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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRET DU 26 MAI 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/09679

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 NOVEMBRE 2012

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE X

N° RG 10/02034

APPELANTE :

XXX

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Cynelle LEGAIN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Monsieur H C

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Charles FREIDEL, avocat plaidant

Madame J, AD, P A

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Charles FREIDEL, avocat plaidant

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

représentée par son Président Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par M^e Vincent RIEU de la SCP DENEL, GUILLEMAIN, RIEU, DE CROZALS, TREZEGUET, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Charlotte USANNAZ-JORIS, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SA AXA

représentée par son Président Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par M^e Florence AUBY, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Bruno ZANDOTTI, avocat plaidant substitué par M^e Florence AUBY, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S STELLIUM IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Hervé JEAN-JACQUES, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

SCP B Z

XXX

11000 X

représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP d’avocats BRUGUES – LASRY, avocat postulant et plaidant au barreau de MONTPELLIER

S.C.P. AA AB – DARNICHE D, 5 Rue Waldeck-Rousseau

XXX

représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SCP Philippe SENMARTIN et associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Valentin BOURON, avocat plaidant au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE CLOTURE du 2 MARS 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le MERCREDI 23 MARS 2016 à 8H45 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre, chargé du rapport, et Madame N O, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre

Madame N O, Conseillère

Madame F G, Conseillère

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

MINISTÈRE PUBLIC :

L’affaire a été communiquée au ministère public.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

le délibéré prévu pour le 12 mai 2016 ayant été prorogé au 26 mai 2016 ;

— signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par exploits des 5 et 8 novembre 2010 H C et J Y ont assigné devant le tribunal de Grande instance de X la SCI Domaine des Lices, la société Stellium immobilier, la SCP notariale B-Z, la SCP notariale AA-AB-Darniche, le Crédit Foncier de France et la société AXA France vie pour voir prononcer la nullité de la vente en l’état futur d’achèvement en date du 15 novembre 2005 pour dol, absence de cause, manquement au devoir d’information et de conseil et non-respect des dispositions du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation.

Ils exposent avoir été démarchés par un agent commercial de la société Omnium conseil devenue Stellium immobilier qui les a incités à acquérir un bien immobilier dans le cadre du dispositif fiscal dit « de Robien » qui leur permettait de rembourser l’emprunt immobilier grâce aux loyers encaissés.

Ils ont donc signé l’acte authentique en l’étude de Maîtres B-Z après avoir signé le 5 août 2005 un contrat de réservation des lots 1082 et 2149 de la copropriété Domaine des Lices à X et avoir souscrit un emprunt auprès du Crédit Foncier de France garanti par une assurance vie souscrite auprès de la société AXA.

Après la livraison du bien au mois de février 2007 ils déclarent que sa location s’est avérée difficile en raison de la saturation du marché immobilier et locatif à X.

Par jugement du 13 novembre 2012 le tribunal a :

— dit que ni la SCI DOMAINE des LICES, ni le mandataire qu’elle s’est substitué, la société OMNIUM CONSEIL (STELLUM IMMOBILIER), n’ont rempli leur devoir d’information et de conseil à l’égard des requérants,

— annulé en conséquence la vente consentie par la SCI DOMAINE des LICES, Monsieur C et Madame A suivant acte de Maître Z, notaire à X en date du 15 novembre 2005, ladite vente portant sur deux lots d’un ensemble immobilier dénommé SCI DOMAINE des LICES à X, plus amplement désignés à l’acte,

— condamné la SCI DOMAINE des LICES à rembourser le prix acquisitif de 116 530 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil,

— dit que la restitution du bien sera subordonnée au remboursement préalable de ladite somme,

— condamné in solidum la SCI DOMAINE des LICES et la société STELLIUM IMMOBILIER à payer à Monsieur C et Madame A la somme de 11 579 €,

— prononcé la résolution du contrat de prêt consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE 3 OMNIUM GENERATION n°1265327 le 8 septembre 2005 aux consorts C-A,

