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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 06 JUILLET 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/06962

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 JUILLET 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 09/00406

APPELANTS et INTIMES :

Monsieur Y Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP AUCHE-HEDOU, AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant

et par M^e Charles FRIEDEL avocat au barreau de LYON, plaidant

S.A.S STELLIUM IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX

XXX

représentée par la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant

et par Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

INTIMES :

Monsieur A B né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e Justine BEIGNON substituant M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/17159 du 05/03/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montpellier)

CRCAM CENTRE EST

XXX

XXX

représentée par la SCP ARGELLIES APOLLIS avocat au barreau de MONTPELLIER

SA C D

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège

XXX

XXX

représentée par la SELARLSENMARTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant

et par M^e Grégory LEVY substituant la SCP PIERRE JUNG, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.C.I. DOMAINE DE LA NORE (76 Allée Jean Jaurès

XXX)

prise en la personne de Madame E X en qualité de mandataire ad hoc domiciliée en cette qualité

XXX

XXX

représentée par la SCP ARGELLIES APOLLIS avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant

et par M^e Muriel SABARROS substituant M^e LESTRADE de la SCP DECKER & Associés, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

INTERVENANT :

M. G H

liquidateur amiable de la SCI LE DOMAINE DE LA NORE,

XXX

XXX

représentée par la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant

et par M^e Muriel SABARROS substituant M^e LESTRADE de la SCP DECKER & Associés, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 03 Mai 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 MAI 2017, en audience publique, Madame Caroline CHICLET Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

en présence de Madame Cynthia FERNANDEZ, greffier stagiaire

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

EXPOSE DU LITIGE :

Y Z a acquis de la Sci Le Domaine de Nore (la Sci) le 24 mai 2005 un appartement de type T3 en l’état futur d’achèvement sis à Carcassonne (11) moyennant le prix de 168.900 € TTC grâce à un emprunt immobilier de 260.376 francs suisses (soit 168.900 €) consenti par le Crédit Agricole Mutuel Centre Est (la CRCAM).

La commercialisation des appartements a été confiée par la Sci à la Sas Omnium Conseil, devenue la société Stellium Immobilier, assurée auprès de la société C, qui a mandaté A B, agent commercial.

Le bien a été livré le 14 novembre 2006.

Invoquant les tromperies du promoteur et de ses mandataires à l’origine de son erreur sur la rentabilité économique de l’opération et sur la valeur de l’immeuble, Y Z a fait citer ces derniers et la CRCAM devant le tribunal de grande instance de Carcassonne, par actes d’huissier des 27 janvier 2009 et 8 octobre 2009, afin d’obtenir notamment la nullité de la vente sur le fondement du dol ainsi que la nullité des contrats de prêt et d’assurance et la condamnation des défendeurs à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Par jugement réputé contradictoire en date du 16 juillet 2013 ce tribunal a :

• débouté Y Z de ses demandes de nullité et de résolution du contrat de vente et des contrats de prêt et d’assurance afférents,

• condamné la société Stellium Immobilier anciennement dénommée Omnium Conseil à payer à Y Z la somme de 40.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

• débouté Y Z de ses demandes à l’égard des autres parties,

• constaté le désistement d’instance d’Y Z à l’égard de la Scp de notaire et l’acceptation de ce désistement par celle-ci,

• débouté la société Stellium Immobilier de ses demande à l’encontre de la CRCAM Centre Est et de la société C D,

• condamné la société Stellium Immobilier à payer à Y Z la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard des autres parties,

• ordonné l’exécution provisoire,

• condamné la société Stellium Immobilier aux dépens.

La société Stellium Immobilier a relevé appel de ce jugement le 20 septembre 2013 à l’encontre d’Y Z, de la CRCAM et de la société C.

Y Z a interjeté appel le 1^er octobre 2013 à l’encontre de la Sci Le Domaine de Nore, la société Stellium Immobilier, A B et la CRCAM.

Ces deux appels ont été joints sous le numéro13.6962 par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 6 février 2014.

Par délibération en date du 30 juin 2013, publiée au journal d’annonces légales le 5 juillet 2013, les associés de la Sci Domaine de Nore ont décidé de la dissolution de la société et la société a été radiée le 14 novembre 2013.

