acte fait suite à un compromis de vente signé le 4 décembre 2012 sous diverses conditions suspensives, dont il résulte que l’acquisition d’un terrain de 600 m², à prendre sur la parcelle cadastrée XXX, était destinée à permettre à M. D et à quatre autres personnes (il est prévu dans l’acte, page 5, que les frais d’établissement d’un document d’arpentage seront partagés par les consorts A ' Z et Aponte ' Arbona ' A et X, à concurrence de 1/5^e chacun) de reconstituer les jardins familiaux, dont ils avaient été expropriés.

— vente du 12 mai 2011 (Cassan / Crédit agricole) d’une parcelle cadastrée à Lattes, section XXX m² constituant un parking public non clos de 251 places de stationnement pour véhicules légers, au prix de 558 876,94 €, soit 29,73 € le m² ; cette parcelle, classée en zone A du PLU, est toutefois aménagée en parc de stationnement pour véhicules et est située dans le quartier de Maurin à Lattes, à côté des bâtiments de l’acquéreur, ce qui laisse supposer que le prix pratiqué est de pure convenance.

— vente du 8 février 2007 (Dupuy / société Mas Coste) d’une parcelle de 6130 m², cadastrée à Lattes, lieu-dit « Mas Coste », section XXX, classée en zone NC, au prix de 275 850€, soit 45 € le m² ; vente du 30 mars 2007 (Granier / société Mas Coste) d’une parcelle de 3246 m², cadastrée à Lattes, même lieu-dit, section XXX, classée en zone IVNA, au prix de 324 600 €, soit 100 € le m² ; vente du 30 janvier 2009 (Pendrie / société Mas Coste) de quatre parcelles de 3390 m², 4708 m², 2329 m² et 3555 m², cadastrées à Lattes, lieu-dit « le Chenil », section XXX, 24, 30 et 31, classée en zone IVNA, au prix de 1 747 750 €, soit 125 € le m² ; vente du 30 avril 2009 (Cammal / société Mas Coste) d’une parcelle de 3373 m², cadastrée à Lattes, lieu-dit « Mas Coste », section XXX, classée en zone IVNA, au prix de 185 515 €, soit 55 € le m² ; vente du 5 novembre 2010 (Garrigues / société Mas de Coste) de quatre parcelles cadastrées à Lattes, même lieu-dit, section XXX, 55, 56 et 58, classées en zone N ou A, au prix de 355 410 €, soit 45 € le m² ; ces terrains, situés dans le secteur du Mas de Coste à Lattes, à proximité d’une zone fortement urbanisée de la commune voisine de Pérols, ont cependant été acquis pour le compte du groupe Auchan, dans la perspective future de l’extension de son centre commercial.

— ventes des 16 juin 2006 (Cambarau / Camps) et 19 novembre 2009 (Grosso / Espinos) de deux terrains à usage de jardin familial situés à Lattes, l’un formant le lot n° 68 de l’ensemble immobilier « Les Jardins d’E », l’autre formant le lot n° 26 de l’ensemble immobilier « Les Jardins d’F », aux prix respectifs de 40 000 € et 22 000 € ; les actes notariés, qui constituent les annexes 11 et 12 au rapport de M. C, ne précisent pas la superficie des terrains, généralement comprise entre 400 et 600 m², mais en toute hypothèse, ceux-ci ont une nature particulière, celle de jardin familial, et comportent divers aménagements (abri de jardin, forage ').

— vente des 28 décembre 2007 et 8 janvier 2008 (Benchemoul / communauté d’agglomération de Montpellier), dans le cadre de la réalisation du projet d’aménagement et de protection contre les inondations de la basse vallée du Lez, d’une parcelle cadastrée à Lattes, section XXX, d’une surface de 2267 m², au prix de 225 000 €, soit 99,25 € le m² ; classée en zone NC du POS et incluse dans la zone rouge du PPRI, cette parcelle, située au nord de la ville de Lattes et en bordure du fleuve, est cependant aménagée en parking de service d’un restaurant (« la Côte à l’Os »).

— vente du 9 octobre 2012 (société SOFA / ASF), dans le cadre de la réalisation du projet de doublement de l’A 9, portant sur deux parcelles cadastrées à Lattes, lieu-dit « Lous Tres Aoubrets », section XXX et 99, totalisant 3490 m², au prix de 319 200 €, soit 91,46 € le m² ; cet élément de référence porte également sur un terrain classé en zone A du PLU, mais anciennement en zone VNA du POS, et était loué à la société France Auto, concessionnaire Opel, pour les besoins de son activité de vente de véhicules automobiles.