— ordonné la restitution par Monsieur C et Madame A du capital prêté, soit 116 530 € sous déduction des fractions de ce capital à ce jour amorties, et sous déduction des intérêts contractuels réglés, des frais de dossier et des primes d’assurance payées, la somme résiduelle due par les consorts C-A devant porter intérêts légaux à compter de la date du présent jugement,

— condamné in solidum la SCI DOMAINE des LICES et la société STELLIUM IMMOBILIER, à payer à titre de dommages et intérêts au CREDIT FONCIER DE FRANCE une somme équivalente au montant cumulé des intérêts contractuels, frais de dossier et primes d’assurance devant être restituées aux consorts C-A et de l’indemnité d’exigibilité anticipée correspondant à 3% du capital restant dû,

— rejeté la demande de garantie formée par la société STELLIUM IMMOBILIER à l’encontre du CREDIT FONCIER DE FRANCE,

— rejeté les demandes formées par Monsieur H C et Madame J A à l’encontre de la SCP B Z et de la SCP AA CHOUKROU notaires,

— prononcé la résiliation du contrat d’assurance de la compagnie AXA FRANCE VIE n°4791, affecté au prêt souscrit par les consorts C-A,

— rejeté toute autre demande des parties,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— condamné in solidum la SCI DOMAINE des LICES et la société STELLIUM IMMOBILIER à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile :

à Monsieur H C et Madame J A une indemnité de 5 000 €,

à la compagnie AXA FRANCE VIE une indemnité de 1.000 €,

au CREDIT FONCIER DE FRANCE une indemnité de 1.000 €,

— condamné Monsieur H C et Madame J A à payer à chacune des SCP B Z et AA-AB, une indemnité de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI DOMAINE des LICES et la société STELLIUM IMMOBILIER aux dépens de l’instance à l’exception de ceux relatifs à la mise en cause des deux études de notaires qui demeureront à la charge des demandeurs, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués.

La SCI Domaine des Lices a relevé appel de cette décision le 28 décembre 2012.

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 26 février 2016,

Vu les conclusions des consorts C-Y remises au greffe le 1^er mars 2016,

Vu les conclusions de la société Stellium immobilier remises au greffe le 1^er mars 2016,

Vu les conclusions de la SCP AA-AB-Darniche remises au greffe le 24 février 2016,

Vu les conclusions de la SCP B-Z-Gally-Dariscon remises au greffe le 15 janvier 2016,

Vu les conclusions du Crédit Foncier de France remises au greffe le 23 octobre 2015,

Vu les conclusions de la société AXA France vie remises au greffe le 21 mars 2013,

Vu l’ordonnance de clôture du 2 mars 2016,

M O T I F S

Sur la prescription de l’action en nullité :

Les consorts C- Y, qui ont fait l’acquisition de leurs lots par acte authentique du 15 novembre 2005, ont diligenté une action en nullité de la vente en l’état futur d’achèvement par exploits des 5 et 8 novembre 2010.

La prescription quinquennale de l’action en nullité pour dol a pour point de départ le jour de la découverte du vice.

En l’espèce c’est à tort que la société Stellium immobilier soutient que les acquéreurs ont eu connaissance des man’uvres dolosives lorsqu’ils ont régularisé le 25 octobre 2005 une procuration notariée pour la signature de l’acte authentique.

En effet ils n’ont eu conscience des man’uvres alléguées qu’après la livraison du bien immobilier le 1^er février 2007 et la constatation des difficultés de location entraînant la perte des avantages fiscaux promis.

Leur action non prescrite est donc recevable.

Sur la nullité du contrat de vente :

La SCI domaine des Lices a conclu avec la société Stellium immobilier, anciennement Omnium conseil, une convention de commercialisation des lots.

Monsieur Jean Benamou, conseiller indépendant, membre du réseau Omnium conseil, a remis aux consorts C-Y une plaquette de commercialisation de la résidence le domaine des Lices à X contenant des dessins de la résidence, des cartes d’implantation géographique et décrivant les atouts majeurs de la ville ainsi que les charmes du projet immobilier.