Vu les conclusions de la société Stellium Immobiler en date du 21 avril 2017 ;

Vu les conclusions d’Y Z remises au greffe le 25 avril 2017 ;

Vu les conclusions de la Sci Domaine de Nore représentée par E X, mandataire ad’hoc, et de G H pris en sa qualité de liquidateur amiable à la dissolution anticipée de la Sci, remises au greffe le 2 mai 2017 ;

Vu les conclusions de A B remises au greffe le 4 avril 2014 ;

Vu les conclusions de la société C D remises au greffe le 19 septembre 2016 ;

Vu les conclusions de la CRCAM Centre Est remises au greffe le 9 septembre 2016 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 mai 2017 ;

MOTIFS :

Sur le désistement d’Y Z à l’égard de la CRCAM':

Y Z déclare se désister purement et simplement de son appel dirigé contre la CRCAM et cette dernière a accepté ce désistement.

Ce désistement entraîne de la part d’Y Z acquiescement au jugement pour les chefs concernant la CRCAM, extinction de l’instance entre ces parties et dessaisissement de la cour relativement à cette instance.

Y Z devra conserver à sa charge les dépens de la procédure d’appel dirigée contre la CRCAM et lui payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la demande de mise hors de cause de G H :

La Sci Domaine de Nore a voté sa dissolution anticipée en raison de la réalisation de son objet social le 30 juin 2013.

Cette décision de dissolution a été publiée le 5 juillet 2013 et sa radiation du registre des sociétés a été publiée au BODACC le 14 novembre 2013.

En raison de l’appel régularisé par Y Z, les associés de cette société ont demandé au président du tribunal de grande instance de Carcassonne de désigner un mandataire ad’hoc pour représenter la société en appel.

Madame X a été désignée à cette fonction.

Y Z a fait citer G H, ès qualités de liquidateur amiable à la dissolution anticipée de la Sci, alors que cette dernière, dissoute depuis le 30 juin 2013 et radiée du registre des sociétés depuis le 14 novembre 2013, ne peut être représentée en appel que par son mandataire ad’hoc, désigné à cet effet.

G H, pris en sa qualité de liquidateur amiable à la dissolution anticipée de la Sci, sera par conséquent mis hors de cause ainsi qu’il le réclame justement.

Sur les demandes d’Y Z :

Y Z ne demande plus la nullité ni la résolution de la vente et des contrats afférents en appel mais seulement l’indemnisation de ses préjudices et la condamnation in solidum de la Sci, de A B et de la société Stellium à lui payer la somme de 110.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement du dol.

L’action en nullité ou en réparation pour dol se prescrit par cinq ans à compter du jour où la victime en a eu connaissance.

En l’espèce, Y Z n’a découvert les tromperies de sa venderesse ayant provoqué son erreur sur la rentabilité économique de l’opération qu’en mai 2008, après avoir reçu le courrier daté du 30 avril 2008 de la mandataire de la Sci l’informant de la perte définitive de l’avantage fiscal.

Et le dol de la Sci à l’origine de son erreur sur la valeur de l’immeuble ne lui est apparu qu’à la fin de l’année 2008 quand Y Z a tenté de mettre en vente son bien et qu’il s’est aperçu que sa valeur réelle était de 50% inférieure à sa valeur d’achat.

Les assignations ayant été délivrées en janvier et octobre 2009, l’action d’Y Z n’est pas prescrite.

La signature de l’acte authentique par Y Z le 24 mai 2005 n’a pu purger le contrat du vice l’affectant puisque ce dernier n’a été découvert qu’en mai 2008.

Et il n’est nullement établi qu’Y Z, qui assigné sa venderesse neuf mois après la découverte de son erreur sur la rentabilité économique de l’opération et quelques semaines seulement après la révélation de son erreur sur la valeur du bien, ait manifesté d’une quelconque manière son intention non équivoque de confirmer le contrat et de renoncer à invoquer le dol de sa venderesse et de ses mandataires, contrairement à ce qui est soutenu.

L’action intentée par Y Z est donc parfaitement recevable.