— vente du 20 juin 2011 (Gorce-Portes / Veyrunes) d’une parcelle cadastrée à Lattes, section XXX, d’une surface de 260 m², au prix de 40 000 €, soit 153,84 € le m² ; située en limite d’une partie urbanisée du quartier de Maurin, cette parcelle est certes classée en zone A du PLU, mais son acquisition a été seulement destinée à l’agrandissement du jardin d’agrément de l’acquéreur.

— jugement du juge de l’expropriation en date du 15 mai 2013 (ASF c/ Clanet) fixant sur la base de 19 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation d’une emprise de 1520 m² sur la parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit « Fromiga, section XXX, classée en zone A du PLU ; l’emprise, qui est en nature de sol compacté, fait partie d’un ensemble foncier servant à l’exploitation de l’activité de pépiniériste ' paysagiste de la SA Pousse-Clanet, puisqu’elle correspond à une zone de rempotage (présence de cassiers à terreaux) et d’entreposage des pots.

— cinq arrêts de cette cour en date du 13 juillet 2009 (consorts B c/ commune de Montpellier ; consorts G c/ commune de Montpellier ; M. et M^me H c/ commune de Montpellier ; Biou c/ commune de Montpellier ; consorts Y c/ commune de Montpellier) fixant à 18 € et 19 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation, en vue de la réalisation d’un parc paysager, de terrains en situation privilégiée, classés en zone N-2 du PLU de Montpellier, zone naturelle inconstructible, et situés en bordure de la ZAC de Malbosc dédiée à l’habitation ; même classés dans une zone naturelle, ces terrains, situés sur la colline de Malboc au nord-ouest de Montpellier, bénéficient d’une localisation nettement plus favorable, en bordure d’un quartier fortement urbanisé de la ville et à moins de 5 kilomètres du centre historique.

— arrêt de cette cour du 16 décembre 2008 (consorts M c/ commune de Saint I de Védas) fixant à 17 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation, en vue de l’extension du complexe sportif, d’une parcelle cadastrée à Saint I de Védas, section XXX, de 19 836 m², classée en zone NC du POS ; toutefois, l’évaluation tient compte d’une situation privilégiée de la parcelle à proximité du CD n° 613 (ex RN n° 113) et en limite de l’urbanisation de la ville, que marque l’allée du Terral.

— arrêt de cette cour du 15 septembre 2009 (SERM c/ consorts L) confirmant l’indemnité fixée en première instance pour l’expropriation, dans le cadre de la réalisation de la ZAC Ovalie à Montpellier, de deux parcelles cadastrées section XXX et 6, dont une partie de 18 278 m², classée en zone A et évaluée 30 € le m² ; l’évaluation a cependant été faite en considération de la situation « hautement privilégiée » du terrain situé en limite d’urbanisation et inclus dans le périmètre d’une ZAC mixte (d’habitations, de commerces et de bureaux) localisée dans la partie ouest de la ville de Montpellier, ce qui est loin d’être le cas du terrain exproprié.

Les éléments de référence ci-dessus rapportés correspondent, pour des terrains classés en zones NC, ND, A ou N, à des prix très variés, compris entre 14,18 € et 153,84 € le m² ; il est évident que ces prix ne reflètent pas seulement la valeur agricole des terrains concernés ou la valeur, qu’ils peuvent représenter d’un point de vue esthétique ou écologique, mais tiennent à d’autres facteurs de valorisation, liés soit à la nature et/ou à la situation des terrains, soit à l’intérêt particulier que leur acquisition présente pour l’acheteur ; ainsi, ces éléments de référence concernent des terrains ayant une nature spécifique (parkings, jardins familiaux) ou une situation bien meilleure (dans Montpellier, à l’intérieur ou en bordure d’une ZAC, en limite immédiate d’urbanisation) ou qui ont été acquis à des fins spéculatives ou par pure convenance personnelle de la part de l’acheteur.

La partie expropriée de la parcelle XXX, incluse dans un secteur agricole de la commune de Lattes, doit être estimée en fonction de son usage effectif, strictement agricole, tenant compte de la situation privilégiée, dont elle bénéficie (localisation dans la première couronne l’agglomération montpelliéraine, proximité d’un bâti existant, présence des réseaux, desserte par deux voies carrossables) et d’après sa consistance, qui est celle d’une lande plantée de quelques arbres et sans aménagement particulier, hormis la partie servant d’aire de stationnement ; il ne peut dès lors être soutenu, comme le fait la SCI Mas Desplans, sauf à s’exonérer des règles d’évaluation propres au droit de l’expropriation, qu’eu égard à sa situation périurbaine, le terrain exproprié a perdu sa vocation agricole.