En dernière page cette plaquette comporte le logo des trois partenaires chargés de la conception et de la réalisation du domaine et parmi lesquels se trouve, à côté du groupe Omnium conseil, la société LP promotion.

Or la SCI domaine des Lices dépend du groupe LP promotion ainsi que cela résulte des mentions figurant sur les plans des lots annexés à l’acte authentique de vente.

Ainsi la SCI connaissait cette plaquette de commercialisation indiquant que « le domaine des Lices offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ».

La société Omnium conseil, devenue Stellium immobilier, dans le cadre de la convention de commercialisation conclue avec la SCI domaine des Lices dont elle était le mandataire, a remis aux consorts C-Y une étude financière personnalisée le 18 mars 2005 leur faisant miroiter un gain net de l’opération de 263'675 Fr et un gain fiscal sur 18 ans de 111'467 Fr dans le cadre du régime fiscal de la loi de Robien.

Ce document était destiné à faire croire aux consorts C-Y que leur investissement était avantageux et sans aucun risque.

La SCI domaine des Lices ne peut sérieusement soutenir qu’elle ignorait l’existence de cette simulation financière alors même que la plaquette publicitaire démontre son engagement commun avec la société Omnium conseil pour la commercialisation du programme immobilier dans l’optique « d’un niveau de défiscalisation important » imposant la démonstration auprès des acquéreurs potentiels des avantages des revenus locatifs et des incidences fiscales.

Or les consorts C-Y, dont il n’est pas contesté qu’ils étaient profanes en matière d’investissement immobilier locatif et en matière financière et fiscale, n’ont pu louer leur appartement pendant 16 mois, puis ont dû accepter des baisses de loyers successives jusqu’à la somme mensuelle de 325 € alors que le loyer annoncé était de 378 € en 2007, de 401€ en 2010 avec une augmentation régulière chaque année.

Les consorts C-Y démontrent par la production de leurs avis d’imposition sur le revenu qu’ils n’ont pas pu bénéficier de défiscalisation pendant l’exercice fiscal 2014 et que d’autres années, l’amortissement fiscal a été réduit alors qu’il avait été présenté par les vendeurs comme certain.

En effet le bénéfice du gain fiscal est conditionné par la location continue du bien immobilier au loyer promis pendant toute la durée de l’opération.

La SCI domaine des Lices, en sa qualité de promoteur immobilier, connaissait l’état de saturation du marché locatif sur la ville de X ainsi qu’il résulte d’un courrier adressé le 23 avril 2007 aux consorts C-Y par le gestionnaire de leur appartement. Cette société européenne de placement immobilier indique que les promoteurs et investisseurs, attirés par la croissance espérée de la ville, ont réalisé de nombreux projets dont font partie le domaine des Lices et que cette abondance d’offres de logement a déstabilisé temporairement le marché locatif en devançant l’afflux de population. Cette société précise que seulement 20 % des logements sont occupés et que cette conjoncture générale induit une forte baisse des loyers. Elle a donc conseillé aux acquéreurs d’accepter une baisse des loyers au risque de voir leur logement rester vide et de perdre les avantages fiscaux de la loi de Robien.

Ce constat est étayé par un article de presse intitulé « une jachère immobilière en centre-ville. Des appartements vides par dizaines, des loyers exorbitants, le marché de la location en panne ».

Malgré cette conjoncture locale difficile, dont les prémices se faisaient déjà sentir dès l’année 2004 en présence de nombreux projets immobiliers dont celui du domaine des Lices, la SCI, via la plaquette de commercialisation, assurait aux acquéreurs potentiels « un placement sûr et rentable à court terme, gage d’une défiscalisation performante » dans son unique intérêt de rentabiliser son opération de promotion immobilière.

Ces affirmations précontractuelles mensongères dépassent la nécessité admise de flatter le produit proposé à la vente.