La plaquette commerciale remise à Y Z avant la signature du contrat de réservation d’octobre 2004 a été conçue et réalisée conjointement par l’architecte de l’opération, par la société Omnium Conseil, devenue Stellium Immobilier, et par la société LP Promotion.

Contrairement à ce qu’elle soutient, la Sci a eu connaissance des informations commerciales communiquées aux futurs réservataires par l’intermédiaire de la plaquette de commercialisation puisque son associé, la société LP Promotion, avec laquelle elle partageait le même dirigeant (G H), a contribué à la conception de ce document courant 2003/2004, à une époque où la Sci était en cours d’immatriculation (elle n’a été immatriculée que le 4 janvier 2005).

Et c’est parce que ce document a été conçu avec son aval que la Sci a accepté d’en financer la conception et l’édition à concurrence de 25.000 € HT dans le contrat de commercialisation signé avec la société Omnium Conseil.

Cette plaquette vante les attraits exceptionnels de Carcassonne décrit comme «'l’un des sites les plus prestigieux de France', la qualité de la résidence avec son 'quartier à la hauteur de la montagne noire', 'ses appartements lumineux et confortables (') aux finitions particulièrement soignées’ et définit ce projet d’achat comme «'un placement idéal aux avantage multiples'» en promettant «'une forte demande locative'».

La perspective d’une rentabilité économique via la défiscalisation et le rendement locatif sont entrés dans le champs contractuel puisque, dès avant la signature du contrat de réservation, les acquéreurs potentiels sont désignés par le promoteur et ses mandataires comme des «'investisseurs, certains de trouver dans ce programme un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant tout en constituant à long terme un pratrimoine immobilier sécurisant'».

Lorsqu’elle a décidé d’implanter son projet immobilier défiscalisé en loi «'de Robien'» sur Carcassonne, la Sci, dont l’activité consiste à mener des opérations de promotion immobilière dans le Sud Ouest de la France, connaissait l’état du marché immobilier local.

C’est en toute connaissance de cause qu’elle a proposé à la vente à Y Z, en octobre 2004, un appartement en l’état futur d’achèvement présenté comme étant un placement financier 'sûrs et rentables à court terme’ en raison de la 'forte demande locative’ et des avantages fiscaux incitatifs alors que l’état de saturation du marché immobilier sur cette commune était presque à son paroxysme puisqu’il résulte des pièces produites par Y Z que l’offre de logements a augmenté de 712% entre 2000 et 2005 au sein de la cité Cathare par rapport aux cinq années précédentes.

L’état de saturation du marché locatif observable en octobre 2004 ne peut être utilement démenti par une analyse portant sur des données antérieures au 1^er février 2002.

Et l’avis favorable de mai 2004 de la société Patrimoine de France pour l’édification d’un programme immobilier de 103 logements dans le cadre d’une ZAC sur le hameau de Montredon (à proximité immédiate de Carcassonne) n’est pas de nature à remettre en cause l’état de saturation du marché locatif observé dans la ville même de Carcassonne.

Malgré cette conjoncture locale très critique dès octobre 2004, la Sci a assuré à Y Z, par l’intermédiaire de la plaquette de commercialisation, un 'placement sûr et rentable à court terme, gage d’une défiscalisation performante’ dans le seul but de mener à terme son opération de promotion immobilière et de dégager, dans son intérêt bien compris, la plus-value escomptée.

Or, Y Z n’a jamais pu louer son appartement dans le délai requis pour bénéficier de la défiscalisation, même après une baisse de loyer de 14% (483 au lieu de 563 €), et il a perdu définitivement toute possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal 'de Robien’ ainsi que cela lui a d’ailleurs été confirmé par la société Omnium Conseil dans le courrier précité daté du 30 avril 2008.

Ses avis d’imposition de 2006 à 2013 corroborent l’absence de bénéfice fiscal au cours de cette période.

En outre, il résulte de la cote annuelle des valeurs vénales sur Carcassonne que la valeur de l’appartement acquis par Y Z n’excédait pas 105.000 € en janvier 2005 en faisant une moyenne entre les cotes S et N pour les logements collectifs neufs {[(1780 €/m2 + 1560€/m2) / 2] X 62,8 m2} ce qui correspond à une surestimation de 62% par rapport au prix d’achat de 168.900€ prévu au moment de la réservation d’octobre 2004.

