RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° 2188/2012 DU 25 SEPTEMBRE 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/01139

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 04 Mai 2011 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de BRIEY, R.G.n° 09/00400, en date du 31 mars 2011,

APPELANTE :

XXX

XXX, prise en la personne de son Maire pour ce domicilié audit siège,

Représentée par la SCP MILLOT-LOGIER ET FONTAINE, avocats au barreau de NANCY, précédemment constituée en qualité d’avoués,

INTIMÉE :

Maître Z A demeurant XXX, agissant és qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation de la :

SAS GROUPE Y IMMOBILIER,dont le siège est XXX, prise en la personne de son Directeur pour ce, domicilié audit siège,

Représenté par la SCP LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON, avocats au barreau de NANCY, précédemment constituée en qualité d’avoués, plaidant par Maître REAL substituant Maître BROSSEAU , avocats au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 Juin 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie Héléne DELTORT, Conseiller, chargée du rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Guy DORY, Président de Chambre,

Monsieur Gérard SCHAMBER , Conseiller,

Madame Marie Héléne DELTORT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au Greffe le 25 Septembre 2012, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au Greffe le 25 Septembre 2012 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Marie Héléne DELTORT, Conseiller, et par Madame DEANA, Greffier;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Le 28 novembre 2005, la société Groupe Y Immobilier s’est portée candidate pour l’acquisition de terrains pour lesquels elle dit avoir obtenu un accord de principe pour la somme de 1.500.000 €, sous réserve de l’accord du conseil municipal.

Un compromis de vente a été signé le 9 novembre 2006. Par avenant en date des 11 et 12 octobre 2007, le délai de réalisation des conditions suspensives a été prolongé et la date limite de l’acte authentique a été fixée au 30 juin 2008.

Le permis de construire a été obtenu le 6 mars 2008, la ville de Longwy n’a pas signé l’acte de vente.

Par ordonnance du 31 décembre 2009, la requête en annulation de la décision du 9 novembre 2006 a été rejetée par le tribunal administratif et un appel a été interjeté.

Une procédure collective a été ouverte à l’égard de la société Groupe Y Immobilier.

Soutenant que la ville de Longwy a méconnu ses engagements, la société Groupe Y Immobilier l’a assignée selon exploit d’huissier en date du 26 mars 2010 afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 4.255.544,99 €, subsidiairement celle de 772.508,55 € au titre des frais exposé et afin de voir ordonner une mesure d’expertise destinée à l’évaluation de sa perte de chance.

En réponse, la ville de Longwy a formé une demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’administrative d’appel saisie d’un recours introduit à l’encontre de l’autorisation de signer le compromis de vente donnée par le conseil municipal.

Par jugement rendu le 31 mars 2011, le tribunal de grande instance de Briey a jugé que la ville de Longwy avait manqué à ses obligations contractuelles en refusant de procéder à la réitération de la vente par acte authentique avant le 30 juin 2008 et il l’a condamné à réparer le préjudice subi par la société Groupe Y Immobilier à laquelle il a alloué une provision de 200.000 €. Une mesure d’expertise a été ordonnée aux fins de vérification des pièces produites et de recueil des observations sur les sommes mises en compte.

Le tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer en raison de l’absence de justification du caractère sérieux de l’instance introduite devant la juridiction administrative.

Sur le fond, il a constaté que les parties avaient signé un compromis de vente sous trois conditions suspensives relatives à l’obtention d’un permis de construire, d’un financement et d’une commercialisation à hauteur de 50% des lots, puis un avenant reportant le délai de réalisation des conditions suspensives et la réitération de la vente.

Le tribunal a constaté que le 15 mai 2008, la société Groupe Y Immobilier avait renoncé au bénéfice des conditions suspensives et qu’en conséquence, la vente était parfaite et que la ville de Longwy avait méconnu ses obligations en ne signant pas l’acte de vente.

Sur le préjudice, le tribunal a pris en considération les sommes importantes engagées par la société Groupe Y Immobilier pour obtenir le permis de construire et effectuer la commercialisation des lots ainsi que les fouilles et les relevés de géomètre, mais au regard des contestations émises, il a ordonné une expertise.