Enfin la SCI ne peut prétendre que l’objectif de défiscalisation n’était pas entré dans le champ contractuel puisque le mandat de livraison annexé au contrat de réservation faisait référence à l’avantage fiscal résultant de la loi de finances de Robien.

En usant de manoeuvres dolosives la SCI domaine des Lices a provoqué chez les consorts C-Y une erreur sur la rentabilité de leur acquisition qui les a déterminés à contracter.

Le jugement doit donc être confirmé, par ces motifs substitués, en ce qu’il a annulé la vente consentie par la SCI domaine des Lices aux consorts C-Y suivant acte notarié du 15 novembre 2005, en ce qu’il a condamné la SCI à rembourser le prix de vente et qu’il a dit que la restitution du bien serait subordonnée au remboursement préalable de cette somme.

La demande de réduction du prix dans l’hypothèse d’une procédure collective ouverte à l’encontre de la SCI est sans intérêt puisque la restitution du bien est subordonnée au remboursement du prix d’acquisition.

Sur le sort du contrat de prêt et du contrat d’assurance :

La nullité du contrat de vente immobilière entraîne la résolution du contrat de prêt qui lui est affecté et qui est son accessoire.

Les consorts C-Y doivent restituer à la société Crédit Foncier de France le capital prêté sous déduction des fractions de ce capital à ce jour amorti et sous déduction des intérêts contractuels réglés, des frais de dossier et des primes d’assurances payées, la somme résiduelle due par les emprunteurs devant porter intérêts au taux légal à compter du jugement.

Ce jugement sera confirmé sur ce point.

En l’état de l’annulation du contrat de prêt, les sommes prêtées sont immédiatement exigibles et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à voir subordonner la restitution du capital prêté au remboursement préalable du prix de vente .

Le crédit foncier de France bénéficie du privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle.

L’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée et les garanties assortissant le prêt subsistent jusqu’à l’extinction de cette obligation.

Le privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle dont bénéficie la société Crédit Foncier de France seront donc maintenus jusqu’au paiement effectif des sommes dues.

Le contrat d’assurance affecté au prêt et souscrit auprès de la société AXA France vie doit être résilié.

Il n’est pas discuté que les primes d’assurance échues doivent rester acquises à l’assureur.

Sur la demande de dommages et intérêt des consorts C-Y :

Les consorts C-Y demandent le paiement par la SCI domaine des Lices, la société Stellium immobilier, la SCP B- Z, la SCP AA- AB-Darniche et le Crédit Foncier de France de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral.

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La SCI domaine des Lices :

L’existence de man’uvres dolosives a été retenue de la part de la SCI domaine des Lices qui a donc eu un comportement fautif générateur de préjudice.

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La société Stellium immobilier :

La société Stellium immobilier est un professionnel spécialisé dans le conseil en investissements financiers. Elle a démarché les consorts C-Y en exécution de la convention de commercialisation signée avec la SCI domaine des Lices.

Grâce à l’étude financière personnalisée elle a fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l’ensemble de l’opération alors que cette société, en sa qualité de professionnel en la matière, connaissait l’état de saturation du marché immobilier sur la ville de X ainsi que les risques importants auxquels elle exposait les consorts C-Y en les convaincant de s’engager dans ce projet .

Cette étude financière personnalisée contenait une étude d’investissement locatif, un tableau de trésorerie, un calcul détaillé du revenu foncier et des incidences fiscales et la synthèse des incidences fiscales annuelles au regard de la loi de Robien ainsi que le calcul de la plus-value immobilière, tous ces éléments étant destinés à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque alors que l’opération s’est révélée déficitaire dans la mesure où le logement est resté vacant de nombreux mois et où une baisse significative de loyers a dû être consentie afin de ne pas perpétuer la vacance locative.

Cette société a également participé à la confection de la plaquette de commercialisation destinée à convaincre des avantages importants de ce projet immobilier.

Ces man’uvres ont déterminé les consorts C-Y à contracter et en conséquence la société Stellium immobilier, mandataire de la SCI domaine des Lices, a commis un dol à leur égard.