Compte tenu de la qualité de la construction, de l’emplacement du bien et de son positionnement sur le marché, l’appartement est d’ailleurs estimé par l’agence Foncia de Carcassonne à une valeur qui était comprise entre 70.000 € à 80.000 € en janvier 2014, ce qui correspond à une moins-value de plus de 50% par rapport à la valeur d’achat de 168.900 €.

Les affirmations pré-contractuelles mensongères de la Sci et de la société Omnium Conseil sur 'la forte demande locative', les caractères 'sûr et rentable à court terme’ du placement proposé, 'gage d’une défiscalisation performante’ et sur l’assurance que ce placement de qualité constituera «'à long terme un patrimoine immoblier sécurisant'» vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire tolérable et sont constitutives d’un dol à l’égard d’Y Z, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge dont la décision sera infirmée sur ce point.

En revanche, aucun dol n’est caractérisé à l’encontre de l’agent commercial en l’absence de production de la simulation personnalisée réalisée par A B et Y Z sera débouté de ses prétentions dirigées contre ce dernier et le jugement sera confirmé de ce chef.

Y Z soutient que son préjudice consiste en une perte de chance à hauteur de 90'% de ne pas subir les pertes occasionnée par cette opération.

Contrairement à ce qui est soutenu, sa demande formée au titre de la perte de chance d’éviter la perte de moins-value n’est pas nouvelle en cause d’appel'; elle ne constitue que le complément des prétentions indemnitaires formées en première instance et tend aux mêmes fins c’est à dire à réparer l’entier préjudice subi par Y Z consécutivement au dol.

Dès lors qu’Y Z ne demande plus la nullité du contrat, son préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Cette perte de chance est très sérieuse et peut-être estimée à 90%.

En effet, si Y Z avait été informé de l’état de saturation du marché locatif sur Carcassonne et connu la valeur vénale réelle de l’appartement, il n’aurait jamais acquis aux conditions du contrat.

Y Z justifie':

d’un manque à gagner au titre des loyers de 17.835 € correspondant à 5.067 € (563€ x 9) entre janvier et septembre 2008 (l’assurance locative ayant versé l’équivalent des loyers perdus pendant les 12 premiers mois

), et à 12.768 € entre janvier

2009 et décembre 2015 (manque à gagner de 152 € par mois pendant 7 ans puisque

Y Z n’a perçu qu’un loyer de 411 € en moyenne sur la période au lieu des 563 € proposés par l’agence immobilière en 2006

• ).

• d’un manque à gagner de 18.000 € au niveau fiscal,

• d’une surestimation de la valeur vénale de son bien de 63.900 € (168.900 ' 105.000).

La cour dispose des éléments d’appréciation suffisants pour lui allouer une somme de 89.761 € (90% de 99.735 €) en réparation de son préjudice de perte de chance.

Y Z a dû intenter un procès long et fastidieux et subir toutes les tracasseries inhérentes aux procédures judiciaires pour faire reconnaître ses droits et obtenir réparation de ses préjudices. Il justifie d’un préjudice moral qui sera indemnisé par l’allocation d’une indemnité complémentaire de 8.000 €.

La Sci Domaine de Nore représentée par son mandataire ad’hoc sera condamnée à payer à Y Z les sommes précitées in solidum avec la société Omnium Conseil devenue Stellium Immobilier.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

Le jugement sera infirmé sur le quantum.

Sur les demandes de garantie de la société Stellium Immobilier':

La société Stellium Immobilier demande à être garantie à titre principal par la CRCAM.

Mais la société Stellium Immobilier ne fait pas la démonstration d’une faute commise par la CRCAM dans ses relations contractuelles avec Y Z dont elle pourrait se prévaloir pour obtenir la garantie sollicitée.

En effet, aucune des pièces produites ne vient établir que la CRCAM disposait des informations lui permettant de mettre à jour le dol du promoteur et de son mandataire sur la rentabilité économique de l’opération et sur la valeur vénale réelle de l’immeuble vendu et elle sera déboutée de ses prétentions de ce chef.