Les éléments de référence, cités par l’appelant, ne peuvent dès lors servir utilement à l’évaluation de l’emprise ; il en est de même en ce qui concerne ceux qui sont relatifs à des terrains classés en zone AU0 ou 1AU des PLU de Maugio, Montpellier ou Baillargues (arrêt de la cour rendu le 16 novembre 2010 dans l’instance « commune de Maugio c/ Rouquairol » ; arrêt de la cour du 18 janvier 2011 dans l’instance « consorts N c/ département de l’Hérault »; jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault c/ Caille en date du 27 février 2013') ; même inconstructibles en l’état en raison de l’insuffisance des réseaux 'l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du document d’urbanisme', les terrains en zone AU0 ou 1AU n’en sont pas moins classés dans un zonage différent du PLU applicable, correspondant à une zone à urbaniser.

Le prix de 4 € le m², proposé par la société des Autoroutes du Sud de la France, apparaît dès lors conforme aux caractéristiques matérielles et juridiques de l’emprise expropriée tout en tenant compte de la situation privilégiée dont elle bénéficie ; le jugement entrepris, qui a fixé sur cette base, à 21 016 € l’indemnité principale et à 3101,60 € l’indemnité de remploi, soit une indemnité totale de 24 117,60 € arrondie à 24 120 €, doit donc être confirmé de ces chefs.

Si l’emprise conduit à la suppression d’une partie d’un parking, sa reconstitution apparaît possible sur le reliquat, non exproprié, représentant 6353 m² ; il convient ainsi de donner acte à la société des Autoroutes du Sud de la France de son offre de verser une indemnité pour reconstitution de parking à l’identique, sur devis.

***

Le préjudice consécutif au rapprochement de la propriété bâtie avec l’axe de la future voirie routière, dont fait état la SCI Mas Desplans, n’est pas susceptible d’être indemnisé par la juridiction de l’expropriation puisqu’il s’agit de réparer les nuisances occasionnées par les travaux de doublement de l’A 9 ; seule peut être indemnisée la dépréciation causée au surplus, non exproprié, de la propriété si elle est la conséquence directe et certaine de l’emprise ; en l’occurrence, l’expropriation partielle de la parcelle XXX laisse subsister un terrain de 6353 m² hors emprise, côté mas Desplans, dont il n’est pas établi qu’il ne puisse être utilisé comme espace vert ou aire de stationnement ; de plus, la parcelle bâtie, cadastrée section XXX, est déjà séparée de ce terrain par une voie carrossable et sera distant d’environ 40 mètres de l’infrastructure autoroutière à réaliser ; si une petite partie de l’emprise affecte un terrain nu servant de terrain de football, utilisé par le centre de formation des apprentis, rien ne permet d’affirmer que l’impossibilité de se servir de ce terrain pour la pratique d’un sport collectif va déprécier les bâtiments, propriété de la SCI, alors que celle-ci n’a pas manifesté son intention de réaménager sur le reliquat, aux lieu et place du terrain de football, l’aire de stationnement, dont elle se trouve privée du fait de l’expropriation ; enfin, l’interdiction de construire dans une bande de 100 mètres de part et d’autre de l’axe des autoroutes, prévue par l’article L. 111-1-4 du code de l’urbanisme, ne s’applique pas, selon ce même texte, aux bâtiments d’exploitation agricole, ce dont il résulte qu’eu égard à l’usage de la parcelle expropriée, l’interdiction de construire dans la bande des 100 mètres ne crée aucun préjudice particulier ; la demande de la SCI Mas Desplans en paiement d’une indemnité de dépréciation du surplus a donc été justement rejetée par le premier juge.

***

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la SCI Mas Desplans doit être condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare d’office irrecevables les conclusions déposées le 12 septembre 2014 par R S,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 11 septembre 2013,

Y ajoutant,

Donne acte à la société des Autoroutes du Sud de la France de son offre de verser une indemnité pour reconstitution de parking à l’identique, sur devis.

Condamne la SCI Mas Desplans aux dépens d’appel,

LE GREFFIER LE PRESIDENT