Elle ne peut prétendre que la nullité de l’acte de vente aurait été couverte par l’exécution volontaire du contrat en application de l’article 1338 du Code civil puisque la confirmation d’un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer ce qui n’était pas le cas de la part des consorts C-Y qui n’ont eu connaissance des difficultés de l’opération de défiscalisation que postérieurement à l’acte authentique.

' la société Crédit Foncier de France :

Les consorts C-Y ne contestent pas que le prêt était adapté à leurs capacités financières et qu’ils étaient informés du caractère révisable du taux d’intérêt.

Ils reprochent à cet établissement financier de n’avoir pas satisfait à son obligation conseil et de mise en garde alors qu’il est une société partenaire de la société Stellium immobilier. Cependant ils ne rapportent pas la preuve de sa connaissance des man’uvres dolosives déployées par le vendeur et son mandataire à l’occasion de cette promotion immobilière

Dans le cadre du devoir de mise en garde auquel il est tenu à l’égard des emprunteurs, la société Crédit Foncier de France devait vérifier leurs capacités financières et les alerter sur les risques de l’endettement mais n’avait pas l’obligation de s’immiscer dans l’opportunité de l’opération projetée.

La demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société Crédit Foncier de France doit donc être rejetée.

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Les notaires :

Maître D, notaire à Corbeil-Essonnes auquel a succédé la SCP AA-AB-Darniche, a recueilli le 25 octobre 2005 la procuration des consorts C-Y au profit d’un clerc de l’étude notariale de M^e Z, notaire à X, à l’effet d’acquérir le bien immobilier.

Maître D a eu un rôle limité à l’établissement de cette procuration notariée alors même que les consorts C-Y avaient déjà signé le contrat de réservation ainsi que l’offre de prêt.

Dans ce cadre Maître D n’était pas débiteur d’un devoir de conseil concernant l’opportunité économique de l’opération projetée et n’a donc pas engagé sa responsabilité.

La demande de dommages-intérêts à son égard doit être rejetée.

La SCP B-Z a reçu l’acte authentique d’acquisition de l’immeuble en l’état futur d’achèvement le 15 novembre 2005.

Elle n’ignorait pas qu’il s’agissait d’une opération de défiscalisation immobilière puisque Maître Z était le notaire habituel de la société venderesse spécialisée dans ce genre de montage dans la mesure où les conditions particulières du contrat de réservation mentionnaient que « le notaire de l’opération » était M^e Z à X, lequel par ailleurs ne pouvait ignorer la conjoncture de l’immobilier dans la ville, siège de son étude.

En matière fiscale le notaire a un devoir de conseil très étendu qui lui impose d’informer ses clients sur la portée générale et le danger global de l’opération comme le risque de rendement locatif incertain et de non remboursement du prêt. Il se devait donc de fournir aux acquéreurs l’ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d’obtenir effectivement les objectifs fiscaux légalement prévus.

À défaut d’avoir respecté ce devoir de conseil la SCP Z-B a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle.

Le préjudice des consorts C-Y correspond à la perte sérieuse de la chance de faire un investissement de qualité et donc de choisir un autre schéma de défiscalisation leur permettant d’obtenir l’économie d’impôt recherchée.

La SCP notariale ne peut soutenir que l’exercice de son devoir de conseil était inutile en raison des accords pris antérieurement entre les parties puisque le contrat de réservation prévoyait l’hypothèse de la renonciation du réservataire à acquérir.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de la société notariale.

— Les préjudices :

Les consorts C-Y ne peuvent prétendre au remboursement des intérêts du contrat de prêt et des échéances versées au titre du contrat d’assurance puisque ces sommes ont été déduites du montant du capital qu’ils sont condamnés à restituer à la société Crédit Foncier de France.

Ils ne peuvent non plus soutenir l’existence d’un préjudice fiscal au titre de l’exécution d’un contrat annulé.