La société Stellium Immobilier demande, à titre subsidiaire, la garantie de la société C.

La société Omnium Conseil exerce l’activité de 'conseil en investissements financiers'.

C’est cette activité qu’elle a mise en avant en approchant Y Z comme en attestent les mentions figurant dans la plaquette de commercialisation.

Son champ d’action ne se limite donc pas aux transactions immobilières mais inclut le conseil en investissements qui consiste à rechercher, de manière individualisée, les investissements susceptibles de générer les plus-values financières et/ou fiscales les plus avantageuses.

Cette activité de conseil en investissements ne correspond pas au périmètre de la loi du 2 janvier 1970 ni à celui de son décret d’application.

C’est d’ailleurs pourquoi, la société Omnium Conseil a sollicité le bénéfice d’un avenant le 14 septembre 2007 afin de souscrire une assurance civile professionnelle pour cette activité de conseil en investissements financiers.

La responsabilité civile de la société Omnium Conseil a été retenue dans le présent arrêt dans le cadre de son activité de conseil en investissements financiers pour avoir recommandé et vendu des produits de défiscalisation et non pour avoir réalisé une transaction immobilière.

Par conséquent la société Omnium Conseil devenue Stellium Immobilier ne peut prétendre à la garantie d’C au titre de l’activité déclarée de 'transactions immobilières' et elle doit être déboutée de sa demande de garantie de ce chef.

Par ailleurs, l’avenant signé le 14 septembre 2007 (ou Dont acte) par lequel la société Omnium Conseil a souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle pour couvrir son activité de 'conseil en investissements financiers' doit être annulé, ainsi que le réclame à juste titre la société Alllianz, dès lors que cette activité, très réglementée, a été exercée illicitement par la société Omnium Conseil.

En effet, celle-ci ne justifie pas avoir adhéré à l’époque de la souscription de l’extension de garantie à une association professionnelle agréée alors qu’une telle adhésion est obligatoire en vertu de l’article L.541-4 du Code monétaire et financier et que son absence est pénalement sanctionnée par l’article L.573-9 du même Code.

Aucune garantie ne peut être mobilisée au titre de cet avenant.

La société Stellium Immobilier doit être déboutée de sa demande de garantie dirigée contre la société C.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par A B':

A B ne démontre pas en quoi l’action intentée contre lui par Y Z procéderait d’une intention de nuire alors surtout qu’elle a aboutit contre le promoteur et son mandataire direct.

A B sera débouté de sa demande de ce chef ainsi que de sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant dans les limites de l’appel';

Dit que le désistement d’Y Z à l’égard de la CRCAM est parfait et qu’il entraîne acquiescement de sa part au jugement pour les chefs concernant la CRCAM, extinction de l’instance entre ces deux parties et dessaisissement de la cour relativement à cette instance';

Dit qu’Y Z devra conserver à sa charge les dépens de la procédure d’appel dirigée contre la CRCAM et lui payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

Met hors de cause G H pris en sa qualité de liquidateur amiable à la dissolution anticipée de la Sci Domaine de Nore';

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté Y Z de ses demandes dirigées contre A B et débouté la société Stellium Immobilier de ses demande de garantie à l’encontre de la CRCAM Centre Est et de la société C D';

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés';

Dit que la Sci Domaine de Nore et la société Omnium Conseil, aux droits de laquelle vient la Sas Stellium Immobilier, ont commis un dol à l’égard d’Y Z';

Condamne in solidum la Sci Domaine de Nore représentée par son mandataire ad’hoc et la Sas Stellium Immobilier à payer à Y Z les sommes de':

• 89.761 € au titre de sa perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses’avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de

• 40.000 € et à compter du présent arrêt sur le surplus ; 8.000 € en réparation de son préjudice moral’avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit que les intérêts de ces sommes produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil';

Déboute A B de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive';

Condamne in solidum la Sci Domaine de Nore représentée par son mandataire ad’hoc et la Sas Stellium Immobilier aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et à payer’à Y Z la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la Sas Stellium Immobilier à payer sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile':

• à la société C D une somme de 2.000 €';

• à la CRCAM la somme de 1.000 €';

Déboute A B de sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991';

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

CC