Le 4 mai 2011, la ville de Longwy a interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 mars 2012, la ville de Longwy a conclu à la nullité des compromis de vente des 9 novembre 2006 et 12 octobre 2007 et au rejet des prétentions de la société Groupe Y Immobilier. Si besoin est, elle a précisé que la cour pouvait poser une question préjudicielle à la juridiction administrative de Nancy sur la légalité de la décision du Maire de signer les compromis et surseoir à statuer dans l’attente de la réponse. En tout état de cause, elle a sollicité une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle a exposé qu’elle souhaitait mettre en oeuvre un projet d’intérêt général.

Elle a soutenu que sa responsabilité contractuelle ne pouvait être engagée dans la mesure où le maire n’avait été autorisé, par délibération du conseil municipal du 2 février 2006, qu’à signer un acte de vente ferme avec la société Groupe Y Immobilier pour un prix de 1.500.000 €. A la suite de sa démission en mars 2006, son remplaçant, M. X, n’a jamais été autorisé par le conseil municipal à signer le compromis de vente du 9 novembre 2006 comportant plusieurs conditions suspensives. Appliquant le même raisonnement pour le deuxième avant-contrat du 12 octobre 2007 et elle en a déduit que les deux actes étaient entachés de nullité.

Elle a précisé que la juridiction judiciaire avait déclaré irrecevable la requête en annulation et que la cour devait donc se prononcer sur la nullité de ces deux actes au regard de la légalité des actes administratifs. Elle a estimé que la société Groupe Y Immobilier ne pouvait pas se prévaloir de l’article 1884 du code civil dans la mesure où la théorie du mandat apparent n’était pas applicable, le maire n’étant pas le mandataire de la commune ou du conseil municipal. Pour conforter sa position, elle a indiqué que le compromis portait sur un bien appartenant au domaine privé de la commune et que ce litige relevait donc de la compétence du juge judiciaire qui pouvait toutefois poser une question préjudicielle en présence d’une difficulté sérieuse s’agissant d’une décision d’aliénation constituant un acte détachable du contrat de droit privé et donc un acte administratif.

Sur la nullité elle-même, elle a fait valoir que l’habilitation du maire par le conseil municipal était irrégulière en l’absence d’avis du service des domaines puisque celui-ci a été rendu le 22 mars 2006, soit postérieurement à la délibération du conseil municipal (article L 2241-1 dernier alinéa du code général des collectivités territoriales), et en l’absence de note explicative jointe à la convocation adressée aux membres, ce qui est considéré comme une formalité substantielle (article L. 2121-12 du même code). La méconnaissance par le maire du principe d’information des membres du conseil a contribué également à l’illégalité de la décision, dans la mesure où ces derniers n’ont pas pu apprécier le sens et la portée du projet de cession des parcelles. Le maire n’a pas été valablement habilité à signer le compromis. Enfin, elle a soutenu que la délibération en visait qu’un acte de vente et pas un compromis de vente.

Même si la délibération du conseil municipal était susceptible de permettre la signature du compromis de vente du 9 novembre 2006, elle a soutenu la caducité de celui-ci en raison de la non levée des conditions suspensives.

Elle a répondu à l’intimée que le caractère définitif de la délibération n’empêchait pas la cour d’apprécier sa validité et de constater l’absence d’habilitation régulière du maire.

Sur la nullité de la prorogation du compromis de vente par l’acte du mois d’octobre 2007, elle a fait valoir que le maire ne pouvait apporter aucune modification aux dispositions soumises au conseil municipal et que cela visait notamment la conclusion d’avenants. Elle a précisé qu’en l’occurrence, le maire n’avait jamais été autorisé à signer cet avenant qui devait être considéré comme nul.

Elle a fait valoir qu’en réalité, l’absence de réalisation de la vente était imputable à la défaillance de la société Groupe Y Immobilier dans les domaines technique et financier pour réaliser un tel projet, et elle a évoqué le refus opposé aux deux premières demandes de permis de construire ainsi que le caractère non définitif du permis obtenu à la date de réalisation des conditions suspensives fixée au 30 avril 2008. Elle a contesté l’effectivité de la levée des conditions suspensives et a constaté que la société Groupe Y Immobilier n’y avait pas renoncé puisqu’elle avait sollicité une prorogation des délais.

En tout état de cause, elle a relevé que la société Groupe Y Immobilier n’avait pas mis en oeuvre la clause du compromis permettant de contraindre le vendeur à signer l’acte de vente, mais avait choisi de saisir la justice afin d’obtenir une indemnisation.