En revanche ils sont fondés à réclamer le montant des frais notariés et d’enregistrement de l’acte authentique d’acquisition ainsi que le paiement du coût du contrat de gestion immobilière qu’ils ont été dans l’obligation de supporter à hauteur de la somme de 3.820,20 €.

Enfin les man’uvres dolosives du vendeur et de son mandataire ainsi que l’absence de conseil du notaire leur ont causé un préjudice moral correspondant à l’impossibilité de réaliser l’opération de défiscalisation espérée et à l’obligation de s’engager dans une procédure judiciaire pour voir reconnaître leurs droits.

À ce titre il y a lieu de leur allouer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts.

Ainsi la SCI domaine des Lices, la société Stellium immobilier et la SCP B-Z seront condamnés in solidum à payer aux consorts C-Y la somme totale de 13'966,81 € à titre de dommages et intérêts.

La demande de dommages et intérêts complémentaires des consorts C-Y doit être rejetée à défaut d’être justifiée et chiffrée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Crédit Foncier de France :

La société Crédit Foncier de France soutient qu’elle a subi un préjudice dans la mesure où elle a perdu le bénéfice des intérêts contractuels escomptés ainsi que l’indemnité de remboursement anticipé et où elle a supporté les frais de dossier et les primes d’assurance déduites du capital dont les consorts C-Y sont redevables.

En effet l’annulation de la vente imputable aux man’uvres dolosives du vendeur et de son mandataire a fait perdre à l’établissement financier l’ensemble de ces sommes y compris les primes restant acquises à la société d’assurance.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI domaine des Lices et la société Stellium immobilier à payer des dommages et intérêts correspondant à l’ensemble de ces préjudices.

En revanche il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Crédit Foncier de France de garantie du remboursement des sommes dues par les consorts C-Y puisque cet établissement conserve son privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle jusqu’au paiement effectif des dites sommes.

P A R C E S M O T I F S

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a dit que la SCI domaine des Lices et son mandataire n’ont pas rempli leur devoir d’information et de conseil à l’égard des consorts C-Y, en ce qu’il a condamné in solidum la SCI domaine des Lices et la société Stellium immobilier à payer aux consorts C-Y la somme de 11'579 € et en ce qu’il a rejeté les demandes formées par les consorts C-Y à l’encontre de la SCP B-Z.

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action des consorts C-Y.

Dit que le consentement des consorts C-Y a été vicié par le dol de la SCI domaine des Lices et le dol subséquent de son mandataire, la société Stellium immobilier.

Déboute les consorts C-Y de leur demande formulée dans l’hypothèse d’une procédure collective de la SCI domaine des Lices.

Déboute les consorts C-Y de leur demande tendant à lier le remboursement du prêt à la restitution du prix de vente.

Dit que le privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle dont bénéficie la société Crédit Foncier de France seront maintenus jusqu’au paiement effectif des sommes dues par les consorts C-Y.

Déboute les consorts C-Y de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société Crédit Foncier de France et de la SCP AA-AB-Darniche.

Condamne in solidum la SCI domaine des Lices, la société Stellium immobilier et la SCP B-Z-Gally-Dariscon à payer aux consorts C-Y la somme de 13'966,81 € à titre de dommages et intérêts.

Rejette la demande de dommages et intérêts complémentaires des consorts C- Y.

Déboute la société Crédit Foncier de France de sa demande de garantie formée à l’encontre de la SCI domaine des Lices et de la société Stellium immobilier.

Condamne in solidum la SCI domaine des Lices, la société Stellium immobilier et la SCP B-Z-Gally-Dariscon, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer aux consorts C-Y la somme de 5.000 €, à la société AXA France vie celle de 1.000 € et à la société Crédit Foncier de France celle de 1.000 €.

Condamne les consorts C-Y, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCP AA-AB-Darniche la somme de 1.000 € et les condamne aux dépens de sa mise en cause qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne in solidum la SCI domaine des Lices, la société Stellium immobilier et la SCP B-Z-Gally-Dariscon aux autres dépens qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

BD