Elle a contesté l’existence d’un préjudice soutenant que les contrats préliminaires avaient seulement conféré à la société Groupe Y Immobilier une faculté d’acquérir en l’absence d’attestation de financement. Subsidiairement, elle a contesté les factures antérieures au compromis de vente et a fait valoir que l’intimée avait pris un risque en engageant des frais alors qu’elle n’était pas sûre d’atteindre la commercialisation des lots à hauteur de 50 %. De son point de vue, devraient en conséquence être rejetées de nombreuses factures, notamment celles relatives à la publicité et aux deux premiers projets de permis de construire, faisant valoir que l’engagement de ces frais résulte des négligences de l’intimée.

Elle a nié l’existence d’un manque à gagner, estimant insuffisante la production d’une synthèse de budget provisionnel.

Enfin, elle a contesté l’augmentation considérable de la provision sollicitée par la société Groupe Y Immobilier.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 1^er février 2012, Maître Z A ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Groupe Y Immobilier, a conclu à l’irrecevabilité de la question préjudicielle sollicitée par l’appelante et à la confirmation de la décision à l’exception du montant de la provision allouée. Elle a réclamé à ce sujet une somme de 3,5 millions d’euros, subsidiairement une somme de 772.508,55 € correspondant au montant des frais engagés ainsi qu’une somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle a soutenu qu’en application de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions devaient être à peine d’irrecevabilité soulevées avant toute défense au fond. Or, la demande de question préjudicielle a été formulée à hauteur de cour et donc tardivement. Enfin, cette question ne présente pas un caractère sérieux et le délai pour remettre en cause la délibération du 2 avril 2006 est expiré depuis longtemps.

Elle a noté que l’attitude de la ville de Longwy avait évolué dans la mesure où dès le 6 mai 2008, le maire a donné son accord pour la réalisation des travaux d’affouillement et elle a précisé que la délibération du 2 février 2006 avait bien déterminé les éléments essentiels du contrat mais n’avait pas mentionné les modalités de l’opération sans pour autant encourir la nullité. Elle a répliqué que le permis de construire obtenu le 6 mars 2008 était devenu définitif et que la ville de Longwy avait donc bien méconnu ses obligations.

Sur le préjudice, elle a fait valoir que la société Groupe Y Immobilier avait exposé d’importantes dépenses et subi un important manque à gagner. Elle a précisé qu’une somme de plus de 300.000 € avait été engagée pendant la phase des travaux d’études et de commercialisation, que plus de 400.000 € l’avaient été pour l’obtention du permis de construire et elle a indiqué que le bénéfice escompté était de plus de sept millions d’euros.

L’instruction a été déclarée close le 5 juin 2012.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la nullité du compromis de vente daté des 9 novembre 2006 et de l’avenant du 12 octobre 2007

La première cause de nullité vise l’absence de pouvoir du maire pour signer un compromis de vente comportant des conditions suspensives et un avenant repoussant la date de réitération de l’acte de vente en raison de l’irrégularité de la délibération du conseil municipal.

La ville de Longwy a invoqué la violation de deux articles du code général des collectivités territoriales, L. 2121-12 et L. 1244-1 dernier alinéa.

La cour n’a pas lieu de statuer sur la validité de la délibération alors que la juridiction administrative saisie d’un recours aux fins d’annulation du compromis a rejeté cette demande par arrêt en date du 10 février 2011. Cette décision est définitive quant à la légalité de cette délibération. Il n’est pas non plus nécessaire de poser une question préjudicielle à la juridiction administrative compétente pour la même raison.

En vertu de la jurisprudence du tribunal des conflits et de la cour de cassation, les litiges concernant la gestion du domaine privé des collectivités locales relèvent de la compétence des tribunaux judiciaires.

Par délibération en date du 2 février 2006, le maire de la ville de Longwy a été autorisé à vendre à la société Groupe Y Immobilier la parcelle de terrain cadastrée section XXX pour le prix de 1.500.000 €. Le compromis de vente et l’avenant en date du 12 octobre 2007 n’ont fait que déterminer les modalités de vente, notamment les conditions de financement et de commercialisation. En conséquence, la demande de nullité du compromis et de l’avenant est rejetée.

Sur la levée des conditions suspensives

Le compromis de vente avait soumis la vente à la réalisation de plusieurs conditions suspensives : l’obtention d’un permis de construire dans un certain délai et d’un prêt de 1.500.000 €, ainsi que la commercialisation des lots à hauteur de la moitié. Il était précisé que l’acquéreur pouvait y renoncer.

Lors de l’avenant daté des 11 et 12 octobre 2007, les parties ont convenu de proroger jusqu’au 30 avril 2008 le délai pour permettre à l’acquéreur d’obtenir la réalisation des conditions suspensives et elles ont repoussé au 30 juin 2008 au plus tard la date de signature de l’acte définitif.

Le 6 mars 2008, la société Groupe Y Immobilier a obtenu le permis de construire. Par courrier du 15 mai 2008, la société Groupe Y Immobilier a informé le notaire que le dossier de financement était en voie d’achèvement et qu’elle était en mesure de confirmer la levée des conditions suspensives ou, en tant que de besoin, sa renonciation au bénéfice de cette clause stipulée en sa faveur (pièce n° 10 et 16 produites par l’intimée). Enfin, le notaire a attesté le 3 juin 2008 de la signature de contrats de réservation à hauteur de 58 %.

Ces pièces démontrent que les conditions suspensives ont été réalisées et que la société Groupe Y Immobilier a renoncé à se prévaloir de leur bénéfice en ce qui concerne le financement.

Sur le manquement de la ville de Longwy à ses obligations

Dans le cadre du compromis de vente, les parties ont convenu qu’une fois passée la date fixée pour la signature, cette date n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Le compromis a prévu que huit jours après accusé de réception d’une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligence sommant l’autre de s’exécuter et demeurée sans effet, et si les conditions suspensives étaient toutes réalisées, l’acquéreur aura la possibilité de l’y contraindre par toute voie de droit, sans préjudice de l’obtention éventuelle de dommages et intérêts (page 8).

Aux termes de cet article, les parties ont donc convenu que devant l’absence de volonté du vendeur de réitérer la vente, l’acquéreur devait délivrer une mise en demeure avant de le contraindre par toute voie de droit à réitérer l’acte de vente. La mise en oeuvre de cette procédure, pour partie rappelée en lettres capitales dans l’acte notarié, est destinée à s’assurer que l’acquéreur, qui pourra éventuellement solliciter des dommages et intérêts, a effectivement tout mis en oeuvre pour aboutir à la réalisation de la vente.

En l’espèce, les conditions suspensives ont été réalisées comme cela a été rappelé ci-dessus, et la ville de Longwy a reconnu avoir refusé de réitérer la vente par acte authentique.

Toutefois, la société Groupe Y Immobilier n’a pas justifié avoir adressé de lettre recommandée à la ville de Longwy la sommant de réitérer l’acte de vente. De même, elle n’a engagé aucune action judiciaire afin de la contraindre à signer l’acte de vente comme cela était expressément prévu par le compromis de vente.

Deux courriers ont bien été adressés les 23 juin et 30 octobre 2008 par l’avocat de la société Groupe Y Immobilier, mais uniquement en vue de voir aboutir un éventuel accord sur la vente d’autres parcelles en lieu et place de celle visée par le compromis de vente, de signaler l’extrême urgence de la situation et la nécessité de proroger le compromis. L’intimée a également informé la ville de Longwy qu’à défaut de signature de l’acte de vente, elle solliciterait la réitération de la vente par voie judiciaire. Toutefois, l’intimée n’a pas adressée à la ville de Longwy une lettre de mise en demeure lui sommant de s’exécuter conformément aux termes du compromis de vente (pièces n°18 et 20 produites par l’intimée).

Même si la ville de Longwy a effectivement manqué à son obligation de réitérer, la société Groupe Y Immobilier ne s’est pas mise en situation de réaliser la vente et elle ne peut pas donc prétendre à être indemnisée du préjudice résultant du défaut de la réalisation de la vente. Son action indemnitaire est donc rejetée.

Le jugement est infirmé dans sa totalité.

Une indemnité de 5.000 € est accordée à la ville de Longwy au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement dans sa totalité;

Et statuant à nouveau,

Dit qu’il n’y a pas lieu de poser une question préjudicielle à la juridiction administrative;

Rejette la demande de nullité du compromis de vente daté des 9 novembre 2006 et de l’avenant du 12 octobre 2007;

Rejette la demande en paiement formée par la société Groupe Y Immobilier à l’encontre de la ville de Longwy;

Condamne la société Groupe Y Immobilier à payer à la ville de Longwy la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne la société Groupe Y Immobilier au paiement des dépens d’appel et de première instance;

Autorise la SCP MILLOT – LOGIER & FONTAINE, avocats au barreau de NANCY, à recouvrer directement les dépens d’appel conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame DELTORT, Conseiller à la première Chambre Civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : MH. DELTORT.-

Minute en neuf pages.